COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 20 JUIN 2024
N°2024/265
Rôle N° RG 21/10012 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXVK
[R] [E]
[F] [P] épouse [E]
C/
S.D.C. LES CHARMETTES
S.A.S. FONCIA [Localité 6]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me Sophie MARCHESE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 26 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/002956.
APPELANTS
Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [F] [P] épouse [E]
née le 19 Mars 1944 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
S.D.C. LES CHARMETTES représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Citya Estublier Société à responsabilité limitée au capital de
40 000,00 €, immatriculée au RCS de TOULON sous le n° 440 068 757, ayant son siège [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
représentée par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
S.A.S. FONCIA [Localité 6] Prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée de droit audit siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
----
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseillère- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
M.[E] et Mme [E] sont propriétaires au sein d'un ensemble immobilier en copropriété, la résidence Les charmettes à [Localité 6].
Par acte d'huissier du 21 août 2019, Mme [E] et M.[E], se plaignant d'un trop payé de charges de copropriété, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic, la SAS FONCIA [Localité 6], aux fins principalement de les voir condamner in solidum à leur verser la somme de 551,68 euros avec intérêts de droit à compter du 30 juillet 2019 ainsi qu'à des dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat, préjudice moral et résistance abusive.
Par jugement contradictoire du 26 mai 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :
- dit mal fondées les demandes de Mme [E] et M.[E],
- débouté Mme [E] et M. [E] de leurs demandes,
- condamné solidairement Mme [E] et M.[E] à payer au syndicat des copropriétaires Les Charmettes et à la SAS FONCIA [Localité 6] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement Mme [E] et M.[E] aux dépens,
- débouté les parties de toute autre demande.
Le premier juge a rejeté les demandes de Mme et M.[E] en relevant que les assemblées générales n'avaient pas été contestées et que ces derniers ne justifiaient pas avoir contesté la répartition de charges dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété. Il a ajouté qu'ils ne rapportaient pas la preuve d'une faute dans la répartition des charges de frais d'entretien et de ménage.
Le 02 juillet 2021, Mme et M.[E] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Le syndic la SAS FONCIA a constitué avocat.
Par conclusions notifiées par RPVA le 10 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.et Mme [E] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré
- de dire et juger que le Syndic est responsable de plein droit de la gestion comptable erronée de la copropriété LES CHARMETTES ;
- de dire et juger que le Syndic ne produit pas les documents des demandes de réévaluation annuelle faites par la société de nettoyage la "SEYNOISE DE PROPRETE", des courriers de consultation du conseil syndical, des acceptations des membres dudit conseil syndical et des accords signés par le syndic et envoyés à la société de nettoyage pour éclairer utilement la Cour de céans et en tirer toutes les conséquences de droit ;
- de condamner in solidum le syndicat de copropriété LES CHARMETTES représentée par le Syndic FONCIA et le Syndic FONCIA à leur payer :
la somme de 1409.42 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour du 30 juillet 2019 ;
1000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat ;
1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
1000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
1500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- de condamner le syndicat de copropriété LES CHARMETTES et le syndic FONCIA aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ sur son offre de droit, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Ils exposent avoir sollicité le syndicat des copropriétaires à plusieurs reprises pour vérifier les appels de charges relatifs au nettoyage des parties communes de l'entrée B.
Ils contestent la répartition des charges de nettoyage qui leur a été imputée. Ils soutiennent qu'il existe une surfacturation de ce poste de dépenses depuis plus de 10 ans.
Ils indiquent justifier d'un trop perçu par le biais d'une analyse effectuée par un expert le 27 septembre 2021.
Ils sollicitent ainsi une répétition de l'indu.
Ils notent que leur action est soumise à une prescription quinquennale. Ils relèvent que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de paiement des charges ou à la date à laquelle une décision de justice annule les comptes.
Ils relèvent que l'approbation des comptes par l'assemblée générale est indifférente au litige puisqu'ils peuvent demander la rectification d'erreurs affectant leur compte individuel.
Ils soulèvent la responsabilité du syndic FONCIA. Ils lui reprochent des fautes de gestion. Ils font observer que le syndic est dans l'incapacité de justifier le montant des appels de charges de copropriété par rapport au contrat de nettoyage signé par le syndicat des copropriétaires. Ils notent que le syndic ne produit aucun décompte individuel concernant les frais de nettoyage ni le contrat de nettoyage permettant de vérifier le prix pratiqué par l'entreprise.
Ils reprochent également au syndic de ne justifier, ni des augmentations annuelles du prix de cette prestation ni de l'accord du conseil syndical pour celles-ci, ni du détail de leur lot correspondant à leur cave et leur aire de stationnement. Ils estiment que le syndic surfacture les prestations.
Ils sollicitent des dommages et intérêts pour résistance abusive, en affirmant se heurter, au silence du syndic depuis 10 ans alors qu'ils demandent des explications, et à la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires et du syndic.
Ils font également état d'un préjudice lié à une exécution déloyale d'un contrat.
Ils affirment subir un préjudice moral dont ils demandent réparation.
Par conclusions notifiées par RPVA le 10 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires les Charmes, représenté par le cabinet Citya Estublier Société et la SAS FONCIA [Localité 6] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement déféré,
- de débouter les époux [E] de leurs demandes,
- de condamner les époux [E] au paiement de la somme de 3000 euros à chaque partie intimée, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils contestent toute surfacturation.
Ils notent que les factures établies par la société de nettoyage sont les mêmes depuis 2007, sous la seule réserve de l'indexation. Ils relèvent que le montant des factures figure dans les budgets et soulignent que les comptes ont été vérifiés par le conseil syndical. Ils font état de l'approbation des comptes par les assemblées générales.
Ils notent que le syndic a réparti les charges correspondant aux comptes approuvés en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire.
Ils relèvent qu'aucune réclamation n'a été effectuée concernant la qualité de la prestation.
Ils relèvent que la demande de condamnation in solidum est irrecevable, faute pour les époux [E] de démontrer la faute commise par chaque intimé.
Ils notent que ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic, ne peuvent voir leur responsabilité engagée.
Ils relèvent que les époux [E] n'ont pas intenté dans les délais une action de remise en cause de la répartition des charges entre copropriétaires, celle-ci devant être exercée dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété ou à compter de la première mutation à titre onéreux.
Ils ajoutent que ces derniers ne démontrent pas que la répartition des charges n'est pas conforme aux critères légaux de répartition.
Ils font observer qu'il n'existe aucun contrat entre les époux [E] et le syndic, si bien que c'est à tort que ces derniers évoquent une responsabilité contractuelle.
La clôture a été prononcée le 27 mars 2024.
MOTIVATION
Les consorts [E] discutent les charges d'entretien pour le bâtiment A escalier B. Ces charges s'analysent comme des charges générales.
Selon l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Dès lors, si l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.
Il n'est pas contesté par M.et Mme [E] que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales pour les périodes durant lesquelles ils sollicitent un remboursement de trop-perçu de charges. Ils n'ont pas intenté dans les délais de recours contre ces assemblées générales. Ils ne peuvent en conséquence faire état, dans le cadre de la présente instance, d'une surfacturation des prestations de ménage.
La charge de la preuve d'un calcul de répartition de charges non conforme, soit avec les résolutions d'une assemblée générale, soit selon les tantièmes de copropriété indiqués dans le règlement de copropriété incombe à M.et Mme [E]. Or, ces derniers n'en justifient pas.
Le rapport d'expertise amiable qu'ils produisent au débat mentionne que la répartition des charges générales portées sur les appels de fonds est 622/10000, correspondant au cumul des tantièmes des trois lots appartenant aux consorts [E].
Il semble que les époux [E], qui relèvent que les appels de fonds qui leur ont été envoyés n'évoquent que le lot 57 (598/10000), sans invoquer les lots 16 et 41 (respectivement 7/1000 et 17/10000), se plaignent que les charges générales afférentes à ces deux derniers lots ne soient pas mentionnées sur les appels de fonds. Pour autant, les charges d'entretien, charges générales, sont bien calculées selon les tantièmes des lots dont ils sont copropriétaires.
Si les époux [E] estimaient que leur quote-part était supérieure à celle qu'elle devrait être, ils ne justifient pas être fondés à formuler de contestation, puisqu'il s'agirait de contester la répartition dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans qui suivent la première vente du lot de copropriété.
En conséquence, il n'est pas établi par les époux [E] une faute dans la répartition des charges de frais d'entretien et de ménage. concernant leurs lots.
Le jugement déféré qui a rejeté la demande des époux [E] au titre de la restitution du trop perçu de charges de copropriété sera confirmé.
Selon le deuxième alinéa de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, le syndic 'délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux'.
De la recommandation n° 20 du 23 février 1999 émise par la Commission relative à la copropriété, il ressort que les pièces annexes des registres des procès-verbaux des assemblées comprennent la copie des convocations et les accusés de réception correspondants, la feuille d'émargement lorsque les convocations sont remises contre récépissé ou émargement, l'ordre du jour et les documents notifiés en même temps que celui-ci, la feuille de présence, la copie des notifications du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants et leurs accusés de réception.
S'agissant des documents notifiés en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, le 3 de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'ils comprennent notamment 'les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux'.
Ne sont donc adressées et, partant, annexées au procès-verbal d'assemblée générale, que les conditions essentielles des contrats qu'il appartient à l'assemblée générale d'approuver.
Les époux [E] ont eu communication du contrat de nettoyage initial dont il est indiqué qu'il est poursuivi d'année en année. Les pièces qu'ils réclament (courriers de consultation du conseil syndical, acceptation des membres du conseil syndcial et accords signés par le syndic) ne font pas partie des pièces visées par l'article 33 du décret du 17 mars 1967.
Ils ne justifient d'aucune faute commise, soit par le syndic soit par le syndicat des copropriétaires. Ils ne peuvent prétendre en conséquence à des dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat (étant précisé qu'ils ne sont pas liés par un contrat avec le syndic), pour résistance abusive et pour préjudice moral (dont ils ne justifient pas).
Le jugement déféré qui a rejeté leurs demandes de dommages et intérêts sera confirmé.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Les époux [E] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et à la SAS FONCIA [Localité 6] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné solidairement M.et Mme [E] aux dépens et au versement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
M.et Mme [E] seront condamnés à verser 350 euros au syndicat des copropriétaires et 350 euros à la société FONCIA [Localité 6] au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE M.[R] [E] et Mme [F] [E] née [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les charmettes la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE M.[R] [E] et Mme [F] [E] née [P] à verser à la société FONCIA [Localité 6] la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE M.[R] [E] et Mme [F] [E] née [P] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,