Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 19 JUIN 2013
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/11556
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/10549
APPELANTE
La SAS JOBAL EXPANSION OPTIC venant aux droits de la SAS LABORATOIRE MARZAC MONCEAU CONTACT par suite de la fusion intervenue au profit de la société JOBAL EXPANSION OPTIC le 30 novembre 2011 à effet du 31 décembre 2011, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106, avocat postulant,
assistée de Me Carine DENEUX-VIALETAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1663, avocat plaidant
INTIMÉE
La SA COMPAGNIE D'ASSURANCES GENERALI FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant,
assistée de Me Michel SIMONET, de la SELARL ISGE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0038, avocat plaidant.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Avril 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Odile BLUM, Conseillère
Mme Isabelle REGHI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Alexia LUBRANO
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 1989, la société Generali Concorde immobilier, groupement d'intérêt économique, aux droits de laquelle se trouve la société Generali France a donné à bail en renouvellement à la société Laboratoires Raspail dénommée ensuite Laboratoire Marzac Monceau Contact divers locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à destination exclusive de vente et adaptation de verres de contact et lentilles cornéennes, ophtalmologie et optique de précision ;
Par acte du 30 septembre 2004, la bailleresse a délivré congé à la locataire avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2005 ;
Les parties ne parvenant pas à s'accorder sur le prix du loyer, le juge des loyers a été saisi ; il a désigné un expert en la personne de M [P] et fixé le loyer provisionnel à la somme de 5 213,56 € applicable pendant la durée de l'instance.
La bailleresse a fait délivrer le 19 juin 2008 un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 2 506,08 € correspondant à une augmentation du loyer au titre de l'année 2008 et un solde de charges pour l'année 2006.
Par jugement du 29 octobre 2008, le juge des loyers a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2005 à la somme de 25 300€ par an ; par acte d'huissier du 13 février 2009, la société locataire a exercé son droit d'option et a fait assigner la société Generali France en opposition à commandement.
Par jugement du 24 mai 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré valable le commandement de payer délivré le 19 juin 2008,
- dit que la notification du droit d'option est intervenue hors délai,
- dit que le bail liant les parties s'est renouvelé au 1er avril 2005, moyennant un loyer fixé par le juge des loyers, à la somme annuelle de 25 300 € hors taxes et hors charges,
- condamné la société Laboratoire Marzac Monceau Contact à payer à la société Genrali France :
la somme de 12 2 250,39 € arrêtée au 1er octobre 2010 inclus au titre des loyers et hors charges,
la somme de 5 749,37 € au titre de l'augmentation du dépôt de garantie,
la somme de 8 104,53 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2010,
- dit que la société Laboratoire Marzac Monceau Contact n'a pas rompu abusivement les pourparlers de vente,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné la société Laboratoire Marzac Monceau Contact aux dépens avec droit de recouvrement conforme à l'article 699 du code de procédure civile.
La société Laboratoire Marzac Monceau Contact aux droits de laquelle se trouve la société Jobal Expansion Optic demande à la cour par conclusions signifiées le 10 avril 2013 d'infirmer le jugement déféré, et statuant à nouveau, de :
- déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 19 juin 2008,
- condamner la société Generali France à lui rembourser la somme de 533,49 € ttc, au titre de l'augmentation de loyer 2008 indûment perçue et la somme de 177,83 € au titre de l'augmentation du dépôt de garantie, indûment perçue pour le 1er trimestre 2008, soit la somme de 711,32 € ttc,
- débouter la société Generali France de l'intégralité de ses demandes au titre des loyers, charges, dépôt de garantie, décompte de charges,
- constater qu'elle a notifié son droit d'option le 13 février 2009,
- débouter la société Generali France de sa demande d'exécution du jugement, de ses demandes en dommages intérêts et la condamner à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.
La société Generali France demande à la cour, par conclusions signifiées le 17 novembre 2011, de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Laboratoire Marzac Monceau Contact de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer les loyers et charges impayés, et de l'infirmer au surplus et statuant à nouveau, de :
- condamner la société Laboratoire Marzac Monceau contact à lui payer les loyers et charges jusqu'à la fin du bail soit jusqu'en 31 mars 2014, et en tant que de besoin de la condamner à lui payer la somme de 4 458,08 € pour la période allant du 29 octobre 2008 au 1er octobre 2010 au titre des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 1er avril 2005 à compter du jugement rendu le 29 octobre 2008,
- condamner la société Laboratoire Marzac Monceau Contact à lui payer la somme de 70 000 € en indemnisation du préjudice subi en raison de la rupture abusive des pourparlers,
A titre subsidiaire, elle demande de fixer l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2005 à la somme de 23 500 € ht et charges puis à la somme de 28 701,16 € à compter du 1er avril 2008, de condamner la société à lui payer la somme de 87 684,50 € au titre des indemnités d'occupation courant à compter du 1er avril 2005 jusqu'à la date de départ du locataire 19 juin 2009,
A tout état de cause, de condamner la société laboratoire Marzac Monceau contact à lui payer la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
Sur la validité du commandement de payer du 19 juin 2008 :
La société Jobal expansion fait valoir que le commandement du 19 juin 2008 est nul dans la mesure où il ne comporte aucun décompte précis et détaillé des sommes dues ;
Le commandement de payer a été délivré par la société Generali le 19 juin 2008 pour avoir paiement de la somme de 850,74 € représentant le solde de l'échéance du 04/08, le solde de charges 2006 pour 1 655,34 € outre le coût de l'acte.
En ce qu'il a estimé que le solde de charges était suffisamment justifié par le décompte de loyers et charges, communiqué à la locataire et produit aux débats, faisant apparaître le montant de la somme de 1655,54 € au titre du solde de charges 2006 et que, si la société Generali ne pouvait en revanche à la date du commandement réclamer un solde de loyer dès lors que le loyer n'est affecté d'aucune clause d'échelle mobile et qu'il n'avait pas fait l'objet d'une révision de sorte qu'elle ne pouvait faire commandement de payer la somme de 850,74 €, le commandement de payer n'est cependant pas nul mais ne produit effet que pour la somme de 1655,54 €, le tribunal a fait une juste appréciation qui sera confirmée.
Il sera d'ailleurs fait observer que, comme le tribunal l'a souligné, la bailleresse n'a tiré aucune conséquence de la délivrance du congé.
Sur la validité du droit d'option et ses conséquences :
La société Jobal expansion fait valoir qu'elle a régulièrement exercé son droit d'option en application de l'article L 145-57 du code de commerce, que le bailleur devait en effet, ainsi qu'il a été jugé par la cour de cassation (cass civ 20 avril 1953) procédé à deux significations, une pour faire courir le délai d'appel et une autre pour faire courir l'exercice du droit d'option à compter de la décision définitive, que la bailleresse n'a pas procédé à cette seconde signification constituant le point de départ de son droit d'option de sorte que celui-ci ne peut être considéré comme tardif.
L'article L 145-57 du code de commerce énonce que le droit d'option doit être exercé au plus tard dans le délai d'un mois qui suit 'la signification de la décision définitive' ;
Le libellé des termes 'signification de la décision définitive' a conduit la jurisprudence et la doctrine à considérer un temps qu'une nouvelle signification de la décision du juge des loyers fixant les conditions du nouveau bail et notamment le prix du loyer était nécessaire, à l'expiration du délai d'appel, pour faire courir le délai d'option ; c'est le sens de l'arrêt de la cour de cassation intervenu sous l'empire de la l'article 3 de la loi du 30 juin 1926 qui prévoyait une disposition analogue celle de l'article 31 du décret du 30 septembre 1953 devenu L 145-57 du code de commerce et qui a jugé que 'lorsque l'ordonnance du président n'a pas été frappée d'appel dans le délai légal, et a acquis un caractère définitif, une nouvelle signification est nécessaire pour ouvrir le délai d'option du propriétaire' (cass.civ. 30 avril 1953) ;
Toutefois, le texte de l'article L 145-57 du code de commerce ne prévoit pas expressément de double signification de la décision qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé, pour l'exercice du délai d'option , une faisant courir le délai d'appel et une autre constituant en réalité le point de départ du délai d'option du bailleur ou du locataire.
Il doit être admis au surplus que par décision définitive, il faut entendre une décision ayant autorité de chose jugée par opposition à celle ayant acquis force de chose jugée contre laquelle aucune voie de recours ordinaire ne peut être exercée ou encore à celle irrévocable qui ne peut plus être attaquée par une voie de recours ordinaire ou extraordinaire, que la décision du juge des loyers fixant le prix du loyer du bail renouvelé dessaisit le juge dés son prononcé et a ainsi autorité de chose jugée par application de l'article 480 du code de procédure civile, qu'elle doit donc être considérée comme définitive au sens de l'article L 145-57 du code de commerce.
La signification du jugement du 29 octobre 2008 fixant le prix du loyer du bail renouvelé ayant été faite le 16 décembre 2008, l'exercice par la société locataire de son droit d'option le 13 février 2009 l'a été tardivement et c'est donc à bon droit que les premiers juges ont jugé que le bail s'est renouvelé entre les parties aux conditions fixées par le jugement du 29 octobre 2008 .
La société Generali France ne forme, dans le dispositif de ses conclusions d'appel, de demande en paiement d'aucune autre somme que celles auxquelles la société Jobal expansion a été justement condamnée au titre des loyers, charges et dépôt de garantie en exécution du bail et du jugement précité ; la société Generali ne sollicite en effet que la condamnation de la société Jobal expansion au paiement des loyers et charges 'jusqu'à la fin du bail, soit jusqu'au 31 mars 2014' ce qui ne constitue pas une infirmation du jugement, et n'est que la conséquence de ce qu'il a rappelé que faute de congé valablement délivré, le départ des lieux de la société locataire au 19 juin 2009 n'a pas eu pour effet de la délier de son engagement d'exécuter les termes du bail qui la lie à la société Generali France et s'est renouvelé aux conditions fixées par le jugement du 29 octobre 2008, comme il a été exactement jugé.
Sur les autres demandes :
Le tribunal sera également confirmé en ce qu'il a débouté la société Jobal expansion Optic de sa demande en restitution de sommes qu'elle estime avoir trop payées du fait de l'absence d'indexation du loyer, et correspondant à un surplus de loyer ou un réajustement du dépôt de garantie ; en effet, le tribunal a justement répondu que le jugement du 29 octobre 2008 a fixé le loyer du bail renouvelé à un montant nettement supérieur au montant du loyer ancien, que ce jugement n'a pas été exécuté et que la locataire reste débitrice de sommes dues au titre des loyers, charges et dépôt de garantie de sorte qu'elle ne saurait prospérer en sa demande en restitution de sommes d'un montant bien inférieur à celles dues en vertu de la décision fixant le loyer du bail renouvelé.
La société Générali France fait plaider en outre que les pourparlers qu'elle avait entrepris avec la société Laboratoire Marzac Monceau Contact ont été rompus de façon abusive par celle-ci alors qu'au terme de négociations, elles étaient parvenues à un accord sur la chose telle que décrite dans l'offre du 18 janvier 2008 et le prix de 1 400 000 € correspondant au prix proposé par la société Laboratoire Marzac Monceau qui n'avait posé aucune condition à sa contre proposition de sorte que l'acceptation sans condition par la société Generali valait accord des parties et ne constituait pas elle même une autre proposition que l'autre partie aurait eu la faculté d'accepter ou de refuser ;
Or, en répondant 19 février 2008 à un courriel de la société Laboratoire Marzac Monceau du 9 février 2008 dans lequel celle ci demandait s'il était possible de transiger à la somme de 1 400 000 €, qu'elle était d'accord sur ce prix en ajoutant que cette acceptation était subordonnée à l'absence de toute condition suspensive relative au financement, la société Generali a formé une contre proposition qui n'a fait l'objet d'aucune acceptation de l'autre partie, de sorte que le tribunal a justement estimé que le refus de la société Laboratoire Marzac Monceau de conclure au prix de 1 400 000 € à la suite du refus de ses partenaires financiers ne constituait aucune rupture fautive des pourparlers. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Generali France de sa demande en dommages intérêts.
Enfin, la demande de la société Generali tendant à voir liquider les intérêts au taux légal dus sur les arriérés de loyers depuis le 1er avril 2005 à compter du jugement du 29 octobre 2008 n'est justifiée par aucun décompte liquidatif des intérêts ; elle sera rejetée.
La société Jobal expansion Optic supportera les entiers dépens et paiera à la société Generali France une somme de 8 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la société Jobal expansion Optic aux droits de la société Laboratoire Marzac Monceau contact aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Generali France la somme de 8000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE