COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 20 MARS 2014
N°2014/140
Rôle N° 13/03870
[V] [Y]
C/
[L] [R]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
Grosse délivrée
le :
à :
Me DELAGE
Me CHALUS
Me ROUILLOT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de NICE en date du 24 janvier 2013 enregistré au répertoire général sous le n° .
APPELANT ET INTIMÉ
Monsieur [V] [Y]
né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 3] (Russie)
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 3]
représenté par Me Isabelle DELAGE, avocat au barreau de NICE substituée par Me Michaël CULOMA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉ ET APPELANT
Monsieur [L] [R]
né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 2] (Afrique du Sud)
demeurant [Adresse 5]
représenté et plaidant par Me Olivia CHALUS, avocat au barreau de NICE
INTIMÉ
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4]
[Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY
dont le siège est [Adresse 1]
représenté par Me Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 février 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Georges TORREGROSA, président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller, chargés du rapport.
Monsieur Georges TORREGROSA, président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 mars 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2014.
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Les faits, la procédure et les prétentions :
Par acte en date du six août 2008, la société Lady Bird Properties, société de droit luxembourgeois administrée par M. [R] a vendu à M. [Y] le lot [Cadastre 1] d'un ensemble en copropriété situé au numéro [Adresse 2], consistant en un appartement d'une surface de 130,80 m² , comprenant une terrasse , partie commune à jouissance privative, dont la superficie et le mode de séparation d'avec le lot numéro [Cadastre 2], qui appartient à M. [R] venant aux droits d' une société Southmed , sont litigieux.
Par acte d'huissier en date du 4 mai 2011, M.[R] a fait citer devant le tribunal de grande instance de Nice M. [Y], aux fins de voir :
- homologuer le rapport d'expertise de M. [B], en date du 18 janvier 2011 ;
- juger que les limites séparatives de la terrasse commune aux lot [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sera celle arrêtée par l'expert judiciaire sur le plan annexe neuf de son rapport et que le les limites devront être replacées conformément à ses préconisations ;
- condamner, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, M. [Y] au paiement des sommes suivantes : 4789,70 euros pour la remise en état de la terrasse, 96'000 € au titre de la perte locative, 150'000 € de compensation sur la perte du prix de vente de l'appartement, 400 € en remboursement des frais de constat et 2978,04 euros pour les frais d'expertise, le tout avec intérêt légal depuis la mise en demeure du 28 mai 2008, outre 2500 euros au titre des frais inéquitablement exposés ;
Les parties ont conclu et par jugement en date du 24 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Nice a entériné le rapport d'expertise de M. [B] relativement au tracé de la limite de jouissance privative de la terrasse attribuée à chacun des lot numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2], tel qu'il est indiqué sur le plan en annexe neuf de son rapport d'expertise ;
Le tribunal a ordonné en conséquence que les limites soient replacées conformément aux préconisations de l'expert judiciaire précisées en page 10 de son rapport, et ce, à la charge de chacune des parties pour moitié ;
M. [R] a été débouté de ses demandes formées à l'encontre de M. [Y], et les dépens ont été partagés.
M. [Y] a relevé appel le 21 février 2013, de façon régulière et non contestée. Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
M. [R] a relevé appel le 13 mars 2013 de façon régulière et non contestée. Les deux affaires étaient jointes selon ordonnance en date du 28 août 2013.
L'appelant M. [Y] a conclu de façon récapitulative le 3 février 2014 et demande à la cour, au visa de l'acte de vente en date du 8 juin 2006 entre Lady Bird et Coccinella, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le demandeur de toutes ses demandes à l'encontre de M.[Y] ;
- le réformer dans toutes les autres dispositions, en disant qu'il n'existe pas de plan de masse annexé à l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété ;
- juger que l'acte de vente du 8 juin 2006 précité indique une superficie de 34,70 m² pour la terrasse litigieuse, soit la moitié de la surface totale de la terrasse commune aux lot numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;
- juger que ces superficie de 34,7 m² et celle qui a été revendue à M. [Y] le six août 2008 ;
- juger qu'il n'existe pas de documents légaux contractuels relatifs à la superficie et à la limite se séparative, ainsi que ses matériaux et hauteurs, à l'exception de l'acte de vente du 8 juin 2006 du lot numéro [Cadastre 1] ;
- juger qu'il n'existe aucun autre document contractuel opposable à M. [Y] ;
- dire que l'acte de vente du six août 2008 par M. [Y] se réfère à l'acte de vente du 8 juin 2006 du même lot numéro [Cadastre 1], établis entre lady Bird et Coccinella ;
- dire qu'à défaut d'autre document légal ou contractuel opposable à M. [Y] , la surface stipulée dans l'acte du 8 juin 2006 est celle contractuellement opposable aux parties ;
- juger que les conclusions expertales en date du 18 janvier 2011 ont été établies sur la base de documents n'ayant aucune valeur contractuelle ou probante opposable à l'appelant ;
- juger que lors de l'acte de vente du six août 2008, les limites séparatives entre les lots étaient constituées de jardinières, disposer telle que cela résulte d'un procès-verbal de constat établi le 4 septembre 2008 par huissier ;
En conséquence, la cour dira que :
- l'assemblée générale du 28 novembre 2008 a « autorisé » les travaux de séparation des deux terrasses, à charge que les parties s'entendent sur les limites séparatives ;
il n'existe aucune description dans le règlement de copropriété relative à l'aménagement de la limite séparative ;
- cette autorisation n'emporte obligation (sic) d'ériger les limites séparatives par l'appelant, et que cette autorisation est subordonnée à l'accord de l'intimé ;
- l'assemblée générale a entériné le 18 septembre 2013 un rapport judiciaire contraire au règlement de copropriété ;
En tout de cause, M. [R] sera débouté de toutes ses demandes et devra remettre en état à ses frais la limite se séparatives entre les lots, telles qu'elles existaient étaient disposées au jour de l'acte de vente du six août 2008, selon le procès-verbal de constat dressé le 4 septembre 2008, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
Les frais de remise en état de la terrasse seront à la charge exclusive de l'intimé, ainsi que tous les dépens dont ceux d'expertise, avec condamnation de l'intimé à payer une somme de 5000 € au titre des frais inéquitablement exposés ;
M. [R], intimé et appelant, a conclu le 1er octobre 2013 à la confirmation , sauf à ce que la cour réforme le jugement en jugeant :
- que les frais de mise en place de la limite séparative seront supportés par l'appelant uniquement ;
- que l'appelant sera condamné au paiement de toutes les sommes réclamées en première instance au plan quasi délictuel, avec intérêt au taux légal depuis la mise en demeure du 28 mai 2008, condamnation aux entiers dépens, aux frais d'expertise, de constat d'huissier, outre une somme de 3000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
L'ordonnance de clôture est en date du 4 février 2014.
M [R] a déposé des conclusions en date du 13 février 2014, et M. [Y] a répliqué le 14 février 2014. Aucune cause grave ne justifie le rabat de l' ordonnance de clôture, pas plus qu'il n'est soutenu que les conclusions de M.[Y] en date du 3 février 2014 portent atteinte au principe du contradictoire.
Les conclusions de M.[R] en date du 13 février 2014, les nouvelles pièces 37 bis, 44 à 56 sont donc irrecevables, tout comme les conclusions de M. [Y] en date du 14 février 2014.
SUR CE :
Attendu qu'il n'est pas inutile de préciser que la terrasse litigieuse appartenait depuis le 8 juin 2006, date de la vente en état futur d'achèvement du lot [Cadastre 1], a une société lady Bird Properties représentée lors de l'achat par M. [R] , administrateur délégué, et à une société Southmed Properties, depuis le 22 décembre 2006 date de la vente en état futur d'achèvement, cette société étant représentée par le même M.[R] son directeur ;
Attendu que depuis, le lot numéro [Cadastre 1] a été vendu le six août 2008 à M. [Y] par la société lady Bird Properties, représentée par M.[R] son administrateur délégué, tandis que Southmed Properties était dissoute le 22 septembre 2009 et son actif dévolu à son associé unique M.[R] ;
Attendu qu'il se déduit de ce simple rappel que M. [R] connaissait parfaitement les lieux, puisque par l'intermédiaire de ces deux sociétés il avait acheté l'ensemble de la terrasse, tout comme M. [Y] dont on imagine mal qu'il ait procédé à un tel achat sans visiter les lieux ;
Attendu que dès le 27 août 2008, le litige était en germe puisque l'administrateur de
Southmed Properties se plaignait auprès de M. [Y] d'un dépassement en sa faveur de de la limite entre les terrasses, avec nécessité de remettre en place une barrière similaire à celle déjà installée dans la copropriété : encadrement métal peint en blanc, avec verre opaque entre les parties en dur et partie sur la jardinière « mise à l'identique, c'est-à-dire en grillage fil de fer » ; que ce courrier mettait en demeure de « remettre la séparation à sa situation initiale comme indiqué sur le plan de masse ci-joint », plan de masse qui n'a pas été communiqué à l'expert et que l'expert n'a pas retrouvé, pour des raisons que la cour ignore ;
Attendu que M. [Y] réagissait dès le 4 septembre 2008 par un constat d'huissier où il exposait que sa terrasse possédait une vue partielle sur la mer côté ouest, qu'elle était d'une superficie de 35 m², et que dans le cadre d'un litige l'opposant à son voisin ce dernier envisageait l'édification d'une cloison séparative dans le sens nord-sud, réduisant de fait la terrasse à 29 m² et lui occultant toute vue sur la mer ; que l'huissier constatait une séparation constituées de cinq jardinières disposées dans l'alignement Est-Ouest à partir du poteau central ; que la présence de cinq jardinières alignées est attestée par une dame [Z] qui évoque une terrasse partagée par moitiés égales, avec « une barrière et les pots blancs pour les fleurs qui étaient installées tout droit » , dont l'attestation régulière n'a jamais été arguée de faux ;
Attendu que l'artisan [O] a attesté avoir fourni et posé pour M.[Y] une séparation en aluminium et verre opaque, à la place de cinq jardinières en très mauvais état et d'une séparation en bois en même état que la jardinière, avec facturation en date du 20 septembre 2008 ;
Attendu qu'avant même d'aborder l'examen des titres, ce rappel de la genèse du litige démontre sa complexité à tiroirs, puisqu'au-delà de la limite séparative, se pose certes la question de la superficie mais aussi et surtout celle des modalités factuelles de cette séparation (matériaux la composant, et surtout hauteur) puisque l'on constate à l'examen des photos régulièrement produites que les modalités de séparation depuis la façade jusqu'au premier poteau ne sont pas de nature à occulter de façon sensible la vue sur la mer, tandis qu'au delà cette vue est préservée par la pose de simples jardinières quelle que soit la détermination de la limite séparative , et serait occultée à partir du premier poteau par la pose d'un verre opaque sur cadre (comme celui qui existe sur la photo en annexe un de l'expertise judiciaire entre la façade est le premier poteau) , même si ce cadre était installé longitudinalement comme le souhaite M. [Y] en termes de limite séparative ;
Attendu que la complexité du litige oblige par conséquent la cour à séparer l'examen de la limite séparative et celui des modalités de séparation, étant précisé que les parties sont à la fois tenues par les termes synallagmatiques du contrat de vente, mais aussi par le règlement de copropriété puisqu'ils sont copropriétaires et qu'ils ne contestent pas que la terrasse soit une partie commune à jouissance privative, dont les modalités de séparation doivent par conséquent faire l'objet d'une autorisation en assemblée générale (travaux affectant les parties communes) et ne doivent pas porter atteinte à l'harmonie ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, a fortiori à sa destination, sans que pour autant les modalités de jouissance des parties privatives en soit affectées ;
Sur la limite séparative :
Attendu qu'il s'agit de déterminer la limite matérialisant sur la terrasse la jouissance privative attachée au lot [Cadastre 1] et au lot [Cadastre 2] ;
Attendu que les deux titres sont équivalents dans la description du lot et ne permettent pas de répondre à la question ;
Attendu que l'acte du 22 décembre 2006 constitue le titre de Southmed Properties et donc de M. [R] , et décrit le lot [Cadastre 2] comme comprenant un appartement avec hall, séjour, deux chambres avec salle de bains et WC, cuisine, cellier,WC, patio, une terrasse, avec la jouissance exclusive et perpétuelle de deux parties de jardin figurant sous liseré vert sur le plan de masse ;
Attendu que l'acte du six août 2008 constitue le titre de M. [Y], décrit le lot [Cadastre 1] comme un appartement comprenant cuisine, séjour, deux chambres avec salle de bains avec WC, cellier, WC, une terrasse avec la jouissance exclusive et perpétuelle d'une partie de jardin dont partie figurant sous liseré violet sur le plan de masse ;
Attendu qu'aucune délimitation ou superficie de la terrasse n' apparaît à ce stade de l'examen, sachant que l'expert judiciaire ne s'est pas vu communiquer et n'a pas retrouvé de plan de masse, ce qui est fort regrettable et ce d'autant que les actes authentiques précités d'achat par Ladybird et Southmed font état en page 17 (acte 8 juin 2006) et en page 14 (acte du 22 décembre 2006) du dépôt au rang des minutes du notaire, entre autres, de cinq plans établis par le cabinet Coplan , dont le plan de masse et de situation et le plan du rez-de-chaussée, ainsi que des plans de vente portant les côtes et les surfaces certifiées conformes par M. [Q] , architecte à [Localité 1] ;
Attendu que cette piste n'a pas été autrement exploitée par l'expert judiciaire, la cour constatant qu'aucune partie n'a interpellé tel notaire, aucun notaire n'étant attrait au litige qui aurait pu à tout le moins éclairer la cour ;
Attendu que le règlement de copropriété comporte une description des lots litigieux, sans superficie et sans limites séparatives, qui a été purement et simplement reprise dans les actes authentiques précités ;
Attendu que le rapport de l'expert judiciaire, dont se prévaut M.[R],se fonde en réalité sur un plan du bâtiment A joint à l'état descriptif de division qui lui a été remis par le notaire, et qui comporte la mention : « annexé à la minute d'un acte reçu par le notaire soussigné à [Localité 4] le 10 octobre 2005 », ce plan ayant été établi par Coplan ingénierie, et ne comportant aucune surface mais une limite séparative qui est celle revendiquée par M. [R], et qui comporte un angle droit, et non pas un caractère longitudinal comme le souhaite M. [Y] ;
Attendu que M. [Y] se prévaut pour sa part d'un plan du lot numéro [Cadastre 1] (appartement numéro quatre), annexé à la minute d'un acte reçu par le notaire soussigné le 8 juin 2006, qui comporte la mention : « surfaces terrasses jardins : 34,70 mètres carrés », cette surface étant égale selon M. [Y] à la moitié de celle de la terrasse globale , et correspondant à la limite divisoire matérialisée par les jardinières telles qu'elles étaient disposées longitudinalement à son entrée dans les lieux ;
Attendu que ce plan est en réalité un plan annexé à l'acte d'achat en date du 8 juin 2006 précité, par lequel Lady Bird (M. [R]) a acheté le lot [Cadastre 1], M. [Y] considérant qu'il lui a nécessairement revendu la même surface de terrasse en jouissance privative ;
Mais attendu que ce plan , tout en étant annexé un acte authentique de vente, est spécifié comme étant « un document non contractuel, le promoteur se réservant le droit de toute modification des surfaces calculées avec 5 % de tolérance », et n'apparaît pas dans le titre de M.[Y] , même si dans l'origine de propriété du bien acheté par M. [Y] (page 25), il est bien fait mention d'un bien acheté par Ladybird selon acte du 8 juin 2006 reçu par le notaire [T] ;
Attendu qu'au surplus, il n'est pas du tout certain que ce plan retrace l'intégralité de la terrasse, puisque l'on y discerne seulement deux piliers de la pergola, et que la limite séparative (figurant sous la forme d'un trait lui-même constitué de trois sous-traits ) fait suite à l'angle droit formé par le muret délimitant la terrasse ;
qu'ainsi, lorsque l'on examine ce plan et par ailleurs les photos produites, il ne peut s'en déduire aucune certitude quant à la limite séparative revendiquée par l'appelant, sauf à ignorer que, dans le bas du plan , elle est dans la continuité de l'angle droit formé par le muret blanc de la terrasse (surmonté dans toutes les photos produites d'une grille en fer forgé), alors que M. [Y] conteste cette continuité et estime avoir droit à la surface supplémentaire conférée par un positionnement longitudinal des jardinières ;
Attendu qu'en d'autres termes, au-delà de l'impossibilité pour l'appelant d'opposer à l'intimé la surface non contractuelle indiquée par ce document, dans leur rapport acheteur vendeur, son examen ne permet nullement d'avaliser la position de M.[Y] sur la limite séparative, puisqu'au contraire le plan ne permet pas de confirmer une limite séparative longitudinale jusqu'au bout de la terrasse ;
Mais attendu que la carence probatoire de M. [Y] rejoint celle de M. [R] ;
Attendu qu'en effet, l'analyse de l'expert judiciaire M. [B] , dont se prévaut M. [R] et que le premier juge a avalisée, est en réalité fondée sur un seul plan précité, qui porte la mention « annexé à la minute d'un acte reçu par le notaire soussigné, à [Localité 4] le 10 octobre 2005 », sachant que contrairement à ce que soutient en premier lieu M. [Y], l'acte publié le 10 octobre 2005 est un « état descriptif de division et règlements de propriété établi suivant acte sous seing privé et déposé au rang des minutes de Maitre [T] », ainsi que cela apparaît en page cinq de son titre ; qu'il s'agit donc bien d'un plan annexé à l'état descriptif de division ;
Mais attendu que l'état descriptif de division n'a pas de valeur contractuelle, et ce d'autant qu'en l'espèce l'article quatre du décret du 17 mars 67 a été méconnu puisque le titre d'achat de M.[Y] ne mentionne pas que l'acquéreur a eu connaissance préalable du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qui étaient déjà publiés depuis le 10 octobre 2005 ;
Attendu que M.[Y] est donc fondé à contester l'opposabilité à son égard de l'état descriptif de division et donc du plan qui y était annexé et qui fonde les prétentions de M.[R] ;
Attendu que cette analyse fondée sur un texte réglementaire dénué de toute ambiguïté s'impose d'autant plus qu'il a été motivé supra sur les mentions expresses des deux titres d'achat des deux lots en état futur d'achèvement par les sociétés Ladybird et Southmed, dont il résulte que tous les plans qui auraient pu éventuellement éclairer la cour ont été déposés au rang des minutes du notaire, dont le plan de masse, l'acquéreur déclarant qu'il a été en mesure de consulter les pièces déposées et reconnaissant qu'elles lui sont opposables (page 13 et 14 de l'acte Southmed et page 16 et 17 de l'acte Ladybird) ;
Attendu que la cour ne peut donc que constater que les analyses respectives de l'appelant et de l'intimé sur la limite séparative sont dénuées de pertinence, à tout le moins s'agissant de l'application des règles régissant la copropriété ;
Attendu que la solution ne se trouve évidemment pas en l'état dans la décision de l'assemblée générale du 18 septembre 2013, dont il n'est pas contesté que l'annulation est sollicitée devant le tribunal de grande instance qui n'a pas rendu de décision ; que le syndicat ne produit d'ailleurs aucune pièce suppléant les carences probatoires ci-dessus motivées ;
Attendu que la cour ne peut donc que se référer, dans les rapports entre le vendeur Ladybird (depuis M. [R]) et l'acheteur M.[Y], aux règles d'interprétation des conventions lorsqu'il existe un doute, comme c'est le cas en l'espèce ;
Attendu que ce doute provient du silence des titres, du silence du règlement de copropriété, de l'inopposabilité de l'état descriptif de division à M. [Y], et de l'impossibilité d'exploiter le document dont se prévaut ce dernier, annexé à l'acte d'achat du lot [Cadastre 1] par Ladybird le 8 juin 2006, puisque la surface qui est mentionnée ne correspond pas à la limite séparative dans le prolongement du premier angle droit du muret surmonté de la grille en fer forgé, n'étant pas contesté que pour atteindre 34 m² 70, surface revendiquée par l'appelant, la limite séparative doit se poursuivre longitudinalement jusqu'au bout de la terrasse ;
Attendu que M. [R] était administrateur des deux sociétés propriétaires de l'ensemble de la terrasse, avant qu'une partie de la terrasse ne soit proposée à la vente comme faisant partie du lot [Cadastre 1] ; qu'il était donc le mieux placé pour stipuler ce qu'il proposait à la vente à laquelle M. [Y] a donc contracté , la convention devant donc s'interpréter en faveur de ce dernier par application de l'article 1162 du Code civil .
Attendu que le premier juge sera donc réformé en ce qu'il a entériné le rapport d'expertise de M. [B], rien ne permettant de fonder la limite séparative établie par ce dernier en annexe neuf de son rapport, et M. [Y] étant fondé à revendiquer une limite séparative longitudinale le faisant bénéficier de la moitié de la terrasse, pour une surface non inférieure à 34,7 mètres carrés ;
Attendu qu'en revanche, la cour adopte les motivations particulierement pertinentes du premier juge sur le coût à partager de la remise en état de la terrasse, l'essentiel étant qu'il s'agit de travaux affectant une partie commune à jouissance privative, qui nécessitent l'aval préalable de l'assemblée générale, et qu'il n'est pas établi que les terrasses des deux appartements étaient séparées à l'origine par un cloisonnement les rendant intégralement indépendantes l'une de l'autre ; au contraire, le courrier du conseil de M. [R] adressé le 1er avril 2009 fait état de la mise en place au-delà de la limite des zones privatives de pots de fleurs , ce qui est corroboré par les termes de l'attestation de l'artisan [O] que personne ne conteste et qui évoque l'existence de cinq jardinières remplacées par la séparation en aluminium, ce qui constitue un élément essentiel pour la suite, puisque, comme il a été motivé supra, se posera le problème de la hauteur de la séparation, qui est distinct de celui de la limite séparative et qui n'est pas encore tranché par l'assemblée générale, la seule constatation et certitude de fait étant que la hauteur des jardinières, à tout le moins depuis le poteau supportant la pergola, rendait sans objet la question de la vue sur la mer ;
Attendu que la cour adopte le rappel du premier juge, sur l'impossibilité pour l'appelant ou pour l'intimé de procéder unilatéralement à l'instauration d'un cloisonnement, ces travaux relevant de l'autorisation de l'assemblée générale, et chacun d'entre eux étant fautif pour avoir fait procéder à l'enlèvement de la cloison originelle en bois (pour l'appelant ) ou à l'érection de panneaux d'aluminium et verre (pour l'intimé ) ;
Attendu que les limites, telles qu'autorisées de façon définitive par l'assemblée générale, tant pour les composants, matériaux que pour la hauteur, seront mises en place à frais partagés sur la limite séparative longitudinale retenue par la cour, qui confére à l'appelant la moitié de la terrasse , selon le procès-verbal de constat établi le 4 septembre 2008 par l'huissier [H] ;
Attendu que la cour adopte par ailleurs les motifs pertinents du premier juge, en y ajoutant ses propres motivations sur le contenu des actes authentiques d'achat à l'origine par Southmed et Ladybird ,M. [R] ayant eu connaissance par dépôt de pièces chez le notaire de tous les plans dont l'absence à ce jour est à l'origine du litige, et de la revendication qui se révèle fondée de l'appelant, ce qui lui interdit de fonder une quelconque demande de dommages et intérêts , que ce soit pour la remise en état de la terrasse, pour la perte locative, pour la compensation sur la perte du prix de vente de l'appartement, ou pour le remboursement des frais de constat d'huissier ;
Attendu qu'en revanche , les entiers dépens de premier ressort et d'appel seront justement partagés, sans qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile en premier ressort ou en appel , tant il apparaît original qu'une vente immobilière de cette importance ne prévoit pas la surface exacte dont l'acheteur aura la jouissance pour la terrasse , ce qui aurait dû normalement attirer l'attention du vendeur (surtout dès lors qu'il conservait la partie restante) mais aussi de l'acheteur ;
Par ces motifs, la cour statuant contradictoirement :
Déclare l'appel de M. [Y] partiellement fondé ;
Réforme partiellement le jugement de premier ressort, et statuant à nouveau de ce seul chef,
Déboute M. [R] de sa demande tendant à entériner le rapport d'expertise judiciaire de M. [B], relativement au tracé de la limite de jouissance privative de la terrasse attribuée à chacun des lot [Cadastre 1] et [Cadastre 2], telle qu'elle résulte de l'annexe neuf du rapport d'expertise ;
Dit et juge que dans le doute, l'acte authentique d'achat de M. [Y] en date du six août 2008 doit s'interpréter en faveur de ce dernier, la limite séparative devant être placée de façon longitudinale, par référence au constat d'huissier de Maitre [H] en date du 4 septembre 2008, de manière à ce qu'ils puisse avoir la jouissance privative de la moitié de la terrasse, pour une surface qui ne sera pas inférieure à 34,7 m² ;
Confirme pour le surplus le jugement de premier ressort, notamment lorsqu'il a précisé que les frais de mise en place de la clôture séparative seront à la charge partagée des parties ;
Déboute M. [R] de ses demandes en paiement de sommes à titre de dommages-intérêts, et de sa demande de remboursement des constats d'huissier ;
Renvoie les parties pardevant l'assemblée générale des copropriétaires pour déterminer définitivement le type de séparation et ses composants, ainsi que la hauteur, à ériger sur la limite séparative ci-dessus définie ;
Confirme le jugement premier ressort en ce qu'il a partagé les dépens de référé expertise, les dépens d'expertise et les dépens de premier ressort ;
Dit que les dépens exposés en appel seront partagés et recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Déboute le syndicat de sa demande de frais irrépétibles.
Le greffier, Le président,
S. Massot G. Torregrosa