Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du 20 MARS 2024
N° RG 23/205
N° Portalis DBVE-V-
B7H-CGAY JJG-R
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé, du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 20 février 2023, enregistrée sous le n° 1222000139
[I]
C/
OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COLLECTIVITÉ DE CORSE
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
VINGT MARS DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE
APPELANT :
M. [K] [I]
né le 2 février 1963 à [Localité 1] (Corse)
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Antoine VINIER ORSETTI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMÉ :
OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COLLECTIVITÉ DE CORSE
pris en la personne de ses représentants légaux en exercice, demeurant et domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 2],
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représenté par Me Catherine COSTA, avocate au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 novembre 2023, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Thierry BRUNET, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Vykhanda CHENG.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 mars 2024
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Martine COMBET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par acte du 9 novembre 2022, l'Office public de l'habitat de la Collectivité de Corse a assigné M. [K] [I] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, statuant en référé, aux fins de :
- constater la résiliation du contrat de location au jour par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, des lieux à l'expiration du délai légal,
- le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 33 758,75 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- le condamner à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, jusqu'au jour de la libération effective des lieux,
- le condamner à régler 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, conformément à l'article 696. du même coude.
Par ordonnance du 20 février 202, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, statuant en référé, a :
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et la loi du 6 juillet 1989,
Constaté la résiliation du bail d'habitation à la date du 30 octobre 2022,
Condamné M. [K] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Collectivité de Corse, à titre provisionnel, la somme de 33 758,75 euros représentant le solde des loyers et charges impayés et les indemnités d'occupation courues au 3l octobre 2022, avec intérêts au taux légal, à compter de l'assignation,
Dit qu'à défaut pour M. [K] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 1] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, prévu par l'article L 412-l du code des procédures civiles d'exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu`à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
Dit qu'il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde- meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur ;
Fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges, soit la somme de 1 102,07 euros, à compter de la résiliation du bail ;
Dit que M. [K] [I] devra payer cette indemnité jusqu'à la libération des lieux,
Condamné M. [K] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Collectivité de Corse la somme de 400 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile;
Dit que M. [K] [I] sera tenu aux entiers dépens ;
Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration au greffe du 16 mars 2023, M. [K] [I] a interjeté appel de l'ordonnance prononcée en ce qu'elle a :
- Constaté la résiliation du bail d'habitation à la date du 30 octobre 2022,
- Condamné M. [K] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Collectivité de Corse, à titre provisionnel, la somme de 33 758,75 euros représentant le solde des loyers et charges impayés et les indemnités d'occupation courues au 31 octobre 2022, avec intérêts au taux légal, à compter de l'assignation,
- Dit qu'à défaut pour M. [K] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 1] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- Dit qu'il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur,
- Fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges, soit la somme de 1 102,07 euros, à compter de la résiliation du bail,
- Dit que M. [K] [I] devra payer cette indemnité jusqu'à la libération des lieux,
- Condamné M. [K] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Collectivité de Corse la somme de 400 euros par application de 700 du code de procédure civile,
- Dit que M. [K] [I] sera tenu aux entiers dépens,
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Par conclusions déposées au greffe le 24 avril 2023, M. [K] [I] a demandé à la cour de :
Vu l'article 24 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 ;
Vu l'article 1104 du code civil ;
° Infirmer purement et simplement l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia statuant en référé en date du 20 février 2023 ;
° Recevoir l'intégralité des moyens et prétention de M. [I] ;
À titre liminaire, sur les différentes nullités :
Prononcer la nullité de la présente procédure, cette dernière n'ayant fait l'objet d'aucune
saisine de la CCAPEX ;
Prononcer la nullité de la présente procédure, cette dernière n'ayant fait l'objet d'aucune
notification au préfet par courrier recommandé ;
Sur le fond :
Suspendre les effets de la clause résolutoire ;
Suspendre toutes mesures d'expulsion ;
Octroyer des délais de paiement à M. [I] aux fins d'apurement de sa dette ;
Condamner l'OPH2C à verser à l'appelant une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
Sous toutes réserves.
Par conclusions déposées au greffe le 23 mai 2023, l'Office public de l'habitat de la Collectivité de Corse a demandé à la cour de :
Vu les articles 1103 et 1741 suivants du code civil,
Vu la loi 89-462 du 06 juillet 1989,
Vu le bail conclu entre les parties,
- Débouter M. [I] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Juger recevable et bien fondée la procédure de résiliation du bail d'habitation conclu entre l'Office Public de l'habitat de la Collectivité de Corse et M. [I] [K],
- Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 20 février 2023, dans toutes ses dispositions, en ce qu'elle a :
- Prononcé la résiliation du bail d'habitation à la date du 30 octobre 2022,
- Condamné M. [K] [I] à payer à l'OPH2C à titre provisionnel la somme de 33.758,75 euros représentant le solde des loyers et charges impayés et les indemnités courues au 30 octobre 2022 avec intérêts au taux légal, à compter de la (sic),
- Dit qu'à défaut pour M. [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- Dit qu'il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde meubles désigné par lui ou à défaut par le bailleur,
- Fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges, soit la somme de 1 102,07 euros, à compter de la résiliation du bail,
- Dit que M. [K] [I] devra payer cette indemnité jusqu'à libération des lieux,
- Dit que M. [I] sera tenu aux entiers dépens.
- Condamner M. [I] au paiement de la somme de 400 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
- Condamner M. [K] [I] à payer à l'OPH2C la somme de 34 527,84 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés suivant décompte arrêté au mois de mars 2023,
- Le condamner à payer la somme de 1000 euros u titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le requis aux entiers dépens d'appel (Art.696 CPC),
Sous toutes réserves.
Par ordonnance du 28 juin 2023, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 2 novembre 2023.
Le 2 novembre 2023, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 20 mars 2023.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré, après avoir vérifié la notification de l'acte introductif d'instance au représentant de l'État et le signalement de la situation d'impayés à la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, que l'appelant avait bien un dette locative, que le contrat liant les parties comportait bien un clause résolutoire en cas d'impayés et qu'un commandement de payer avait été délivré sans que le paiement réclamé ne soit réalisé, que les demandes d'expulsion et de paiement étaient bien fondées et qu'il y avait lieu d'y faire droit en prévoyant une indemnité d'occupation.
Sur la nullité de la procédure engagée en raison de l'absence de saisine de la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et d'information préalable du préfet
M. [K] [I] fait valoir que depuis le 1er janvier 2015, en application de l'article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout bailleur doit saisir la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l'acte introduction d'instance, que cela n'a pas été réalisé, rendant la procédure engagée nulle et que l'article 24 III de la même loi prévoit, à peine de nullité,
l'information préalable du préfet afin que les services sociaux compétents soient alertés et que des aides soient mobilisées, action dont il n'est pas justifié selon elle ; argument contestés par l'intimé qui fait valoir avoir respecté toutes les prescriptions légales.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable à la procédure dispose, notamment, que «.II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article».
En l'espèce, l'intimé pour justifier de ses démarches et du respect de ses obligations légales produits, en ses pièces numéros 3 et 4, la justification de ses actions.
Ainsi le 31 août 2022, il a notifié à la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives l'éventualité de la présente procédure avec envoi de la copie du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 août 2022, soit
dans le délai légal avant l'acte introductif d'instance du 9 novembre 2022, remplissant ainsi, contrairement à ce qu'écrit l'appelant, les conditions du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
De même, alors que, selon l'acte introductif d'instance du 9 novembre 2022 et la page de garde de l'ordonnance querellée, l'audience s'est tenue le 16 janvier 2023, le préfet a été informé de la procédure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le 10 novembre 2022, soit largement dans le délai légal de six semaines.
En conséquence, il convient de rejeter ces moyens et de confirmer l'ordonnance entreprise sur ce point.
Sur l'expulsion de M. [K] [I]
L'appelant fait valoir sa bonne foi, ses différentes propositions pour obtenir une baisse du loyer consécutivement à la baisse de ses revenus en suite des confinements liés au covid-19 pour contester l'expulsion prononcée à son encontre ; l'intimé réfute cette argumentation, précisant que l'appelant n'avait jamais justifié de sa situation.
En l'espèce, il convient de rappeler que l'expulsion prononcée n'est que la conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail qui a lié les parties, que cette clause n'a pas été contestée -l'appelant limitant sa demande à une suspension en raison de ses difficultés financières- et que le contrat de bail n'existant plus l'expulsion est de droit.
De plus, l'appelant ne démonte nullement avoir donné tous les éléments nécessaires à une approche à l'amiable de ses difficultés financières, l'intimé précisant, sans être le moins du monde contredit, que les difficultés financières revendiquées avaient commencé bien avant les confinements invoqués, qu'aucun élément justifiant les demandes présentées n'avait été produit, ajoutant avoir, malgré tout, avec les rares justificatifs collectés, diminué le montant du loyer mensuel dû, précisant que l'appelant n'avait rien versé régulièrement pour diminuer sa dette qui ne fait que s'accroître.
Surabondamment, il convient de relever que l'appelant, alors que le commandement de payer a été délivré à personne, n'a pas saisi les dispositions mentionnées dans l'article 24 sus-mentionné relativement à la saisine du fonds de solidarité pour le logement de la Haute-Corse pas plus qu'il n'a saisi la juridiction compétente pour demander des délais de grâce en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil.
En conséquence, il convient de rejeter ce moyen et de confirmer l'ordonnance querellée sur ce point.
Sur la demande d'octroi de délais de paiement et l'actualisation de la créance due
L'appelant sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette, ce que refuse l'intimé.
Il convient de relever que depuis le prononcé de l'ordonnance querellée le 20 février 2023, il n'y a eu qu'un seul versement de 711,28 euros le 23 mars 2023 -et rien depuis lors en une année-, que l'intimé a laissé croître sa créance au 31 mars 2023 à la somme de 34 527,84 euros et que, depuis lors, aucun versement n'a été justifié, rendant illusoire l'octroi de délais de paiement qui ne pourraient être respectés.
Il convient donc de rejeter cette demande, tout en actualisant la montant de la somme due au 31 mars 2023, soit 34 527,84 euros.
Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
S'il est équitable de laisser à la charge de l'appelant les frais irrépétibles qu'il a engagés, il n'en va pas de même pour l'intimé ; en conséquence, il convient de débouter M. [K] [I] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du ode de procédure civile et d'allouer, à ce titre, la somme de 1 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l'exception de celle relative au montant de la somme due,
Statuant à nouveau,
Condamne M. [K] [I] à payer à l'Office public de l'habitat de la Collectivité de Corse la somme de 34 527,94 euros, due au 31 mars 2023, à titre provisionnel,
Y ajoutant,
Déboute M. [K] [I] de l'ensemble de ses demandes, y compris celle fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [K] [I] au paiement des entiers dépens,
Condamne M. [K] [I] à payer à l'Office public de l'habitat de la Collectivité de Corse la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT