COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 20 JUIN 2024
N°2024/404
Rôle N° RG 23/10045 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLWMR
S.A.S. BURGER DRIVE
C/
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1]
[X] [Y]
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Donia DHIB
Me Sofian GARA-ROMEO
Me Frédéric PEYSSON
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de TOULON en date du 18 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00182.
APPELANTE
S.A.S. BURGER DRIVE,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [X] [Y],
né le 29 Juillet 1990
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sofian GARA-ROMEO, avocat au barreau de TOULON, plaidant
Le syndicat des coproprietaires de la copropriété le [Adresse 1]
sis demeurant [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic le CABINET FONCIA dont le siège social est sis à [Adresse 3],
représenté par Me Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, et Mme Florence PERRAUT, Conseillère, chargés du rapport.
Mme Sophie LEYDIER, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Sophie LEYDIER, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024,
Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Exposé du litige :
Monsieur [X] [Y] est propriétaire des lots n°1 et n°2 au sein d'un immeuble placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 1].
Selon l'état descriptif de division de l'immeuble, le lot n°1 est constitué d'un local au rez-de-chaussée à l'Est, comprenant un magasin et une cour, tandis que le lot n°2 est constitué d'un local au rez-de-chaussée à l'Ouest, comprenant un magasin, un arrière-magasin et une cour.
M. [X] [Y] a consenti à la société Burger Drive un bail commercial concernant les lots n°1 et 2 susvisés, aux fins d'y exercer une activité de restauration rapide, suivant contrat en date du 26 mars 2021.
Suivant procès-verbal du 25 août 2021, l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a voté contre la demande d'autorisation des travaux d'installation d'un extracteur de fumée formulée par M. [X] [Y], la résolution à cette fin ayant été rejetée à la majorité absolue des voix des copropriétaires.
Faisant valoir que la société Burger Drive et M. [X] [Y] avaient installé une cheminée d'extraction de fumée partant du rez-de-chaussée où se situe le local de restauration jusqu'à la toiture de l'immeuble, en passant dans les parties communes de l'immeuble, malgré le refus de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (ci-après désigné SDC) les a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, principalement aux fins d'ordonner la cessation du trouble manifestement illicite causé par ces travaux et de les condamner in solidum, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à retirer l'extracteur de fumée en inox depuis le local commercial jusqu'à la toiture de l'immeuble, illégalement installé.
Par ordonnance contradictoire en date du 18 juillet 2023, ce magistrat a :
- condamné in solidum M. [X] [Y] et la SAS Burger Drive à retirer l'extracteur de fumée en inox apposé illégalement sur le mur de la copropriété, située [Adresse 1], sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, l'astreinte courant pendant trois mois,
- condamné in solidum M. [X] [Y] et la SAS Burger Drive à verser au SDC, représenté par son syndic la société Foncia, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamné M. [X] [Y] et la SAS Burger Drive aux dépens du référé.
Le premier juge a principalement considéré que le fait de réaliser les travaux litigieux, alors que la résolution mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires avait été rejetée, constituait un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser, et ce même s'il appartiendrait au juge du fond d'analyser les actes de propriété, le bail et le règlement de copropriété.
Par acte du 30 mai 2023, M. [X] [Y] a fait assigner le SDC devant le tribunal judiciaire de Toulon, statuant au fond, aux fins de voir annuler la résolution n°4 de l'assemblée générale du 25 août 2021, et d'être autorisé à réaliser les travaux litigieux.
La procédure est pendante devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulon.
Par déclaration reçue au greffe le 27 juillet 2023, la société Burger Drive a interjeté appel de tous les chefs de cette ordonnance.
Par déclarations reçues au greffe les 31 juillet 2023 et 2 août 2023, M. [Y] a également interjeté appel de tous les chefs de l'ordonnance entreprise.
Par ordonnance en date du 16 août 2023, ces instances ont été jointes sous le seul numéro RG 23/10045.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 3 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [Y] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau:
- de débouter le SDC de toutes ses demandes,
- de condamner le SDC aux entiers dépens, ainsi qu'à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 28 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SAS Burger Drive demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, de :
- dire et juger que le SDC ne démontre pas le trouble manifestement illicite,
- débouter le SDC de l'intégralité de ses demandes,
- condamner le SDC à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le SDC demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, y ajoutant de condamner in solidum de la SAS Burger Drive et de M. [Y] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L'instruction a été déclarée close par ordonnance en date du 15 avril 2024.
MOTIFS :
Sur le trouble manifestement illicite
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser.
L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
La cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.
Aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
L'article 3 de la même loi dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, et que dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le gros-oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement communs et tout élément incorporé dans les parties communes.
Par application des dispositions de ces textes, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif, ou à permettre l'exploitation d'un local commercial dans un immeuble à destination mixte (magasin et logements) comme c'est le cas en l'espèce.
A défaut, le syndicat des copropriétaires a le droit d'exiger la cessation de l'atteinte ainsi portée aux parties communes de l'immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte.
S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble.
En l'espèce, les photographies annexées aux procès-verbaux de constat établis par les huissiers requis par le SDC, en date du 21 septembre 2021 et du 6 avril 2022, établissent, à l'évidence, que le conduit d'extraction des fumées de la société Burger Drive a été installé sur l'une des façades de l'immeuble, à laquelle il est fixé verticalement contre le pignon Est, en partant du rez-de-chaussée où se situe le local de restauration et jusqu'au dessus de la toiture de l'immeuble ; ce conduit en inox, comportant plusieurs parties verticales sur le mur et horizontales sur la toiture, ainsi que certaines parties coudées, est relativement imposant et particulièrement visible si l'on se trouve en bas de l'immeuble ou si on regarde par les fenêtres des appartements donnant sur la façade où il est installé.
Même s'il n'existe pas de règlement de copropriété empêchant l'installation d'un conduit d'extraction des fumées passant sur les parties communes de l'immeuble, il résulte des pièces produites que l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a voté contre la résolution tendant à autoriser l'installation d'un extracteur de fumée comme sollicité par M. [X] [Y], et ce à la majorité absolue des voix des copropriétaires, le 25 août 2021.
Contrairement à ce que soutient M. [Y], le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires établi le 25 août 2021 est versé aux débats dans son entier (4 pages sur 4) et il précise notamment qu'il était lui-même présent à cette assemblée et qu'il a voté pour la résolution litigieuse, avec M. et Mme [O] (lesquels ont voté par correspondance), tandis que tous les autres copropriétaires présents ou représentés ont voté contre.
S'il est exact qu'il n'est pas justifié par le SDC de la notification de ce procès-verbal, il n'en demeure pas moins que, du fait de sa présence, M. [Y] ne pouvait ignorer le vote défavorable de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires à la résolution tendant à autoriser l'installation d'un extracteur de fumée qu'il avait lui-même proposée.
Or, en toute connaissance de ce vote qui ne l'autorisait pas à installer l'extracteur de fumée litigieux, M. [Y] a laissé son locataire procéder à son installation en septembre 2021, alors même que le conduit portait atteinte aux parties communes de l'immeuble, puisqu'il était fixé et s'élevait directement sur le gros-oeuvre (murs de façades et toiture), ce qui, à l'évidence, a porté une atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble, et caractérise un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser, comme l'a exactement estimé le premier juge.
Contrairement à ce que soutient M. [Y], l'absence de notification du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires établi le 25 août 2021 n'a aucune incidence sur l'illicéité du trouble susvisé, puisque, comme cela est indiqué en toute fin de ce document, la notification constitue seulement le point de départ du délai dont disposent les copropriétaires pour agir en contestation des décisions de l'assemblée générale, lesquelles s'appliquent, tant qu'elles ne sont pas annulées.
Il s'ensuit que M. [Y] ne peut utilement se prévaloir de l'illégalité de cette assemblée générale, laquelle n'a pas été constatée au jour où le premier juge a statué.
En outre, la cour ne peut que relever que :
- c'est de manière quelque peu paradoxale que M. [Y] fait valoir en page 11 de ses écritures qu'il n'avait pas à solliciter d'autorisation particulière pour réaliser les travaux au regard de la destination commerciale de son bien, alors qu'il a lui même estimé le contraire en proposant une résolution aux fins d'obtenir cette autorisation à l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires,
- M. [Y] ne démontre par aucune pièce que son local commercial, précédemment à usage de pressing, disposait d'un extracteur de fumées qui a juste été adapté pour permettre l'exploitation d'un commerce de restauration rapide, comme il le prétend, alors que les photographies produites montrent que le conduit installé est entièrement neuf et que son usage (extraction de fumée de cuisson) diffère, à l'évidence, de celui effectué par un pressing (extraction de vapeurs d'eau),
- M. [Y] ne peut utilement se prévaloir d'une tolérance du SDC concernant l'installation du conduit litigieux, alors que le SDC a fait constater le trouble par huissier dès septembre 2021,
- M. [Y] ne peut davantage se prévaloir d'un SMS qui lui a été adressé par M. [D], président du conseil syndical, en réponse à sa demande tendant à donner son numéro directement à un entrepreneur pour la toiture du bâtiment, dont le contenu ne permet nullement d'en déduire, avec l'évidence requise en référé, qu'il aurait été autorisé à installer le conduit litigieux, le 25 août 2021, soit le même jour que celui auquel l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s'est tenue, cette dernière ayant seule compétence pour autoriser les travaux litigieux.
Il s'ensuit que les travaux d'installation du conduit litigieux, affectant les parties communes et l'harmonie de l'immeuble, qui n'ont pas été autorisés préalablement par l'assemblée générale, ni ratifiés ultérieurement, constituent un trouble manifestement illicite, en raison du caractère d'ordre public de l'article 25 b susvisé, qu'il appartient au juge des référés de faire cesser en condamnant M. [Y], en sa qualité de copropriétaire, et la société Burger Drive, en sa qualité de locataire, tenue en vertu de son bail à respecter les lois en vigueur (dont celles relatives à la copropriété), et à ne rien faire qui puisse causer un trouble de jouissance aux voisins, à retirer l'extracteur litigieux, sous astreinte.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné in solidum M. [X] [Y] et la SAS Burger Drive à retirer l'extracteur de fumée en inox apposé illégalement sur le mur de la copropriété, située [Adresse 1], sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, l'astreinte courant pendant trois mois.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Il convient également de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- condamné in solidum M. [X] [Y] et la SAS Burger Drive à verser au SDC, représenté par son syndic la société Foncia, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamné M. [X] [Y] et la SAS Burger Drive aux dépens du référé.
Succombant, M. [X] [Y] et la SAS Burger Drive seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu'à verser au SDC, représenté par son syndic la société Foncia, la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager pour assurer sa défense, et ils seront tous deux déboutés de leurs demande sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Et, y ajoutant :
Condamne in solidum M. [X] [Y] et la SAS Burger Drive à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Foncia, la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [X] [Y] et la SAS Burger Drive de leurs demandes formulées sur le même fondement ;
Condamne in solidum M. [X] [Y] et la SAS Burger Drive aux dépens.
La greffière La présidente