COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 21 JANVIER 2014
N° 2014/ 36
Rôle N° 11/10530
[A] [T]
[O] [T]
C/
SARL LIBRAIRIE LIGURIENNE
[W] [I]
SCP [I]
[N] [L]
SCP [D]
SARL SUN MEDIA ET COM
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Rachel SARAGA-BROSSAT
SCP COHEN L ET H GUEDJ
SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 03 Mai 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 10/6578.
APPELANTS
Monsieur [A] [T]
né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place Me Philippe BLANC de la SCP BLANC CHERFILS, avoué
ayant pour avocat Me Jean-François MARRO de la SCP MARRO & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,
Monsieur [O] [T]
né le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place Me Philippe BLANC de la SCP BLANC CHERFILS, avoué
ayant pour avocat Me Jean-François MARRO de la SCP MARRO & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE
INTIMES
SARL LIBRAIRIE LIGURIENNE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Rachel SARAGA-BROSSAT, de la SELARL GOBAILLE SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
ayant pour avocat Me Anouck DELPUGET, avocat au barreau de NICE , avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Maître [W] [I], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE constitué aux lieu et place de Me Laurent COHEN de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me DUTERTRE de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE,
SCP [I] prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constitué aux lieu et place de Me Laurent COHEN de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me DUTERTRE de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE,
Maître [N] [L], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constitué aux lieu et place de Me Laurent COHEN de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me DUTERTRE de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE,
SCP [D] office notarial pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constitué aux lieu et place de Me Laurent COHEN de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me DUTERTRE de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE,
SARL SUN MEDIA ET COM prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Marie-Paule PERALDI de l'Association PERALDI-PEYSSON, avocat au barreau de TOULON,
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Décembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Jean-Claude DJIKNAVORIAN, conseiller chargé du rapport, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2014,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Les consorts [T] et la société SUN MEDIA et COM sont respectivement bailleurs et locataire d'un local à usage de librairie papeterie situé à [Localité 2] suivant bail tous commerces du 27 mai 1991 et renouvellements des 14 juin 1996 et 25 septembre 2006 passés par leurs auteurs.
La société SUN MEDIA et COM a acquis le droit au bail par acte de cession conclu avec la société LIBRAIRIE LIGURIENNE le 23 juillet 2010 notifié le 12 octobre 2010.
Par jugement du 03 mai 2011 le tribunal de grande instance de Grasse a statué comme suit en ses principales dispositions :
- constaté que la cession était inopposable aux consorts [T],
- dit que ces derniers avaient renoncé à se prévaloir de l'absence d'agrément à cette cession,
- débouté les consorts [T] de leurs demandes en résiliation du bail pour cession irrégulière et travaux non autorisés,
- dit sans objet l'action en responsabilité contre les notaires rédacteurs de l'acte de cession,
- alloué 1 000 euros de frais de procès à la société LIBRAIRIE LIGURIENNE et à la société SUN MEDIA et COM .
Vu les conclusions des consorts [T] du 02 septembre 2013.
Vu les conclusions de la société SUN MEDIA et COM du 28 août 2013.
Vu les conclusions de la société LIBRAIRIE LIGURIENNE du 14 novembre 2011.
Vu les conclusions de Maître [W] [I] et de Maître [N] [L] et des SCP dont ils sont membres du 08 novembre 2011.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la cession du droit au bail
Le bail du 27 mai 1991 dont les clauses et conditions ont été ensuite reprises stipule que le preneur ne pourra céder son droit au bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce et après avoir obtenu au préalable l'accord par écrit du bailleur.
A cette clause principale des conditions générales une clause dactylographiée a été ajoutée aux conditions particulières suivant laquelle en cas de cession du bail pour un commerce différent de celui de librairie-papeterie actuellement exploité dans les lieux, les preneurs ne pourront céder le bail qu'à la condition qu'il ne s'agisse pas d'un commerce bruyant, incommode ou insalubre susceptible de créer un trouble de voisinage quelconque.
Cette cession s'avère régulière, l'agrément du bailleur dont seule l'absence est invoquée au soutien des demandes n'étant pas contractuellement requis.
En effet les deux clauses ci-dessus rappelées ne s'avèrent pas constituer un ensemble au sein duquel la seconde correspondrait à une extension particulière de la première dans l'hypothèse d'une cession du droit au bail pour un commerce différent de celui de librairie papeterie actuellement exploité dans les lieux et, en conséquence, impliquerait nécessairement l'agrément du bailleur bien que non expressément énoncé.
Cette interprétation, qui dans cette même hypothèse a pour effet d'ajouter une condition que le contrat ne stipule pas, est incompatible avec les champs d'application respectifs des deux clauses qui sont distincts et ne se recouvrent pas, s'agissant de la cession, dans la première clause, du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce et, dans la seconde, du seul droit au bail pour un commerce différent alors que la cession du fonds, qui englobe nécessairement celle de la clientèle, implique une même activité et que la destination tous commerces du bail permet la cession pour une autre activité du seul droit au bail.
L'arrêt de cette Cour du 06 juin 1985 cité par les consorts [T] sur la sanction d'un défaut d'agrément se rapporte à un litige différent dans le cadre d'un bail du 13 avril 1977 dont les deux clauses, autrement identiques aux actuelles, contenaient chacune l'exigence de l'agrément du bailleur, élément commun ayant conduit la Cour à dire à la fois que les deux clauses visaient deux cas différents et se complétaient.
Il y a lieu, dès lors, de rejeter les demandes d'inopposabilité et de résiliation du bail et d'expulsion des consorts [T].
Sur les travaux
Le bail interdit au locataire changement de distribution, démolition, percement de mur ou de voûte, construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur ;
Il met à la charge du preneur, au titre des obligations de réparation et d'entretien, les réfections aux devantures, vitrines, glaces, rideaux et volets de fermeture des locaux.
Les travaux d'aménagement intérieur réalisés par la société SUN MEDIA et COM , qui suivant l'attestation de Monsieur [G] ont été présentés sur place à Monsieur [A] [T] le 04 octobre 2010, n'ont donné lieu à aucun des travaux interdits suivant les constatations du procès-verbal d'huissier du 20 octobre 2010 qui fait en particulier état de la conservation de l'ancien plafond et du carrelage existant sur lesquels ont été installés le faux plafond et le parquet ; le raccordement à la colonne d'alimentation générale d'eau de l'immeuble n'est pas établi.
Les travaux extérieurs, excepté la porte d'entrée, se sont cantonnés suivant les pièces produites aux réfections incombant au preneur par essentiellement le remplacement des encadrements, au moyen d'armatures métalliques, des vitrines et portes, les premières fissurées et dangereuses pour le public suivant Monsieur [G] précité et Monsieur [P], entrepreneur présent le 04 octobre 2010.
Si la société SUN MEDIA et COM ne justifie que d'une autorisation administrative du 17 mai 2011 relative à l'enseigne seulement, avec visa de l'architecte des bâtiments de France, le bailleur ne justifie pas qu'une quelconque suite ait été donnée au procès-verbal d'infraction du 19 octobre 2010 relatif aux vitrines.
Le remplacement de la porte d'entrée et la suppression de son volet roulant, s'ils ne relèvent pas des réfections précitées ni des charges locatives, participent de la rénovation harmonieuse des éléments extérieurs du local régulièrement réalisée par la société SUN MEDIA et COM sans démonstration d'un quelconque préjudice, en particulier quant à la sécurité au titre du soupirail se trouvant sur le seuil d'entrée.
Il ressort de ces éléments et considérations que les infractions au bail reprochées à la société SUN MEDIA et COM ne sont pas, pour l'essentiel, caractérisées ni, quant à la porte et au volet roulant, d'une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. Cette dernière demande des consorts [T] et celle, en conséquence, d'expulsion seront, dès lors, également rejetées.
Les demandes subsidiaire formées par les parties entre elles ou contre les notaires s'avèrent dépourvues d'objet.
Le caractère abusif des procédures que s'imputent mutuellement les parties principales n'est pas établi, aucune d'elles n'ayant dépassé le cadre de la légitime défense de ses intérêts.
Les dépens d'appel seront mis à la charge des consorts [T] qui succombent en leur recours principal avec fixation à la somme équitable de 2 000 euros de l'indemnité leur incombant alors au profit des autres parties y compris les retenues dont la mise en cause a été provoquée par leurs actions et recours.
*
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement,
Reçoit les appels formés à titre principal et incident,
Confirmant pour partie le jugement entrepris, le réformant sur le surplus et statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute les consorts [T] de leurs demandes,
Déclare sans objet les demandes dirigées contre les notaires,
Condamne in solidum les consorts [T] à payer :
- 3 000 euros de frais de procès de première instance et d'appel à la société LIBRAIRIE LIGURIENNE et à la société SUN MEDIA et COM,
- 2 000 euros de frais de procès à la SCP [I], Maître [I], la SCP [L] et à Maître [N] [L], pris ensemble, 2 000 euros de frais de procès d'appel,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne in solidum les consorts [L] aux dépens de première instance et d'appel,
Autorise le recouvrement prévu par l'article 699 du Code de procédure civile au profit des avocats de la cause.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT