Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 22 JANVIER 2014
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/18304
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 04/08698
APPELANTS
Monsieur [N] [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Mireille GARNIER de la SCP MIREILLE GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J136
assisté de Me Claude VAILLE, avocat au barreau de NANTERRE
(bénéficie de l'aide juridictionnelle totale accordée par ordonnance du Premier Président de la Cour d'appel de Paris en date du 12 avril 2010)
Monsieur [Y] [F]
Le Gromillais
[Localité 1]
représenté par Me Alain FISSELIER de la SCP FISSELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
assisté de Me Jean-Daniel SIMONET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0803
INTIMÉS
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la Société AGCOP, ayant son siège social
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Thierry VALLAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0069
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet HAVRE SAINT LAZARE IMMOBILIER, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Laurence TAZE BERNARD de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042
assisté de Me Jean-François PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0219
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Claudine ROYER, Conseiller
Madame Anne-Marie LEMARINIER, Conseiller désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de PARIS en vertu de l'article R 312-3 du Code de l'organisation judiciaire pour compléter la chambre
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
Par acte du 2 mars 1973, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a vendu à la société de Saint-Pray, qui l'a revendu au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], un lot de copropriété afin que ce dernier pût y construire un parking : ledit acte prévoyait que les ouvertures du fonds du cédant situées sous la dalle seraient murées par l'acquéreur et que des ouvertures garnies de vasistas ouvrant à l'intérieur seraient réalisées par celui-ci, pour ceux des locaux du cédant situés au rez-de-chaussée avant la dalle.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a alors édifié, entre 1974 et 1978, un mur séparatif en parpaings au niveau du rez-de-chaussée du [Adresse 3], mur comportant des ouvertures de type « jours de souffrance ».
Selon jugement du 27 juin 1991, M. [N] [K] a acquis le lot n° 301, devenu 801 de la copropriété, dans l'immeuble sis [Adresse 3], défini à l'état descriptif de division comme « atelier » mais qu'il s'est engagé, dans sa déclaration d'adjudicataire, à réserver à l'habitation pendant trois années au moins.
Selon jugement d'adjudication du même jour, M. [Y] [W] a acquis les lots n° 244 et 841 dépendant de la même copropriété, à usage d' « atelier et cave » selon l'état descriptif de division mais qu'il s'est engagé, dans sa déclaration d'adjudicataire, à réserver à l'habitation pendant trois années au moins.
Par jugement du 16 avril 1996 rendu à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], le tribunal de grande instance de Paris a :
- ordonné, aux frais partagés des deux copropriétés, la démolition du mur en parpaings construit par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] devant les logements de M. [N] [K] et de M. [Y] [W], avec exécution provisoire,
- dit que le lot n° 301 devrait être ventilé conformément au plan annexé à l'acte de vente du 2 mars 1973 et éclairé par des dalles fixes de verre entre lesdites ventilations et au-dessus de la dalle recouvrant la rampe d'accès du parking,
- débouté M. [N] [K] et M. [Y] [W] de leurs demandes de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.
Ce jugement a été confirmé par arrêt de cette Cour du 10 décembre 1997 qui a assorti l'obligation de démolition d'une astreinte, dit M. [N] [K] et M. [Y] [W] irrecevables en leurs demandes indemnitaires en raison de l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 2 mars 1994 rendu entre les mêmes parties, donné acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa renonciation à la servitude non aedificandi avec droit de vue stipulée dans l'acte de 1973 et désigné M. [C] en qualité d'expert avec pour mission de déterminer les ouvertures et ventilations à pratiquer au regard de l'acte de vente du 2 mars 1973.
M. [C] a déposé son rapport le 6 juillet 1998, relatant :
« La lecture des stipulations de l'acte de vente nous conduit à penser que la volonté du concepteur était de permettre l'éclairement et la ventilation en excluant les possibilités de vues dans l'esprit des dispositions des articles 676 et suivants du code civil [.....] ».
Au vu de ce rapport et aux termes d'un second arrêt du 8 septembre 1999, la Cour a dit opposables au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] les stipulations de l'acte de vente de 1973 relatives aux ouvertures et ventilations des locaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 3], a confirmé le jugement du 16 avril 1996 en ce qu'il avait dit que le lot n° 301 devrait être ventilé conformément au plan annexé à l'acte de vente du 2 mars 1973 et éclairé par des dalles fixes de verre entre les ventilations et au-dessus de la dalle recouvrant la rampe d'accès du parking, et rejeté les demandes de dommages-intérêts de M. [N] [K] et de M. [Y] [W] en raison de l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt précédent du 10 décembre 1997.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] s'est abstenu de poursuivre l'exécution forcée de ces décisions ou de réclamer la liquidation de l'astreinte ; de son côté, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait réaliser de nombreux devis pour procéder à la démolition du mur litigieux mais, des sondages effectuées par un ingénieur-conseil, M. [H] en 2006 ont mis en évidence un risque pour la sécurité de l'immeuble du [Adresse 3], vétuste et ne trouvant son assise que par le contreventement dudit mur dans son tréfonds.
Entre temps, M. [N] [K] ayant cessé de payer ses charges de copropriété en arguant de l'inaction du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], ce dernier l'avait, suivant acte extra-judiciaire du 22 octobre 2003, assigné à l'effet de le voir condamner au paiement de la somme de 16.609,63 € au titre des au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3ème trimestre 2003 inclus, outre 500 € à titre de dommages-intérêts et 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Selon acte extra-judiciaire du 25 mai 2006, M. [N] [K] a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] afin de le voir condamner in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice causé par l'inexécution fautive de l'arrêt définitif du 10 décembre 1997, outre 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Après jonction de ces procédures, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 2 novembre 2006, désigné M. [J] en qualité d'expert avec pour mission de donner son avis sur la faisabilité des travaux ordonnés par les arrêts de cette Cour des 10 décembre 1997 et 8 septembre 1999 et sur les éventuels dommages qu'ils pourraient causer, ainsi que sur les moyens techniques de les réaliser pour éviter tout trouble aux propriétaires riverains.
L'expert a déposé son rapport le 27 mai 2008.
M. [Y] [W] est intervenu volontairement à l'instance, par conclusions du 19 mars 2009, pour demander la condamnation in solidum des syndicats des copropriétaires du [Adresse 3] et du [Adresse 4] à lui payer, avec intérêts, les sommes de 150.000 € au titre du trouble anormal de voisinage par lui subi et celle de 30.000 € au titre de la moins-value de la vente notariée du 22 décembre 2006, outre leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 3.588 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 9 juillet 2009, le tribunal de grande instance de Paris a :
- donné acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ce qu'il était désormais géré par le cabinet AGCOP en qualité de syndic,
- condamné M. [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 22.139 € au titre des charges de copropriété impayées et frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 2 juin 2005, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 22 octobre 2003 sur la somme de 16.609,63 € et à compter des conclusions signifiées le 19 février 2009 pour le surplus,
- condamné M. [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- vu le rapport de M. [J] en date du 27 mai 2008, condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à faire réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux préconisés par l'expert [J] dans la solution alternative, sous astreinte de 500 € par jour de retard, qui commencera à courir quatre mois après la signification du jugement,
- dit que les travaux précités seraient réalisés sous le contrôle de l'architecte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
- s'est réservé la liquidation de l'astreinte,
- condamné M. [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit M. [Y] [W] recevable mais mal fondé en ses demandes,
- débouté les parties de toutes autres prétentions,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et M. [N] [K], chacun pour moitié, aux dépens de l'instance.
M. [N] [K] et M. [Y] [W] ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation.
A l'issue des premiers débats tenus le 11 mai 2011, les parties ont été renvoyées à une médiation judiciaire devant Mme [P] ; un protocole d'étape a été régularisé le 28 juin 2012, relatif à la destruction du mur, puis un accord est intervenu, sous l'égide de ce médiateur, le 28 septembre 2012, suivi d'un avenant du 16 octobre 2012, tous deux validés par les parties et approuvés par les assemblées générales de copropriétaires des deux syndicats des copropriétaires, en sorte que la Cour n'est plus saisie que des demandes de dommages-intérêts formées par M. [N] [K] et M. [Y] [W].
En ce qui concerne le litige relatif aux charges dues par M. [N] [K] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], un accord distinct est intervenu, validé par l'assemblée générale du 27 mars 2013.
En cet état, M. [N] [K] demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 31 octobre 2013, de :
IN LIMINE LITIS
[U] les pièces 18, 20 et 23 produites par le SDC [Adresse 4], car
confidentielles selon la procédure de la médiation judiciaire. Seuls sont officiels le protocole d'accord et son avenant, selon la convention établie entre les parties.
Déclarer Monsieur [K] recevable et bien fondé en toutes ses demandes,
Recevable : Au regard de l'article 554 du CPC, dès lors qu'il y a intérêt, et que sa demande procède directement des demandes d'origine du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]
[Adresse 3] dont il est membre,
Au regard de l'article 325 du même code dès lors qu'elle se rattache à un lien suffisant,
Au regard de l'article 330 du même code pour la conservation de ses droits à soutenir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
Au regard de l'article 1351 du Code Civil, l'autorité de la chose jugée n'étant pas recevable, les parties les causes et moyens n'étant pas identiques,
Vu le protocole d'accord en date du 28/06/2012, et l'évolution du litige,
Bien fondé, en ce qu'il demande l'application des dispositions des articles 678 et 680 du Code Civil sur les servitudes de vues droites, acquises par destination du père de famille, en application des articles 692 et 693 du Code Civil, vu les articles 688 et 689 du même Code,
Vu la naissance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] dès le 5/10/1972,
Vu la division parcellaire du sol, autorisée par l'administration sous condition d'une servitude non aedificandi,
Vu la scission de la copropriété par retrait des lots 400 à 405, 500, 501, 600 et 700 entraînant la mutation du sol par le SDC [Adresse 3] à la Sté de SAINT-PRAY, précédent la vente par la Sté de SAINT-PRAY à l'actuel SDC [Adresse 4] faite le 03/03/1973,
Vu la modification du règlement de copropriété du [Adresse 3] en date du 20 mars 1973
Vu le protocole et son avenant, signés entre les parties le 28 juin et le 16 Octobre 2012,
' Dire et juger que la première mutation du sol, entre le SDC [Adresse 3]
[Adresse 3] et la Sté de SAINT-PRAY, a entraîné de plein droit l'existence d'une
servitude de vue au profit du SDC [Adresse 3], sur le fondement
de la destination du père de famille (693 du CC), valant titre à cet égard (692 du CC) ;
' Dire et juger que le lot 801 de la copropriété du SDC [Adresse 3]
appartenant à M. [K] en toute propriété est à usage d'habitation ;
' En conséquence, en application de l'article 8 de la loi de 1965, régissant la
copropriété, et la jurisprudence afférente, débouter le SDC [Adresse 4]
de ses prétentions consistant à disqualifier le lot de M. [K] en « atelier »,
' Faire application des articles 544, 545, 678, 692, 693 et 701 du Code Civil, de l' Art 1°
du premier protocole additionnel à la convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) , de l' Art 2 et 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, de l'article 6 de la CEDH,
' Et dire et juger que la construction du mur litigieux par le SDC [Adresse 4] a privé M. [K], comme le SDC du [Adresse 3], de RECAP II [K] - SDC POISSONNIE C/ SDC DOUDEAUVILLE - CA PARIS 'Maître [O] Page 25/27
leurs droits réels et imprescriptibles, inviolables et sacrés selon le Code et la jurisprudence, de leurs vues droites,
' Vu le protocole signé le 28/06/2012 et son avenant du 16/10/2012 qui vident définitivement le litige relatif aux vues et à la destruction du mur,
' Il est demandé à la Cour de veiller à la bonne exécution de ce protocole et
Dire et juger que :
' Les parties sont convenues de se ranger de façon définitive et irrévocable à l'avis de M [I] en qualité de médiateur requis par elles mêmes
' L'avis de Monsieur [I] emporte définitivement accord des deux syndicats des copropriétaires qui s'y soumettent sans aucune réserve, sans rien y ajouter, ni retrancher,
' Entériner le protocole en ce qu'il fait désormais la loi des parties en application des articles 1134 du CC et 2044 du CC,
' Dire et juger que ce protocole tranche définitivement l'existence des vues droites du SDC POISSONIERS et donc de Monsieur [K], le tiers médiateur ayant fixé l'accord définitif des parties selon les modalités suivantes :
' cette destruction (du mur) doit dégager les vues et baies des appartements du rez-de-chaussée du [Adresse 3], les soupiraux des caves doivent être rouverts,
' le projet doit organiser le profil des terres de façon à offrir le meilleur horizon aux baies des logements du rez-de-chaussée de la façade du [Adresse 3]
' toute modification future du chemin dans la portion du terrain du SDC 62/64
DOUDEAUVILLE en façade du [Adresse 3] ne saurait avoir pour conséquence de relever le niveau des terres ou du chemin bétonné.
' Condamner le SDC [Adresse 4] à régler à M. [K] la somme de 307 000 € titre de dommages et intérêts, vu son préjudice avéré, sa perte de
jouissance et l'atteinte à son droit de propriété, et à régler à M. [K] à la somme
de 100 000 € à titre de préjudice moral et personnel, pour une vie et une carrière
brisées ;
' Débouter le SDC [Adresse 4] de sa demande sous astreinte pour
contraindre M. [K] à reboucher ses fenêtres, vu les dispositions des articles 701
et 697 du code civil et vu le protocole signé le 28/06/2012, vu le protocole d'accord du
28/06/2012, validé par les AGE respectives des deux SDC
' Sur les charges : Vu la décision définitive de la commission de surendettement en
date du 22/03/2011 et le protocole d'accord signé entre Monsieur [K] et le SDC
[Adresse 3], validé par AG du SDC [Adresse 3] en date du 27/03/2013,
résolution n° 24.
' débouter le cas échant le SDC [Adresse 3] de toute demande à ce titre, RECAP II [K] - SDC POISSONNIE C/ SDC DOUDEAUVILLE - CA PARIS 'Maître [O] Page 26/27
' Condamner le SDC [Adresse 4] à régler au concluant, la somme de 30 000 € au titre des frais irrépétibles, résultant de 16 ans de procédure et deux de médiation harassantes, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, incluant les frais d'expertise de Messieurs [C] et [I], dont le montant sera recouvré conformément à la Loi sur l'aide juridictionnelle.
' Débouter le SDC DOUDEAUVILLE de toutes ses demandes, fins et conclusions,
' Le débouter de sa demande de dommages et intérêts sans fondement,
' Le débouter de sa demande d'article 700, vu son caractère excessif et considérant que cette somme exorbitante correspond à 4 fois le prix de la destruction du mur !
M. [Y] [W] a également relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 29 octobre 2013, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il l'a déclaré recevable en son intervention volontaire,
- l'infirmer pour le surplus,
- en vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 544 du code civil, condamner les syndicats des copropriétaires du [Adresse 3] et du [Adresse 4] in solidum ou l'un à défaut de l'autre à lui payer les sommes de 150.000 € en réparation du trouble anormal de voisinage qu'il a subi et de 30.000 € au titre de la moins-value de la vente notariée du 22 édcembre 2006, avec intérêts au taux légal à compter de lses conclusions d'intervention volontaire du 27 mai 2009,
- les condamner, sous la même solidarité, au paiement de la somme de 8/392 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 18 novembre 2013, de :
* au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,12 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36 et 51 du décret du 17 mars 1967, 1289, 1382 du code civil,
- constater que les parties se sont accordées sur les travaux à réaliser en fonction de l'avis technique de M. [J] du 16 octobre 2012,
- dire irrecevable l'intervention volontaire de M. [Y] [W], qui n'est plus copropriétaire et se trouve dépourvu d'intérêt à agir,
- rejeter l'ensemble des demandes de condamnation formées par lui comme injustifiées et infondées,
- subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à le relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre lui,
- condamner M. [Y] [W] au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- prendre acte de ce que M. [N] [K] abandonne ses demandes contre lui,
- prendre acte que M. [N] [K] se reconnaît débiteur de la somme de 62.656,44 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 janvier 2013 et qu'un accord est en cours pour l'apurement desdites charges, sous réserve de sa parfaite exécution,
- condamner M. [N] [K] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 5 novembre 2013, de :
Vu les articles 122 et 123, 32.1, 559, 560, 581 et 628 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1382 et suivants du Code civil,
Vu les articles 122 et 123 du Code de procédure civile,
Vu le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 2 mars 1994 et les arrêts de la
Cour d'appel de Paris des 10 décembre 1997 et 8 septembre 1999,
Sans s'arrêter ni avoir égard aux fins, moyens et conclusions de Messieurs [K] et
LE PETIT, qui seront déclarés non recevables ou en tout cas mal fondés,
METTRE l'appellation à néant.
DIRE ET JUGER que les lots de copropriété appartenant à Monsieur [K] et Monsieur [F], dépendant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], ne disposaient que de jours de souffrance sur le fonds du syndicat des copropriétaires des [Adresse 4].
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de toutes leurs
demandes, fins et conclusions envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble des [Adresse 4].
DIRE ET JUGER que Messieurs [K] et [F] ont été déclarés irrecevables en leurs demandes par les décisions de justice susvisées, en date des 2 mars 1994, 10 décembre 1997 et 8 septembre 1999, assorties de l'autorité de la chose jugée car
définitives.
DIRE ET JUGER que la déclaration d'adjudicataire décrit les locaux acquis par Monsieur [F] constituant le lot 244 du bâtiment C comme étant un atelier et des caves et que, selon l'état descriptif de division du règlement de copropriété du [Adresse 3] du 20 mars 1973, l'acte d'adjudication et le cahier des charges de l'adjudication, le lot n° 301 de Monsieur [K] est un atelier de mécanique.
DIRE ET JUGER que l'acte complémentaire au règlement de copropriété du 16 mars 1973 définit que les propriétaires des lots en question pourront remplacer les
anciennes baies éclairantes par des jours de souffrance ou pavés de verre.
DIRE ET JUGER qu'en application des articles 676 et 677 du Code civil, les ateliers
litigieux n'ont pas droit à une vue directe sur le fonds du syndicat voisin, seuls des jours de
souffrance ayant été autorisés ou des vasistas ouvrants ou des fenêtres situées en hauteur, au minimum à 1,90 m de hauteur.
Et, statuant à nouveau, faisant ce que le premier juge aurait dû faire,
DIRE ET JUGER recevable et fondé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble des [Adresse 4] en son appel incident et en sa demande additionnelle.
EN CONSÉQUENCE,
CONSTATER que Monsieur [B] [I] a accepté, le 16 octobre 2012, la solution technique proposée par l'architecte du syndicat des copropriétaires des [Adresse 4]
[Adresse 4], ne démolissant le mur que dans sa partie en élévation et son tréfonds étant conservé, pour consolider l'immeuble ancien du [Adresse 3].
DIRE ET JUGER que cette solution technique ayant reçu l'agrément des parties est destinée à préserver la stabilité d'un immeuble ancien et fragile, celui du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].
DIRE ET JUGER que, compte tenu de cet avantage, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]
[Adresse 3] a renoncé à toute liquidation d'astreinte à son profit, ce que Messieurs [K] et [F] ont accepté, par le protocole d'accord régularisé entre les parties.
DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] est de bonne foi et qu'aune faute ne saurait lui être reprochée au motif qu'il n'a fait procéder
aux travaux de démolition du mur litigieux qu'en janvier et février 2013, ceux-ci n'ayant été rendus possibles, par l'acceptation du syndicat du [Adresse 3] et de Messieurs [K] et [F], qu'à dater du 16 octobre 2012.
CONSTATER que l'ordre de service d'exécuter les travaux a été donné par le
syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] le 18 octobre 2012, soit 48 heures
après la signature de l'avenant du 16 octobre 2012, lesdits travaux étant prévus pour une durée d'environ six semaines, début 2013, et étant à ce jour achevés..
DIRE ET JUGER n'y avoir lieu à la condamnation sous astreinte du syndicat des
copropriétaires de l'immeuble des [Adresse 4] à exécuter ces travaux.
En tout état de cause,
CONSTATER que Monsieur [K] a déjà commencé à faire abattre la partie du mur donnant sur son lot, adossé en façade arrière et a fait installer une fenêtre à son local.
DIRE ET JUGER que Monsieur [K] s'est ainsi accordé indûment une vue droite
sur le fonds de son voisin.
ORDONNER à Monsieur [K] de boucher cette vue donnant sur le terrain du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours suivant la signification de l'arrêt à
intervenir.
SUR L'IRRECEVABILITÉ DES DEMANDES DE DOMMAGES-INTÉRÊTS
CONSTATER que le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 2 mars 1994 et les arrêts de la Cour d'appel de Paris des 10 décembre 1997 et 8 septembre 1999 ont
déclaré Messieurs [K] et [F] irrecevables en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4].
DIRE ET JUGER que les demandes de dommages intérêts de Messieurs [K] et
LE PETIT dans le cadre de la présente instance sont identiques à celles pour lesquels ils ont été déclarés irrecevables par le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 2 mars 1994 et les arrêts des 10 décembre 1997 et 8 septembre 1999.
En conséquence,
DIRE ET JUGER que leurs demandes se heurtent à l'autorité de la chose jugée tirée
de ces décisions de justice.
DIRE ET JUGER Messieurs [K] et [F] irrecevables en leurs demandes de dommages et intérêts.
DIRE ET JUGER que l'article 676 du Code civil n'a conféré que des jours de
souffrance aux lots de copropriété de Messieurs [K] et [F] et que ceux-ci devront être rétablis en jours de souffrance par Messieurs [K] et [F], sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard, à dater de l'expiration du délai de quinze jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir et, subsidiairement, qu'ils devront être à fer maillé et verre dormant.
En toute hypothèse, sur le mal fondé des réclamations des appelants :
S'agissant de Monsieur [K] :
CONSTATER que Monsieur [K] est propriétaire d'un atelier qui n'aurait jamais
dû être affecté à un usage d'habitation.
DIRE ET JUGER que l'action de Monsieur [K] a été intentée à des fins purement
dilatoires et pour réaliser un profit illicite, au détriment du syndicat des copropriétaires des [Adresse 4], par l'obtention d'un prétendu droit de vue sur le fonds de ce syndicat.
En tout état de cause,
CONSTATER que l'expert Monsieur [C] a conclu qu'il n'y a pas lieu de retenir un quelconque préjudice subi par Monsieur [K] du fait du mur, l'existence du contremur, pour être sensiblement conforme aux dispositions du plan annexé à l'acte de vente, n'entraînant pas une diminution notable de l'éclairement des ateliers desservis.
En conséquence,
DÉBOUTER Monsieur [K] de sa demande de dommages-intérêts.
En outre,
DIRE ET JUGER qu'il n'y a pas eu non respect de la servitude non aedificandi par le
concluant puisqu'il est acquis que le bénéficiaire de cette servitude y avait renoncé.
DIRE ET JUGER qu'aucune prétendue servitude de vue n'a été acquise par
Messieurs [K] et [F] sur le fonds du syndicat des copropriétaires concluant.
En tout état de cause,
DIRE ET JUGER que Monsieur [K] ne démontre pas, pas plus que Monsieur [S]
[R], qu'il remplirait les conditions prévues par les articles 692 et suivants du Code Civil, pour se donner un soi-disant droit de vue sur le fonds du syndicat des copropriétaires concluant.
DIRE ET JUGER que le fonds du syndicat des copropriétaires des [Adresse 4]
[Adresse 4] jouxtant celui du syndicat du [Adresse 3], ces vues sont illicites.
En conséquence,
REJETER purement et simplement la demande de Monsieur [K] tendant à voir dire qu'il serait bien fondé à se prévaloir d'une servitude de vue acquise par prescription
du père de famille.
S'agissant de Monsieur [F] :
CONSTATER que Monsieur [F] est intervenu volontairement en première instance, après cinq ans et demi de procédure, lors de l'audience de mise en état du 19 février 2009,
au cours de laquelle la clôture devait être prononcée.
CONSTATER qu'il invoque tardivement l'existence depuis plus de quinze ans d'un
préjudice dont il demande réparation aux deux syndicats des copropriétaires.
CONSTATER que Monsieur [F] n'était pas partie, à l'origine, à l'expertise
judiciaire diligentée par Monsieur [B] [I].
DIRE ET JUGER que Monsieur [F] ne démontre pas la réalité des préjudices allégués.
DIRE ET JUGER que l'action de Monsieur [F] a été intentée à des fins
dilatoires et pour réaliser un profit illicite, au détriment du syndicat des copropriétaires des [Adresse 4], par l'obtention d'un prétendu droit de vue sur le fonds de ce syndicat.
En tout état de cause,
DIRE ET JUGER que Monsieur [F] a acheté un atelier et non pas un local
d'habitation.
DIRE ET JUGER que ses demandes ont été définitivement déclarées irrecevables par
les décisions de justice susvisées.
DIRE ET JUGER que l'existence du contremur, pour être sensiblement conforme aux
dispositions du plan annexé à l'acte de vente, n'a pas entraîné de diminution notable de l'éclairement de l'atelier desservi, qui était la propriété de Monsieur [F], s'agissant d'un atelier dont les jours de souffrance doivent être rétablis.
En conséquence,
DÉBOUTER Monsieur [F] de sa demande de dommages et intérêts.
DIRE ET JUGER que les ouvertures pratiquées dans les lots de copropriété de
Messieurs [K] et [F] devront être supprimés, à leurs frais, après démolition du
mur litigieux, sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard, à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours, suivant la signification de l'arrêt à intervenir, pour n'être que des jours de souffrance.
DIRE ET JUGER en ce qui concerne Monsieur [F] qu'il devra compte tenu des termes de son acte de vente, faire son affaire personnelle de l'exécution des travaux visant
à rétablir les jours de souffrance.
Subsidiairement, s'ils étaient maintenus,
DIRE ET JUGER qu'ils devront être à fer maillé et verre dormant.
DIRE ET JUGER qu'une soi-disant servitude de vue ne peut s'acquérir par destination
du père de famille ou prescription.
DIRE ET JUGER qu'en l'espèce, il n'y a eu ni prescription ni destination du père de
famille au profit des lots de Messieurs [K] et [F].
DIRE ET JUGER que ces lots n'ont jamais disposé d'un soi-disant droit de vue sur le
fonds de l'immeuble des [Adresse 4].
DIRE ET JUGER que la réclamation de Messieurs [K] et [F] tendant à
l'octroi de dommages et intérêts 30 et 20 fois supérieurs aux prix d'acquisition de leurs lots, démontre son caractère abusif et dommageable.
DIRE ET JUGER que Messieurs [K] et [F] ont abusé de leur droit
d'ester en justice, pour se procurer un profit illégitime par l'attribution d'un prétendu droit de vue et doivent en dédommager le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4], par l'allocation à son profit de légitimes dommages et intérêts compensatoires, en application des articles 1382 et suivants du Code civils.
DIRE ET JUGER que, selon le contrat de vente du 2 mars 1973, ensemble le règlement
de copropriété du [Adresse 3] et les jugements d'adjudication au profit de Messieurs [K] et [F], ces derniers ne bénéficient, ni par titre ni d'ailleurs par occupation trentenaire, d'une servitude de vue sur le fonds limitrophe de l'immeuble des [Adresse 4], mais de simples jours de souffrance.
DIRE ET JUGER que Messieurs [K] et [F] ne peuvent réclamer aucune
astreinte envers le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] en vue de la démolition de ce mur.
DIRE ET JUGER que cette démolition ne concernait que les rapports entre le syndicat
des copropriétaires du [Adresse 3] et celui des [Adresse 4], à l'exclusion de Messieurs [K] et [F].
DIRE ET JUGER que Monsieur [K] ne prouve pas que la perte de son rôle à l'Opéra de [Localité 5] ait été causée par l'existence de ce mur.
DIRE ET JUGER qu'il n'existe pas de lien de causalité entre l'existence du mur
concerné et le préjudice allégué par Messieurs [K] et [F], ces derniers, par de simples de jours de souffrance, ne pouvant bénéficier actuellement d'un éclairement et d'une ventilation supérieurs à ceux existants avant la démolition de ce mur.
DIRE ET JUGER que la circonstance que ce mur, techniquement, n'ait pu être démoli
qu'en janvier et février 2013, n'a pu ainsi donner naissance à aucun droit à réparation au profit de Messieurs [K] et [F] à l'encontre du syndicat des copropriétaires des [Adresse 4].
DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] n'a
commis aucune faute en ne démolissant, à ses frais et selon protocole de transaction, le mur en litige que fin janvier et début février 2013, les conditions de cette démolition n'ayant été définies, du commun accord des parties et conformément à l'avis de Monsieur [B] [I], expert, et de l'architecte de ce syndicat, que fin 2012.
DIRE ET JUGER que le prétendu défaut d'éclairement et de ventilation allégué par Messieurs [K] et [F], en ce qui concerne leurs lots dans l'immeuble du [Adresse 3], n'est pas démontré par rapport à l'état d'origine de ces lots, ne bénéficiant que de jours de souffrance sur le fonds de l'immeuble des [Adresse 4] et, en tout cas, ne constitue pas un trouble de jouissance dépassant la norme habituelle en matière de trouble de voisinage.
DIRE ET JUGER que leur prétention à obtenir, à ce titre, des indemnités pour prétendu
trouble de jouissance, est ainsi non seulement irrecevable, en vertu de l'autorité de la chose déjà jugée, mais mal fondée, comme reposant sur un préjudice non réparable, en vertu de la théorie des troubles de voisinage.
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de son appel
en garantie contre le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4]
Dans tous les cas,
Faisant droit à la demande additionnelle du syndicat des copropriétaires concluant,
CONDAMNER in solidum Monsieur [K] et Monsieur [F] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] la somme de 96 000 €, sur le
fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
LES CONDAMNER sous la même solidarité à payer au syndicat des copropriétaires
des [Adresse 4] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.
DIRE ET JUGER ces demandes recevables et bien fondées, selon l'article 564 second
alinéa du Code de procédure civile, dès lors que, procédant de l'évolution du litige, elles sont destinées à faire écarter les prétentions contraires de Messieurs [K] et [F].
CONDAMNER in solidum Monsieur [K] et Monsieur [F] aux entiers
dépens dont le recouvrement sera directement poursuivi, pour ceux la concernant, par la SCP TAZÉ-BERNARD et BELFAYOL BROQUET, en liquidation, représentée par ses
liquidateurs, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Sur le retrait des débats des pièces n° 18, 20 et 23 produites par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]
M. [N] [K] sollicite l'élimination de ces pièces comme confidentielles en ce qu'elles se rapportent à la procédure de médiation judiciaire : il s'agit de lettres adressées à ou par l'expert [J] et d'une note de M. [A], architecte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] du 11 septembre 2012 ; or, ces documents font partie intégrante du protocole d'accord du 28 juin 2012 et de son avenant du 16 octobre 2012, en ce qu'ils régissent les modalités techniques de démolition du contre-mur afin que cette démolition, conformément à l'avis de MM. [J] et [A], respecte la législation concernant l'accessibilité des handicapés et des personnes à mobilité réduite au bâti ;
Il n'y a donc pas lieu de les écarter des débats.
Sur les demandes de M. [Y] [W] à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]
M. [Y] [W] indique avoir cédé ses lots le 22 décembre 2006 pour le prix de 86.000 € alors qu'il les avait acquis le 27 juin 1991 moyennant le prix de 65.000 F, soit 9.909,19 € et il estime avoir subi, outre un trouble anormal de voisinage prolongé, une perte de 36.000 € sur la vente de son bien, par le fait de l'inaction du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui n'a pas exigé la démolition du mur litigieux ;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] conteste la recevabilité de cette demande, faute d'intérêt à agir de M. [Y] [W] qui n'est plus propriétaire dans l'immeuble ;
Toutefois, l'intérêt à agir d'une partie ne pouvant se déduire du bien fondé de son action, M. [Y] [W] sera dit recevable à agir, en sa qualité d'ancien propriétaire de lots dans l'immeuble du [Adresse 3], s'étant réservé, dans l'acte de vente de ses lots, la possibilité d'obtenir réparation du préjudice causé par l'inexécution de l'arrêt du 10 décembre 1997 ; par ailleurs, la demande de M. [Y] [W] se rattache au litige engagé par M. [K], relatif à la construction d'un mur illicite devant son lot, par un lien de connexité suffisant dès lors que le lot qu'il a possédé un temps, était également affecté par la présence de ce mur jugé illicite par la Cour et dont la démolition a été ordonnée sous astreinte ;
En revanche, sur le fond, c'est par des motifs exacts que la Cour adopte que le tribunal a dit que M. [Y] [W] ne justifiait pas du préjudice invoqué à l'appui de sa demande de dommages-intérêts : qu'en effet, d'une part, l'expert [C], dans son rapport du 6 juillet 1998, indiquait que l'existence du contre mur, pour être sensiblement conforme aux dispositions du plan annexé à l'acte de vente, n'entraînait aucune diminution notable de l'éclairement des ateliers desservis, d'autre part, il ressort du rapport [J] du 27 mai 2008 que, dans le strict respect de l'acte de vente de 1973 et des dispositions des arrêts des 10 décembre 1997 et 8 septembre 1999, une fois démoli le mur, les bases de l'ancienne façade, notamment dans le lot de M. [N] [K], devront être murées pour ne conserver en partie supérieure que des ouvertures destinées à la ventilation, outre une zone de pavés de verre fixe ;
Il convient d'ajouter à ces justes motifs que M. [Y] [W] a acquis les lots litigieux en leur état de locaux dépourvus d'éclairage et de ventilation naturelle, décrits comme « atelier mécanique et cave » au cahier des charges de l'adjudication et comme « atelier » à l'état descriptif de division, son engagement unilatéral d'affecter les lots acquis à l'habitation n'étant pas opposable aux tiers, notamment au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dont le règlement de copropriété, incorporant l'état descriptif de division, n'a subi aucune modification en ce qui regarde la description du lot dont s'agit, d'où il suit que M. [Y] [W] n'est pas fondé à faire état des conditions d'inhumanité et d'insalubrité scandaleuses dans lesquelles il a vécu pendant plusieurs années, alors que le lot objet de l'adjudication n'avait pas vocation à être dédié à l'habitation, ce dont une simple visite même superficielle, permettait aisément de se convaincre ;
Sur les demandes de M. [N] [K] et de M. [Y] [W] à l'égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]
M. [Y] [W] sollicite réparation du trouble anormal de voisinage que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] lui a causé à compter du 16 avril 1996 en restant inactif ;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] lui oppose l'autorité de chose jugée attachée aux arrêts de cette Cour des 10 décembre 1997 et du 8 septembre 1999 qui ont rejeté ses demandes de dommages-intérêts ;
Toutefois, l'objet de la présente demande de M. [Y] [W] ayant un objet différent de celles présentées antérieurement, dès lors qu'elle est fondée, non pas sur la présence d'un mur illicite et la privation d'un droit de vue droite, mais sur le trouble de jouissance consécutif à l'inaction prolongée du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], cette prétention est recevable ;
Elle sera toutefois jugée mal fondée pour les motifs ci-dessus énoncés et ceux retenus par le tribunal, à savoir l'absence de préjudice réparable du fait des conclusions des rapports [C] et [J] ;
Quant à M. [N] [K], au terme d'écritures abondantes et confuses, il réclame, pour sa part, une indemnité correspondant au trouble de jouissance à lui causé par la privation de la servitude de vue droite bénéficiant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] par destination de père de famille, après division du fonds : or, le jugement du 2 mars 1994 a dit que le droit de vue dont M. [K] entendait se prévaloir à l'appui de son action bénéficiait à la seule copropriété du [Adresse 3] (lot n° 1) et que le syndicat des copropriétaires dudit ensemble immobilier était donc seul recevable à agir en justice à l'encontre de la copropriété mitoyenne du [Adresse 4] pour obtenir le respect de ce droit, en sorte que la demande indemnitaire de M. [N] [K] se heurte à l'autorité de chose jugée attachée à ce jugement confirmé par arrêt de cette Cour du 10 décembre 1997 et, de même à l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 8 septembre 1999, qui a derechef rejeté sa demande de dommages-intérêts ;
Bien plus, la servitude de vue dont se réclame M. [N] [K] n'existe pas, dès lors que le jugement du 2 mars 1994 rendu entre les mêmes parties a donné acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa renonciation à la servitude non aedificandi avec droit de vue stipulée dans l'acte de 1973 et que l'expert [C] désigné en qualité d'expert avec pour mission de déterminer les ouvertures et ventilations à pratiquer au regard de l'acte de vente du 2 mars 1973 a conclu son rapport en indiquant :
« La lecture des stipulations de l'acte de vente nous conduit à penser que la volonté du concepteur était de permettre l'éclairement et la ventilation en excluant les possibilités de vues dans l'esprit des dispositions des articles 676 et suivants du code civil [.....] »,
d'où il suit que cette servitude de vue droite, instituée soi disant par « destination de père de famille », invoquée par l'appelant à l'appui de sa demande de dommages-intérêts ne procède que d'une pure spéculation sans fondement ; qu'elle n'a pu être davantage acquise par prescription trentenaire alors que seul le syndicat des copropriétaires, propriétaire de l'immeuble, serait susceptible de se prévaloir d'une telle prescription, laquelle ne serait en tout état de cause nullement avérée puisque en 1991, le lot n° 801 ne disposait que de jours de souffrance comme il a été constaté ;
Enfin, comme il a été relevé plus haut en ce qui concerne M. [Y] [W], il convient d'observer que M. [N] [K] a acquis, moyennant le prix de 85.000 F soit 12.958,17 €, un atelier (de mécanique selon le cahier des charges de l'adjudication) en son état lors de la vente, c'est-à-dire sans vues ni aération et doté uniquement de jours de souffrance, pour un prix correspondant à ces inconvénients faisant obstacle à toute habitation, et il ne peut opposer aux intimés une mention de sa déclaration d'adjudicataire qui n'engage ni l'un ni l'autre de ces syndicats ; il importe peu, à cet égard, que l'immeuble soit, selon le règlement de copropriété, destiné à l'habitation avec possibilité d'affecter les locaux du rez-de-chaussée à un usage commercial, la destination de chacun des lots de copropriété relevant de l'état descriptif de division et le changement d'affectation d'un lot ne pouvant se faire que dans le respect de la destination de l'immeuble et de la configuration physique du lot dont s'agit, laquelle ne peut être modifiée sans accord de l'assemblée générale des copropriétaires et des propriétaires des fonds mitoyens, en ce qui concerne les ouvertures de fenêtres, parties communes, ou les éventuelles servitudes de vue ;
Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Statuant sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la Cour ordonnera à M. [N] [K] de supprimer les ouvertures pratiquées dans son lot de copropriété à ses frais et, le cas échéant, de rétablir des jours de souffrance garnis de verres dormants et de fers maillés, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé trois mois de la signification du présent arrêt ; la même injonction ne peut être prononcée à l'égard de M. [Y] [W] qui a revendu ses lots sans que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] estimât nécessaire d'appeler en la cause son acquéreur ;
Les intimés n'établissant pas que M. [N] [K] ou M. [Y] [W] auraient fait dégénérer en abus leur droit d'ester en justice ou manifesté une intention de nuire, ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
M. [N] [K] et M. [Y] [W] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
M. [Y] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 2.000 € sur le même fondement, en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Dit n'y avoir lieu d'écarter des débats les pièces n° n° 18, 20 et 23 produites par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],
Dit M. [Y] [W] recevable en son intervention volontaire,
Le dit recevable mais mal fondé en ses demandes,
Dit M. [N] [K] irrecevable en ses demandes,
Lui donne acte de ce qu'il reconnaît devoir au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 62.656,44 € au titre des au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 janvier 2013 et qu'un accord est en cours pour l'apurement desdites charges,
Confirme le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
Ordonne à M. [N] [K] de supprimer les ouvertures pratiquées dans son lot de copropriété n° 801 à ses frais et de rétablir, le cas échéant, des jours de souffrance garnis de verres dormants et de fers maillés, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé trois mois de la signification du présent arrêt,
Condamne M. [N] [K] et M. [Y] [W] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Condamne M. [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 2.000 € sur le même fondement, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. [N] [K] et M. [Y] [W] in solidum aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,