COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 19 JUIN 2024
N° 2024/ 302
N° RG 22/15027
N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJVH
[O] [B]
[R] [F] épouse [B]
[V] [B]
C/
[J] [D] épouse [X]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Olivier BLANC
Me Cécile VAQUÉ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal Jjudiciaire de TOULON en date du 14 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02485.
APPELANTS
Monsieur [O] [B]
né le 13 Juillet 1968 à [Localité 6] (60), demeurant [Adresse 8]
Madame [R] [F] épouse [B]
née le 07 Octobre 1943 à [Localité 4] (07), demeurant [Adresse 2]
Monsieur [V] [B]
né le 17 Juillet 1943 à [Localité 5] (60), demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Olivier BLANC, membre de la SELARL PACTA JURIS, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE
Madame [J] [D] épouse [X]
née le 15 Juin 1926 à [Localité 7] (83), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Cécile VAQUÉ, avocat au barreau de TOULON
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant contrat ayant pris effet à compter du 14 avril 2017, Madame [J] [X] née [D], représentée par son mandataire l'agence TRANSACT, a donné à bail d'habitation à Monsieur [O] [B] une villa jumelée de trois pièces située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 695 € révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence.
Par actes séparés, les époux [V] [B] et [R] [F] se sont portés cautions solidaires des obligations souscrites par le locataire.
Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre les parties.
Le bail a pris fin le 23 octobre 2020 par l'effet d'un congé donné par le preneur, et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le même jour par Maître [W] [K], huissier de justice requis par la bailleresse, relevant de nombreux travaux de transformation entrepris par M. [O] [B] sans autorisation.
Le locataire sortant restait par ailleurs devoir un reliquat de loyer et de charges.
L'expert mandaté par la MAIF, assureur en protection juridique de Madame [D], a établi un rapport le 7 mai 2021 chiffrant les travaux de remise en état nécessaires.
Par actes délivrés le 31mars 2022, Madame [D] a assigné les consorts [B] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Toulon pour les entendre condamner solidairement à lui payer la somme de 4.063,06 € au titre du reliquat de loyer et de charges, et celle de 11.521,34 € au titre du coût de la remise en état du logement.
Il a été fait droit à l'intégralité de ces demandes par jugement réputé contradictoire rendu le 14 octobre 2022, les défendeurs ayant en outre été condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 900 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [B] ont interjeté appel de cette décision le 10 novembre 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de conclusions récapitulatives conjointes notifiées le 18 avril 2024, Monsieur [O] [B] et les époux [V] [B] et [R] [F] reconnaissent en premier lieu la dette locative d'un montant de 4.063,06 €.
Ils contestent en revanche être redevables d'une quelconque indemnité au titre des frais de remise en état, faisant valoir :
- que le bail n'interdisait pas formellement la réalisation de travaux,
- que ceux-ci ont amélioré le logement,
- que le rapport d'expertise amiable leur est inopposable,
- et que les factures produites par la bailleresse sont dépourvues de valeur probante.
Ils demandent à la cour d'infirmer partiellement le jugement entrepris et, statuant à nouveau,
- de débouter la bailleresse de sa demande en paiement de la somme de 11.521,34 €,
- d'ordonner en revanche la restitution du dépôt de garantie s'élevant à 695 €,
- et de condamner l'intimée à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 19 avril 2024, Madame [J] [X] née [D] fait valoir de son côté :
- que les travaux litigieux, ayant modifié la structure du logement, étaient prohibés par l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 et par l'article X paragraphe 7 du bail édictant une obligation de jouissance paisible à la charge du locataire,
- qu'ils ont été réalisés en méconnaissance des règles de l'art et n'ont apporté aucune amélioration aux lieux loués,
- que les consorts [B] ont été convoqués aux opérations d'expertise, et que l'état des lieux de sortie revêt un caractère contradictoire,
- et que le droit à indemnisation du bailleur n'est pas subordonné à l'exécution effective de l'ensemble des travaux de remise en état.
Elle conclut à la confirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions, et réclame en sus paiement de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2024.
DISCUSSION
Selon l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger au départ du locataire la remise en état des lieux, ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans aucune indemnité.
La loi ne distingue pas selon que les travaux ont été bien ou mal exécutés, ou selon qu'ils constituent ou non une amélioration par rapport à l'état antérieur.
Il convient en revanche de distinguer entre les travaux de transformation prohibés par ce texte, et les simples travaux d'aménagement auxquels le bailleur ne peut s'opposer en vertu de l'article 6 d), ces derniers étant définis par la jurisprudence comme des travaux de peu d'importance ayant pour objet d'améliorer le confort, la commodité ou l'esthétique des locaux loués, qui n'affectent pas l'immeuble dans sa structure et ne présentent pas un caractère irréversible.
Le bail conclu entre les parties ne déroge pas à ces dispositions, déclarées d'ordre public, de sorte que celles-ci doivent recevoir application dans le cadre du présent litige.
Il résulte de l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement par Maître [W] [K], huissier de justice, le 23 octobre 2020, que le preneur a réalisé sans autorisation de la bailleresse les travaux de transformation suivants :
- au rez-de-chaussée :
déplacement de la cuisine, avec création de nouveaux écoulements et percement d'une cloison,
ouverture d'un mur maître avec IPN au plafond et poutre latérale de soutènement,
création d'un WC en lieu et place d'un débarras,
- à l'étage :
ouverture d'une trémie et installation d'un escalier pour accéder aux combles,
suppression de l'ouverture faisant communiquer les deux chambres et déviation d'une cloison,
déplacement d'une salle de bain après abattement d'une autre cloison,
création d'un autre WC,
- dans les combles :
* ouverture de quatre fenêtres de toit de type 'Velux'.
L'expert désigné par la MAIF a chiffré les travaux de remise en état nécessaires à la somme de 16.115 €. Il convient de déduire de ce montant la somme 3.898,66 € versée par l'assureur, et le dépôt de garantie de 695 €.
Les conclusions de ce rapport confirment les constatations faites par l'huissier de justice à l'occasion de son constat précité. Elles sont également confortées par les devis et factures produits par Madame [D], étant rappelé que le droit à indemnisation du bailleur n'est pas subordonné à l'exécution effective de l'ensemble des travaux de remise en état.
La décision entreprise doit être en conséquence confirmée en ce qu'elle a condamné M. [O] [B] et les époux [V] [B], en leur qualité de cautions solidaires, à payer la somme de 11.521,34 € au titre du coût des travaux de remise en état du logement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées,
Y ajoutant,
Condamne solidairement les consorts [B] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer à Madame [D] une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT