COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Expropriations
ARRET DU 19 NOVEMBRE 2013
Débats du 15 Octobre 2013
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/00024
Minute n° :
Ce jour, DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE TREIZE,
A l'audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de MONTPELLIER , Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller assisté de M. Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant :
d'une part :
SCP [H] FRERES, Narbonne D 323 232 611, , prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représentant : Me Philippe GIRARD de la SCP BLANQUER/GIRARD/BASILE JAUVIN/CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE
APPELANTE
et
d'autre part :
COMMUNE D'[Localité 9], prise en la personne de son Maire en exercice, domicilié es-qualité
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représentant : Me Raymond LABRY de la SCP LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
en présence de
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L'AUDE
Direction des Finances Publiques de l'Aude Service Gestion
[Adresse 5]
[Localité 1]
Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.
Statuant sur l'appel d'un jugement du Juge de l'Expropriation du Département de l'Aude en date du
04 Avril 2013
Après que les débats aient eu lieu à l'audience publique du 15 Octobre 2013 où siégeaient :
- Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller de Chambre, Président suppléant, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, en remplacement de M.BACHASSON, Président empêché,
- Madame Sylvia DESCROZAILLE, Juge au Tribunal de Grande Instance de Rodez chargée du Tribunal d'instance de Millau, juge de l'Expropriation du Département de l'Aveyron, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,
- Monsieur Jean-Jacques SAINTE-CLUQUE, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Perpignan, juge de l'Expropriation du Département des Pyrénées Orientales, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,
En présence de Mme [F], déléguée par le Trésorier Payeur Général de la Région Languedoc Roussillon, Commissaire du Gouvernement,
assistés de M. Philippe CLUZEL, Greffier,
Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,
Après avoir mis l'affaire en délibéré au 19/11/2013 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, les magistrats du siège ont délibéré en secret, conformément à la loi.
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
Le projet de réalisation d'une zone d'aménagement concerté multi-sites dite « du levant, du couchant et du midi » sur le territoire de la commune d'[Localité 9] (11) a été déclaré d'utilité publique par arrêté du préfet de l'Aude en date du 24 août 2011.
Parmi les biens déclarés cessibles au profit de la commune, figure une parcelle cadastrée au lieu-dit « [Localité 6] », section C n° [Cadastre 5], d'une surface de 2049 m², occupée par un hangar agricole, appartenant à la SCP [H] frères.
L'ordonnance d'expropriation a été prononcée au bénéfice de la commune d'[Localité 9], le 16 mai 2012.
Après avoir notifié, par courrier du 4 juillet 2012, une offre d'indemnisation à la SCP [H] frères, la commune a, à défaut d'accord amiable, saisi le juge de l'expropriation du département de l'Aude aux fins de fixation des indemnités revenant à l'intéressée.
Après visite des lieux, le juge de l'expropriation a notamment, par jugement du 4 avril 2013, fixé à la somme de 224 000 € le montant des indemnités dû à la SCP [H] et frères par la commune d'[Localité 9] pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 5].
Le montant de l'indemnité ainsi allouée a été déterminé comme suit :
-indemnité principale :
' partie nue du terrain : 1474 m² x 16 € ''''''''. 23 584,00 €
' valeur du hangar : 575 m² x 310 € ''''''''''178 250,00 €
-indemnité de remploi : (5000 € x 20%) + (10 000 € x 15%)
+ (186 384 € x 10%) '''''''''''''''... 21 123,40 €
Total 223 183,40 €
Arrondi à 224 000,00 €
La SCP [H] et frères a régulièrement relevé appel de ce jugement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée le 14 mai 2013 au greffe de la cour.
Elle a déposé son mémoire d'appelante accompagné de 22 pièces, le 10 juillet 2013, et celui-ci a été notifié, le 12 juillet 2013, à la commune d'[Localité 9] et, le 15 juillet 2013, au commissaire du gouvernement.
La commune a déposé son mémoire d'intimée avec 13 pièces, le 7 août 2013.
Le commissaire du gouvernement a déposé des conclusions, le 9 août 2013, auxquelles se trouvent annexées sept pièces.
Le 2 octobre 2013, la commune d'[Localité 9] a déposé un mémoire en réponse.
*
La SCP [H] et frères demande à la cour de fixer à la somme de 647 855 € le montant des indemnités lui revenant sur la base d'un prix de 200 € le m² de terrain nu (1474 m²) et de 510 € le m² de bâti (575 m²) et de condamner la commune à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :
-la parcelle C n° [Cadastre 5], qui supporte un hangar et est classée en zone AU du plan local d'urbanisme, est située dans un secteur constructible et est déjà viabilisée, les réseaux d'eau, d'assainissement et d'électricité se trouvant à proximité immédiate, avec un accès direct à la voirie ([Adresse 1]),
-c'est donc à tort que le premier juge a écarté la qualification de terrain à bâtir de la parcelle au sens des dispositions de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation et, partant, les termes de comparaison proposés par M. [T], expert immobilier, dans deux rapports successifs des 26 novembre 2012 et 3 juillet 2013,
-le hangar, qui a été exploité à usage viticole jusqu'en 2000, est relié aux réseaux d'eau et d'électricité, présente une capacité de stockage de plus de 500 m² et a été recouvert de tuiles traditionnelles, du fait de sa proximité visuelle avec l'église du village,
-en toute hypothèse, la situation privilégiée du terrain n'a pas été suffisamment prise en compte, alors que celui-ci est proche de zones d'habitations et du centre du village,
-en outre, elle subit un manque à gagner évident, puisque le terrain, une fois viabilisé, sera revendu par la commune à un prix de 145 € le m² pour un coût des travaux de viabilisation, qu'elle avait fait elle-même chiffrer pour l'ensemble des parcelles avoisinantes à 360 000 €, soit 17,27 € le m².
Formant appel incident, la commune d'[Localité 9] demande à la cour de déclarer satisfactoire son offre et de fixer, en conséquence, à la somme de 148 021 € le montant des indemnités dû à la SCP [H] et frères ; elle sollicite aussi la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient en substance que :
-la parcelle expropriée, incluse dans le périmètre d'une ZAC, ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, puisque les réseaux ne sauraient permettre un raccordement immédiat de constructions, seuls des aménagements d'ensemble étant autorisés dans la zone et les réseaux existants étant manifestement sous dimensionnés au regard des occupations de sol autorisées,
-les travaux nécessaires à la viabilisation de la zone (terrassements, voirie, réseaux humides et réseaux secs) représentent ainsi un coût total de 3 841 759 €,
-la valeur de 16 € le m² ne saurait être retenue au titre des dispositions de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation, dans la mesure où ce prix a été payé en deux fois aux propriétaires, à concurrence de 8 € lors de la vente et de 8 € au commencement des travaux, permettant ainsi à la commune de réaliser des économies substantielles dans le financement de l'opération,
-aussi le prix de 12 € le m², proposé, constitue une juste indemnité, conforme à l'évaluation faite par le service des domaines,
-le hangar, construit à cheval sur les parcelles C n° [Cadastre 5] et C n° [Cadastre 1], prétendument en matériaux traditionnels, est en fait vétuste et submersible.
Le commissaire du gouvernement propose de fixer le montant des indemnités dû à la SCP [H] et frères à la somme de 181 785 € en retenant, pour l'évaluation du bâti y compris le terrain d'assise intégré, un prix de 258 € le m² et, pour l'évaluation de la partie restante, non bâtie, de 1000 m², un prix de 16 € le m² ; il souligne que la parcelle C n° [Cadastre 5] ne peut être considérée comme du terrain à bâtir, les réseaux existants à la date de référence étant insuffisants pour desservir l'ensemble de la ZAC, mais comme un terrain en situation privilégiée, compte tenu de la proximité d'une zone d'habitat ; il ajoute que les accords amiables ont tous été conclus sur la base de 16 € le m² et que les conditions de majorité, prévues à l'article L. 13-16 du code de l'expropriation, sont réunies.
MOTIFS de la DECISION :
Le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il fixe au 4 mars 2010, conformément à l'article L. 13-15 I du code de l'expropriation, la date à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif de la parcelle expropriée, soit un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique.
A la date de l'ordonnance d'expropriation, prononcée le 16 mai 2012, à laquelle doit être appréciée la consistance du bien, la parcelle C n° [Cadastre 5] est occupée par un hangar inutilisé, construit en 1983 à cheval sur son assiette et sur celle de la parcelle mitoyenne cadastrée C n° [Cadastre 1] ; la cour se réfère aux constatations faites par le premier juge lors de sa visite des lieux, ainsi qu'aux énonciations des rapports d'expertise amiable de M. [T], dont il résulte que le hangar, implanté sur la parcelle C n° [Cadastre 5] pour 575 m², donne sur la voie publique, [Adresse 1], et est relié aux réseaux d'eau potable et d'électricité, qu'il est construit en parpaings de ciment, dont une partie est crépie, avec sol en béton, charpente et portails métalliques, toiture en plaques de fibrociment et tuiles et que divisé en trois parties (stockage, salle abritant les cuves, atelier), il a été exploité à usage viticole jusqu'en 2000.
A la date de référence, la parcelle est incluse en zone 1AU du plan local d'urbanisme d'[Localité 9], approuvé le 22 décembre 2006, qui est une zone urbanisable sous forme d'opération d'ensemble, divisée en trois sous-secteurs, le sous-secteur 1AU a (secteur du couchant) à vocation d'habitat caractérisé par une mixité de fonctions (commerces de proximité, services, équipement d'intérêt général), le sous-secteur 1AU b (secteur du levant) à vocation d'activités agricoles, artisanales et commerciales et le sous-secteur 1AU t à vocation d'équipement touristique accueillant de l'habitat touristique et les équipements liés à la zone.
Il résulte du dossier de réalisation que le coût des travaux d'aménagement de la ZAC multi sites d'[Localité 9] (terrassements, voiries, réseaux humides, réseaux secs, espaces verts) est évalué à 5 770 000 € et que dans le secteur du couchant, d'environ 8,9 hectares, situé au nord du village entre la [Adresse 6], sont prévus la construction d'une maison de retraite de 84 lits, d'une maison médicale, d'une maison des services à destination de commerces et de bureaux, ainsi que de logements répartis en divers îlots (logement locatif, « primo accédants », résidentiel).
En l'occurrence, nonobstant son inclusion dans une zone à urbaniser, la parcelle C n° [Cadastre 5] ne peut être qualifiée de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 II 1° du code de l'expropriation, dès lors, d'une part, que l'urbanisation de la zone se trouve expressément conditionnée, dans le PLU, à la réalisation des équipements nécessaires et, d'autre part, que rien ne permet d'établir que les réseaux existants au droit de la parcelle, sont de dimensions adaptées à la desserte de l'ensemble de la zone.
L'article L. 13-15 II 1° susvisé dispose, en effet, au a) que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; au cas d'espèce, un renforcement des réseaux publics (voiries, eau potable, eaux usées) est prévu dans le cadre de la réalisation de la ZAC et aucun élément n'est fourni permettant d'affirmer que les réseaux existants sont d'une capacité suffisante pour la desserte de l'ensemble de la zone ; d'ailleurs, il convient de relever que la SCP [H] et frères se borne à produire un plan du réseau d'eau potable (août 2005) mentionnant la présence en limite de parcelle, sur l'[Adresse 1] (RD n° 13), d'une canalisation d'alimentation (DN 125) et d'un plan du réseau d'assainissement (octobre 2002) établissant l'existence, au droit de la parcelle C n° [Cadastre 1], d'un collecteur et d'un regard de visite sur l'[Adresse 1] et la rue Garibaldi, ainsi qu'à faire état de la desserte, non contestée, au réseau électrique du hangar accessible par l'[Adresse 1].
C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la qualification de terrain à bâtir, mais a néanmoins retenu, pour l'évaluation de la parcelle C n° [Cadastre 5], que celle-ci bénéficiait d'une situation privilégiée, facteur de plus value, compte tenu de la proximité d'une zone d'habitations.
Les éléments de référence, sur lesquels se fonde la SCP [H] et frères, tirés des rapports d'expertise de M. [T], relativement à des mutations intervenues sur la commune d'[Localité 9], concernent, en premier lieu, soit des terrains viabilisés dans le cadre d'un lotissement dénommé « Saint Thomas », soit des terrains à bâtir classés en zones Ub ou NA, qui ne peuvent être utilement comparés au terrain à évaluer ; cet expert cite, par ailleurs, une vente du 22 mars 2011 (consorts [L] / SM Promotion) réalisée au prix de 40 € le m² de quatre parcelles cadastrées à [Localité 9] au lieu-dit « [Localité 6] », section C n° [Cadastre 13], [Cadastre 13], [Cadastre 3] et [Cadastre 3], d'une surface totale de 4981 m², mais ne fournit aucune indication sur le zonage et la situation de ces parcelles.
M. [T] évoque aussi d'autres ventes de terrains à bâtir situés dans diverses communes audoises ([Localité 2], [Localité 3], [Localité 4], [Localité 7], [Localité 8] '), dont les possibilités de construction sont sans rapport avec celles de la parcelle expropriée, ainsi qu'un jugement rendu, le 28 octobre 2010, par le juge de l'expropriation du département de l'Aude (n° 10/0001), dans un litige opposant la commune de [Localité 10] à la Poste, évaluant à 44 € le m² un terrain en zone urbanisée de 4558 m² avec les réseaux à proximité, terrain dont les caractéristiques ne sont pas cependant précisées et qui est situé dans une autre commune.
Ne peut, non plus, être retenu la référence tirée par la SCP [H] et frères d'un article de presse (Midi Libre du 10 janvier 2013), qui fait seulement état de contacts pris par le maire de [Localité 11] avec les propriétaires des parcelles cadastrées au lieu-dit « [Localité 5] », section [Cadastre 15] et [Cadastre 12], pour l'acquisition desdites parcelles au prix de 60 € le m².
Neuf accords amiables de parcelles, également classées en zone 1AU et situées dans le périmètre de la ZAC multi sites d'[Localité 9], ont été réalisés entre le 17 février 2011 et le 19 janvier 2012, huit à un prix de 16 € le m², un à un prix de 10 € le m², prix payable en deux fois, accords qui portent, selon le tableau dressé par le commissaire du gouvernement en page 5 de ses conclusions, sur des terrains cadastrées section C (n° [Cadastre 10], [Cadastre 14], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 10], [Cadastre 10], [Cadastre 9]) ou WW (n° [Cadastre 4], [Cadastre 4], [Cadastre 11]), de surfaces comprises entre 517 m² et 9899 m², appartenant à des propriétaires différents ([Z], [O], [U], [B], [W], [R], [J], [C], [Y]) ; si la double condition de majorité, en nombre de propriétaires intéressés et en surfaces concernées, exigée à l'article L. 13-16 pour que la juridiction de l'expropriation prenne pour base les accords amiables, ne se trouve pas réunie, dès lors qu'une seule vente ([Y] / commune d'[Localité 9] du 19 janvier 2012) a été passée postérieurement à la DUP, il n'en demeure pas moins qu'il doit être tenu compte de cette vente amiable et que les autres ventes citées, même réalisées avant la DUP, constituent des éléments de référence pertinents, ayant pour objet des parcelles classées en zone 1AU et incluses dans la ZAC, comme la parcelle C n° [Cadastre 5].
Le prix de 16 € le m², retenu par le premier juge, pour l'évaluation de la partie non bâtie de la parcelle, est ainsi justifié ; ce prix, résultant des accords amiables conclus par la commune, correspond bien à la valeur vénale des terrains et il n'y a pas à lieu de tenir compte, dans le cadre de la fixation judiciaire des indemnités, des conditions de paiement du prix convenu, réalisé en deux fois, moitié à la signature de l'acte, moitié au commencement des travaux d'équipement de la zone ; la discussion instaurée par la SCP [H] et frères sur le prétendu manque à gagner, qu'elle subit, lié au prix de revente par la commune de la parcelle viabilisée, est également dénuée d'intérêt, puisqu'en matière d'expropriation, un préjudice futur et éventuel ne peut être indemnisé et que l'usage que l'expropriant fera du bien n'a pas lieu d'être pris en compte.
S'agissant du hangar, dont 575 m² (sur 685 m²) sont construits sur la parcelle C n° [Cadastre 5], il est logique d'évaluer celui-ci, comme le suggère le commissaire du gouvernement, avec la partie du terrain, qui lui sert d'assise et qui, de fait, se trouve immobilisée sur une surface, qu'il y a lieu de fixer, en l'occurrence, à 1000 m² ; la SCP [H] et frères communique un devis en date du 22 novembre 2012, chiffrant les travaux de construction d'un hangar à structure métallique, de surface et de caractéristiques identiques à celui construit sur la parcelle, à la somme TTC de 341 840,34 €, qui peut être retenue à hauteur de 350 000 € en valeur avril 2013, soit un prix à neuf de 510 € le m² (350 000 € : 685 m²) ; il convient cependant, pour tenir compte de la vétusté du hangar construit en 1983, d'appliquer au prix à neuf un abattement de 40% et de retenir dès lors un prix au m² de 306 €.
L'indemnité principale due à la SCP [H] et frères s'établit en définitive à la somme de : (1049 m² x 16 €) + (575 m² x 306 €) = 192 734 € ; en ce qui concerne l'indemnité de remploi, elle doit être chiffrée à la somme de : (5000 € x 20%) + (10 000 € x 15%) + (177 734 € x 10%) = 20 273,40 €, soit une indemnité totale de 213 007,40 €, arrondie à 213 010 €.
Le jugement entrepris doit en conséquence être réformé, mais seulement quant au montant de l'indemnité totale de dépossession.
Succombant sur son appel, la SCP [H] et frères doit être condamnée aux dépens, mais sans que l'équité commande l'application, au profit de la commune d'[Localité 9], des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Réforme le jugement du juge de l'expropriation du département de l'Aude en date du 4 avril 2013, mais seulement quant au montant de l'indemnité totale de dépossession,
Statuant à nouveau de ce chef,
Fixe à la somme totale de 213 010 € le montant de l'indemnité totale de dépossession dû à la SCP [H] et frères par la commune d'[Localité 9] pour l'expropriation de la parcelle cadastrée à [Adresse 3] au lieu-dit « [Localité 6] », section C n° [Cadastre 5], d'une surface de 2049 m²,
Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,
Condamne la SCP [H] et frères aux dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu à l'application, au profit de la commune d'[Localité 9], des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
LE GREFFIER LE PRESIDENT