COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 20 FEVRIER 2014
DT
N° 2014/129
Rôle N° 13/11371
[G] [D] épouse [Q]
[O] [Q]
C/
[H] [B]
[R] [U]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Elias ALLAM
Me Philippe JACQUEMIN
Me Marie-hélène OTTO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 04 Avril 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/04062.
APPELANTS
Madame [G] [D] épouse [Q]
née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 1] ([Localité 1]),
demeurant [Adresse 3]
représentée et plaidant par Me Benjamin HACHEM, avocat au barreau de MARSEILLE.
Monsieur [O] [Q]
né le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3]
représentée et plaidant par Me Benjamin HACHEM, avocat au barreau de MARSEILLE.
INTIMES
Monsieur [H] [B]
né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 2] (Rhône),
demeurant [Adresse 1]
représenté et plaidant par Me Anne DE CASTELLO MARIANI, avocat au barreau de MARSEILLE substituant Me Philippe JACQUEMIN, avocat au barreau de MARSEILLE.
Mademoiselle [R] [U]
née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 4] (Isère),
demeurant [Adresse 2]
représentée et plaidant par Me Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2014,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Les époux [Q] ont acquis de M.[B] et Mme [U] suivant acte authentique dressé le 11 mai 2009, deux lots dans la copropriété située [Adresse 3], moyennant le prix de 170.000i.
Arguant d'une faiblesse du plancher constatée à l'occasion de la mise en 'uvre de travaux de réalisation d'une terrasse, les époux [Q] ont fait assigner M.[B] et Mme [U] par exploit du 17 mars 2011 afin d'obtenir une réduction du prix de 48 000 € au motif que les combles aménagés ne sont pas habitables en invoquant un vice caché, à titre subsidiaire une réticence dolosive de la part des vendeurs et à titre infiniment subsidiaire un manquement à leur obligation de délivrance. A titre très infiniment subsidiaire, ils soutiennent que les vendeurs ont engagé leur responsabilité décennale.
Par jugement contradictoire en date du 4 avril 2013, le tribunal de grande instance de Marseille a :
- débouté les époux [Q] de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamné les époux [Q] à payer la somme de 1.000 i à Mme [U] ainsi qu=à M.[B] au titre de l=article 700 du code de procédure civile,
- condamné les époux [Q] aux dépens qui pourront être recouvrés par en application de l=article 699 du code de procédure civile, aux offres de droit.
Par déclaration de Me Elias ALLAM, avocat, en date du 30 mai 2013, Mme [G] [D] épouse [Q] et M. [O] [Q] ont relevé appel de ce jugement.
Le tribunal a écarté le vice caché au motif que le lot vendu est décrit comme ce qu'il est, à savoir des combles aménagés et le fait que la structure ne soit pas aussi solide que celle à laquelle ils disent s'être attendus n'était pas contractuellement convenu. Le dol a également été écarté faute de preuves qu'il ait été promis aux acquéreurs une autre structure que celle qu'ils ont achetée, de même que le manquement à l'obligation de délivrance dès lors que le lot 13 qui leur a été délivré est constitué de combles aménagés et qu'aucune preuve n'est rapportée que quelque chose d'autre leur aurait été promis. Le tribunal a enfin écarté l'application de la garantie décennale dès lors que les vendeurs n'ont pas modifié la structure de l'immeuble et se sont bornés à des aménagements de surface de plancher.
L=affaire a été fixée à bref délai, en application des dispositions de l=article 905 du code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 21 janvier 2014, Mme [G] [D] épouse [Q] et M. [O] [Q] demandent à la cour d=appel :
Vu les articles 1604,1641, 1644 et 1792 du Code civil,
Déclarer la demande de Monsieur et Madame [Q], recevable et bien fondée, et en conséquence :
INFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
STATUANT A NOUVEAU,
A titre principal,
DIRE ET JUGER que le bien est impropre à son usage en raison de l'existence d'un vice caché,
EN CONSEQUENCE,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], pour manquement à leur garantie des vices cachés, à rembourser aux époux [Q] une partie du prix de vente, soit 48.337 euros au titre de dommage et intérêt,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], à payer aux époux [Q] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance subis,
DESIGNER AVANT DIRE DROIT, si le Cour devait l'estimer nécessaire, tel expert qu'il plaira à la Cour avec les missions habituelles en la matière et notamment celle de :
- Se rendre sur les lieux,
- Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,
- Dresser un bordereau des documents communiqués à l'expert, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,
- Se faire remettre tous documents utiles et entendre tous sachants,
- Fournir tous éléments techniques et de fait permettant : De définir la cause de l'inhabilité des combles,
D'en imputer la cause,
Plus généralement s'expliquer sur toute considération technique ou de fait permettant à la juridiction de se prononcer sur les responsabilités encourues.
- Décrire et chiffrer les moyens de remédier aux désordres, en chiffrer le coût et en
évaluer la durée d'exécution, en s'appuyant le cas échéant sur un ou plusieurs devis,
- Décrire et chiffrer la baisse de prix résultant du caractère inhabitable des combles sur le
prix d'achat consenti par les époux [Q] pour l'acquisition du bien en litige,
- Fournir tous éléments permettant d'apprécier l'existence et l'importance des préjudices
annexes (troubles de jouissance .,.)
- Sauf meilleur accord des parties, adresser un pré rapport comportant les constatations et
conclusions provisoires à charge pour celle-ci, si elles estiment nécessaires de faire parvenir à l'expert dans un délai de 15 jours leurs observations auxquelles l'expert devra répondre dans son rapport.
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], à payer la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], aux entiers dépens,
A titre subsidiaire,
DIRE ET JUGER recevable l'action en rescision pour dol, EN CONSEQUENCE,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], à payer aux époux [Q] la somme de 48.337 euros au titre de dommage et intérêt,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], à payer aux époux [Q] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance;
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], à payer la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], aux entiers dépens,
DESIGNER AVANT DIRE DROIT, si le Cour devait l'estimer nécessaire, tel expert qu'il plaira à la Cour avec les missions habituelles en la matière et notamment celle de :
- Se rendre sur les lieux,
- Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,
- Dresser un bordereau des documents communiqués à l'expert, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,
- Se faite remettre tous documents utiles et entendre tous sachants,
- Fournir tous éléments techniques et de fait permettant : De définir la cause de l'inhabilité des combles,
D'en imputer la cause,
Plus généralement s'expliquer sur toute considération technique ou de fait permettant à la juridiction de se prononcer sur les responsabilités encourues.
- Décrire et chiffrer les moyens de remédier aux désordres, en chiffrer le coût et en
évaluer la durée d'exécution, en s'appuyant le cas échéant sur un ou plusieurs devis,
- Décrire et chiffrer la baisse de prix résultant du caractère inhabitable des combles sur le
prix d'achat consenti par les époux [Q] pour l'acquisition du bien en litige,
- Fournir tous éléments permettant d'apprécier l'existence et l'importance des préjudices
annexes (troubles de jouissance ...)
- Sauf meilleur accord des parties, adresser un pré rapport comportant les constatations et
conclusions provisoires à charge pour celle-ci, si elles estiment nécessaires de faire parvenir à l'expert dans un délai de 15 jours leurs observations auxquelles l'expert devra répondre dans son rapport.
A titre infiniment subsidiaire
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], à payer aux époux [Q] la somme de 48.337 euros au titre de dommages et intérêts pour leur manquement à leur obligation de délivrance conforme,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], à payer aux époux [Q] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], aux entiers dépens,
DESIGNER AVANT DIRE DROIT, si le Cour devait l'estimer nécessaire, tel expert qu'il plaira à la Cour avec les missions habituelles en la matière et notamment celle de :
- Se rendre sur les lieux,
- Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,
- Dresser un bordereau des documents communiqués à l'expert, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,
- Se faire remettre tous documents utiles et entendre tous sachants,
- Fournir tous éléments techniques et de fait permettant : De définir la cause de l'inhabilité des combles,
D'en imputer la cause,
Plus généralement s'expliquer sur toute considération technique ou de fait permettant à la juridiction de se prononcer sur les responsabilités encourues.
- Décrire et chiffrer les moyens de remédier aux désordres, en chiffrer le coût et en
évaluer la durée d'exécution, en s'appuyant le cas échéant sur un ou plusieurs devis,
- Décrire et chiffrer la baisse de prix résultant du caractère inhabitable des combles sur le
prix d'achat consenti par les époux [Q] pour l'acquisition du bien en litige,
- Fournir tous éléments permettant d'apprécier l'existence et l'importance des préjudices
annexes (troubles de jouissance ...)
- Sauf meilleur accord des parties, adresser un pré rapport comportant les constatations et
conclusions provisoires à charge pour celle-ci, si elles estiment nécessaires de faire parvenir à l'expert dans un délai de 15 jours leurs observations auxquelles l'expert devra répondre dans son rapport.
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], à payer la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], aux entiers dépens,
A titre encore subsidiairement,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], à payer aux époux [Q] la somme de 48.337 euros de dommages et intérêts au titre de la responsabilité décennale,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], à payer aux époux [Q] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], aux entiers dépens,
DESIGNER AVANT DIRE DROIT, si le Cour devait résumer nécessaire, tel expert qu'il plaira à la Cour avec les missions habituelles en la matière et notamment celle de :
- Se rendre sur les lieux,
- Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,
- Dresser un bordereau des documents communiqués à l'expert, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,
- Se faire remettre tous documents utiles et entendre tous sachants,
- Fournir tous éléments techniques et de fait permettant : De définir la cause de l'inhabilité des combles,
D'en imputer la cause,
Plus généralement s'expliquer sur toute considération technique ou de fait permettant à la juridiction de se prononcer sur les responsabilités encourues.
- Décore et chiffrer les moyens de remédier aux désordres, en chiffrer le coût et en
évaluer la durée d'exécution, en s'appuyant le cas échéant sur un ou plusieurs devis,
- Décrire et chiffrer la baisse de prix résultant du caractère inhabitable des combles sur le
prix d'achat consenti par les époux [Q] pour l'acquisition du bien en litige,
- Fournir tous éléments permettant d'apprécier l'existence et l'importance des préjudices
annexes (troubles de jouissance ...)
- Sauf meilleur accord des parties, adresser un pré rapport comportant les constatations et
conclusions provisoires à charge pour celle-ci, si elles estiment nécessaires de faire parvenir à l'expert dans un délai de 15 jours leurs observations auxquelles l'expert devra répondre dans son rapport.
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], à payer la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [H] [B] et Madame [R] [U], aux entiers dépens,
Les époux [Q], qui soutiennent tout d'abord que M. [B] ne peut invoquer le caractère non contradictoire de l'expertise à laquelle il a en effet refusé de se rendre, font tout d'abord valoir que les combles, d'une superficie de 30 m², ont été vendus comme aménagés ou aménageables avec mention dans l'acte de poutres porteuses à l'étage supérieur, alors qu'en référence à la circulaire du ministère de l'équipement du 12 novembre 1990, la surface doit être en mesure de supporter des charges liées à des usages d'habitation ou d'activités.
Ils reprochent aux vendeurs d'avoir, par la réalisation d'aménagements tels que la pose d'un plancher ou l'ouverture d'une fenêtre sur le toit, donné toutes les apparences de vendre une surface habitable alors que les travaux réalisés à cette fin se limitent à la pose d'un platelage en planches de bois de 19 mm d'épaisseur clouée sur les pannes existantes, ossature dimensionnée uniquement pour recevoir un faux plafond selon les conclusions de l'expert.
Ils font valoir à titre subsidiaire que l'habitabilité a été maquillée par la pose d'un plancher et que l'acte faisait état de poutres porteuses et à titre très subsidiaire, que le lot 13 qui leur a été vendu comme aménageable ne présente pas ce caractère faute pour le plancher d'être apte à supporter une charge de 150kg/m².
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 20 janvier 2014, Mme [R] [U] demande à la cour d=appel, au visa des articles 1604, 1641 et 1644 du code civil, de :
- confirmer le jugement en date du 4 Avril 2013 en toutes ses dispositions,
- débouter les époux [Q] de leur demande de désignation d'expert judiciaire, celle-ci s'analysant en une demande nouvelle irrecevable en cause d'appel en application de l'article 564 du CPC
- débouter M. [O] [Q], Mme [G] [Q] mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;
- condamner M. [O] [Q], Mme [G] [Q] à payer la somme de 5.000 i à Mme [U] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [O] [Q], Mme [G] [Q] aux entiers dépens,
- dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, M [W] [Y] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Mme [U] invoque tout d'abord l'inopposabilité du rapport d'expertise dont se prévalent les époux [Q] dès lors que M. [B] n'y était pas présent et que les conclusions de l'expert n'ont pas été transmises pour avis. Elle soutient ensuite que le plancher objet du litige est suffisant pour l'habitation comme cela résulte de photos et attestations démontrant que les époux [Q] occupent ces combles qu'ils ont d'ailleurs meublés.
Mme [U] soutient ensuite que c'est à la demande des acquéreurs qu'ils ont modifié la qualification juridique du lot 13 pour les besoins de leur demande d'autorisation d'urbanisme et fait valoir que la demande chiffrée fondée sur la garantie des vices cachés est irrecevable dès lors que le montant de la réduction du prix ne peut être évalué que par expert.
Pour voir écarter le dol, Mme [U] fait valoir que la liste des travaux réalisés était annexée à l'acte notarié, travaux qui dans l'esprit des vendeurs étaient suffisants pour leur permettre d'y vivre au quotidien, ce qu'ils ont fait pendant plusieurs mois.
Elle conclut au rejet de la demande fondée sur le manquement à l'obligation de délivrance au motif que les combles ont été effectivement aménagés et que la prétendue faiblesse du plancher ne peut justifier qu'une action en garantie des vices cachés dont il a été démontré le caractère infondé.
Elle fait enfin valoir qu'aucune impropriété à destination ou désordres affectant la solidité du plancher n'étant démontrée en l'état d'un rapport inopposable, la demande fondée sur la responsabilité décennale doit être également écartée.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 21 janvier 2014, M. [H] [B] demande à la cour d=appel, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de l=article 1116 du code civil, de l=article 1604 du code civil, de l=article 1792 du code civil, de :
- confirmer en tout point le jugement du 4 avril 2013 du tribunal de grande instance de Marseille,
- Rejeter la demande de désignation d'expert judiciaire des époux [Q] en ce que cette demande s'analyse en une demande nouvelle irrecevable en cause d'appel en application de l'article 564 du CPC
- condamner les époux [Q] au paiement de la somme de 3.500i au titre de l=article 700 du code de procédure civile, ainsi qu=aux entiers dépens de l'instance.
M. [B] soutient que l'expertise, non contradictoire, ne suffit à rapporter la preuve du vice allégué et que c'est uniquement le changement de destination des combles par les acheteurs qui leur interdit aujourd'hui d'invoquer un vice caché, l'aménagement de la terrasse s'étant traduit par un report de la charge du toit sur le sol des combles dont l'instabilité est donc consécutive aux travaux entrepris par les acquéreurs et non pas à un vice antérieur à la vente.
Il fait en outre valoir que la liste des travaux d'aménagement des combles annexée à l'acte de vente ne fait pas mention d'une quelconque intervention et notamment d'un renforcement de la structure du plancher des combles et argue en tout état de cause de ce que l'action estimatoire prévue à l'article 1644 du Code civil ne permet pas aux acheteurs de fixer eux-mêmes le montant de la réduction du prix de vente.
Il soutient enfin qu'il a fait preuve de loyauté en informant les acheteurs sur la nature travaux effectués dans l'appartement et que les travaux effectués n'entrent pas dans le domaine de la garantie décennale faute de modifier la structure de l'immeuble.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu qu'alors qu'il n'est pas contesté qu'à l'acte de vente du 11 mai 2009 était annexé un descriptif des « travaux d'aménagement intérieur effectué en tant que particulier non professionnel » parmi lesquels : « Percement du canis-plafond (...) sans modification des poutres porteuses de l'étage supérieur », les photographies du plancher produites aux débats démontrent que celui-ci repose sur des pannes en bois de faible section, simples pièces de charpente qui constituaient l'ossature soutenant le faux plafond, structure sans rapport avec des poutres porteuses dont la fonction comme son nom l'indique est de supporter des charges et notamment de 150 kg/m² s'il s'agit d'une charge d'habitation comme au cas d'espèce puisque l'acte de vente précise que les combles ont été aménagés et que les deux lots ont été réunis pour ne former qu'une seule unité d'habitation ;
Que l'expertise amiable réalisée à l'initiative de l'assureur n'est pas dénuée de valeur probante bien que non contradictoire dès lors d'une part, que les constatations sont étayées par les éléments complémentaires que constituent les photographies évoquées ci-dessus et d'autre part, que ce rapport est versé aux débats et que les simples constatations qu'il renferme ont pu être contradictoirement discutées ; que ledit rapport révèle que le plancher a été réalisé par la pose d'un platelage en planches de bois de 19 mm d'épaisseur cloué sur les pannes en bois existantes de section 7cm x 11cm, l'expert précisant que le plancher est en fait supporté par les cloisons légères de l'étage inférieur ;
Que le vice, qui affecte gravement l'usage de la pièce et le rend même dangereux, ne pouvait être connu des acquéreurs, non professionnels dans la mesure où il s'agit d'enseignants, puisqu'il concerne la structure porteuse, cachée au niveau inférieur par le faux plafond sur laquelle il est fixé et au niveau supérieur par le platelage sur laquelle il est cloué, la trémie ayant par ailleurs fait l'objet d'un habillage pour des raisons esthétiques ;
Que le vendeur, qui a réalisé lui-même les travaux d'aménagement, avait nécessairement connaissance du vice, ne serait-ce qu'à l'occasion du percement du plafond et de l'ouverture de la trémie ; que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut dès lors s'appliquer ;
Attendu que les époux [Q] prétendent à une indemnisation qui fait toutefois totalement abstraction du fait que la pièce litigieuse avait fait l'objet d'aménagements conséquents, notamment l'isolation des murs et soubassements et l'installation d'une fenêtre de toit, qui ne permettent plus de la réduire à de simples combles, ce qui d'ailleurs ne correspond pas à la description qu'ils en font eux-mêmes ; que les époux [Q] ont engagé des travaux qui révèlent qu'ils n'ont pas l'intention de redonner à ces combles leur affectation d'origine mais qu'ils souhaitent les rendre totalement habitables par une reprise de la structure porteuse comme ils l'ont au surplus déjà fait sur partie de la pièce litigieuse à l'occasion des travaux de construction d'une terrasse- tropézienne ;
Attendu que l'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché est autonome ; que les époux [Q] sollicitent condamnation des vendeurs au paiement d'une somme de 48.337 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'en considération de la situation telle que décrite ci-dessus, il convient de faire droit à cette demande à concurrence d'une somme de 25 000 € ;
Attendu que le trouble de jouissance que constitue l'impossibilité d'affecter immédiatement cette pièce à l'habitation et la gène occasionnée, avec un nourrisson, par les travaux de reprise des structures porteuses à l'occasion de la réalisation de la terrasse-tropézienne que les époux [Q] pensait pouvoir terminer avant leur emménagement, justifie qu'il soit fait droit, à concurrence d'une somme de 5000 €, à la demande d'indemnisation présentée à ce titre ;
Qu'en conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de déclarer recevable et bien-fondée l'action en garantie des vices cachés dirigées contre M. [H] [B] et Mme [R] [U] et en réparation, de condamner ces derniers au paiement d'une somme de 30.000 € à titre de dommages intérêts dont 5.000 € au titre du trouble de jouissance ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement du 4 avril 2013 en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
Déclare recevable et bien-fondée l'action en garantie des vices cachés dirigée contre M. [H] [B] et Mme [R] [U] ;
Condamne M. [H] [B] et Mme [R] [U] à payer à Mme [G] [D] épouse [Q] et M. [O] [Q] une somme de 30 000 € à titre de dommages intérêts ;
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [H] [B] et Mme [R] [U] à payer à Mme [G] [D] épouse [Q] et M. [O] [Q] une somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [H] [B] et Mme [R] [U] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT