COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 19 DÉCEMBRE 2013
N° 2013/555
Rôle N° 13/00632
[R] [J], [C] [F]
C/
SCI HOLDING
SCI MONTGRAND 4
SCP [Z] - [S]
SA ATLANTIC INVEST
Grosse délivrée
le :
à :
Me JAUFFRES
Me ALLEMAND
Me MAYNARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 11 décembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/14614.
APPELANT
Monsieur [R] [J], [C] [F]
né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Me Jean-Marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE plaidant par Me Alexandre MEYRONNET, avocat au barreau de GRASSE
INTIMÉES
LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE HOLDING
dont le siège est [Adresse 2]
représentée par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE plaidant par Me Paul GUETTA, avocat au barreau de NICE
Maître [X] [Z] - SCP [Z] - [S]
pris en qualité d'administrateur provisoire de la SCI MONTGRAND 4
demeurant [Adresse 1]
représenté et plaidant par Me Gilbert ALLEMAND, substitué par Me Cécile PIAT, avocats au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE ET APPELANTE
LA SA ATLANTIC INVEST
dont le siège est [Adresse 3]
représentée par Me Jean-Marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
LA SCI MONTGRAND 4
dont le siège est [Adresse 2]
non comparante
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 novembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de procédure civile, Monsieur TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2013
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Les faits , la procédure et les prétentions :
La société civile immobilière holding est associée avec M. [F] au sein d'une société civile immobilière Foncière qui détient même le capital de cinq sociétés immobilières propriétaires d'autant d'immeubles situés à [Localité 3] et à [Localité 2], M. [F] étant le gérant statutaire.
Au sein de la société civile immobilière foncière (la Scif), créée en 1999, les associés détiennent chacun la moitié du capital et des droits de vote. Le conflit qui existe entre eux depuis 2002 a provoqué la désignation d'un administrateur provisoire en la personne de la société civile professionnelle [Z] [S], selon arrêt en date du 30 avril 2008.
La société civile immobilière holding expose qu'elle a appris fortuitement en 2006 que l'un de ses immeubles, situés [Adresse 5], a été vendu par le gérant M. [F] à une société Atlantic Invest.
Par exploit délivré le 26 novembre 2009, elle a assigné M. [F], la société civile immobilière montgrand 4, propriétaire de l'immeuble vendu, son administrateur provisoire et la société Atlantic Invest pour obtenir l'annulation de la vente litigieuse, obtenue selon elle en fraude de ses droits.
Les parties ont conclu et par jugement contradictoire en date du 11 décembre 2012, M. [F] a été débouté de son exception de prescription de l'action en nullité ; l'annulation de la vente a été ordonnée, avec restitution par Atlantic Invest des loyers perçus depuis le 18 mai 2006, l'administrateur provisoire étant désigné en qualité de séquestre pour percevoir ces loyers et ceux à venir, et pour prendre les mesures conservatoires nécessaires à la conservation de l'immeuble ;
Selon déclaration régulière et non contestée en date du 11 janvier 2013 pour M. [F] et du 22 mars 2013 pour la société Atlantic Invest, il a été relevé appel de ce jugement.
Les deux instances ont été jointes selon ordonnance en date du 12 avril 2013.
Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'appelant a conclu le 6 novembre 2013 et demande à la cour d'ordonner en tant que de besoin le rabat de l'ordonnance de clôture.
Le jugement sera réformé, et la demande de nullité de la vente en date du 18 mai 2006 sera déclarée irrecevable, faute de justification de la publication de la demande en nullité par Me [Z] ès qualités à la conservation des hypothèques ;
La cour jugera que la vente était conforme tant à l'intérêt du social qu'à l'objet social de la société civile immobilière Montgrand 4 ;
En conséquence, cette vente parfaite n'encourt aucune annulation.
Une somme de 10'000 € est réclamée à la société holding pour procédure abusive, outre 5000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
La société Atlantic Invest, appelante elle aussi, a conclu le 6 novembre 2013 à titre préliminaire à la constatation de l'absence de publication de la demande de résolution par l'administrateur provisoire. En conséquence, l'assignation est irrecevable en l'état.
L'objet social autorisait et permettait l'acquisition et la vente d'immeubles , tel que cela a été réalisé au profit d'Atlantic Invest. Cette vente a évité la déchéance du terme relativement aux prêts souscrits, ainsi que la cessation de paiement. L'intérêt social a été respecté, le bien ayant été vendu au prix du marché ce qui a permis d'apurer les comptes de la société.
Le jugement sera réformé et la société holding déboutée.
À titre subsidiaire, en cas d'annulation, la cité civile immobilière Mongrand 4 devra restituer le prix de vente de 500'000 € avec intérêts au taux légal depuis le 18 mai 2006, et rembourser l'ensemble des frais exposés, avec condamnation à payer 20'000 € à titre de dommages-intérêts outre 5000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
La société civile immobilière holding, intimée, a conclu le 25 juillet 2013 au visa des articles 1134 et 1596 du Code civil, et de la théorie jurisprudentielle de la fraude ;
La communication du dossier au procureur général sera ordonnée, pour qu'il puisse prendre toute écriture devant la cour au vu de la procédure pénale en cours.
Le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions, au vu des statuts de la société immobilière Montgrand, de la convention du 17 août 2002, des dispositions de l'article 1134 du Code civil, de la fraude cause de nullité des actes juridiques et du principe de loyauté du gérant à l'égard des associés, outre l'article 1596 du Code civil.
M. [F] a reconnu qu'il était l'ayant droit économique de la société atlantic Invest, l'action pénale n'est pas de nature à paralyser l'action civile.
Les loyers seront restitués et le jugement sera réformé uniquement sur les frais irrépétibles qui seront porté à 15'000 € , outre 10'000 € pour ceux exposés en appel. L'arrêt sera publié à la conservation des hypothèques, en suite de la publication de l'acte introductif d'instance devant le tribunal de Marseille.
Me [X] [Z], en sa qualité d'administrateur provisoire de la société Montgrand 4 a conclu le 10 juin 2013 à la confirmation, avec allocation d'une somme de 3000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
La société civile immobilière Montgrand 4 a été régulièrement assignée avec dénonce de conclusions et de pièces selon acte en date du 19 juin 2013 de l'huissier [B] .
L'ordonnance de clôture est en date du 7 novembre 2013. Toutes les écritures et les pièces ont été communiquées avant l'ordonnance de clôture et sont donc recevables , la cour estimant que le principe du contradictoire a été parfaitement respecté.
Sur ce :
Sur l'exception d'irrecevabilité :
Attendu que l'assignation en date du 26 novembre 2009 a été publiée le 9 décembre 2009 à la conservation des hypothèques de [Localité 3], sous le numéro 9878 (2009 D), volume numéro 5486 (2009P), ainsi qu'en fait foi le bordereau signé par le conservateur et apposé sur le second original de cette assignation régulièrement communiquée dans le présent débat ;
Attendu que l'appelant et la société Atlantic Invest estiment que cette formalité aurait dû être accomplie par l'administrateur de la société Montgrand 4, ce qui ne résulte en rien de l'article 28 du décret numéro 55 - 22 du 4 janvier 1955, en son quatrièmement c ; que seule importe l'effectivité de la publication qui suffit à rendre inapplicable l'irrecevabilité prévue par l'article 30 cinquièmement du même décret ;
Attendu que la publication étant effective, l'article 37 du même décret permet simplement de publier au service de la publicité foncière, pour l'information des usagers, les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales de bail de plus de 12 ans, ainsi que les conventions relatives à l'exercice des servitudes légales, ou les demandes en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes, ou les procès-verbaux notariés relatifs à la réitération ou à la réalisation de ces mêmes actes, cette liste reprise in extenso n'intégrant nullement les assignations en nullité de vente ;
Attendu qu'il n'était donc nullement nécessaire de procéder à la prorogation triennale de la publication, ainsi que les soutiennent à tort M. [F] et Atlantic Invest, au terme d'une lecture extensive de l'article 37 précité ;
Sur la nullité de la vente :
Attendu que la vente litigieuse a été conclue en la forme authentique par Me [M] , notaire à Nice, le 18 mai 2006, le vendeur étant la SCI Montgrand 4 représentée par son gérant M. [F], et l'acheteur étant une société atlantic Invest, représentée par un clerc de notaire, en vertu des pouvoirs conférés aux termes d'une réunion du conseil d'administration de cette société en date du 1er mars 2006, dont le procès-verbal est mentionné comme annexé à l'acte authentique ;
Attendu que la société holding et l'administrateur de la sociétéMontgrand4 se prévalent d'une convention liant la cité holding et M. [F], en date du 17 août 2002, qui n'est nullement contestée dans sa matérialité, M. [F] se bornant à soutenir qu'elle est devenue caduque ;
Attendu que cette convention prévoyait, en raison du désaccord significatif des parties, de se séparer équitablement et définitivement , de façon expresse et irrévocable, avec partage des actifs de la société immobilière foncière ou les parties étaient associées, de manière notamment à ce que la société holding récupère la société civile immobilière Montgrand 4 ;
Attendu que ce partage était définitif et irrévocable dès la signature de la présente convention, le parties prévoyant que le transfert effectif de propriété aurait lieu après la réalisation de ces « libérations », ce terme recoupant le fait que M. [F] était libéré de ses engagements de caution dans le financement des SCI Haxo 18 , Montgrand 4 et république, tandis que que la société holding était libérée de ses engagements de caution sur les biens dévolus à M. [F], chaque partie s'engageant réciproquement dans ce sens ;
Attendu que ces modalités parfaitement logiques et dénuées de la moindre ambiguïté ne constituaient pas une condition a fortiori suspensive du partage qui est définitif et irrévocable depuis le 17 août 2002, mais une modalité de la mise en oeuvre des transferts effectifs de propriété, ces transferts étaient effectifs entre les parties dès la signature de l'acte sous seing privé mais devant logiquement et nécessairement être réitérés par acte authentique ;
Attendu que M. [F] soutient par conséquent à tort que cette convention de partage était devenue caduque, au motif de ce que sa libération des cautions grevant les biens dévolus à la société holding constituait une condition suspensive qui n'avait pas été levée, alors qu'il s'agissait d'une simple modalité d'un partage devenu irrévocable dès le 17 août 2002, jour de sa signature, ce qui permet à la société holding cocontractante de lui opposer, en vertu de l'article 1134 du Code civil, l'attribution du bien litigieux dans le cadre dudit partage ;
Attendu qu'en mettant à profit sa fonction de gérant pour procéder à la vente litigieuse, qui a pour effet d'anéantir l'attribution résultant du partage, M. [F] ne pouvait ignorer qu'il agissait en fraude des droits de la société holding, non seulement associée de la société civile immobilière Montgrand 4, mais titulaire des droits contractuellement convenus à l'occasion du partage ;
Attendu que la fraude est d'autant plus avérée que le premier juge a relevé avec pertinence que M. [F] a d'abord nié toute implication entre sa personne et la société atlantic Invest, la découverte de ce lien n'ayant été possible que par suite d'une enquête pénale ;
Attendu qu'il sera par ailleurs jugé infra que les dispositions de l'article 1596 du Code civil ont été méconnues, M. [F] se servant là aussi de ses fonctions de gérant et de l'interposition d'une société acheteuse pour parvenir à se dispenser du respect des termes irrévocables du partage ;
Attendu que cette fraude, dans le cadre de laquelle la société Atlantic Invest n'a servi qu'à dissimuler les intérêts propres de M. [F], a eu nécessairement pour effet de corrompre la volonté de vendre et d'acheter, dont la démonstration est rapportée qu'elle n'était dictée que par l'intérêt unique de ce dernier, et non pas par l'intérêt de la société Montgrand que devait poursuivre le gérant, ni bien évidemment par l'intérêt de la société acheteuse qui était contrôlée par ce même gérant ;
Attendu qu'à cet égard, les pièces versées par M. [F] à l'appui du caractère nécessaire de la vente, outre qu'elles n'ont pas de valeur probatoire en droit sur le terrain de la fraude, ne suffisent pas à démontrer en fait que la vente était la seule solution permettant de répondre à la situation de la société, y compris au plan bancaire, la cour adoptant sur ce volet les motifs pertinents du premier juge ;
Attendu que par ailleurs, M. [F] lui-même conclut de façon expresse à l'absence de dépassement de ses pouvoirs de gérant lorsqu'il a consenti à cette vente, qui respecte parfaitement l'objet social et qui a été faite selon lui au prix du marché et en l'absence de toute fraude ;
Attendu que Atlantic Invest conclut de même ;
Mais attendu que par là-même, il est reconnu que M. [F] a vendu en sa qualité de gérant, et qu'ainsi, avant même d'avoir à s'interroger sur la teneur de ses pouvoirs par rapport aux associés et aux tiers, il a nécessairement agi dans le cadre d'un mandat des associés qui l'ont désigné, mandat au demeurant expressément prévu par l'article 16 des statuts de la société Montgrand4 ;
Attendu que M. [F] a donc agi en vertu d'un mandat qui comprenait selon lui la possibilité de vendre le bien litigieux ;
Attendu que M. [F] ne conteste plus par ailleurs être l'ayant droit économique de la société Atlantic Invest, cette dernière étant taisante sur ce point ; il s'en déduit de façon certaine que c'est M. [F] qui, par société interposée, a acquis la société civile immobilière Montgrand 4 ;
Attendu que titulaire ,en sa qualité de gérant de Montgrand 4, d'un mandat dont il estime lui-même qu'il lui conférait la possibilité de vendre le bien litigieux, il ne pouvait en même temps l'acheter par société interposée, sauf à encourir la nullité de l'acte qui est demandée tant par le représentant légal de la société venderesse que par la société holding qui est associée de cette société venderesse ;
Attendu que cette nullité est encourue dès lors que la concomitance du mandat de vendre et de l'achat par société interposée est établie, et ce quels que soient les modalités de la vente intervenue, l'intérêt allégué (mais contesté en l'espèce) qu'elle pouvait présenter pour la société et le respect allégué (mais lui aussi contesté) du prix du marché , n'étant par ailleurs nullement contesté que la société holding n'a jamais consenti à cette vente ;
Attendu que la cour estime par voie de conséquence que la nullité de la vente est encourue, tant comme conséquence de la fraude ayant présidé à la décision du gérant, qui ne pouvait ignorer qu'elle portait atteinte aux droits irrévocables de la société holding tirés du partage antérieur, que comme constituant une méconnaissance de l'interdiction édictée par l'article 1596 du Code civil ;
Attendu que la nullité entraîne la restitution du prix de vente , ainsi que des frais directement liés à la passation de l'acte authentique annulé; que pour autant, aucune demande précise et chiffrée n'est formulée au titre de ces frais par Atlantic Invest , la cour n'ayant par ailleurs aucune démonstration certaine de ce que la somme apparaissant sous la rubrique intitulée « droits » dans l'acte authentique ait été supportée par l' acquéreur , et dans quelle proportion ;
Attendu qu'il sera donc fait droit uniquement à la demande de restitution de 500'000 €, avec intérêts de droit depuis la première demande qui, au vu du dossier, a été formulée par Atlantic Invest en ce sens, selon conclusion du 11 juin 2013 ;
Attendu que l'annulation entraîne aussi la restitution des loyers perçus, le jugement étant confirmé là aussi sur ce volet , avec précision incidente que cette restitution donnera lieu à intérêt légal depuis l'assignation sur le montant global des loyers perçus avant cet acte, et intérêt légal à compter de chaque échéance de loyer, pour ceux perçus postérieurement à l'assignation ;
Attendu que la cour estime que le premier juge a parfaitement arbitré l'application de l'article 700, les mêmes sommes devant être attribuées à la société immobilière holding et à l' administrateur Me [Z], en sa qualité, pour les frais inéquitablement exposés en appel ;
Attendu qu'en revanche, aucune somme n'est justifiée au titre d'un appel abusif, qui ne résulte pas ipso facto du caractère infondé du recours exercé ;
Par ces motifs, la cour statuant par arrêt réputé contradictoire :
Déclare l'appel infondé, exception faite de la demande de restitution du prix de vente par la société Atlantic Invest ;
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne la société civile immobilière Montgrand à payer à la société Atlantic Invest la somme de 500'000 €, au titre de la restitution du prix de vente, avec intérêts au taux légal depuis le 11 juin 2013 ;
Confirme pour le surplus le jugement de premier ressort, en ce qu'il notamment ordonné l'annulation de la vente consentie par la société civile immobilière Montgrand4 au profit de la société Atlantic Invest, selon acte reçu le 18 mai 2006 par le notaire [M] à [Localité 5], s'appliquant aux biens immobiliers suivants : à [Localité 4], au numéro quatre de la rue Montgrand, un immeuble à usage commercial professionnel et d'habitation, élevé sur trois étages plus un quatrième en retrait et rez-de-chaussée et caves, figurant au cadastre de [Localité 3] à la section A , [Cadastre 1], lieu-dit quartier préfecture ;
Confirme aussi l'obligation de restituer les loyers perçus depuis le 18 mai 2006, entre les mains du séquestre judiciaire , avec intérêts de droit depuis l'assignation pour le montant global de loyers perçus antérieurement à cet acte, et intérêt de droit à compter de chaque échéance de loyer pour ceux perçus postérieurement à l'assignation ;
Déboute la société Atlantic Invest et M. [F] de toutes leurs autres demandes ;
Dit n'y avoir lieu à dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Condamne in solidum M. [F] et la société Atlantic Invest à payer à la société civile immobilière holding et à la Scp [Z] en sa qualité d'administrateur une somme respective de 3500 euros pour la première et de 2000 € pour la seconde au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel.
Condamne in solidum les appelants aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, avec pour leur recouvrement bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques de [Localité 3], en suite de la publication de l'acte introductif d'instance devant le tribunal de grande instance de Marseille.
Le greffier, Le président,
S. Massot G. Torregrosa