Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 19 FEVRIER 2014
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/04681
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 06/01058
APPELANTES
SCI SO GOOD, agissant en la personne de son gérant, ayant son siège social
[Adresse 6]
[Localité 3]
SARL LAUDI ET LAUDI ARCHITECTURES, ayant son siège social
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentées par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
assistées de Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600
INTIMES
Monsieur [M] [H]
[Adresse 7]
[Adresse 3] ( JAPON)
représenté par Me Sarra JOUGLA YGOUF, avocat au barreau de PARIS, toque : C0875
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS Cabinet DESLANDES, ayant son siège social
[Adresse 5]
[Localité 1]
représenté par Me Nathalie HERSCOVICI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
assisté de Me Philippe THOMAS COURCEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165
Monsieur [U], [X], [P] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
ayant fait l'objet d'un désistement partiel
Monsieur [C] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
ayant fait l'objet d'un désistement partiel
Madame [V] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
ayant fait l'objet d'un désistement partiel
Mademoiselle [G] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 2]
ayant fait l'objet d'un désistement partiel
Monsieur [A] [S]
[Adresse 4]
[Localité 2]
ayant fait l'objet d'un désistement partiel
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
Suivant acte authentique du 11 octobre 2000, M. [M] [H] a vendu à la SCI So Good des lots à usage commercial (lots 18, 9 et 20) dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] (94).
Ensuite de difficultés rencontrées avec le syndicat des copropriétaires quant aux autorisations relatives aux travaux qu'elle souhaitait réaliser dans ce local destiné à être donné à bail à la SARL Laudi & Laudi Architectures, la SCI So Good a obtenu, suivant ordonnances de référé des 21 novembre 2001, 7 mai et 26 septembre 2002, la désignation de M. [R] en qualité d'expert mais ce dernier a déposé, le 15 août 2004, un pré-rapport en l'état, la part complémentaire de provision sur frais d'expertise n'ayant pas été consignée.
C'est dans ces conditions qu'excipant des seules conclusions de ce pré-rapport, la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures ont, selon actes extra-judiciaires des 13, 16 et 17 janvier 2006, assigné M. [M] [H], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], MM. [W], [O], [S], Mlles [N] et [Q], copropriétaires dans l'immeuble à l'effet de voir ordonner les travaux de réfection des parties communes de l'immeuble et indemniser leurs préjudices.
Par jugement du 17 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Créteil a débouté la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures de leurs prétentions et les a condamnés aux dépens incluant les frais d'expertise.
La SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures ont relevé appel de ce jugement dont elles poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 7 janvier 2014, de :
Vu les articles 2, 6, 7, 9, 232 et suivants du Code de Procédure Civile
Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment l'article 14,
Vu les articles 1382 et suivants du Code Civil,
Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,
Vu le code de l'Urbanisme,
Vu le pré-rapport d'expertise en date du 16 août 2004,
Vu le jugement dont appel en date du 17 janvier 2012,
Vu l'ensemble des pièces versées aux débats,
Débouter le Syndicat des Copropriétaires et Monsieur [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCI SO GOOD et de la Société LAUDI & LAUDI,
Et statuant à nouveau de :
CONSTATER que les pièces produites et notamment le pré-rapport d'expertise établissent les graves désordres affectant l'immeuble et en particulier la structure de l'immeuble partie commune et les lots acquis par la SCI SO GOOD qui vont jusqu'à un risque avéré d'effondrement des étages supérieurs sur les lots de la SCI SO GOOD,
CONSTATER qu'il résulte clairement des pièces produites que le Syndicat des Copropriétaires, les copropriétaires et le vendeur, Monsieur [H], avaient parfaitement connaissance de ces désordres, depuis plusieurs années, des travaux de consolidation des structures ayant été votés dés 1988 en Assemblée Générale,
CONSTATER que les désordres ont été volontairement dissimulés à la SCI SO GOOD, acheteur des lots du rez-de-chaussée par le vendeur et par le syndicat des copropriétaires,
CONSTATER que ces désordres n'ont été révélés à la SCI SO GOOD qu'à l'occasion d'opérations d'expertise diligentées à leur initiative, dans le cadre de ce qui ne devait être au départ qu'une expertise préventive avant travaux d'aménagement, et devenue de façon imprévisible et très préjudiciable aux demandeurs, l'expertise de tout un immeuble,
DIRE et JUGER que le Syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable des vices de construction, spécialement des travaux ayant été réalisés dans les étages de l'immeuble et du défaut d'entretien des parties communes au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
DIRE et JUGER que le Syndicat des copropriétaires n'a fait aucune diligence depuis le début des opérations d'expertises pour mettre fins aux désordres structurels constatés et révélés par Monsieur l'Expert et détaillés dans le pré-rapport déposé,
DIRE ET JUGER que les lots de la SCI SO GOOD sont inexploitables à raison des étais posés pour garantir la solidité de l'immeuble, depuis 2002 jusqu'à ce jour,
DIRE et JUGER que le Syndicat des copropriétaires a violé ses obligations nées de la loi du 10 juillet 1965 et a commis des fautes qui l'obligent à réparer le préjudice en découlant subi par les appelants, sur le fondement des articles 1382 et suivants du code Civil,
DIRE et JUGER qu'en sa qualité de vendeur, Monsieur [H] a commis des fautes qui engagent sa responsabilité sur le terrain de la garantie des vices cachés au sens des article 1641 et suivants du code Civil qui l'obligent à réparer le préjudice subi par la SCI SO GOOD appelant en découlant.
DIRE et JUGER que le vendeur Monsieur [H] a, notamment en faisant réaliser des travaux illégaux, puis en cachant l'état réel du bien au jour de la vente et ensuite en faisant délibérément obstacle au bon déroulement des opérations d'expertise, afin de ne pas voir révéler ces faits, commis des fautes qui engagent sa responsabilité sur le fondement des articles 1382 et suivants du Code Civil
DIRE et JUGER qu'en sa qualité de vendeur, Monsieur [H] a commis des fautes qui engagent sa responsabilité au sens des article 1382 du code Civil qui l'obligent à réparer le préjudice subi par la société LAUDI & LAUDI appelants en découlant.
DIRE et JUGER qu'aucune de des demandes de la SCI SO GOOD et de la SARL LAUDI ET LAUDI dirigées contre les intimés n'est prescrite.
CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], et Monsieur [M] [H], vendeur, à faire réaliser à leurs frais, sous la garantie de bonne fin de l'Expert [R] ou de tout autre expert qu'il plaira à la Cour de désigner et sous astreinte de 1.500 Euros par jour de retard à compter de l'arrêt les études et les travaux suivants , sur les parties communes, ou subsidiairement CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], à faire réaliser à ses frais, sous la garantie de bonne fin de l'Expert [R] ou de tout autre expert qu'il plaira à la Cour de désigner et sous astreinte de 1.500 Euros par jour de retard à compter de l'arrêt les études et les travaux suivants , sur les parties communes :
Sur la base des avis de l'expert et des conclusions des études qu'il a diligentées :
-Lot n°9
Remplacer les structures sinistrées par des poteaux, poutres et poutrelles de dimensions adaptées aux charges et contraintes créées par les étages supérieurs,
Créer de nouvelles fondations sous les poteaux pour reprendre les charge ,
Démolir et évacuer tous les éléments dangereux.
-Lot n°18
Réparer les maçonneries endommagées,
Renforcer le mur de soutènement pour reprendre les charges actuelles
-Lot n°20
Réparer le réseau d'eaux pluviales de la cour pour mettre fin aux infiltrations, remettre en état les poutrelles de plafond dégradées,
Créer ou remettre en service les ventilations nécessaires à l'aération des volumes, mettre en conformité la séparation entre le lot n°20 et le lot n°21 (sécurité incendie)
Et plus généralement les travaux suivants :
- le confortement des fondations
- la reprise des planchers défaillants et ossatures métalliques corrodées
- la réparation des murs en pierre
- la vérification de la stabilité des parois de soutènement et autres points singuliers.
- la réparation des fuites sur les réseaux et le traitement de l'humidité.
Le tout sous astreinte de 1.500 € par jour à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) et Monsieur [H] à payer à la Société LAUDI ET LAUDI la somme de 22.336,49 € TTC préjudice chiffré et étayé ci-dessus, correspondant à la perte d'activité ou temps consacrée aux opérations d'expertise, ou subsidiairement CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) à payer à la Société LAUDI ET LAUDI la somme de 22.336,49 € TTC préjudice chiffré et étayé ci-dessus, correspondant à la perte d'activité ou temps consacrée aux opérations d'expertise,
CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) et Monsieur [H] à payer et à garantir à la SCI SO GOOD la somme à parfaite de 689.154,02 € à titre de dommages et intérêts, préjudice chiffré et étayé ci-dessus, en réparation des divers et très graves préjudices subis pour les causes sus-énoncées ou subsidiairement CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) à payer à la SCI SO GOOD la somme à parfaite de 689.154,02 € à titre de dommages et intérêts, préjudice chiffré et étayé ci-dessus, en réparation des divers et très graves préjudices subis pour les causes sus-énoncées
CONDAMNER subsidiairement in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) et Monsieur [H], et très subsidiairement condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) à payer à la SCI SO GOOD :
- la somme à parfaite de 83.615,35 € à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice locatif d'octobre 2000 à Septembre 2002 inclus
- la somme à parfaite de 521.279,15 € à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice locatif d'octobre 2002 à Novembre 2012 inclus
- la somme mensuelle de 3.558,10 € TTC à compter du 1er novembre 2012 jusqu'au Procès Verbal de réception des travaux à réaliser sur les parties communes pour garantir la sécurité de l'immeuble
- la somme de 1.554,80 € au titre des honoraires du Cabinet VIGIE Expert
- la somme à parfaite de 20.863,59 € à titre de dommages et intérêts, au titre des charges de copropriété réglées entre 2001 et 2006
- la somme à parfaite de 35.061,18 € à titre de dommages et intérêts, au titre des charges de copropriété de 2007 au 4 T 2013
- la somme de 23.221,85 € au titre des frais d'expertise,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) et Monsieur [H] et subsidiairement condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) à payer et à garantir à la SCI SO GOOD :
- de la quote-part des charges de copropriété qui serait mise à sa charge pour la période allant de l'année 2006 jusqu'au jour où l'ensemble des travaux de réparation des parties communes auront été réalisés, afin que la SCI SO GOOD n'ait à supporter aucune quote-part à ce titre.
Le financement de l'intégralité des études et travaux qui seront nécessaires à. la remise en état du bâtiment, afin que la SCI SO GOOD n'ait à régler aucune quote-part à ce titre en sa qualité de copropriétaire de l'immeuble.
ORDONNER au Syndicat des Copropriétaires de souscrire une assurance dommages aux biens auprès d'une compagnie notoirement solvable pour garantir l'immeuble, et d'avoir à en justifier auprès de la SCI SO GOOD sous astreinte de 1.500 Euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt;
ORDONNER avant dire droit la poursuite des opérations d'expertise, aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires et du vendeur Monsieur [H] en excluant expressément la SCI SO GOOD du paiement des charges afférentes
ET DESIGNER L'expert [R] ou à tout autre expert qu'il plaira à la Cour de nommer et avec la mission suivante :
se rendre sur place,
se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
visiter les lieux,
examiner les désordres allégués en particulier ceux mentionnés dans l'assignation ainsi que les dommages,
fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis,
indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réfection et chiffrer le coût des remises en état,
déterminer le montant de la réduction de la vente due par le vendeur Monsieur [H] à la SCI SO GOOD
autoriser le demandeur à faire exécuter le cas échéant, en cas d'urgence reconnue par l'Expert, les travaux à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'Expert, lequel dans ce cas, déposera un pré rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux,
donner son avis sur les comptes présentés par les parties,
dire que l'expertise sera mise en 'uvre et que l'Expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de cette Cour dans les six mois de sa saisine,
dire qu'il en sera référé à la Cour en cas de difficulté,
* fixer la provision à consigner au Greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'Expert dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir.
CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) et Monsieur [H] à payer à la SCI SO GOOD la somme provisionnelle de 500.000 € à titre de dommages et intérêts, à valoir sur le préjudice et subsidiairement CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) à payer à la SCI SO GOOD la somme provisionnelle de 500.000 € à titre de dommages et intérêts
EN TOUT ETAT DE CAUSE
DIRE ET JUGER qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI SO GOOD est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et d'expertise.
CONDAMNER Monsieur [H] et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic in solidum à régler à la SCI SO GOOD et à la Société LAUDI ET LAUDI une somme de 50.000,00 € au titre de l'article 700 CPC et subsidiairement CONDAMNER le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic in solidum à régler à la SCI SO GOOD et à la Société LAUDI ET LAUDI une somme de 50.000,00 € au titre de l'article 700CPC et CONDAMNER Monsieur [H] et à régler à la SCI SO GOOD et à la Société LAUDI ET LAUDI une somme de 50.000,00 € au titre de l'article 700 CPC.
CONDAMNER Monsieur [H] et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais et honoraires de l'expertise judiciaire, et les dépens de l'ordonnance de référé et des ordonnances d'incident de procédure devant le Tribunal et la Cour, dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la SCP NABOUDET ' HATET, avocats, dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile et subsidiairement CONDAMNER Monsieur [H] et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais et honoraires de l'expertise judiciaire, et les dépens de l'ordonnance de référé et des ordonnances d'incident de procédure devant le Tribunal et la Cour.
M. [M] [H] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 2 janvier 2014, de :
' au visa des articles 122, 124 et 125 du code de procédure civile, 1116, 1202, 1382, 1641, 1642, 1643, 1644, 1646 et 1648 du code civil,
- dire la SARL Laudi & Laudi Architectures irrecevable en ses demandes faute de qualité à agir, en conséquence, rejeter toutes ses prétentions,
- dire les demandes de la SCI So Good tant irrecevables que mal fondées en ce qu'elles sont dirigées contre lui, en conséquence, l'en débouter,
- condamner solidairement la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
subsidiairement ordonner avant dire droit, par application de l'article 1644 du code civil, une expertise à fin d'arbitrer la réduction de prix,
- infiniment subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires à le relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre lui,
- lui donner acte de ce qu'il se réserve le droit d'agir en garantie à l'encontre de MM. [W], [S], [O] et de Mlles [N] et [Q],à l'égard desquels les appelantes ses sont désistées, dans l'hypothèse où il ne serait pas relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires,
- en tout état de cause, condamner la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures ou tout succombant à lui payer la somme de 25.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 6 janvier 2014, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures de leurs demandes,
- ajoutant au jugement, dire les prétentions de la SCI So Good et de la SARL Laudi & Laudi Architectures prescrites et les en débouter,
- condamner solidairement la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures au paiement
de la somme de 50.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais d'expertise.
En cours d'instance, le conseiller de la mise en état a donné acte à la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures de leur désistement d'appel à l'égard des consorts [W], [O], [N], [Q] et [S].
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Sur les demandes présentées contre le syndicat des copropriétaires
Au soutien de leur appel, la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures indiquent qu'elles n'ont appris les graves défauts affectant la structure de l'immeuble qu'en cours d'expertise, que ces défauts sont imputables aux surpoids générés par les aménagements pratiqués dans les lots des étages supérieurs par des copropriétaires (M. [W], Mlle [N]) et elles estiment que ces vices structurels engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sinon sur celui de l'article 1382 du code civil ; répondant à la fin de non-recevoir tirée de la prescription décennale de l'article 42 de loi du 10 juillet 1965 opposée par ledit syndicat à leur action, elles font valoir que le point de départ de cette action se situe au jour où elles ont eu révélation du vice par l'expertise, qu'il s'agit d'une carence continue excluant toute prescription extinctive ;
Le syndicat des copropriétaires soutient que le point de départ du délai de prescription décennale commence à courir à la date d'apparition des désordres dans les parties privatives du copropriétaire concerné, que ce délai a commencé à courir dans les années 1980, au plus tard en 1992 à l'égard de M. [M] [H], auteur de la SCI So Good, en sort que l'action engagée par celle-ci et par la SARL Laudi & Laudi Architectures était prescrite lors du lancement de l'assignation introductive d'instance du 17 janvier 2006 ;
Il est expressément référé aux écritures des parties plus un plus ample exposé de leurs moyens et arguments ;
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription (article 14 loi du 10 juillet 1965)
Suivant les articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat ne peut plus être recherchée par un copropriétaire après l'écoulement d'un délai de dix années à compter de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l'action ; ce délai n'est pas interrompu par la vente postérieure des lots concernés ; par ailleurs, même si les désordres perdurent et se perpétuent dans le temps, le délai de prescription décennal n'en court pas moins à compter de l'apparition des vices de construction ;
Au cas d'espèce, la SCI So Good, qui a acquis ses lots de M. [M] [H], ne peut avoir plus de droits que ce dernier et la prescription courue à l'égard de celui-ci lui est opposable par le syndicat des copropriétaires : or, il ressort des écritures des appelantes et des pièces produites que M. [M] [H] avait, en 1988, puis en 1992 lors de l'assemblée générale du 6 mars 1992, constatant les désordres affectant les structures de l'immeuble par suite des travaux de transformation réalisés par M. [W], demandé la réfection desdites structures, en sorte que le délai décennal était expiré lorsque la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures ont assigné le syndicat des copropriétaires en 2006, peu important que les désordres se fussent perpétués dans le temps ;
Enfin, la résistance du syndicat des copropriétaires à reconnaître sa responsabilité ou le bien-fondé de la demande de réfection ne peut reporter le point de départ ni allonger le délai de prescription ;
L'action des appelantes sera donc déclarée prescrite sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires (article 1382 du code civil)
Le syndicat peut voir sa responsabilité engagée pour faute s'il remplit mal sa mission en laissant réaliser par les copropriétaires des travaux irréguliers ou en tardant à effectuer les travaux destinés à mettre fin aux désordres ; cette action est distincte de celle dérivant de l'article 14 précité (responsabilité sans faute) et nécessite la preuve d'une faute du syndicat des copropriétaires ;
Or, il apparaît des documents produits que la dalle béton réalisée dans son lot par M. [W], copropriétaire, a été édifiée en 1984, en sorte que, l'action engagée par les appelantes en raison de l'autorisation octroyée par le syndicat des copropriétaires de réaliser cet ouvrage privatif irrégulier affectant la solidité des parties communes est prescrite par application des dispositions de l'article 2270-1 ancien du code civil (prescription décennale des actions en responsabilité extra-contractuelles) ;
Le pré-rapport déposé par M. [R] en 2004 met en évidence les désordres structurels du bâtiment, en ces termes :
« Le bâtiment en fond de cour est une construction ancienne qui a subi au cours des ans des transformations importantes qui ont donné lieu à ces modifications de structure. Des rénovations ont été entreprises par le haut sans se soucier des répercussions sur les structures inférieures anciennes qui, aujourd'hui, sont sollicitée au-delà des limites admissibles, ce qui se traduit par des désordres examinés au cours de ce rapport.... des travaux sont indispensables dont le coût est relativement élevé ; ils se situent dans les locaux de la SCI So Good... si l'évolution des mouvements observés semble stabilisée, le danger n'en reste pas moins présent... un projet de renforcement des structures et de modifications des réseaux d'assainissement doit être entrepris puis mis en 'uvre »,
mais il n'a pas été suivi du dépôt d'un rapport définitif, ainsi que l'a relevé le tribunal ; il ne peut donc être affirmé de façon péremptoire comme le font les appelantes que les structures de l'immeuble sont gravement défaillantes, ce qui est contesté par M. [F], ingénieur-conseil du syndicat, lequel était d'avis, en 2003, que le bâtiment était stable et sans danger pour ses occupants, en l'absence de déformation excessive du plancher du rez-de-chaussée ou de tassement anormal des fondations (pas de fissures caractéristique) ; quant à M. [R] lui-même, il relevait dans son pré-rapport : « Il est délicat d'alléguer un défaut de surveillance et d'entretien du syndicat dans un bâtiment ancien qui n'a pas fait l'objet d'une réhabilitation totale et programmée » ;
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires établit :
- que la SCI So Good a refusé de laisser les entreprises mandatées par le syndicat des copropriétaires pénétrer dans son lot pour établir les devis de réfection nécessaires (cf procès-verbal de l'assemblée générale du 13 février 2002),
- avoir voté en assemblée générale les travaux demandés par l'expert judiciaire (cf procès-verbal de l'assemblée générale du 28 février 2003) et commandé les études nécessaires,
- avoir voté, en 2007, l'intervention d'un bureau d'études (SCYNA 4) pour déterminer l'état des structures de l'immeuble,
- avoir commandé un audit en 2008 des mêmes structures au BET ISTB,
- avoir décidé de procéder aux réfections nécessaires pour conforter les structures du bâtiment, ayant voté, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 septembre 2013, la réalisation des travaux de confortement, même au-delà des préconisations expertales,
et il ne saurait lui- être reproché d'avoir tardé à mettre en 'uvre des travaux correspondant à un coût de près de 400.000 € au seul vu d'un pré-rapport déposé en l'état, sans avoir préalablement procédé aux sondages et investigations complémentaires qui étaient préconisés par M. [Z], sapiteur de M. [R], afin de pouvoir émettre un avis circonstancié ;
Enfin, c'est sans fondement que la SCI So Good fait grief au syndic d'avoir négligé d'indiquer à l'avis de mutation de son lot l'état fragilisé des structures de l'immeuble, alors que les seules obligations d'information à la charge du syndic étaient celles mentionnées à l'article 5 du décret du 17 mars 1967 ;
Au vu de ces éléments, il n'est pas démontré que le syndicat des copropriétaires aurait, en refusant abusivement de mettre en 'uvre des travaux indispensables sur les structures de l'immeuble ou en négligeant d'alerter la SCI So Good sur l'état de l'immeuble lors de son acquisition, engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; à toutes fins, il sera observé que la faiblesse desdites structures n'est apparue qu'à l'occasion des travaux entrepris par la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures dans leurs lots à l'effet de modifier les piliers porteurs et les voûtains de leur local, après avoir pratiqué de larges ouvertures en façade, aggravant ainsi les contraintes supportées par les poteaux de soutènement en modifiant les descentes de charges sur les murs porteurs, en sorte que l'impossibilité de jouir de leurs locaux qu'elles allèguent au soutien de leurs très importantes demandes indemnitaires n'est liée qu'à leurs initiatives pour pratiquer sur les parties communes des transformations supposant des structures irréprochables et à leur refus de prendre possession de ce local et de l'utiliser en son état lors de sa vente ;
Au vu de ces éléments, la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures seront déboutées de leurs prétentions à l'encontre du syndicat des copropriétaires, et ce, sans qu'il y ait lieu de procéder à une nouvelle expertise, dès lors que les mesures d'instruction n'ont pas pour objet de pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve, d'une part, que les travaux de réfection des structures porteuses de l'immeuble ont été votés, d'autre part, en assemblée générale des copropriétaires au mois de septembre 2013, ainsi que le reconnaissent les appelantes, dont les demandes de travaux sont dès lors, privées d'objet ;
Sur l'action pour vices cachés engagée contre le vendeur M. [M] [H]
La SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures recherchent la responsabilité de M. [M] [H] pour vice caché, sur le fondement de l'article 1641 du code civil, lui reprochant de n'avoir pas révélé, lors de la vente, les défauts importants affectant la structure de l'immeuble, lesquels avaient un caractère caché lors de la vente mais étaient connus du vendeur ;
M. [M] [H] soulève l'irrecevabilité à agir de la SARL Laudi & Laudi Architectures, qui n'est pas acquéreur du lot litigieux, et conteste devoir sa garantie à la SCI So Good du fait de l'insuffisance de preuve de la déficience des structures porteuses, de la clause élusive des vices cachés insérée à l'acte de vente, de la qualité d'architectes professionnels de la SCI So Good,société créée par M. et Mme [K], tous deux architectes, et de son ignorance des désordres ayant pour origine les parties privatives d'autres copropriétaires ;
En premier lieu, la SARL Laudi & Laudi Architectures sera déclarée irrecevable en ses demandes, seul l'acquéreur pouvant rechercher la garantie du vendeur pour vice caché ;
En deuxième lieu, l'action exercée sur le fondement du vice caché est exclusive de celle fondée sur le défaut de délivrance conforme, en sorte qu'il y a seulement lieu de rechercher si le bien objet de la vente était atteint, lors de la vente, de vices cachés de nature à engager la garantie du vendeur ;
En troisième lieu, la vente ayant été conclue entre professionnels de la même spécialité, à savoir des architectes de profession, la clause de non-garantie des vices cachés doit recevoir application alors même qu'il serait démontré que M. [M] [H] avait connaissance des désordres affectant les structures de l'immeuble, dès lors que la SCI So Good, société ayant pour porteurs de parts deux architectes professionnels, M. et Mme [K], avait la capacité de vérifier les structures porteuses du bâtiment industriel ancien et vétuste dans lequel elle acquerrait un local professionnel qu'elle avait, de surcroît, l'intention de transformer de façon très importante afin d'y créer un local d'habitation, d'y percer une porte, d'en modifier la façade sur la rue d'Arcueil en y créant des baies vitrées, de restaurer les voûtains de briques formant plafond, de modifier le « supportage » du conduit de chemninée désaffecté et les réseaux d'évacuation enterrés traversant le local,toutes opérations lourdes supposant une étude préalable exhaustive de la solidité des structures d'un bâtiment industriel rénové et transformé en lofts par le passé ; de fait, même alors que les vices de structure auraient été, comme l'expose la SCI So Good, s'appuyant pour l'affirmer sur les constatations de l'expert, indécelables sans travaux de déshabillage des faux-plafonds, doublages et contre-murs mis en place par le vendeur, la profession d'architecte de ses deux porteurs de parts devait les inciter à vérifier les reports de charges sur les murs et structures du local qu'ils souhaitaient acquérir et transformer en profondeur, ou à ne pas l'acquérir s'ils n'avaient pas la possibilité de pratiquer une telle vérification en l'état des travaux de décoration intérieure masquant les murs et plafonds ;
La SCI So Good sera donc déboutée de ses prétentions à l'égard de M. [M] [H] ;
Au vu de ces divers éléments, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies au cas d'espèce au bénéfice d'aucune des parties ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Dit la SARL Laudi & Laudi Architectures irrecevable en ses demandes à l'encontre de M. [M] [H],
Confirme le jugement entrepris,
Rejette toute autre demande,
Condamne la SCI So Good et la SARL Laudi & Laudi Architectures in solidum aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,