COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 19 FEVRIER 2013
om
N° 2013/75
Rôle N° 11/09184
SCI LA ROSERIE
C/
SNC CARRIERES ET BETONS BRONZO PERASSO CBBP
Grosse délivrée
le :
à :
la SCP COHEN-GUEDJ
Me Francoise MICHOTEY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 05 Mai 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 08/8542.
APPELANTE
SCI LA ROSERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice , demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean-Paul DAVIN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SNC CARRIERES ET BETONS BRONZO PERASSO CBBP , demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Francoise MICHOTEY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constitué aux lieu et place de la SELARL LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avoués , plaidant par Me Patrice VAILLANT, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Mireille DE PORTALON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme Odile MALLET, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2013,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seings privés en date à Marseille du 1er juillet 1990 dénommé 'bail à loyer commercial' la SCI la Roserie a donné à la SA Carrières de Sainte Marthe un droit de passage ( route d'accès à la carrière) sur la propriété dite 'la Roserie' pour une durée de trois ans pour un loyer annuel de 26.567 francs.
Par jugement du 3 avril 1998 le tribunal de commerce de Salon de Provence a rejeté le plan de continuation de la société Carrières Sainte Marthe, retenu l'offre formulée par la SNC Carrières et Bétons Bronzo-Perasso ( la SNC) et décidé du maintien du contrat ayant trait au droit de passage nécessaire à l'activité.
Le 15 avril 2008 la SCI La Roserie a notifié congé à la SNC sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction.
La SNC a alors assigné la SCI La Roserie en nullité de ce congé en se prévalant du statut des baux commerciaux.
Par jugement du 5 mai 2011 le tribunal de grande instance de Marseille a :
dit que le bail du 1er juillet 1990 est soumis au statut des baux commerciaux,
déclaré nul le congé délivré le 15 avril 2008 et débouté la SCI La Roserie de ses demandes, et notamment de sa demande d'expulsion,
ordonné l'exécution provisoire,
condamné la SCI La Roserie aux dépens et au paiement d'une somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI La Roserie a interjeté appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2013 avant l'ouverture des débats.
POSITION DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 24 août 2012 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI La Roserie demande à la cour :
d'infirmer le jugement,
de constater que le bail ne concerne ni un immeuble, ni un local au sens de l'article L 145-1 du code de commerce, que la SNC n'exploite aucun fonds de commerce sur le terrain nu constituant l'assiette du droit de passage, objet du bail et dire que ce bail n'est pas soumis au statut des baux commerciaux,
de débouter la SNC de l'ensemble de ses demandes,
de constater que la SNC occupe sans droit ni titre l'immeuble ayant fait l'objet du bail depuis le 29 septembre 2008 et ordonner son expulsion et sa condamnation à payer une indemnité d'occupation de 200 € par jour,
de déclarer irrecevable par application des articles 78 du code de procédure civile, 637 et suivants du code civil la demande en fixation d'une servitude de passage,
de débouter la SNC de sa demande tendant à prétendre disposer d'un droit d'usage d'un chemin d'exploitation,
de la condamner aux dépens d'instance et d'appel et au paiement d'une somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures en date du 3 septembre 2012 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, la SNC demande au contraire à la cour :
de débouter la SCI La Roserie de sa demande en nullité du congé et de ses demandes en fixation d'indemnités et expulsion,
très subsidiairement, de consacrer l'existence d'une servitude de passage,
de fixer le droit de passage au profit de la SNC et/ou tout ayant droit selon le tracé existant et créé par la société Ste Marthe aujourd'hui en liquidation et transmis dans le cadre du plan de reprise,
plus subsidiairement, de dire que la convention a eu pour objet de consacrer un droit d'usage d'un chemin d'exploitation,
très subsidiairement d'ordonner une expertise aux fins de déterminer l'état d'enclave et fixer l'assiette de la servitude nécessaire à l'exploitation de la carrière,
de condamner la SCI La Roserie aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
sur la nature juridique de la convention liant les parties
Selon l'article L 145-1 du code de commerce le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, aux locaux ou immeubles qui en sont l'accessoire et aux terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.
Si les parties peuvent soumettre volontairement un contrat ne rentrant pas dans le champ d'application de l'article L 145-1 au régime du statut des baux commerciaux, leur volonté de procéder à une telle extension doit être nette et non équivoque et résulter d'une stipulation expresse parfaitement compréhensible.
Dans le cas présent la convention conclue le 1er juillet 1990 entre la SCI La Roserie et la SA Carrières de Saint Marthe aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SNC porte sur un droit de passage menant aux carrières exploitées par cette dernière. L'objet du contrat en ce qu'il n'est ni un local à usage commercial, ni un terrain nu sur lequel sera édifié un local à usage commercial, industriel ou artisanal, n'entre pas dans le champ d'application du statut des baux commerciaux.
Cette convention a été dénommée 'bail à loyer commercial' et cette dénomination est rappelée dans différents actes ultérieurs. Toutefois la convention ne contient aucune clause mentionnant expressément que les parties ont décidé volontairement de se placer sous le régime du statut des baux commerciaux. Elle ne contient aucun rappel ni aucune référence au décret du 30 septembre 1953. Bien au contraire elle vise en page 2 l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948. En outre cette convention a été conclue pour une durée de trois années alors que la durée du contrat de location d'un local soumis au statut ne peut être inférieure à neuf ans.
Dès lors la seule qualification du contrat de 'bail à loyer commercial' est insuffisante à rapporter la preuve d'une extension conventionnelle du statut des baux commerciaux et la convention litigieuse doit s'analyser comme étant un contrat par lequel la SCI La Roserie a consenti à la SA Carrières de Saint Marthe un droit de passage dans le cadre d'une simple tolérance moyennant paiement d'une redevance annuelle.
Il en résulte que le congé délivré le 11 avril 2008 n'avait pas à répondre aux exigences de forme et de fond prévues par le statut des baux commerciaux et a régulièrement mis fin à cette tolérance. Le jugement sera donc infirmé.
sur la demande en reconnaissance d'une servitude de passage
Aux termes de l'article 70 du code de procédure civile les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
La prétention originaire dont la SNC a saisi le tribunal de grande instance tendait à voir constater l'application du statut des baux commerciaux et la nullité du congé. Les demandes additionnelles présentées par la SNC tendant à se voir accorder une servitude de passage pour cause d'enclave, à défaut un droit d'usage sur un chemin d'exploitation, en ce qu'elles poursuivent un objectif totalement distinct et portent sur des droits réels, seront déclarées irrecevables au visa de l'article 70 précité.
sur l'indemnité d'occupation
Depuis la date d'effet du congé délivré 15 avril 2008 pour le 29 septembre 2008 la SNC utilise le passage traversant le terrain appartenant à la SCI La Roserie sans droit ni titre puisqu'il a été mis fin à la tolérance.
A ce titre elle sera condamnée à payer à la SCI une indemnité annuelle de 4050,11 € à compter du 29 septembre 2008.
En revanche, la SNC n'occupe pas le chemin puisqu'elle se limite à y passer pour accéder aux carrières. En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion présentée par la SCI La Roserie.
* sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement sera infirmé. La SNC qui succombe en ses demandes sera condamnée aux dépens d'instance et d'appel et ne peut, de ce fait, prétendre au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile. A ce titre elle sera condamnée à payer à la SCI La Roserie une somme de 1.500 €.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion présentée par la SCI La Roserie.
Statuant à nouveau,
Dit que la convention en date du 1er juillet 1990 conclue entre la SCI La Roserie et la SA Carrières de Sainte Marthe aux droits de laquelle se trouve la SNC Carrières et Bétons Bronzo Perasso ne constitue pas un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux mais s'analyse en une convention accordant un droit de passage dans le cadre d'une simple tolérance.
Dit que le congé délivré le 15 avril 2008 pour le 29 septembre 2008 par la SCI La Roserie à la SNC Carrières et Bétons Bronzo Perasso a mis fin à cette tolérance à compter du 29 septembre 2008.
Condamne la SNC Carrières et Bétons Bronzo Perasso à payer à la SCI La Roserie une indemnité de quatre mille cinquante euros et onze centimes ( 4050,11 €) par an à compter du 29 septembre 2008 en contrepartie de l'utilisation du droit de passage.
Déclare la SNC Carrières et Bétons Bronzo Perasso irrecevable en ses demandes tendant à se voir accorder une servitude de passage, et à défaut un droit de passage sur un chemin d'exploitation.
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SNC Carrières et Bétons Bronzo Perasso de sa demande et la condamne à payer à la SCI La Roserie une somme de mille cinq cents euros (1.500,00 €).
Condamne la SNC Carrières et Bétons Bronzo Perasso aux dépens de première instance et d'appel et dit que ceux d'appel pourront être directement recouvrés contre elle conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
le greffier le président