Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 20 DECEMBRE 2012
(n° 414, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/22156
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Octobre 2008 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 08/07359
APPELANTS
Monsieur [D] [F] [O]
demeurant [Adresse 2]
représenté la SCP BOMMART FORSTER - FROMANTIN en la personne de Maître Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
assisté de Maître Frédéric HEYBERGER, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
Madame [Z] [E]
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP BOMMART FORSTER - FROMANTIN en la personne de Maître Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
assisté de Maître Frédéric HEYBERGER, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
INTIMES
Monsieur [M] [H] [B]
Madame [U] [J] [W] épouse [B]
demeurant tous deux [Adresse 3]
représentés par Maître Catherine BELFAYOL-BROQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0064
assistés de la SCP BODIN GENTY en la personne de Maître Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0182
PARTIES INTERVENANTES
Monsieur [X] [G]
Madame [X] [R] épouse [G]
demeurant tous deux [Adresse 2]
représentés par la SCP MIREILLE GARNIER en la personne de Maître Mireille GARNIER, toque: J136
assistés de la AARPI R2CS avocats en la personne de Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de Paris, toque: R197
SARL A&F exerçant sous l'enseigne ABC CONSTRUCTIONS
prise en la personne de son gérant
ayant son siège social [Adresse 1]
représentée par la SCP RIBAUT en la personne de Maître Vincent RIBAUT, avocat au barreau de Paris, toque: L51
assistée de Maître Grégory COHEN, avocat au barreau de Paris, toque: C1263
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 8 novembre 2012, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
Par acte authentique du 29 juin 2007, M. [M] [B] et Mme [U] [W], épouse [B] (les époux [B]), ont vendu à M. [D] [O] et Mme [Z] [E] (les consorts [O]-[E]), au prix de 347 000 €, le lot n° 10 de l'état de division de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2] (94) correspondant à un appartement au 4e étage. Par acte du 27 juin 2008, se plaignant de nuisances sonores en provenance de l'appartement occupé par M. [X] [G] et Mme [X] [R], épouse [G] (les époux [G]) au cinquième étage du même immeuble imputables, selon eux, aux travaux exécutés par ces derniers, les consorts [O]-[E] ont assigné les époux [B] en annulation de la vente sur le fondement des articles 1641 et 1116 du Code civil.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 14 octobre 2008, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- débouté les consorts [O]-[E] de leur demande tendant à la résolution de la vente,
- débouté les époux [B] de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamné les consorts [O]-[E] aux dépens.
Sur l'appel interjeté par les consorts [O]-[E], cette Cour, par arrêt 24 juin 2010, a désigné un expert avec pour mission de procéder à des mesures acoustiques à l'effet de rechercher si l'appartement objet de la vente souffrait d'un défaut d'isolation phonique, le cas échéant, d'en déterminer les causes, l'origine, la date d'apparition et de dire si ce défaut affectait les conditions d'habitabilité dudit bien dans des conditions normales.
Les époux [B] ont assigné en intervention forcée les époux [G] et la société A&F, exerçant sous l'enseigne ABC Constructions, ayant réalisé les travaux de rénovation chez ces derniers. Par ordonnance du 17 mars 2011, le conseiller de la mise en état a étendu l'expertise à ces parties.
L'expert, M. [S] [N], a déposé son rapport le 29 novembre 2011.
Par dernières conclusions du 8 octobre 2012, les consorts [O]-[E], demandent à la Cour de :
- vu les articles 1108, 1110, 1116, 1382 et 1641 et suivants du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris,
- A titre principal,
- dire que leur appartement est affecté d'un vice rédhibitoire, faire application de la garantie des vices cachés et prononcer la résolution de la vente,
- ordonner la restitution du prix de la vente et de ses accessoires, soit 347 000 € représentant le prix de vente ainsi que 26 729 € représentant les frais liés à l'acquisition,
- ordonner la restitution aux époux [B] de l'appartement grevé du vice,
- condamner les intimés à la somme de 220 479, 76 € à titre de dommages-intérêts comprenant notamment 20 000 € au titre du préjudice moral,
- dire que la somme totale de 595 208, 76 € produira intérêts à compter du 26 juin 2008, date de l'assignation, avec capitalisation annuelle,
- A titre subsidiaire,
- dire qu'ils ont été victimes d'une réticence dolosive émanant des vendeurs et en conséquence, prononcer la nullité de la vente, ordonner la restitution du prix de la vente et de ses accessoires, soit 347 000 € représentant le prix de vente ainsi que 26 729 € représentant les frais liés à l'acquisition,
- ordonner la restitution, aux époux [B], de l'appartement grevé du vice,
- condamner les intimés à la somme de 220 479, 76 € à titre de dommages-intérêts comprenant notamment 20 000 € au titre du préjudice moral,
- dire que la somme totale de 595 208, 76 € produira intérêts à compter du 26 juin 2008, date de l'assignation avec capitalisation annuelle,
- A titre très subsidiaire,
- pour le cas où la cour estimerait que la vente n'est ni affectée d'un vice caché, ni entachée de réticence dolosive, constater qu'elle est entachée d'erreur sur les qualités substantielles de la chose et, en conséquence, en prononcer la nullité,
- ordonner la restitution du prix de la vente et de ses accessoires, soit 347 000 € représentant le prix de vente ainsi que 26 729 € représentant les frais liés à l'acquisition,
- ordonner la restitution, aux époux [B], de l'appartement grevé du vice,
- condamner les intimés à la somme de 220 479, 76 € à titre de dommages-intérêts comprenant notamment 20 000 € au titre du préjudice moral,
- dire que la somme totale de 595 208, 76 € produira intérêts à compter du 26 juin 2008, date de l'assignation, avec capitalisation annuelle,
- ordonner la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques, en l'espèce le 4ème bureau des hypothèques de [Localité 6],
- condamner les intimés en tous les dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à la somme de 12 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 24 octobre 2012, les époux [B] prient la cour de :
- déclarer les consorts [O]-[E] mal fondés en leur appel et en toutes leurs demandes,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- les recevant en leur demande reconventionnelle, infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes en dommages-intérêts et en indemnité de procédure, et statuant à nouveau sur ces chefs,
- condamner solidairement les consorts [O]-[E] à leur payer :
' la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts,
' la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- subsidiairement, pour le cas où il serait fait droit à l'une quelconque des demandes des consorts [O]-[E], vu les articles 1382, 1383,et 1385 du Code civil,
- condamner in solidum les époux [G] et la société A&F à les garantir et les relever de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux,
- leur donner acte, le cas échéant, de ce qu'ils se réservent de réclamer le préjudice résultant de la différence entre le montant de restitution du prix payé en juin 2007 par les consorts [O]-[E] et le prix de revente dont ils ne peuvent aujourd'hui fixer le montant,
- condamner tous succombants aux dépens.
Par dernières conclusions du 26 septembre 2012, les époux [G] demandent à la Cour de :
- dire qu'il n'existe aucun lien de causalité entre le préjudice subi par les époux [B] et les travaux réalisés dans leur appartement,
- dire que les époux [B], en choisissant de ne pas informer les consorts [O]-[E] des procédures et des conclusions du rapport de M. [A], sont seuls responsables de leur préjudice,
- en conséquence, les débouter de leur appel en garantie formé contre eux,
- subsidiairement, condamner la société A&F à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux,
- condamner solidairement les époux [B] à leur régler la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
- condamner tous succombants in solidum aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise.
Par dernières conclusions du 17 octobre 2012, la société A&F demande à la cour de :
- vu l'article 954 du code civil,
- dire qu'aucune demande n'est formulée contre elle,
- condamner solidairement les consorts [O]-[E] et les époux [G] au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
SUR CE, LA COUR
Considérant que l'expert judiciaire, M. [N], a constaté que les niveaux d'isolation mesurés sur le plancher séparant les appartements des époux [G] (5e étage) et des consorts [O]-[E] (4e étage) font apparaître une très forte dégradation de l'isolation phonique aux bruits d'impacts et aux bruits aériens résultant des travaux réalisés dans le courant du premier trimestre 2003 par la société A&F dans l'appartement des époux [G], dégradation caractérisée par les importantes valeurs d'affaiblissement acoustique suivantes :
- isolement aux bruits d'impacts sur le revêtement du sol : - 17 dB(A) - 21 dB(A),
- isolement aux bruits aériens du plancher séparatif : - 4 dB(A) - 8 dB(A),
les niveaux d'isolation phoniques étant très inférieurs aux valeurs minimales requises en matière de conditions minimales d'habitabilité des locaux d'habitation sur le plan phonique ;
Que l'homme de l'art a réalisé les mêmes mesures sur un plancher de l'immeuble dans son état d'origine, revêtu de parquet en bois massif, et a relevé que le niveau d'isolement aux bruits aériens du plancher séparant les appartements des époux [G] et des consorts [O]-[E] était affaibli de - 4 dB(A) à - 8 dB(A) en comparaison du plancher en parquet bois, l'affaiblissement étant causé par l'effet de rigidité dynamique de la chape de polystyrène associée à la sous-couche de vermiculite avec interposition d'un film mince de plastique dont le seul rôle consistait à éviter la diffusion du mortier de chape dans la vermiculite, l'absence d'un matériaux performant aux bruits d'impacts étant à l'origine de la transmission excessive par voie solidienne des impacts sur le revêtement de sol en dalles de pierre dont l'augmentation (+ 17 dB(A) à + 21) dB(A) est qualifiée par l'expert de très importante par rapport au revêtement du sol d'origine ;
Que M. [N] précise que le faible niveau d'isolation acoustique aux bruits aériens est de nature à rendre audible la parole entre les appartements du 4e et du 5e étage, provoquant, sans conteste, une atteinte à l'intimité des occupants et à la libre jouissance de l'appartement [O]-[E], nonobstant les bruits aériens engendrés par des activités liées à un mode d'occupation normal de l'appartement des époux [G], et que les bruits d'impacts résultant d'une occupation normale sont susceptibles de produire des nuisances sonores de nature à troubler durablement de façon répétitive la tranquillité, le repos et le sommeil des occupants de l'appartement [O]-[E] ;
Considérant qu'il résulte de ces constatations qu'en raison de l'affaiblissement de l'isolement acoustique du plancher séparant les appartements des époux [G] et des consorts [O]-[E], le logement de ces derniers est affecté de nuisances sonores qui le rendent impropre à l'habitation ; que, bien que né des travaux réalisés en 2003 par les époux [G], ce vice est inhérent à l'appartement vendu le 29 juin 2007 par les époux [B] ; que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2006, qui évoque la procédure opposant le syndicat des copropriétaires aux époux [G], n'a pas permis aux consorts [O]-[E] d'en déduire l'existence de nuisances sonores affectant l'appartement litigieux ; qu'ainsi, le défaut était caché de sorte qu'indépendamment de l'action dont ils disposent à l'encontre de leurs voisins sur le fondement des troubles de voisinage, les consorts [O]-[E] sont recevables à agir contre leurs vendeurs en garantie du vice caché ;
Considérant qu'en raison de l'importance des nuisances sonores décrites par M. [N], les époux [B], qui ont occupé l'appartement de 2004 à 2007, ne pouvaient pas ne pas en avoir connaissance ; qu'en outre, le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2006 apprend que le rapport de l'expert judiciaire [A], déposé le 5 avril 2006 dans le cadre du litige opposant le syndicat des copropriétaires aux époux [G], avait été diffusé à l'ensemble des copropriétaires ; que ce rapport révèle qu'à la suite du remplacement à l'initiative des époux [G] du parquet par du carrelage en pierre sans système phonique, les habitant du 4e étage de l'immeuble s'étaient plaints auprès du syndic des nuisances sonores résultant de ces travaux ; qu'il s'en déduit que les époux [B] connaissaient le vice, de sorte qu'ils ne peuvent se prévaloir à l'encontre des consorts [O]-[E] de la clause exclusive de garantie insérée dans le contrat du 29 juin 2007 ;
Considérant que les acquéreurs étant libres de choisir entre l'action rédhibitoire et estimatoire, les époux [B] ne sont pas en droit d'opposer aux consorts [O]-[E] la facilité des réparations préconisées par l'expert ;
Considérant qu'en conséquence, il convient de faite droit à la demande des appelants et de dire que les consorts [O]-[E] devront restituer le bien et les époux [B] le prix, soit la somme de 347 000 € ; qu'au titre des frais, les appelants sont en droit de réclamer le paiement par les époux [B] de la somme de 4 085,08 € au titre des frais de notaire, les frais d'enregistrement pouvant être répétés sur le Trésor public, ainsi que celle de 9 000 € de commission d'agence mise à leur charge dans l'acte de vente ; que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 27 juin 2008 valant mise en demeure ;
Considérant que l'arrêt sera publié à la conservation des hypothèques compétentes à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais des époux [B] ;
Considérant, sur les dommages-intérêts réclamés par les appelants, que ceux-ci justifient avoir exposé postérieurement à la vente litigieuse et antérieurement à leur entrée dans les lieux à la fin du mois de juillet 1997, soit à une période où ils n'avaient pas connaissance du vice affectant l'appartement, la somme de 7 658,03 € au titre des matériaux et travaux dans l'appartement acquis ;
Que la résolution de la vente entraînant l'annulation du prêt, les intérêts versés seront restitués par la banque aux emprunteurs, de sorte que ce chef de demande doit être rejeté ;
Que les consorts [O]-[E] sont en droit de réclamer aux époux [B] le remboursement de la somme de 2 094,30 € qu'ils ont payée au titre des travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires ;
Que l'appartement acquis n'étant pas habitable, les consorts [O]-[E] justifient avoir pris à bail un autre logement ;
Que, par acte du 14 octobre 2009, les consorts [O]-[E] ont assigné les époux [G] devant le tribunal de grande instance de Créteil en paiement de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage ; que, dans le cadre de cette instance, ils ont demandé à leurs voisins le paiement de la somme de 53 308,48 € au titre des frais de déménagement et de loyers exposés en raison du caractère impropre à sa destination de l'appartement qu'ils ont acquis des époux [B] ; que la somme de 58 162,25 € dont les appelants réclament le paiement par leurs vendeurs dans la présente instance est destinée à réparer le même préjudice ; que les consorts [O]-[E], qui ne justifient pas que ce préjudice n'a pas été déjà réparé dans le cadre de l'instance qu'ils ont introduite contre les époux [G], doivent être déboutés de ce chef de demande ;
Qu'il en est de même de la demande en paiement de la somme de 20 000 € au titre du préjudice moral, ce même préjudice ayant été allégué par les consorts [O]-[E] dans le cadre de l'instance introduite contre les époux [G] ;
Qu'en raison de l'évolution des prix de l'immobilier dans la région parisienne, les consorts [O]-[E] ont perdu la chance d'acquérir un bien analogue au même prix ; que ce préjudice sera réparé par la somme de 30 000 € de dommages-intérêts ;
Qu'en définitive, les époux [B] doivent être condamnés in solidum à payer aux consorts [O]-[E] la somme de 7 658,03 € + 2 094,30 € + 30 000 € = 39 752,33 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Considérant que la solution donnée au litige implique le rejet de la demande reconventionnelle formée par les époux [B] contre les consorts [O]-[E] ;
Considérant que les condamnations qui viennent d'être prononcées contre les époux [B] trouvent leur cause dans la connaissance du vice par les vendeurs qui en ont scellé l'existence aux acquéreurs ; que, par suite, les époux [B] ne peuvent prétendre à être garantis des conséquences de leur mauvaise foi par les époux [G] ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des époux [B] ;
Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes des époux [G] et de la société A&F sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des consorts [O]-[E] contre les époux [B] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Prononce la résolution de la vente par acte authentique dressé le 29 juin 2007 par M. [L] [Y], notaire associé à Saint-Mandé (94) intervenue ente M. [M] [B] et Mme [U] [W], épouse [B] (vendeurs) et M. [D] [O] et Mme [Z] [E] (acquéreurs) au prix de 347 000 € portant sur le lot n° 10 de l'état de division de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2] (94) correspondant à un appartement au 4e étage ;
Dit que le présent arrêt l'arrêt sera publié à la conservation des hypothèques compétente à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de M. [M] [B] et Mme [U] [W], épouse [B] ;
Ordonne la restitution par M. [M] [B] et Mme [U] [W], épouse [B] à M. [D] [O] et Mme [Z] [E] du prix d'un montant de 347 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2008 et la restitution du bien précité par M. [D] [O] et Mme [Z] [E] à M. [M] [B] et Mme [U] [W], épouse [B] ;
Condamne in solidum M. [M] [B] et Mme [U] [W], épouse [B], à payer à M. [D] [O] et Mme [Z] [E] la somme de 13 085,08 € au titre des frais de vente ;
Condamne in solidum M. [M] [B] et Mme [U] [W], épouse [B], à payer à M. [D] [O] et Mme [Z] [E] la somme de 39 752,33 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Dit que les intérêts échus seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Déboute M. [M] [B] et Mme [U] [W], épouse [B], de leur demande reconventionnelle à l'encontre de M. [D] [O] et Mme [Z] [E], ainsi que de leur demande de garantie contre M. [X] [G] et Mme [X] [R], épouse [G] ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. [M] [B] et Mme [U] [W], épouse [B] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris ceux de l'expertise de M. [N] qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [M] [B] et Mme [U] [W], épouse [B], à payer à M. [D] [O] et Mme [Z] [E] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La GreffièreLa Présidente