Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 18 FÉVRIER 2014
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/13813
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juin 2012 -Tribunal d'Instance d'IVRY SUR SEINE - RG n° 11-11-0011
APPELANTE
Madame [R] [E] divorcée [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Morgane HANVIC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200
Assistée de Me Abdelmajid BELLOUTI de la SELARL BELLOUTI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0524
INTIMÉE
Société GAMBETTA LOCATIF SA
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338, substitué par Me Hervé JOYET, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Janvier 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Suivant actes sous seing privé en date des 14 avril 1972 et 14 décembre 1973, la société civile immobilière de l'Avenue de Verdun (SIAV) a donné à bail à Monsieur [W] [D], aux droits duquel vient Madame [R] [D], un logement et un emplacement de stationnement situés 6, rue du 19 mars 1962 à Ivry sur Seine.
Le 30 juin 2005, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Athénée, désormais dénommée société Gambetta Locatif, a acquis l'ensemble immobilier dont dépend le logement loué.
Le 27 mai 2005, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Athénée avait conclu avec l'Etat, en vue de cette acquisition, une convention en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Suivant courrier en date du 1er juillet 2005, la société bailleresse avait proposé à Madame [R] [D], qui l'avait refusé, la signature d'un nouveau contrat de location et lui avait fait part de sa décision prise de ne pas appliquer d'augmentation des loyers au 1er juillet 2005.
Par jugement prononcé le 5 juin 2012, le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine, saisi par l'assignation délivrée à Madame [R] [D] le 12 juillet 2011, à la requête de la société Gambetta Locatif, a :
- dit n'y avoir lieu à jonction de l'instance avec la procédure 11 10-179,
- dit que les modalités de révision des loyers fixés dans la convention conclue le 27 mai 2005 entre la société Gambetta Locatif et l'Etat étaient applicables au bail de Madame [R] [D],
- condamné Madame [R] [D] à payer à la société Gambetta Locatif la somme de 3 360,11 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2012, au titre des loyers et charges échus le 16 février 2012, échéance de février non comprise,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné Madame [R] [D] aux entiers dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu aux entiers dépens de l'instance.
Madame [R] [D] a interjeté appel de ce jugement le 20 juillet 2012.
Suivant conclusions signifiées le 6 janvier 2014, Madame [R] [D] a demandé à la cour, sur le fondement des dispositions des articles 1121, 1134, 1135 du code civil, des dispositions des articles L 313-26 et L 353-7 du code de la construction et de l'habitation, et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de son article 3, de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- dire que seuls les baux des 14 avril 1972 et 14 décembre 1973 sont applicables en l'espèce,
- dire que l'indexation du loyer doit être appliquée conformément aux stipulations susvisées et qu'en conséquence le loyer doit être indexé une fois par an en janvier sur l'indice de révision des loyers ou tout autre indice le substituant,
- débouter la société de sa demande en paiement de la somme de 3 940,55 euros au titre des augmentations de loyer contraires aux stipulations contractuelles ainsi que de la somme de 30,35 euros relative au loyer indu du 1er au 3 janvier 2013,
- condamner la société Gambetta Locatif à restituer la somme de 436,73 euros au titre du dépôt de garantie,
- condamner la société Gambetta Locatif au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Suivant conclusions signifiées le 4 décembre 2013, la société Gambetta Locatif a demandé à la cour, sur le fondement des dispositions des articles L 441-2, L 442-1-1 et suivants, L 351-2, L 353-1, L 353-7, L 353-14, L 353-16, R 111-2, R 353-16, R 353-17 et R 353-19 du code de la construction et de l'habitation, de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations de la convention O.C.I.L. du 16 janvier 1970, de la convention Etat du 27 mai 2005 et de l'avenant à la convention O.C.I.L. du 1er avril 2010, de :
- déclarer Madame [R] [D] mal fondée en son appel et de l'en débouter,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner Madame [R] [D] au paiement de la somme de 3 940,55 euros à titre de loyers arriérés dus sur la période du 1er juillet 2006 au 31 décembre 2012 après déduction du dépôt de garantie et de la somme de 161,43 euros réservée au titre des dépens,
- débouter Madame [R] [D] de l'ensemble de ses demandes et la condamner au paiement d'une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2014.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que l'article L 353-16 du code de la construction et de l'habitation dispose, qu'à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé ;
Que les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux ;
Considérant que la société anonyme d'habitations à loyer modéré Athénée, devenue Gambetta Locatif, a conclu avec l'Etat une convention en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation le 27 mai 2005 ;
Considérant que, suivant courrier en date du 1er juillet 2005, la société bailleresse a informé la locataire de sa décision prise de ne pas appliquer d'augmentation des loyers au 1er juillet 2005 ;
Considérant qu'il s'ensuit, qu'en application des stipulations de l'article L 353-16 précité, l'évolution du montant des loyers est soumise depuis cette date aux modalités fixées dans la convention en date du 27 mai 2005 ;
Considérant que Madame [R] [D] n'est donc pas fondée à soutenir que ladite convention ne pouvait avoir aucun effet sur les baux des 14 avril 1972 et 14 décembre 1973 en ce qu'ils avaient été conclus antérieurement, que seule la convention conclue entre la SIAV et l'O.C.I.L. le 16 janvier 1970 avait vocation à s'appliquer et que le loyer devait être indexé conformément aux stipulations contractuelles une fois par an en janvier sur l'indice de révision des loyers ou tout autre indice le substituant ;
Considérant qu'il apparaît, du reste, qu'aux termes d'un jugement rendu le 17 août 2012, devenu définitif à l'égard de Madame [R] [D], versé aux débats par la société Gambetta Locatif, le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine a dit que les modalités de révision des loyers fixées dans la convention conclue le 27 mai 2005 étaient applicables aux locataires titulaires d'un bail en cours lors de l'entrée en vigueur de la convention ;
Considérant, toutefois, que la société anonyme d'habitations à loyer modéré Athénée, devenue Gambetta Locatif, s'est engagée aux termes de l'acte d'acquisition du 30 juin 2005 à exécuter la convention conclue le 16 janvier 1970 entre la venderesse et l'O.C.I.L. prévoyant un mécanisme de plafonnement du loyer ;
Que c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu que l'évolution du montant du loyer de l'appelante était également soumise aux stipulations de la convention du 16 janvier 1970 et ne pouvait, en conséquence, excéder les limites fixées par l'une ou l'autre des conventions ;
Considérant, sur ce point, qu'il ressort des calculs effectués par le premier juge, qui n'ont pas été utilement remis en cause, d'une part que les plafonds résultant de l'application de la convention du 27 mai 2005 sont inférieurs à ceux fixés par la convention du 16 janvier 1970 et, d'autre part que la société Gambetta Locatif a respecté, s'agissant du loyer pratiqué, les plafonds fixés par les deux conventions, à l'exception du loyer accessoire des mois de janvier à juin 2011 inclus et du mois de janvier 2012, le loyer pratiqué dépassant alors le loyer plafond résultant de l'application de la convention du 27 mai 2005 et devant, en conséquence, être ramené à hauteur du loyer maximum ;
Considérant, sur la demande en paiement, que la société Gambetta Locatif demande à la cour d'actualiser sa créance et de condamner, en conséquence, Madame [R] [D] au paiement de la somme de 3 940,55 euros à titre de loyers arriérés dus pour la période comprise entre le 1er juillet 2006 et le 31 décembre 2012, déduction faite du dépôt de garantie (soit 436,73 euros) et des frais de procédure figurant au décompte (soit 161,43 euros) ;
Considérant qu'il résulte des stipulations du bail en date du 14 avril 1972 que le dépôt de garantie a le caractère d'un compte courant spécial permettant au bailleur, le preneur lui donnant tous pouvoirs généraux à cet effet, de payer, régler et acquitter pour le compte du dit preneur les travaux de toute nature nécessaires provoqués par lui ou toute personne dont il est responsable dans les lieux loués ou les parties communes de l'immeuble ou autres locaux, ses quote-parts de charges, prestations, taxes, impôts et contributions et, en général, toutes sommes mises à la charge du preneur ;
Que les sommes correspondant au dépôt de garantie ne seront remboursées au preneur, quelque que soit la cause de son départ, qu'après paiement de toutes sommes qui seraient dues au bailleur à quelque titre que ce soit ;
Considérant que Madame [R] [D] doit donc être déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie, qui a vocation, conformément aux stipulations contractuelles, à s'imputer sur le montant de la dette locative ;
Considérant qu'il convient, en revanche, de faire droit à la demande de Madame [R] [D] tendant à voir déduire du montant de la somme réclamée la somme de 30,35 euros correspondant à l'avis d'échéance du 1er au 31 janvier 2013 dont le bien-fondé n'est pas justifié dès lors qu'il n'est pas contesté que l'appelante a quitté les lieux le 1er janvier 2013 ;
Considérant qu'il convient, par conséquent, de condamner Madame [R] [D] à payer à la société Gambetta Locatif la somme de 3 910,20 euros à titre de loyers arriérés dus pour la période comprise entre le 1er juillet 2006 et le 31 décembre 2012, déduction faite du dépôt de garantie (soit 436,73 euros) et des frais de procédure (soit 161,43 euros) ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement prononcé le 5 juin 2012 par le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine sauf en ce qu'il a condamné Madame [R] [D] à payer à la société Gambetta Locatif la somme de 3 360,11 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2012, au titre des loyers et charges échus le 16 février 2012, échéance de février non comprise,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Condamne Madame [R] [D] à payer à la société Gambetta Locatif la somme de 3 910,20 euros à titre de loyers arriérés dus pour la période comprise entre le 1er juillet 2006 et le 31 décembre 2012,
Condamne Madame [R] [D] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT