Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2013
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/10342
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/06903
APPELANTE
FONDATION CASIP COJASOR agissant poursuites et diligences de son représentant légal, ayant son siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
assistée de Me Sylvie BUCHALET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0410
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL PARIS FRANCE IMMOBILIER, ayant son siège social
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Pascale BETTINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0140
assisté de Me Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2613
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
La Fondation Casip Cojasor, qui est propriétaire de trois lots, formant bâtiment sur cour, dans un immeuble situé [Adresse 1], a obtenu, par une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2003, l'autorisation de déposer un permis de construire pour transformer ses locaux en bureaux, conformément au projet et plans soumis à l'assemblée générale.
Les travaux mis en 'uvre différant de ceux décrits au permis de construire, le syndic a mis en demeure la Fondation Casip Cojasor de se conformer strictement aux travaux votés et a fait désigner un expert par ordonnance de référé du 14 mai 2004, à l'effet de décrire les travaux réalisés et l'ensemble des non-conformités. Le rapport d'expertise de M. [B] a été déposé le 5 décembre 2005.
Le 18 juin 2008, l'assemblée générale des copropriétaires a refusé à la Fondation Casip Cojasor l'autorisation de déposer un permis de construire modificatif et c'est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a, suivant acte extra-judiciaire du 22 avril 2009, assigné la Fondation Casip Cojasor à l'effet d'obtenir la remise en état des trois lots lui appartenant.
Par jugement du 14 mars 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :
- donné acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa renonciation à demander la remise de la cour en l'état initial
- donné acte à la Fondation Casip Cojasor de ce qu'elle s'engageait à réaliser les travaux décrits par l'expert en page 23 de son rapport, à savoir, la mise en place d'une grille séparative, la mise en place de trois jardinières avec plantation de bambous, la suppression de pavés remplacés par une chape en béton balayé sur le parcours des conteneurs à ordures, et, en tant que de besoin, l'a condamnée à effectuer ces travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard par la suite,
- condamné la Fondation Casip Cojasor à remettre la toiture en son état initial dans un délai de huit mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai,
- débouté la Fondation Casip Cojasor de ses demandes,
- condamné la Fondation Casip Cojasor aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.
La Fondation Casip Cojasor a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 septembre 2013, de :
- au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets d'application, lui donner acte de ce qu'elle s'engage à réaliser les travaux décrits par l'expert judiciaire en page 23 de son rapport, soit la mise en place d'une grille séparative «à l'ancienne », la mise en place de trois jardinières avec plantation de bambous, la suppression de pavés remplacés par une chape en béton balayé sur le parcours des conteneurs à ordures,
- dire que l'action du syndicat des copropriétaires est constitutive d'un abus de droit,
- par conséquent, débouter le syndicat de ses demandes,
- subsidiairement, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état de la toiture, qui est imprécise,
- infiniment subsidiairement, désigner un expert à l'effet de compléter le rapport de M. [B] en décrivant et chiffrant les travaux nécessaires pour « remettre la toiture en son état initial »,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2012, de :
- au visa de l'article 25 de loi du 10 juillet 1965, des articles 1382 du code civil, 700 et 32-1 du code de procédure civile, dire que les travaux réalisés par la Fondation Casip Cojasor sur la toiture du bâtiment B ainsi que les travaux exécutés dans la cour de l'immeuble ne sont pas conformes à l'autorisation de travaux délivrée à celle-ci,
- lui donner acte de ce qu'il renonce à se prévaloir de la remise en l'état initial de la cour, nonobstant le non-respect par la Fondation Casip Cojasor du projet d'aménagement de celle-ci, soumis aux copropriétaires lors de l'assemblée générale du 8 janvier 2003,
- donner acte à la Fondation Casip Cojasor de ce qu'elle s'engage à réaliser les travaux décrits par l'expert judiciaire en page 23 de son rapport, soit la mise en place d'une grille séparative « à l'ancienne », la mise en place de trois jardinières avec plantation de bambous, la suppression de pavés remplacés par une chape en béton balayé sur le parcours des conteneurs à ordures,
- en tant que de besoin, la condamner à effectuer ces travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai,
- condamner la Fondation Casip Cojasor à remettre la toiture en son état initial, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble,, aux frais de la Fondation Casip Cojasor, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai,
- condamner la Fondation Casip Cojasor à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif, compte tenu du préjudice subi par la copropriété, outre celle de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais d'expertise.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Au soutien de son appel, la Fondation Casip Cojasor fait valoir que le syndicat des copropriétaires abuse de son droit en demandant, cinq ans après l'achèvement des travaux, la remise de la toiture en son état initial, alors qu'il ressort des constatations et conclusions expertales que les travaux qu'elle a fait réaliser constituent une amélioration de l'environnement, un bâtiment neuf et propre ayant été substitué à un bâtiment et à une cour vétustes et elle ajoute que la remise en l'état initial de la toiture qu'il réclame est imprécise et traduit un défaut total de bonne foi ;
Le syndicat des copropriétaires se prévaut des conclusions du rapport d'expertise, expose que les travaux réalisés ne sont pas conformes à ceux qui ont été autorisés et qu'il convient de remettre la toiture du bâtiment en son état initial ;
S'agissant des aménagements de la cour de l'immeuble, il convient de donner acte à la Fondation Casip Cojasor de ce qu'elle s'engage à réaliser les travaux décrits par l'expert judiciaire en page 23 de son rapport, soit la mise en place d'une grille séparative « à l'ancienne », la mise en place de trois jardinières avec plantation de bambous, la suppression de pavés remplacés par une chape en béton balayé sur le parcours des conteneurs à ordures, et de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée, en tant que de besoin, à procéder auxdits travaux sous astreinte ; toutefois, la Cour modifiera les modalités de l'astreinte ordonnée et assortira l'injonction de travaux ci-dessus d'une astreinte de 50 € par jour de retard passé trois mois de la signification du présent arrêt ;
S'agissant de la toiture du bâtiment B, en fond de cour, l'expert [B] relate en son rapport : « J'ai noté que les travaux réalisés n'étaient effectivement pas conformes à ceux des dessins des permis de construire acceptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2003. Les modifications sont les suivantes : ['.] en toiture, un empochement de grande dimension a été réalisé pour permettre la mise en place d'un système de ventilation et de climatisation des locaux réhabilités. Il n'y a pas de surélévation par rapport à la toiture initiale mais un décaissement de celle-ci avec grille à vantelles permettant les échanges d'air ; toujours en toiture, deux exutoires de désenfumage (lanterneaux) ont été créés au-dessus de deux escaliers encloisonnés desservant le bâtiment réhabilité (exigence des services de police de la Préfecture de [Localité 3] pour respecter la réglementation contre l'incendie) ['..] la pente de la couverture a été respectée, il n'y a aucune excroissance, les dessins des ouvrages et les ouvrages eux-mêmes sont de qualité, la décision d'insérer l'ensemble des installations dans le volume de la toiture est le meilleur choix pour préserver l'environnement. L'ensemble réalisé ne peut, à mon sens, que valoriser la copropriété, même si l'empochement en toiture « surprend » les copropriétaires » ;
Par application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque des travaux affectant les parties communes n'ont pas été autorisés, le syndicat peut poursuivre et obtenir la démolition des ouvrages irréguliers ou non-conformes à l'autorisation accordée ;
Au cas d'espèce, il est constant et non contesté que la toiture mise en place par la Fondation Casip Cojasor n'est pas conforme aux plans soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2003 par l'architecte de la Fondation Casip Cojasor, ce qui est également avéré par le rapport d'expertise de M. [B], en sorte que l'autorisation de travaux accordée à la Fondation Casip Cojasor n'a pas été respectée ;
Toutefois, la demande de « remise de la toiture en son état initial » formée par le syndicat des copropriétaires ne peut être accueillie, étant, d'une part, imprécise alors que l'état initial de ladite toiture n'est pas clairement déterminé et qu'aucun élément technique ne permet de décrire les travaux propres à retrouver cet état initial d'un bâtiment vétuste et en ruines, d'autre part, en l'état de l'autorisation de travaux accordée à la Fondation Casip Cojasor par l'assemblée générale du 8 janvier 2003, le syndicat des copropriétaires serait exclusivement fondé à réclamer la réalisation de travaux conformes aux plans entérinés par l'assemblée et au permis de construire qui a été décerné à la Fondation Casip Cojasor, ce qu'il ne demande pas ;
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remise de la toiture en l'état initial ;
Enfin, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice réparable en lien de causalité avec les travaux réalisés par la Fondation Casip Cojasor, qui, selon l'expert [B], valorisent la copropriété et représentent une amélioration notable du bâtiment ancien, vétuste et dégradé ;
Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies au bénéfice d'aucune des parties, en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Réforme le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la Fondation Casip Cojasor :
- à remettre la toiture en son état initial dans un délai de huit mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai,
-en tant que de besoin, à effectuer les travaux décrits par l'expert en page 23 de son rapport, à savoir, la mise en place d'une grille séparative, la mise en place de trois jardinières avec plantation de bambous, la suppression de pavés remplacés par une chape en béton balayé sur le parcours des conteneurs à ordures,dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard par la suite,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de « remise de la toiture en l'état initial »,
Donne acte à la Fondation Casip Cojasor de ce qu'elle s'engage à réaliser les travaux décrits par l'expert judiciaire en page 23 de son rapport, soit la mise en place d'une grille séparative « à l'ancienne », la mise en place de trois jardinières avec plantation de bambous, la suppression de pavés remplacés par une chape en béton balayé sur le parcours des conteneurs à ordures,
En tant que de besoin, l'y condamne sous astreinte de 50 € par jour de retard passé trois mois de la signification du présent arrêt,
Confirme le jugement pour le surplus,
Rejette toute autre demande,
Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel.
Le Greffier, Le Président,