COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 18 JUIN 2024
N°2024/245
Rôle N° RG 20/08437 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGHNX
[O] [M]
[Y] [V] épouse [M]
C/
[G] [H]
[U] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Grégoire LADOUARI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 29 Juin 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/10562.
APPELANTS
Monsieur [O] [M]
né le 25 Décembre 1965 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
Madame [Y] [V] épouse [M]
née le 30 Mai 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
Tous deux représentés par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Audrey SELLES-GILOT, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Madame [U] [T] [J] [X] [W]
née le 15 Janvier 1936 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5] - [Localité 1]
représentée par Me Grégoire LADOUARI de la SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE
Maître [G] [H] Notaire, demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
Non représenté
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Olivier BRUE, Président
et Madame Catherine OUVREL, Conseillère,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024.
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 30 juin 2016, Mme [U] [W] a conclu avec la société par actions simplifiées Etude Lodel Nice (la SAS Etude Lodel Nice) un mandat non exclusif de vente en viager d'une durée de six mois portant sur la vente d'un appartement situé [Adresse 5] [Localité 1].
Le 28 août 2017, Mme [U] [W] a conclu un second mandat non exclusif d'une durée de six mois avec la même société pour la vente en viager du même bien immobilier.
Selon compromis de vente en date du 14 décembre 2017, M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] ont acquis en viager le bien immobilier appartenant à Mme [U] [W].
La réitération de la vente par acte authentique a été fixée au 16 mars 2018, mais Mme [U] [W] a refusé de signer l'acte.
Le 30 mars 2018, Mme [U] [W] a adressé une lettre recommandée à la SAS Etude Lodel en expliquant qu'elle est 'fortement éprouvée' et sujette à 'd'importants problèmes de santé et d'équilibre'. Elle a ajouté que ses enfants n'étaient pas favorables à cette vente, notamment en raison du prix fixé pour 'le bouquet de ce viager'.
Le 2 mai 2018, le notaire en charge de la vente, M. [G] [H], a restitué à M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] le dépôt de garantie d'un montant de 10 000 €.
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Le 17 mai 2018, M. [G] [H] a indiqué qu'il refusait d'instrumenter l'acte authentique en ce qu'il ne pouvait pas s'assurer du consentement libre et éclairé de Mme [U] [W].
Une première procédure oppose la SAS Etude Lodel Nice à Mme [U] [W], puisque par assignation du 7 mai 2018, l'étude notariale a demandé la condamnation de la venderesse au paiement de la somme de 10 000 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat de vente. Par jugement du 29 juin 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a débouté la SAS Etude Lodel Nice de ses demandes, considérant le compromis de vente nul. Appel a été interjeté contre cette décision.
Par ailleurs, par acte en date du 24 septembre 2018, M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] ont assigné Mme [U] [W] et M. [G] [H], devant le tribunal de grande instance de Marseille, aux fins de les voir condamner à comparaître devant notaire pour signer l'acte authentique sous astreinte, ainsi qu'au paiement d'une somme en application d'une clause pénale prévue au contrat ainsi qu'au titre de dommages et intérêts.
Par un jugement réputé contradictoire du 29 juin 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :
- prononcé la nullité du compromis de vente conclu le 14 décembre 2017,
- débouté M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] de toutes leurs demandes,
- condamné in solidum M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] à verser à Mme [U] [W] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- rejeté toute autre demande,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement
- condamné in solidum M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] aux dépens.
Pour statuer en ce sens, le juge a retenu, sur le fondement de l'article L 414-4 du code civil, que Mme [U] [W] n'était pas dotée d'un consentement libre et éclairé au moment de la vente en relevant un échange entre la SAS Etude Lodel Nice et les époux [M] en date du 30 mars 2018, ainsi qu'en se fiant à un certificat médical d'un psychiatre en date du 25 septembre 2018. En conséquence, il a conclu à la nullité du compromis de vente du 14 décembre 2017.
Il a rejeté l'application de la clause pénale en raison de l'absence de comportement fautif de Mme [U] [W]. Il a appliqué le même raisonnement aux demandes d'indemnités de M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] en précisant que la clause pénale fait obstacle à l'allocation de dommages et intérêts.
Suivant déclaration reçue au greffe le 2 septembre 2020, M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif dûment repris, sauf en ce qu'elle a rejeté toute autre demande des parties.
Par dernières conclusions notifiées au greffe le 8 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M], sollicitent de la cour, au visa des articles 1582, 1583, 1584, 1589, 1103 et 1227 du code civil, qu'elle :
À titre principal :
' infirme le jugement rendu en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis signé le 14 décembre 2017,
Statuant de nouveau,
' juge la vente objet du compromis du 14 décembre 2017 parfaite,
' juge que Mme [U] [W] n'a pas accompli ses obligations contractuelles en refusant de réitérer la vente le 16 mars 2018,
' condamne Mme [U] [W] à comparaître devant notaire pour signer l'acte définitif de vente dans le mois de la signification de la décision à intervenir assortie de l'exécution provisoire,
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À titre subsidiaire :
' condamne Mme [U] [W] à leur payer la somme de 20 000 € en application de la clause pénale du compromis de vente du 14 décembre 2017,
' condamne Mme [U] [W] à leur payer la somme de 65 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
En toutes hypothèses :
' condamne Mme [U] [W] à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction.
Pour soutenir leurs prétentions et moyens d'appel, les appelants font valoir que :
- plusieurs éléments, dont le compromis de vente du 14 décembre 2017, la conclusion d'une promesse synallagmatique de vente devant l'officier public ministériel, le renouvellement du mandat de vente envers la SAS Etude Lodel, manifestent le consentement des parties sur la chose et le prix, et donc l'existence d'un contrat de vente portant sur le bien immobilier objet du litige,
- la détermination du prix du bien immobilier par la SAS Etude Lodel Nice n'est pas dérisoire, ni fictif, ni anormalement faible,
- la vendeuse disposait d'un consentement libre et éclairé au moment de la vente et ne présentait pas de trouble mental puisqu'elle ne bénéficie d'aucune mesure de protection particulière et ne justifie d'aucune pathologie d'ordre psychologique ou traitement, les seuls éléments produits étant insuffisants à prouver le contraire,
- les courriers des intimés n'expliquent pas en quoi l'intimée a manqué de discernement au moment de la vente ; ces courriers manifestent seulement le regret de l'intimée de vendre son bien immobilier alors que sa volonté de vendre était préalablement constante,
- le seul certificat médical émanant du médecin traitant de l'intimée n'est pas suffisant à prouver le manque de discernement, car il a été dressé plus d'un an après la conclusion de la promesse synallagmatique de vente du 14 décembre 2017 et ne préconise aucun traitement, ni mesure de protection et qu'il est de plus imprécis,
- la clause pénale prévue au contrat est applicable, car l'intimée a refusé de régulariser la vente sans motif légitime.
Par conclusions notifiées au greffe le 19 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [U] [W], demande à la cour, au visa des articles 414-1, 1129 et 1231-5 du code civil, qu'elle :
À titre principal :
' déboute les appelants de l'ensemble de leurs demandes,
En conséquence,
' confirme le jugement,
À titre subsidiaire :
' réduise le montant de la clause pénale à une peine symbolique,
' dise et juge que le transfert de propriété ne prendra effet qu'à compter de la signature de l'acte authentique de vente avec paiement du prix par les appelants,
' rejette la demande d'indemnisation à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause,
' condamne in solidum les appelants au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A l'appui de ses demandes, elle soutient que :
- son consentement au moment de la conclusion du compromis de vente n'était pas libre et éclairé en raison de son âge avancé, de la dégradation de son état de santé et de l'état de sa situation familiale qui altèrent ses facultés cognitives comme le prouvent les courriers du notaire et de son médecin traitant psychiatre ; le contrat de vente est donc nul,
- le prix du bien immobilier objet du litige est en dessous de sa valeur vénale, car nettement inférieur à son prix initial d'acquisition en 2005, fixé alors à 302 000 €, de sorte que si la cour devait retenir la validité du compromis, une erreur sur le prix est caractérisée justifiant la nullité du contrat de vente,
- la clause pénale est donc inapplicable en raison de la nullité du compromis de vente, ne pouvant être débitrice d'aucune obligation contractuelle,
- les dommages et intérêts demandés sont en tout état de cause disproportionnés.
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M. [G] [H], assigné par M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] par acte d'huissier du 26 novembre 2021, délivrée à domicile au titre des articles 657 et 658 du code civil, et contenant dénonce de l'appel, n'a pas constitué avocat.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 15 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité de la vente
Mme [U] [W] invoque la nullité du compromis de vente du 14 décembre 2017 d'abord à raison de son insanité d'esprit alors, et, à défaut, pour erreur sur le prix convenu.
Par application de l'article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.
L'article 1583 du code civil ajoute que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
L'article 414-1 du code civil dispose que pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.
Par l'effet de ces textes, en dehors de toute mesure de protection juridiquement mise en oeuvre, toute personne majeure est réputée saine d'esprit et les actes par elle passées sont présumés valables. Il incombe à la personne qui allègue l'insanité d'esprit de prouver son existence au moment précis de l'acte dont l'annulation est demandée.
En l'occurrence, par acte signé le 14 décembre 2017, Mme [U] [W] a signé un compromis de vente avec M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M], aux termes duquel elle cédait en viager un appartement qu'elle occupait et pour lequel elle conservait un droit d'usage et d'habitation sa vie durant, situé [Adresse 5], [Localité 1]. Il était convenu que cette vente intervienne moyennant le paiement d'un bouquet net vendeur de 65 000 € outre une rente annuelle viagère de 9 000 €.
La réitération de l'acte devait intervenir le 16 mars 2018. Mme [U] [W] a refusé de signer l'acte authentique.
Il ressort en effet d'une correspondance par elle adressée au notaire, M. [G] [H] de la SAS Etude Lodel Nice, le 30 mars 2018, que Mme [U] [W] s'est dite 'éprouvée depuis plusieurs mois par d'importants problèmes de santé et d'équilibre'. Elle indiquait être soignée pour un état dépressif. Elle a mis en avant des ennuis de santé et familiaux.
Aux termes d'un courriel du notaire du même jour, ce dernier a fait part de ce qu'il estimait que le consentement libre et éclairé de Mme [U] [W] ne pouvait être retenu pour permettre la signature de l'acte. En effet, M. [G] [H] a indiqué alors : 'suite à vos différents mails, je vous confirme que, compte tenu des conditions économiques du dossier et de l'état de santé de Mme [U] [W], il ne m'est pas possible de m'assurer du consentement libre et éclairé de cette dernière qui ne m'a pas semblé faire preuve du discernement nécessaire à la bonne compréhension de l'acte. En conséquence, il ne m'est pas possible d'instrumenter et de recueillir la signature des parties'.
Mme [U] [W] produit également une attestation de son médecin traitant et psychiatre, le docteur [K], en date du 25 septembre 2018, qui indique que 'la dégradation progressive de son état de santé psychique avec un affaiblissement accentué de ses facultés cognitives associée à un sentiment d'isolement et d'abandon par ses amis
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et sa famille, d'absence d'avenir, aggravée par une polypathologie somatique, l'a rendue inapte à un consentement libre et éclairé à la signature d'un acte notarié le 14 décembre 2017'.
Certes, Mme [U] [W] n'a pas bénéficié, et ne bénéficie toujours pas d'une mesure de protection à raison d'une altération de ses facultés mentales. Toutefois, cet élément n'empêche pas l'existence d'un trouble affectant son discernement en décembre 2017, lors de la signature du compromis de vente litigieux. De même, le fait qu'elle ait précédemment consenti à deux mandats de vente est indifférent quant à la caractérisation de son état de santé psychique et mental en décembre 2017, qui, seul, doit être apprécié.
Or, le certificat médical du docteur [K] est à ce titre clair quant à l'atteinte de ses capacités et quant à son absence de consentement libre et éclairé alors. Ce constat n'est contredit par aucun élément contemporain, étant observé que Mme [U] [W] était âgée de 81 ans à la signature du compromis et qu'un contexte dépressif était expressément diagnostiqué.
Dans ces conditions, il appert que Mme [U] [W] démontre avoir souffert d'insanité d'esprit lors de la signature du compromis de vente du 14 décembre 2017 dont la nullité est dès lors encourue. Le jugement doit donc être confirmé, sans qu'il y ait lieu d'apprécier la potentielle erreur sur le prix.
Sur les conséquences de la nullité de la vente
Aucune vente forcée ne peut être ordonnée compte tenu de la nullité du compromis du 14 décembre 2017 à raison de l'absence de consentement libre et éclairé du vendeur en viager.
De la même façon, la nullité du compromis de vente emporte annulation de toutes les clauses de celui-ci, y compris celle stipulant une clause pénale. Celle-ci, bien que prévue en pages 18 et 19 du compromis litigieux, ne peut donc pas trouver à s'appliquer.
Par ailleurs, M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] sollicitent l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1217 du code civil qui prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (...) demander réparation des conséquences de l'inexécution, et que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Or, le compromis de vente étant invalidé à raison de l'insanité d'esprit de Mme [U] [W], aucune faute ne peut être imputée à cette dernière dans le fait de ne pas avoir réitéré la vente.
La décision entreprise sera donc également confirmée quant au rejet de la demande en paiement de la clause pénale ainsi qu'au titre de l'octroi de dommages et intérêts au profit des époux [M].
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 € sera mise à leur charge au bénéfice de Mme [U] [W], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,
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Y ajoutant :
Condamne in solidum M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] à payer à Mme [U] [W] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] de leur demande sur ce même fondement,
Condamne in solidum M. [O] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT