COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - CIVILE
LEL/ILAF
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 21/00092 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EYGT
jugement du 05 Novembre 2020
Juge des contentieux de la protection d'ANGERS
n° d'inscription au RG de première instance 11-19-0014
ARRET DU 18 JUIN 2024
APPELANT :
Monsieur [N] [O]
né le 09 Janvier 1970 à [Localité 5] (CAMEROUN)
[Adresse 3]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/008026 du 02/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ANGERS)
Représenté par Me Charline LE BRUN, avocat au barreau d'ANGERS
INTIMEE :
S.A. IMMOBILIERE PODELIHA
venant aux droits de la SA [Adresse 6]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2019320 substitué par Me Guillaume QUILICHINI
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 15 Avril 2024 à 14'H'00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme [G] qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente
M. WOLFF, Conseiller
Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée
Greffière lors des débats : Monsieur DA CUNHA
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 18 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Leïla ELYAHYIOUI, vice-présidente placée pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 22 novembre 2013, la société Le Toit Angevin (dépendant du groupe Podeliha) a donné à bail à M. [N] [O] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 261,48 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA Podeliha a, le 15 avril 2019, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Elle a ensuite fait assigner M. [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection d'Angers par exploit du 11 juillet 2019 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.
Suivant jugement du 5 novembre 2020 mentionné comme ayant été prononcé par défaut, le juge des contentieux de la protection d'Angers a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2013 entre la SA Podeliha et M. [N] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 juin 2019,
- condamné M. [N] [O] à verser à la SA Podeliha la somme de 5.494,29 euros (décompte arrêté au 9 septembre 2020), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2019 sur la somme de 695,89 euros, à compter du 11 juillet 2019 sur la somme de 1.205,60 euros et à compter du jugement pour le surplus,
- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,
- accordé à M. [N] [O] un délai de vingt-quatre mois pour se libérer de sa dette locative précédemment énoncée,
- suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu'à la décision du juge statuant sur la contestation de la décision de la commission de surendettement imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,
- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
- dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants, restée impayée 7 jours après l'envoi d'une mise en demeure par LRAR justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
- qu'à défaut pour M. [N] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- que M. [N] [O] soit condamné à verser à la SA Podeliha une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
- débouté la SA Podeliha de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné M. [N] [O] aux dépens, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, (sic)
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration déposée au greffe de la cour le 14 janvier 2021, M. [O] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle :
- a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2013 entre la SA Podeliha et lui-même concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 juin 2019,
- l'a condamné à verser à la SA Podeliha la somme de 5.494,29 euros (décompte arrêté au 9 septembre 2020), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2019 sur la somme de 695,89 euros, à compter du 11'juillet 2019 sur la somme de 1.205,60 euros et à compter du jugement pour le surplus,
- a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,
- a dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants, restée impayée 7 jours après l'envoi d'une mise en demeure par LRAR justifiera (...)
- l'a condamné aux dépens, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, (sic)
- a ordonné l'exécution provisoire du jugement,
intimant dans ce cadre la SA Podeliha.
Suivant conclusions déposées le 12 mai 2021, l'intimée a formé appel incident de cette même décision.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2024 et l'audience de plaidoiries fixée au 15 avril 2024 conformément aux prévisions d'un avis du 22'février 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses écritures déposées le 14 avril 2021, M. [O] demande à la présente juridiction de :
Vu l'article 510 du Code de procédure civile,
Vu l'article 24 de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1343-5 et suivants du Code civil,
- infirmer le jugement en ce qu'il a constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire,
- lui accorder les plus larges délais de paiement et notamment dire qu'il s'acquittera de sa dette en 35 mensualités de 50 euros et le solde à la 36ème échéance,
- confirmer les dispositions non contraires,
- condamner la SA Immobilière Podeliha à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 Code de procédure civile,
- condamner la SA Immobilière Podeliha aux entiers dépens et à titre subsidiaire le dispenser du remboursement de ceux-ci étant précisé qu'il est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.
Aux termes de ses uniques écritures déposées le 12 mai 2021, la SA Podeliha venant aux droits de la SA d'HLM Le Toit Angevin, demande à la présente juridiction de :
Vu la loi du 6 juillet 1989
- confirmer le jugement en ce qu'il :
- a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2013 entre elle et M. [O] concernant l'appartement (...) sont réunies à la date du 16 juin 2019,
- a condamné M. [O] à lui verser la somme de 5.494,29 euros (décompte arrêté au 9 septembre 2020), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2019 sur la somme de 695,89 euros, à compter du 11 juillet 2019 sur la somme de 1.205,60 euros et à compter du jugement pour le surplus,
- a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,
- a suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu'à la décision du juge statuant sur la contestation de la décision de la commission de surendettement imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,
- a dit que, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : (...)
- l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- a condamné M. [O] aux dépens, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,
- a ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- a accordé à M. [O] un délai de vingt-quatre mois pour se libérer de sa dette locative précédemment énoncée,
- a dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
- l'a déboutée de sa demande en condamnation de M. [O] au paiement d'une indemnité de 600 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner M. [O] à lui verser la somme de 6.117,06 euros (décompte arrêté au 26 avril 2021), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2019 sur la somme de 695,89 euros, à compter du 11'juillet 2019 sur la somme de 1.205,60 euros et à compter du présent jugement (sic) pour le surplus,
- déclarer que M. [O] ne saurait bénéficier de délai de paiement pour apurer la dette locative,
- déclarer que M. [O] n'a pas respecté les délais accordés,
- déclarer que M. [O] n'a pas exécuté l'obligation qui lui était faite de régler les loyers et charges courants,
- déclarer en conséquence que :
- la clause résolutoire a retrouvé son plein et entier effet,
- la dette contractée est devenue immédiatement exigible,
- à défaut pour M. [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, elle pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- condamner M. [O] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
- condamner M. [O] à lui payer la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
En tout état de cause :
- condamner M. [O] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner M. [O] aux entiers dépens d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la clause résolutoire :
En droit l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit notamment que : 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.
Le premier juge constatant l'existence d'une clause résolutoire ainsi que la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois (la décision de recevabilité de la demande au titre du surendettement étant postérieure à l'expiration de ce délai), a constaté l'acquisition de cette clause. Par ailleurs, au regard de l'absence de comparution du locataire, celui-ci ne pouvait apporter 'd'élément de nature à contester la dette', de sorte que la demande en paiement d'une somme de 5.494,29 euros a été accueillie. Enfin, rappelant qu'en application de l'article 24-VIII de la loi de 1989, aucune reprise des paiements n'était exigée aux fins de suspendre les effets de la clause résolutoire dans l'attente de la décision du juge statuant sur la contestation de la décision de la commission de surendettement, a ordonné cette mesure ainsi que des délais de paiement.
Aux termes de ses uniques écritures l'appelant conclut à l'infirmation de la décision de première instance en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire tout en précisant 'avoir pu prendre du retard dans le paiement des loyers', mais en soutenant que 'compte tenu de sa situation [salarié travaillant en intérim] il [sollicitait] la confirmation de la suspension de cette clause [ainsi que] les plus larges délais de paiement' (trois ans).
Aux termes de ses écritures, l'intimée rappelle que le contrat de bail comporte une clause résolutoire laquelle a été reprise au sein d'un commandement de payer et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs adressé le 15 avril 2019 et demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Elle conclut donc à la confirmation de la décision de première instance s'agissant de la résiliation du contrat. S'agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire, l'intimée observe que le premier juge a ordonné une telle mesure uniquement en raison de la décision de la commission de surendettement recevant la demande formée à ce titre par le locataire. Cependant, la société bailleresse indique que suivant jugement du 15 février 2021, le juge des contentieux de la protection d'Angers a déclaré irrecevable la demande formée par son locataire au titre du traitement de sa situation de surendettement. L'intimée en déduit que 'la clause résolutoire a repris son plein et entier effet' de sorte que le jugement doit être confirmé à ce titre. Enfin, elle souligne que l'arriéré locatif a augmenté pour être de 6.117,06 euros de sorte qu'elle sollicite la condamnation de son contradicteur au paiement de cette somme sans lui accorder de délais de paiement, le jugement devant être infirmé à ce titre, dès lors que l'appelant n'a aucunement assumé le paiement des loyers courants et a été mis en demeure de le faire conformément aux prévisions du jugement critiqué.
Sur ce :
Liminairement, il doit être souligné que l'appelant ne fait aucunement état dans ses conclusions du mois d'avril de la procédure de surendettement qu'il a pu introduire, de sorte que la présente juridiction ne peut que considérer que cette procédure s'est achevée avec la décision d'irrecevabilité prononcée par le juge des contentieux de la protection d'Angers le 15 février 2021. Dans ces conditions, il n'y a plus lieu de tenir compte de cette procédure.
Sur le fond, le bail litigieux stipule notamment : 'en cas de non paiement à leur échéance, du loyer ou des charges dûment justifiées et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location sera résilié de plein droit à l'initiative du Toit Angevin'.
Cette clause est intégralement reprise au commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d'assurance délivré à l'appelant le 15 avril 2019 et faisant état d'un arriéré de 695,89 euros (au 9 avril 2019).
A ce titre, l'appelant qui se borne à produire un avis d'imposition portant sur les revenus de 2019, ne démontre aucunement avoir effectué quelque paiement que ce soit ayant apuré les causes du commandement.
Dans ces conditions et dès lors qu'une demande en délais de paiement ne peut aucunement remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire, mais uniquement en suspendre les effets, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de cette clause étaient réunies au 16 juin 2019.
S'agissant de l'arriéré, l'intimée produit aux débats un nouveau décompte arrêté au 26 avril 2021, laissant apparaître un solde débiteur de 6.117,06 euros. Or et ainsi que mentionné ci-avant l'appelant ne produit aucune pièce établissant qu'il ait effectué quelque paiement que ce soit qui n'ait pas été pris en compte par la bailleresse.
Dans ces conditions la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a condamné M. [O] au paiement d'une somme de 5.494,29 euros, sauf à y ajouter la condamnation de l'appelant au paiement de la somme de 622,77 euros, correspondant aux indemnités d'occupation et charges échues postérieurement au jugement et dues au 26 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, date de dépôt des conclusions emportant demande de paiement.
Enfin, s'agissant de la demande en délais de paiement, il doit être souligné que le dispositif des écritures de l'intimée est manifestement contradictoire en ce qu'il demande d'une part la confirmation du jugement en ce qu'il fixe les conséquences du non respect des délais de paiement accordés et d'autre part l'infirmation de la même décision en ce qu'elle accorde ces mêmes délais de paiement.
Cependant la lecture du dispositif ne peut être totalement dissociée de celle du corps des conclusions, dont il résulte clairement que l'intimée qui sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il fixe un paiement échelonné de la dette sur 24'mois, s'oppose dans sa discussion à l'accord de tels délais de paiement voire sollicite le constat du fait que ceux visés par le premier juge n'ont pas été honorés. Au surplus, la demande de confirmation des conséquences du non respect des délais accordés par le premier juge, doit également être lue avec la suite du dispositif sollicitant expressément l'expulsion et la condamnation de l'appelant au paiement d'une indemnité d'occupation. Ainsi, cette demande de confirmation s'analyse non pas comme l'accord du créancier pour des délais de paiement, mais comme sa demande de prononcer de l'ensemble des conséquences liées à la rupture du bail.
Sur le fond, le dernier décompte de créance produit par l'intimée établit que l'appelant a, entre avril 2020 et 2021, été en capacité d'assumer quatre versements couvrant les factures qui lui étaient adressées et d'effectuer un versement supérieur au montant de son loyer. Cependant, à l'exception de cet unique versement du mois d'avril 2021, l'arriéré locatif n'a cessé de progresser.
Par ailleurs, la seule pièce produite par M. [O] ne fait état d'aucun revenu.
Dans ces conditions, il ne justifie aucunement des conditions dans lesquelles il lui serait possible de s'acquitter de son loyer augmenté des échéances de quelque plan d'apurement que ce soit.
Sa demande en délais doit donc être rejetée et son expulsion, à défaut de départ volontaire ordonnée. Il sera par ailleurs condamné au paiement à l'intimée d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution de l'ensemble des clefs.
De l'ensemble, il résulte que si la décision de première instance doit être avalisée en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire dans l'attente de la décision du juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement qui est intervenue le 15 février 2021, elle doit cependant être infirmée en ce qu'elle a accordé des délais de paiement, cette prétention devant être rejetée.
Sur les demandes accessoires :
L'appelant qui succombe doit être condamné aux dépens et l'équité commande de le condamner au paiement à l'intimée de la somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, au regard de l'issue du présent litige, les dispositions à ces deux derniers titre de la décision de première instance doivent être confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers du 5 novembre 2020 en ce qu'il a :
- accordé à M. [N] [O] un délai de vingt-quatre mois pour se libérer de sa dette locative précédemment énoncée,
- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
- dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants, restée impayée 7 jours après l'envoi d'une mise en demeure par LRAR justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
- qu'à défaut pour M. [N] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- que M. [N] [O] soit condamné à verser à la SA Podeliha une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
et, dans les limites de sa saisine, le CONFIRME pour le surplus, sauf à préciser que la décision du juge statuant sur contestation de la décision de la commission de surendettement fondant la suspension des effets de la clause résolutoire est intervenue le 15 février 2021 ;
Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
CONDAMNE M. [N] [O] au paiement à la SA Podeliha d'une somme complémentaire de 622,77 euros (six cent vingt deux euros et soixante dix-sept cents), correspondant aux indemnités d'occupation et charges échues postérieurement au jugement et dues au 26 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021 ;
REJETTE la demande en délais de paiement formée par M. [N] [O] ;
AUTORISE, à défaut pour M. [N] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA Podeliha à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
CONDAMNE M. [N] [O] au paiement à la SA Podeliha une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
CONDAMNE M. [N] [O] au paiement à la SA Podeliha de la somme de 800 euros (huit cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [N] [O] aux dépens.
LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE empêchée
T. DA CUNHA L. ELYAHYIOUI