Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 20 DECEMBRE 2012
(n° 422, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/10893
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mars 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/03785
APPELANTE
SA FINANCIERE RIVE GAUCHE GROUPE MARTINSA-FADESA
agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SCP GARNIER en la personne de Maître Mireille GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J136
assistée de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES en la personne de Maître Arnaud MOLINIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P238
INTIMEES
Société LA FONTAINE SAINT MARTIN, dénommée 'SNC LA FONTAINE SAINT-MARTIN'
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 4]
représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL en la personne de Maître Anne GRAPPOTTE-BENETREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
assistée de la SCP NEVEU SUDAKA & ASSOCIES en la personne de Maître Vincent DRAGO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043
Société CARRIERES IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne COGEPAR IMMOBILIER
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 3]
représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL en la personne de Maître Anne GRAPPOTTE-BENETREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
assistée de la SCP NEVEU SUDAKA & ASSOCIES en la personne de Maître Vincent DRAGO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043
Société CREDIT FONCIER DE FRANCE
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par Maître Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
assistée de la SCP D'AVOCATS CABINET RACHEZ en la personne de Maître Etienne RACHEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : P0421
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
Avec l'assistance de la société Carrières immobilier, par actes sous seing privé du 12 décembre 2005, la SNC La Fontaine Saint Martin a consenti à la SA Financière rive gauche Groupe Martinsa-Fadesa, trois promesses unilatérales de vente, portant sur des terrains à bâtir situés à [Adresse 11], section [Cadastre 5], portant, de première part, sur le lot n°2 du lotissement, de deuxième part, sur les lots n°10 et 11, et de troisième part, sur les lots n° 3 à 7, devenus n° 3, 4 et 5 . Alors que le bénéficiaire avait levé l'option stipulée dans les deux premières promesses, il ne l'a pas fait pour la dernière qui portait sur un terrain d'une superficie de 13 139 mètres carrés et d'une SHON de 15 000 mètres carrés dont la vente était prévue au prix de 10 764 000 €, au plus tard le 28 septembre 2006. Cette promesse était assortie des conditions suspensives relatives à l'obtention et au transfert au profit du bénéficiaire d'un permis de construire définitif correspondant à son projet d'opération d'immobilière et à l'absence d'exercice d'un droit de préemption. Par acte sous seing privé du 23 janvier 2006, le Crédit foncier de France s'était porté caution solidaire du bénéficiaire pour le paiement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 450 000 €. La promesse de vente a fait l'objet de trois avenants successifs, respectivement les 31 août 2006, 23 janvier et 24 juillet 2007, dont deux reportaient la date de réalisation de la vente. Par arrêté du 16 mai 2007, le maire a accordé le permis de construire pour le projet immobilier et son transfert a été autorisé le 29 août 2007. Par lettre du 12 septembre 2007, le bénéficiaire s'est prévalu de la caducité de la promesse sans indemnité en raison de la non-réalisation des conditions suspensives.
Par acte du 29 février 2008, la société La Fontaine Saint Martin a assigné les sociétés Financière rive gauche Groupe Martinsa-Fadesa et Crédit foncier de France en paiement de l'indemnité d'immobilisation.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 29 mars 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné la société Financière rive gauche Groupe Martinsa-Fadesa à payer à la société La Fontaine Saint Martin la somme de 450 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts aux taux légal à compter du 26 décembre 2007,
- dit que la société Crédit foncier de France, caution solidaire, devrait garantir le paiement de cette condamnation à concurrence de 450 000 €,
- condamné la société Financière rive gauche à payer à la société Carrières immobilier la somme de 225 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2008,
- ordonné la capitalisation des intérêts légaux, mais seulement pour les intérêts dus pour une année entière,
- condamné la société Financière rive gauche à payer à la société La Fontaine Saint Martin et à la société Carrières immobilier une indemnité de 3 000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné in solidum la société Financière rive gauche et la société Crédit Foncier de France aux dépens.
Par conclusions du 9 janvier 2012, la société Financière rive gauche Groupe Martinsa-Fadesa (la FRG), appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147, 1152 du Code civil, 564, 122 et 700 du Code de procédure civile ,
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- à titre principal,
- dire que la promesse unilatérale de vente du 12 décembre 2005 est devenue caduque le 4 septembre 2007, l'option n'ayant pas été levée,
- juger que la réalisation des conditions suspensives doit s'apprécier à la date du 14 septembre 2007 à midi,
- juger qu'au 14 septembre 2007 à midi, la condition suspensive de purge du droit de préemption urbain n'était pas acquise, le notaire n'étant pas en mesure de justifier de sa réalisation,
- juger que la condition suspensive définie à l'article 9.6 de la promesse unilatérale de vente n'était pas remplie, le droit de retrait de l'arrêté de permis de construire du 16 mai 2007 n'étant pas purgé,
- juger que la réalisation de la condition suspensive de l'article 9.6 supposait qu'elle-même obtienne un arrêté de transfert de permis de construire purgé de tout recours ou droit de retrait, et que cette condition n'était pas réalisée dans les délais impartis, en conséquence,
- juger qu'en l'absence de réalisation de l'ensemble des conditions suspensives, elle ne doit aucune indemnité,
- débouter en conséquence les sociétés La Fontaine Saint Martin et Carrières immobilier de leurs demandes,
- ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire des créances du 26 juillet 2011 et des deux saisies conservatoires de valeurs mobilières et droits d'associés pratiquées le 26 juillet 2011 à son détriment,
- à titre subsidiaire, si la Cour venait à considérer les conditions suspensives réalisées,
- juger que la société Carrières immobilier ne justifie pas qu'elle aurait commis une faute lui ayant causé un préjudice indemnisable et la débouter de ses demandes formulées contre elle,
- à titre infiniment subsidiaire,
- juger que l'indemnité prévue par l'article 12 de la promesse unilatérale de vente du 12 décembre 2005 est manifestement excessive, minorer en conséquence son montant,
- en tout état de cause, condamner solidairement les sociétés La Fontaine Saint Martin et Carrières immobilier à lui verser la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 9 mars 2012, les sociétés La Fontaine Saint Martin et Carrières immobilier demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris et faisant droit à leur appel incident,
- vu l'article 1134 du code civil,
- condamner la FRG à payer à la société La Fontaine Saint Martin la somme de 450 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2007,
- dire que le Crédit Foncier de France, caution solidaire, devra garantir le paiement de cette condamnation à concurrence de 450 000 €,
- condamner la FRG à payer à la société Carrières immobilier la somme de 225 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2007,
- ordonner la capitalisation des intérêts légaux dans les termes de l'article 1154 du code civil,
- condamner la FRG à payer à la société La Fontaine Saint Martin la somme de 50 548 € en réparation de son préjudice procédant du redressement fiscal dont elle a été l'objet au titre des droits de mutation et celle de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- la condamner à payer à la société Carrières immobilier la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- la condamner à leur payer la somme de 3 000 € chacune au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance, et celle de 7 000 € chacune en cause d'appel,
- condamner solidairement et subsidiairement in solidum la FRG et le Crédit Foncier de France aux dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions du 19 octobre 2011, la société Crédit foncier de France demande à la cour de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- juger que l'indemnité d'immobilisation n'était pas acquise au bénéfice de la société La Fontaine Saint Martin,
- rejeter toutes les demandes de cette dernière formées contre elle,
- la condamner à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2010.
Par conclusions de procédure du 29 octobre 2012, les sociétés La Fontaine Saint Martin et Carrières immobilier demandent à la Cour de rejeter des débats les conclusions signifiées par la FRG le 24 octobre 2012, veille de la clôture.
Par conclusions de procédure en réponse du 14 novembre 2012, la FRG prie la Cour de ne pas rejeter ces conclusions et, subsidiairement, d'ordonner la révocation de la clôture et le renvoi de l'affaire.
SUR CE, LA COUR
Considérant, sur le rejet des débats des conclusions de la FRG du 24 octobre 2012, que les écritures ont été signifiées à la veille de la clôture alors que les intimées avaient conclu depuis le 9 mars 2012 ; que, de surcroît, ces conclusions soulèvent pour la première fois, l'irrecevabilité de l'une des demandes de la société La Fontaine Saint Martin, mettant cette dernière dans l'impossibilité d'y répondre ; qu'en conséquence, le principe de la contradiction impose que ces écritures soient écartées des débats, les dernières conclusions de l'appelantes étant celles du 9 janvier 2012 ;
Considérant, sur la caducité de la promesse, qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente du 12 décembre 2005, la levée d'option du bénéficiaire devait être faite par demande de réalisation de la vente jusqu'au vendredi 15 septembre 2006, sauf prorogation de ce délai, cette réalisation devant être constatée par acte 'notarié' au plus tard le 28 septembre 2006, l'inobservation de chacun de ces délais étant sanctionnée par la déchéance du bénéficiaire à demander la réalisation de la vente ; que le contrat prévoyait des prorogations automatiques de ces délais en cas, d'une part, de retard dans l'obtention des permis de construire, d'autre part, de recours contre les permis de lotir et de construire ; que la promesse était soumise aux conditions suspensives, stipulées en faveur du bénéficiaire, d'absence d'exercice d'un droit de préemption et d'obtention par le bénéficiaire, 'par voie de transfert, (de) l'arrêté de permis de construire consécutif au dépôt du 28 octobre 2005 (...) et (d')un arrêté de permis de construire, purgé de tout recours et droit de retrait portant sur un ensemble immobilier à usage principal de résidences avec services destinées plus particulièrement aux personnes âgées, représentant une SHON de 15 000 m2' ;
Considérant que l'existence d'un permis de construire définitif permettant à la FRG de réaliser son projet immobilier et l'autorisation de transfert purgée de tout recours était une condition substantielle de l'achat, ainsi que le confirme, d'ailleurs, la clause stipulant que le transfert constituait 'une condition essentielle' de la promesse ; qu'il s'en déduit que les parties ont soumis la réalisation de la vente à la condition suspensive du caractère définitif de l'autorisation de transfert ;
Considérant que les parties ont convenu, une première fois, par avenant du 31 août 2006, de reporter le délai de levée de l'option au 31 janvier 2007 et celui de signature de l'acte authentique au 15 février 2007, puis, une seconde fois, par avenant du 23 janvier 2007, de reporter la première de ces dates au 15 juin 2007 et la seconde au 25 juin 2007 à midi ; que, dans ce dernier avenant, il était stipulé que 'si le ou les permis de construire dont l'obtention a été portée en condition suspensive de la promesse de vente étaient délivrés à une date postérieure au 25 février 2006, les délais ci-dessus seraient purement et simplement prorogés d'autant de jours que le retard ainsi constaté, sans que les effets de cette prorogation automatique ne puisse dépasser trois mois de date à date sans qu'intervienne un accord entre les parties sur un nouveau délai', toutes les autres conditions de la promesse étant inchangées ;
Considérant qu'il résulte de leurs écritures que les parties s'accordent pour estimer que, dans l'avenant du 23 janvier 2007, elles ont convenu de retenir la date du 25 février 2007 et non celle du 25 février 2006 comme il y est improprement mentionné, de sorte qu'en raison du retard de quatre vingt dix jours au16 mai 2007, date d'obtention du permis de construire, la levée d'option devait intervenir le 4 septembre 2007 au plus tard ;
Considérant que, par lettre recommandée avec avis de réception du 12 septembre 2007, après avoir pris acte de ce que la promettante ne souhaitait pas proroger une nouvelle fois les effets de la promesse et des ses deux avenants aux fins de purger les délais de recours et de retrait du permis de construire du 16 mai 2007, ainsi que et de la décision de transfert du 29 août 2007, la FGA s'est prévalue auprès de la société La Fontaine Saint Martin de la caducité du contrat au 3 septembre 2007, les conditions suspensives n'étant pas levées ;
Considérant que la prorogation automatique du délai d'option prévu par l'avenant du 23 janvier 2007 expirant le 4 septembre 2007 et la société La Fontaine Saint Martin ayant refusé de le proroger, ainsi que le confirme sa lettre du 27 septembre 2007 dans laquelle elle revient sur cette position, c'est légitimement que la FRG, qui n'avait pas opté et qui se trouvait déchue, aux termes du contrat, du droit de le faire, s'est prévalue de la caducité de la promesse ;
Considérant, sur l'imputation de la caducité, que la promesse de vente prévoit que 'l'indemnité d'immobilisation sera acquise au promettant si le bénéficiaire ne demande pas la réalisation de la promesse dans le délai et les conditions convenus' ; qu'il vient d'être dit que, selon le contrat, la levée d'option consiste en la demande de réalisation de la vente laquelle est distincte de la constatation de cette réalisation par acte authentique ; qu'ainsi et bien que le contrat du 12 décembre 2005 prévoie que la réalisation des conditions suspensives s'apprécie à la date fixée pour la régularisation par acte authentique, pour l'acquisition de l'indemnité d'immobilisation au profit du promettant, la levée des conditions suspensives doit être appréciée à la date de l'expiration du délai d'option du bénéficiaire dans la mesure où le défaut de réalisation des conditions suspensive interdit d'imputer à la faute du bénéficiaire l'absence de manifestation de son intention d'acquérir le bien ;
Considérant qu'au cas d'espèce, il résulte des pièces produites qu'au 4 septembre 2007, toutes les conditions suspensives n'étaient pas levées, dès lors que l'autorisation de transfert accordée le 29 août 2007 sur une demande du promettant du 30 juillet 2007, susceptible du recours d'un tiers auquel elle ferait grief, n'était pas définitive, que la renonciation à préemption n'a été prise par le maire que le 14 septembre 2007 et ne serait notifiée au notaire que le 17 septembre 2007 et qu'aucune renonciation à retrait n'ayant été accordée par le maire sur le permis de construire du 16 mai 2007, cet arrêté n'était pas définitif ;
Considérant que le bénéficiaire, qui n'avait pas été informé de la prorogation de 10 jours des délais d'option et de réalisation par suite de la réception de la dernière des pièces nécessaires à l'établissement de l'acte de vente et à qui le promettant avait même opposé un refus de toute prorogation, n'a pas commis de faute en se prévalant de la caducité de la promesse à l'effet du 4 septembre 2007 ;
Considérant que la caducité de la promesse n'étant pas imputable au bénéficiaire, ni l'indemnité d'immobilisation ni les honoraires de la société Carrières immobilier ne sont dus par la FRG ;
Considérant que la FRG, qui s'est prévalue des clauses contractuelles, n'a pas, ainsi, manifesté sa mauvaise foi ;
Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant qu'il y a lieu d'ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire des créances du 26 juillet 2011 et des deux saisies conservatoires de valeurs mobilières et droits d'associés pratiquées le 26 juillet 2011 au préjudice de la FRG ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des sociétés La Fontaine Saint Martin et Carrières immobilier ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la FRG et de la société Crédit Foncier de France sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Ecarte des débats les conclusions signifiées le 24 octobre 2012 par la société Financière rive gauche Groupe Martinsa-Fadesa ;
Dit que les dernières conclusions de cette société sont celles du 9 janvier 2012 ;
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Déboute les sociétés La Fontaine Saint Martin et Carrières immobilier de toutes leurs demandes ;
Ordonne la mainlevée de la saisie conservatoire des créances du 26 juillet 2011 et des deux saisies conservatoires de valeurs mobilières et droits d'associés pratiquées le 26 juillet 2011 au préjudice de la société Financière rive gauche Groupe Martinsa-Fadesa ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum les sociétés La Fontaine Saint Martin et Carrières immobilier aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum les sociétés La Fontaine Saint Martin et Carrières immobilier sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer :
- à la société Financière rive gauche Groupe Martinsa-Fadesa la somme de 4 000 €,
- à la société Crédit Foncier de France la somme de 3 000 €.
La GreffièreLa Présidente