COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 18 DÉCEMBRE 2014
N° 2014/467
Rôle N° 13/23937
[S] [F]
[I] [T] épouse [G]
[O] [G]
[E] [Q] épouse [A]
[V] [H]
[N] [D]
[Z] [D]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]
SARL SYDNEY DIFFUSION
SARL [F] JOAILLIERS
SCP LES OLIVIERS
SCI LES ALOUETTES
SCI SAVOISIENNE ET VAROISE
C/
SCI SUFFREN
Grosse délivrée
le :
à :
SCP ERMENEUX
Me CABRESPINES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 5 décembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 09/7890.
APPELANTS
Monsieur [S] [F]
né le [Date naissance 5] 1943 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 6]
Madame [I] [T] épouse [G]
née le [Date naissance 1] 1927 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 7]
Monsieur [O] [G]
né le [Date naissance 4] 1928 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 7]
Madame [E] [Q] épouse [A]
née le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 8]
demeurant SCP [Adresse 8]
[Localité 3]
Monsieur [V] [H]
né le [Date naissance 6] 1943 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [N] [D]
né le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 7] (87)
demeurant [Adresse 12]
Madame [Z] [D]
demeurant [Adresse 12]
LE SYNDICAT SECONDAIRE [Adresse 6]
[Adresse 10]
représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet [W]
dont le siège est [Adresse 10]
LA SARL SYDNEY DIFFUSION
dont le siège est [Adresse 5]
LA SARL [F] JOAILLIERS
dont le siège est [Adresse 6]
LA SCP LES OLIVIERS
dont le siège est [Adresse 4]
LA SCI LES ALOUETTES
dont le siège est [Adresse 1]
LA SCI SAVOISIENNE ET VAROISE
dont le siège est [Adresse 6]
représentés par la SCP ERMENEUX/LEVAIQUE/ARNAUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d'Aix-en-Provence,
assistés par Me Colette CHAZELLE, avocat au barreau de Lyon, plaidant
INTIMÉE
LA SCI SUFFREN
dont le siège est [Adresse 2]
représentée et assistée par Me Jean-Marc CABRESPINES, avocat au barreau de Toulon, plaidant
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 4 novembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Odile Mallet, présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Odile MALLET, président
Madame Hélène GIAMI, conseiller
Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2014,
Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
FAITS ET PROCÉDURE
L'ensemble immobilier [Adresse 9] situé à [Localité 8] a été divisé en 7 lots de copropriété aux termes d'un état descriptif de division et règlement établis le 25 janvier 1972 par Maître [U], notaire à [Localité 8]. Le syndicat des copropriétaires était composé de la SCI [Adresse 6], la SCI Suffren et le propriétaire du Café [1].
Cet ensemble immobilier comprend un bâtiment en façade sur le quai Suffren comportant en rez-de-chaussée 'le Café [1]' et en étage un hôtel, à l'arrière un bâtiment accolé avec retour et façade sur la rue [Adresse 11] à usage d'atelier, garage et cour intérieure.
La SCI Suffren a acquis, au sein de cet ensemble immobilier situé à [Localité 8], les lots :
6 ( diverses chambres d'hôtel au 2ème étage et balcon de 15m²),
7 ( diverses chambres d'hôtel au 3ème étage)
9 ( couloir au rez-de-chaussée qui donne accès à l'escalier menant au 1er étage de l'hôtel, et qui conduit au garage et à l'atelier),
11 (au premier étage grande salle de restaurant, chambres d'hôtel, balcon de 10m²).
Postérieurement à la rédaction de l'état descriptif de division il a été procédé à diverses modifications et notamment à des divisions de lots, à la démolition du garage/atelier et à la création d'une galerie commerciale.
En 1999 le cabinet [B] [W] a convoqué une assemblée spéciale constitutive du syndicat secondaire des bâtiments constituant les lots [Localité 1] à [Localité 2] et, suivant procès-verbal du 24 septembre 1999 l'assemblée générale a décidé, conformément à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, de constituer un syndicat secondaire '[Adresse 6]' couvrant les lots [Localité 1] à [Localité 2] de la copropriété [Adresse 9].
Par acte du 6 août 2009 la SCI Suffren a assigné le syndicat secondaire [Adresse 6] aux fins de voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 2 juin 2009 pour défaut de qualité à agir du syndic et constater l'inexistence du syndicat secondaire [Adresse 6].
Sont intervenus volontairement à l'instance Messieurs [S] [F], [O] [G], [V] [H], [N] [D], Mesdames [I] [T] épouse [G], [E] [Q] épouse [A], [Z] [D], la SCI Les Oliviers, la SCI Les Alouettes, la SCI Savoisienne et Varoise, la SARL Sydney Diffusion, la SARL [F] Joailliers, propriétaires de lots dépendant du syndicat secondaire (les copropriétaires).
Par acte du 19 janvier 2011 la SCI Suffren a assigné le syndicat secondaire [Adresse 6] aux fins d'entendre annuler l'assemblée générale du 9 décembre 2010.
Par jugement du 5 décembre 2013 le tribunal de grande instance de Draguignan a :
ordonné la jonction de ces deux instances,
déclaré recevables les interventions volontaires,
déclaré le tribunal incompétent pour statuer sur l'exception de nullité de l'assignation soulevée par le syndicat secondaire,
rejeté les demandes de sursis à statuer formées par le syndicat secondaire et par la SCI Suffren,
rejeté la demande de jonction avec une autre procédure pendante devant le tribunal de grande instance,
déclaré la SCI Suffren recevable en son action,
déclaré nulle l'assemblée générale constitutive du syndicat secondaire [Adresse 6] du 24 septembre 1999,
dit que le syndicat secondaire [Adresse 6] n'a pas été constitué régulièrement,
déclaré ce syndicat inexistant,
déclaré nulles les assemblées générales du syndicat secondaire réunies les 2 juin 2009 et 9 décembre 2010,
déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat secondaire [Adresse 6],
rejeté les demandes de dommages et intérêts et d'indemnités pour frais irrépétibles présentées par les copropriétaires,
déclaré irrecevable la demande présentée par la SCI Suffren tendant à la condamnation du syndicat secondaire à lui verser une indemnité au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens,
condamné in solidum les copropriétaires à payer à la SCI Suffren une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
rejeté toutes autres demandes,
condamné in solidum les copropriétaires aux dépens.
Le syndicat secondaire et les copropriétaires ont interjeté appel de ce jugement le 13 décembre 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2014.
POSITION DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions déposées au greffe le 20 octobre 2014 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens le syndicat secondaire et les copropriétaires demandent à la cour, au visa des articles 114 et 122 du code de procédure civile, 27 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 :
de réformer le jugement,
de dire et juger que la qualité de copropriétaire du syndicat secondaire est une condition essentielle de la qualité pour agir,
de dire que la propriété du lot [Cadastre 1], baptisé lot [Cadastre 2], constitué par la terrasse commerciale de 15m² du 1er étage du bâtiment C faisant l'objet d'une procédure de tierce-opposition, la qualité de copropriétaire de la SCI Suffren n'est à ce jour pas opposable aux appelants,
en conséquence,
de dire et juger qu'il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l'attente de la décision à intervenir de la cour d'appel d'Aix en Provence saisie de cette tierce-opposition sur l'arrêt du 19 décembre 2006,
de dire et juger que l'action de la SCI Suffren tendant à contester l'assemblée générale du 24 septembre 1999 est irrecevable, faute de qualité pour agir de la SCI Suffren, et prescrite, cette action étant soumise au délai préfixe de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
de dire et juger les demandes de la SCI Suffren mal fondées, injustifiées et parfaitement abusives,
de condamner la SCI Suffren à leur payer une somme de 15.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,
de condamner la SCI Suffren en tous les dépens et au paiement d'une somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures déposées au greffe le 17 octobre 2014 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI Suffren demande au contraire à la cour:
de débouter le syndicat secondaire et ses membres des fins de leur appel, de leur demande de sursis à statuer et confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
de condamner le syndicat secondaire et les copropriétaires aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 15.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
sur la demande de sursis à statuer
Par jugement du 7 septembre 2005 confirmé par arrêt du 19 septembre 2006 la SCI Suffren a été déclarée propriétaire du lot [Cadastre 1] (terrasse). Par arrêt du 5 avril 2011 cette cour a déclaré le syndicat secondaire et ses copropriétaires irrecevables à former tierce-opposition contre l'arrêt rendu le 19 septembre 2006 entre la SCI Suffren et la SCI [Adresse 6]. Par arrêt 2 octobre 2012 la troisième chambre civile de la cour de cassation a cassé l'arrêt du 5 avril 2011 et renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel d'Aix en Provence autrement composée. La procédure sur renvoi cassation est en cours.
Le syndicat secondaire et les copropriétaires demandent à la cour de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure sur tierce-opposition formée contre l'arrêt du 19 septembre 2006.
A l'appui de leur demande ils font valoir que tant que le litige concernant le droit de propriété de la SCI Suffren sur le lot [Cadastre 1], qui dépend de la gestion du syndicat secondaire, n'est pas définitivement tranché, la qualité à contester les assemblées générales du syndicat secondaire de la SCI Suffren n'est pas établie.
Toutefois les copropriétaires des bâtiments non concernés par la constitution du syndicat secondaire, donc étrangers à l'assemblée générale habilitée à prendre la décision, ont qualité pour contester la création du syndicat secondaire, dès lors que celle-ci est susceptible d'avoir une conséquence sur la répartition des charges du bâtiment principal. En effet, même s'il n'a pas été procédé à ce jour à une modification des tantièmes, la constitution d'un syndicat secondaire implique une spécialisation des charges et, par voie de conséquence, une modification du règlement de copropriété. Il en résulte qu'en sa qualité de propriétaire de lots dépendant du syndicat principal la SCI Suffren justifie d'un intérêt à contester la création du syndicat secondaire, indépendamment de son éventuel droit de propriété sur le lot [Cadastre 1].
Les appelants font valoir que la SCI Suffren serait dépourvue de toute qualité à agir si elle n'était pas déclarée propriétaire du lot [Cadastre 1] puisqu'elle a revendu tous ses autres lots.
Si la SCI Suffren a effectivement revendu ses lots 6, 79, 157 à la SCI GBL Immo le 12 décembre 2012 suivant acte reçu par Maître [Y], notaire à Paris, la qualité et l'intérêt à agir s'apprécient au moment où naît le droit d'agir, à savoir au moment du vote de l'assemblée générale contestée. Or, la SCI Suffren était toujours propriétaire de lots lors des assemblées générales contestées des 24 septembre 1999, 2 juin 2009 et 9 décembre 2010.
Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer en constatant que la décision à intervenir sur la tierce-opposition n'était pas de nature à influer sur le présent litige.
sur la contestation de l'assemblée générale constitutive du syndicat secondaire
- sur la recevabilité de la contestation
Les appelants demandent à la cour de déclarer la SCI Suffren irrecevable en sa demande tendant à contester l'assemblée générale du 24 septembre 1999 ayant constitué le syndicat secondaire [Adresse 6] au motif d'une part que l'action est prescrite, au motif d'autre part qu'elle est dépourvue d'intérêt à agir.
Aux termes de l'article 42, 2ème alinéa de loi du 10 juillet 1965 les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.
S'il est exact qu'au-delà du délai de deux mois visé à l'article 42 toute action est vouée à l'échec, alors même qu'elle serait fondée sur une absence de convocation, sur une convocation irrégulière, ou encore sur un vice de forme grave, le point de départ du délai de contestation est fixé au jour de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale contestée. Il en résulte que le délai de deux mois prévu à l'article 42 alinéa 2 ne concerne pas les copropriétaires qui ne composent pas l'assemblée spéciale ayant constitué un syndicat secondaire dont les décisions sont contestées et auxquels, par conséquence, aucune notification ne doit être faite. Pour ces derniers, l'action reste ouverte dans le délai de dix ans prévu à l'alinéa 1er de l'article 42.
L'action en contestation de l'assemblée générale du 24 septembre 1999 ayant été engagée par acte du 6 août 2009, elle ne se trouve pas prescrite.
Concernant le moyen tiré du défaut d'intérêt à agir de la SCI Suffren, il convient de se reporter aux motifs précédemment développés pour rejeter la demande de sursis à statuer.
- sur le bien fondé de la contestation
Aux termes de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d'ordre public, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée générale spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
L'article 27 n'impose aucune condition de forme particulière, la convocation pouvant être faite par tout mandataire des copropriétaires du futur syndicat secondaire. Par ailleurs la décision de créer un syndicat secondaire appartient exclusivement aux propriétaires de lots composant le bâtiment concerné, à aucun moment les copropriétaires des autres bâtiments n'interviennent et la décision s'impose à eux.
Dans le cas présent la convocation à l'assemblée générale spéciale devant décider de la constitution d'un syndicat secondaire a été expédiée par le cabinet Réveille à l'ensemble des propriétaires des lots issus de la division du lot 100.
La SCI Suffren n'est pas fondée à soutenir que cette convocation aurait dû être faite par Monsieur [K], administrateur provisoire du syndicat principal qui, selon elle, disposait seul de la qualité requise pour tenir des assemblées générales alors que tout mandataire peut prendre l'initiative de réunir l'assemblée générale spéciale. La SCI Suffren ne saurait davantage contester l'assemblée générale du 24 septembre 1999 au motif qu'elle n'aurait pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal, une telle autorisation n'étant pas exigée par l'article 27.
Selon l'article 27 la création d'un syndicat secondaire suppose que les bâtiments soient suffisamment indépendants pour permettre une gestion particulière, ce qui implique pour qu'il y ait création d'un syndicat secondaire, que la copropriété soit composée de plusieurs bâtiments indépendants jusque dans leur gros oeuvre, ce qui n'est généralement pas le cas lorsque les bâtiments sont imbriqués.
La SCI Suffren considère que les bâtiments ne sont pas séparés mais imbriqués tandis que les appelants soutiennent que les bâtiments sont accolés mais totalement indépendants. Il appartient au syndicat secondaire et aux copropriétaires concernés de rapporter la preuve que les conditions de l'article 27 dont ils revendiquent l'application sont réunies, et en conséquence de démontrer que la copropriété est composée de plusieurs bâtiments indépendants.
L'analyse des pièces produites aux débats permet de relever les éléments suivants :
rapport établi par Monsieur [C] en 1992 : ce géomètre expert énonce que la copropriété se présente sous trois volumes distincts et il propose de créer une copropriété en 3 volumes dont l'un comprendrait des lots appartenant tant à la SCI [Adresse 6] qu'à la SCI Suffren ( commerces et circulation au rez-de-chaussée, commerces, chambres, cellier et coursive à l'étage),
note établie par Monsieur [C] en janvier 2000 : les locaux de la SCI [Adresse 6] sont en presque totalité indépendants sur leurs trois niveaux à l'exception d'une partie de passage et d'une boutique (lot [Cadastre 3]) qui se trouvent sous une chambre du premier étage de l'hôtel, du cellier et du lot [Cadastre 5] (en litige) qui sont superposés au lot [Cadastre 4]. Les locaux sont suffisamment intégrés dans des volumes indépendants pour éviter une seule et même copropriété et adopter une solution de copropriété en volumes. Cette solution aurait pour grand avantage d'éviter toute discussion sur la méthode de pondérer les surfaces des passages, galeries, coursives, W.C et autres parties laissées à l'usage du public.
rapport d'expertise judiciaire dressé le 11 avril 2013 par Monsieur [L] à la demande du juge des référés ( rapport établi dans une procédure opposant le syndicat principal aux copropriétaires du syndicat secondaire mais qui a été communiqué aux débats et soumis à la libre discussion des parties) : structurellement la copropriété s'organise en plusieurs bâtiments (...) Il serait anormal de faire supporter des charges de réparation ou d'entretien d'un bâtiment par les copropriétaires d'un autre bâtiment (...) Il s'agit de proposer une répartition des charges à partir d'une analyse pragmatique de la copropriété. Cet expert formule une proposition de répartition de charges spéciales en distinguant 4 bâtiments indépendants (ABCD)
rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [X] du 7 septembre 2005 ( rapport qui a été établi dans une instance opposant la SCI Suffren à la SCI [Adresse 6] mais qui a été communiqué aux débats et soumis à la libre discussion des parties) :en 1973 un architecte réalise un projet à la demande de la SCI [Adresse 6] en ce qui concerne les lots 3, 5 et partie des lots 2 et 4, le préfet délivre l'arrêté de permis de construire le 29 janvier 1974. Ce permis consiste en la transformation du garage et des parties de l'hôtel en galerie marchande.
S'il est acquis aux débats que la galerie marchande a été construite en 1974 à l'emplacement de l'ancien garage/atelier, les plans versés aux débats ne sont pas de nature à déterminer s'il existe un gros-oeuvre commun ou autonome aux différentes parties du bâtiment et il n'est produit aucune photographie de l'ensemble de l'immeuble ni aucun avis technique démontrant qu'à l'évidence la copropriété est composée de bâtiments indépendants.
Si Messieurs [C], [L] et [X] concluent à l'opportunité de créer des syndicats secondaires, voire une copropriété en volume, ce qui selon eux serait de nature à mettre fin au litige qui oppose les parties depuis des années, rien dans leurs différents rapports n'apporte la preuve incontestable que les différents bâtiments (3 selon Monsieur [C], 4 selon Monsieur [L]) auraient des gros-oeuvres autonomes. Bien au contraire, Monsieur [C] énonce qu'il existe des superpositions de lots et les plans figurant au rapport de Monsieur [L] démontrent que les bâtiments ne sont pas seulement accolés mais imbriqués.
En conséquence, faute par les appelants de démontrer que l'immeuble comporte plusieurs bâtiments autonomes, et sans qu'il ne soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés par les parties, le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé l'assemblée générale constitutive du syndicat secondaire du 24 septembre 1999, déclaré le syndicat secondaire inexistant et par voie de conséquence, annulé les assemblées générales subséquentes des 2 juin 2009 et 9 décembre 2010 qui ont été contestées dans le délai prévu à l'article 42.
sur la demande de dommages et intérêts
Un action en justice ne peut, sauf circonstance particulière ,constituer un abus de droit, lorsque sa légitimité a été reconnue tant par la juridiction du premier degré que par la cour d'appel. En conséquence, le jugement sera confirmé et les appelants seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
* sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Echouant en leur recours, les copropriétaires seront condamnés aux dépens d'appel et ne peuvent, de ce fait, prétendre au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile. A ce titre ils seront condamnés à payer à la SCI Suffren une somme complémentaire de 2.500 €.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré.
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute Messieurs [S] [F], [O] [G], [V] [H], [N] [D], Mesdames [I] [T] épouse [G], [E] [Q] épouse [A], [Z] [D], la SCI Les Oliviers, la SCI Les Alouettes, la SCI Savoisienne et Varoise, la SARL Sydney Diffusion, la SARL [F] Joailliers de leurs demandes et les condamne in solidum à payer à la SCI Suffren une somme de deux mille cinq cents euros (2.500,00 €).
Condamne in solidum Messieurs [S] [F], [O] [G], [V] [H], [N] [D], Mesdames [I] [T] épouse [G], [E] [Q] épouse [A], [Z] [D], la SCI Les Oliviers, la SCI Les Alouettes, la SCI Savoisienne et Varoise, la SARL Sydney Diffusion, la SARL [F] Joailliers aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
le greffier le président