Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 19 DECEMBRE 2013
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/15965
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2012 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 12/06615
APPELANTS
Monsieur [I] [P] [H]
Madame [L] [O] épouse [H]
demeurant tous deux [Adresse 2]
représentés et assistés par Maître Fatima BOUALI-CHAOUKI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0372
INTIMES
Monsieur [F] [D] [K]
Madame [S] [Q] épouse [K]
demeurant tous deux [Adresse 1]
représentés par Maître Mireille GARNIER de la SCP MIREILLE GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J136
assistés de Maître Claude VAILLE, avocat au barreau de NANTERRE
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Monsieur Fabrice VERT, conseiller
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
Greffier lors du prononcé : Mme Marie-Annick MARCINKOWSKI
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Marie-Annick MARCINKOWSKI , greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte sous seing privé des 11 et13 août 2011, M. [I] [H] et Mme [L] [O], épouse [H] (les époux [H]), qui demeurent à [Localité 1], ont vendu à M. [F] [K] et Mme [S] [Q], épouse [K] (les époux [K]), occupant les lieux en qualité de locataire, les lots n° 50 et 14 de l'état de division d'un immeuble sis [Adresse 1], soit un appartement et une cave, au prix de 230 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant maximum de 220 000 €, au taux de 4,50 % l'an, d'une durée maximale de 25 ans. La réitération par acte authentique était fixée au 18 novembre 2011. La réalisation de la condition suspensive devait intervenir dans les 60 jours à compter du 11 août 2011, mais, par avenant du 11 octobre 2011, les parties ont prorogé cette date au 2 novembre 2011. Par acte du 10 avril 2012, les époux [K] ont assigné les époux [H] en réalisation forcée de la vente, réclamant, en outre, leur condamnation à leur payer la somme de 23 000 € au titre de la clause pénale.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 12 juillet 2012, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit la vente parfaite et qu'à défaut pour les époux [H] de la régulariser par acte authentique dans les deux mois à compter de la signification du jugement, ce dernier vaudrait vente et pourrait être publiée à la conservation des hypothèques compétente,
- condamné solidairement les époux [H] à payer aux époux [K] la somme de 23 000 € à titre de pénalité contractuelle avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation,
- condamné les époux [H] à payer aux époux [K] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné les époux [H] aux dépens.
Par dernières conclusions du 31 octobre 2013, les époux [H], appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1147 et 1148 du Code civil, L. 312-1 à L. 312-36 du Code de la consommation,
- réformer le jugement entrepris,
- dire irrecevable l'action en exécution forcée,
- dire que le 'compromis' de vente du 13 août 2011 est caduc,
- débouter les époux [K] de leurs prétentions,
- les condamner au paiement de la somme de 23 000 € au titre de la clause pénale,
- condamner les époux [K] à leur payer la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 8 novembre 2013, les époux [K] prient la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts,
- statuant à nouveau :
- condamner solidairement les époux [H] à leur payer la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts représentant le taux du nouvel emprunt se substituant au précédent,
- y ajoutant :
- condamner solidairement les époux [H] au paiement de tous les frais de justice, d'huissier, de sommation et du conservateur des hypothèques,
- débouter les époux [H] de leurs demandes,
- les condamner solidairement à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, dépens en sus.
SUR CE,
LA COUR,
Considérant que les moyens développés par les époux [H] au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté, sur la recevabilité de la demande de vente forcée, que le délai contractuel d'un mois à compter de la constatation du refus de réitérer la vente pour agir en vente forcée n'est pas extinctif mais constitutif du point de départ pour agir, de sorte que la demande à cette fin des époux [K] est recevable ;
Considérant que la convention prévoyait que l'obtention ou la non-obtention du prêt devait être notifiée par les acquéreurs au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée au vendeur dans les trois jours suivant l'expiration du délai et qu'à défaut de réception de cette lettre dans le délai, le vendeur aurait la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition, celle-ci étant censée défaillie faute pour l'acquéreur d'avoir apporté les justificatifs passé ce délai de huit jours ;
Considérant que, dans le délai prévu par l'avenant du 11 octobre 2011, le notaire des acquéreurs a informé le notaire des vendeurs, le 18 octobre 2011, de l'obtention du prêt par ses clients, réclamant la procuration des vendeurs pour la signature de l'acte authentique ; que ce n'est que par lettre recommandée datée du 5 janvier 2012, reçue le 9 janvier 2012, soit après que leur notaire ait convenu avec celui des acquéreurs de la date de signature de l'acte authentique, que les vendeurs ont mis en demeure les acquéreurs de justifier de l'acceptation du prêt ; que le 13 janvier 2012, soit dans les huit jours, les acquéreurs ont notifié les offres de prêt aux vendeurs ; que si les documents envoyés ne sont pas revêtus de toutes les signatures requises, il n'est pas contesté que les offres de prêt ont été effectivement signées , de sorte que la condition ne peut être réputée défaillie au sens de la clause précitée, étant observé que les acquéreurs avaient effectivement obtenu les prêts et avaient, en outre, fait la preuve de l'évidence des fonds dès le 23 décembre 2011, ce fait ayant été confirmé aux vendeurs par leur propre notaire ; que les acquéreurs ont alors sommé les vendeurs le 27 janvier 2012 de régulariser la vente ;
Qu'il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les vendeurs ne peuvent de bonne foi se prévaloir de la caducité de la vente pour défaut de réalisation ou de justification de la réalisation de la condition suspensive ;
Considérant que c'est donc à bon droit que le Tribunal a dit la vente parfaite, fait droit aux demandes des acquéreurs de vente forcée et d'application de la clause pénale dont les conditions sont réunies, l'opposition du syndic sur le prix de vente n'étant pas constitutive d'un cas de force majeure ;
Considérant que les époux [K], qui ne justifient pas du calcul de la somme de 6 000 € qu'ils réclament, doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts supplémentaires à la suite de l'annulation de l'obtention du prêt à taux zéro ;
Considérant que les intérêts au taux légal sur le montant de la clause pénale courront à compter du 10 avril 2012, date de l'assignation valant mise en demeure ;
Considérant qu'il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande des époux [H] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux [K] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
Considérant que les époux [H] devront supporter le coût de la sommation du 27 janvier 2012 et de l'inscription du jugement à la conservation des hypothèques ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts au taux légal à la date du jugement ;
Statuant à nouveau de seul chef :
Dit que les intérêts au taux légal sur la somme de 23 000 € courront à compter du 10 avril 2012 ;
Ajoutant au jugement entrepris :
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. [I] [H] et Mme [L] [O], épouse [H], aux dépens d'appel, en ce compris le coût de la sommation du 27 janvier 2012 et de l'inscription du jugement à la conservation des hypothèques, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [I] [H] et Mme [L] [O], épouse [H], à payer à M. [F] [K] et Mme [S] [Q], épouse [K], la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
La GreffièreLa Présidente