RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 22 JANVIER 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 12/12181
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 mai 2012 par le tribunal de grande instance de PARIS - RG n° 11/00234
APPELANTE
VILLE DE [Localité 1] REPRÉSENTÉE PAR SON MAIRE EN EXERCICE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
INTIMÉES
SCI LE DEY IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Jean-Pierre SUDAKA, avocat au barreau de [Localité 1], toque : K0169
DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS
Commissariat du gouvernement
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Monsieur [K] [O], commissaire du gouvernement, en vertu d'un pouvoir général.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2014, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Maryse LESAULT, conseillère, spécialement désignée pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Madame Denise JAFFUEL, conseillère, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Sylvie SUPLY, juge de l'expropriation au tribunal de grande instance de BOBIGNY désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
GREFFIÈRE : Madame Amandine CHARRIER, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Maryse LESAULT, président et par Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Dans le cadre d'un projet de la Ville de [Localité 1] (LA VILLE), de construire un immeuble comprenant une vingtaine de logements sociaux un arrêté d'ouverture d'enquête préalable a été signé le 8 octobre 2010.
L'immeuble concerné par l'expropriation appartient à la SCI LE DEY, est situé [Adresse 4] dont le gérant est M [V], et a été donné à bail commercial par la SCI à M. [V] qui a confié la location gérance à la SAS LE DEY dont il est lui-même gérant pour exploitation d'un commerce d'hôtel meublé, hébergeant à ce titre des personnes en situation précaire, confiées par plusieurs organismes en lien de partenariat avec le SAMU Social.
L'immeuble avait fait l'objet de déclarations d'aliéner antérieures, ayant donné lieu à exercice par LA VILLE de son droit de préemption, sans cependant que ces projets de cession n'aient abouti, par suite de la renonciation du vendeur à cette cession.
Le juge de l'expropriation a été saisi par LA VILLE. Le transport sur les lieux a été fixé au 9 novembre 2011 par ordonnance du 9 février 2011.
M. [V] et la SAS LE DEY, exploitant sont intervenus volontairement en première instance, déclarant renoncer à l'occupation commerciale de l'immeuble et à toute indemnisation.
Par jugement du 14 mai 2012 le juge de l'expropriation a :
- reçu l'intervention volontaire de M. [V] et de la SAS LE DEY,
- donné acte aux parties de ce que M. [V] et la SAS LE DEY renoncent à toute indemnité au titre de l'occupation commerciale de l'immeuble,
- fixé à la date de ce jugement l'indemnité due par LA VILLE à la SCI LE DEY au titre de la dépossession de cet immeuble, en valeur occupé, à la somme de 3.290.660 € dont 2.290.600 € au titre de l'indemnité principale et 300.060 € au titre de l'indemnité de remploi,
- condamné la VILLE à payer à la SCI LE DEY la somme de 4000 € au titre des frais non compris dans les dépens et aux dépens.
LA VILLE a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 juillet 2012.
Vu le mémoire déposé au greffe par l'appelante le 17 juillet 2012 demandant à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de fixer la valeur du bien exproprié à la valeur vénale occupé comme suit :
787m² x 3000 x 0,80 = 1.888.800 €
Remploi 189.880 € à savoir
20% jusqu'à 5 000 € = 1 000 €
15% jusqu'à 15 000 € = 1 500 €
10% pour le surplus = 187.380 €
Soit au total 2.078.680 €
Vu les moyens développés par l'appelante faisant valoir en substance :
- que, sur la valeur unitaire, le jugement après avoir retenu un certain nombre de références pour une valeur moyenne de 3 333 € le m² a cependant opéré une majoration à 3 800 € le m² en appliquant des considérations tout-à-fait subjectives ou résultant de considérations d'ordre général sur les prix du marché immobilier parisien non motivées ; qu'il convient de retenir une valeur de 3 000 € correspondant au montant de l'offre soit 2.350.000 €,
- que, sur la situation d'occupation de l'immeuble les parties étaient d'accord pour pratiquer un abattement pour occupation dès lors que nonobstant la renonciation des exploitants à toute demande d'indemnité d'éviction commerciale il était justifié de ce que l'immeuble était en réalité occupé comme établi par note en délibéré communiquant la liste des occupants établie par le SAMU Social ; que LA VILLE soit en toute hypothèse assurer le relogement des occupants comme elle en justifie ; qu'il convient en conséquence de faire application d'un abattement de 20% sur l'indemnité allouée,
Vu le mémoire en réponse et en appel incident communs de la SCI LE DEY, de M.[V] et de la SAS LE DEY déposé le 18 septembre 2012 demandant à la cour de :
- recevoir la SCI LE DEY en son appel incident,
- fixer le montant de l'indemnité à 3.911 390 € en principal et à 392 139 € pour celle de remploi,
- donner acte à M.[V] locataire et à la SAS LE DEY, locataire-gérante, qu'ils renoncent à toute demande indemnitaire à l'égard de l'autorité expropriante,
- condamner la VILLE DE [Localité 1] en cette qualité à verser une indemnité de 15 000 € à la SCI LE DEY au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel,
Vu les moyens développés par les intimés selon lesquels :
- la SCI LE DEY est propriétaire depuis de nombreuses années de l'immeuble, depuis que la famille de M.[V] son gérant, a émigré d'Algérie. La SAS LE DEY y accueille les personnes recueillies chaque jour par le SAMU Social, confiées à deux sociétés, Voyages Services Plus et Promhotel Travel Services, partenaires conventionnels du SAMU Social ; la SCI n'est nullement marchand de sommeil mais exerce dans le cadre légal et selon les autorisations requises,
- le bien est entretenu, ne souffre pas de vice structurel de sorte qu'il n'est pas affecté de facteur de minoration lié à son état et la revalorisation appliquée par le premier juge aux valeurs produites est manifestement insuffisante ; à cet égard LA VILLE avait offert 2.000.000 € dans le cadre d'une première DIA en décembre 2008 pour un prix de vente de 3.600.000 €, mais cela après cependant avoir fait état dans un rapport d'une valeur de 5140€/m² soit 3.598.000 € qu'elle qualifie ensuite « d'erreur de plume » alors qu'il s'agit d'un revirement de sa position,
- que la SCI n'a pas à supporter la charge des frais de relogement des occupants
- que la situation d'occupation ou non des immeubles ayant servi de références a été dans le débat devant le premier juge, de sorte qu'il n'y a pas eu violation de l'article 16 de code de procédure civile et cette situation n'est pas davantage précisée devant la cour d'appel, étant établi que ces immeubles étaient occupés pour avoir à tout le moins des commerces en activités dans les rez de chaussée,
- que l'intervention de M.[V] et de la SAS LE DEY et leur renonciation à toute indemnité d'éviction doit conduire à écarter tout abattement,
- que les personnes restant présentes dans l'immeuble sont occupantes sans droit ni titre et il s'agit d'une occupation partielle (23 chambres sur 45) qui ne peut être appliquée à tout l'immeuble ; qu'en l'absence de lien entre ces personnes et la SCI LE DEY, elles ne sauraient se voir reconnaître la qualité d'occupants de bonne foi au détriment de celle-ci,
- que l'occupation d'un logement au rez de chaussée par un frère de M. [V] lourdement handicapé ne peut davantage justifier d'appliquer un abattement à l'ensemble de l'immeuble,
Vu le mémoire du commissaire du Gouvernement déposé le 20 septembre 2012 proposant de confirmer la valeur retenue par le jugement soit sur la base de 3 000 € en valeur libre, avec une décote de 10%, soit 2 700 € en valeur occupée pour un montant d'indemnité principale de 2.124.900 € (787 x 2700) et une indemnité de remploi de 213.490 €
SUR CE
Considérant à titre liminaire qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il déclaré recevables les interventions volontaires de M. [V] et de la SAS LE DEY et leur a donné acte de leur renonciation à toute demande d'indemnité d'éviction commerciale ;
Considérant qu'aux termes de l'article L13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées à raison d'une expropriation pour cause d'utilité publique « doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation » ;
Considérant que les parties s'accordent sur la superficie du bien exproprié retenue pour 787m² en surface utile ;
Considérant qu'il s'agit d'un ensemble immobilier implanté sur la parcelle DO n°[Cadastre 1], en forme de rectangle très allongé (lanière) d'une superficie cadastrale de 280 M² présentant une façade sur la rue des Haies de 8 mètres environ, avec l'ancienne devanture d'un commerce d'hôtel et de café, et une façade sur le passage [Adresse 4] d'une quinzaine de mètres environ ; qu'il comprend un premier corps de bâtiment formant l'angle de la rue des Haies et du passage [Adresse 4], élevé partie sur caves et partie sur terre-plein, d'un rez-de-chaussée et de 3 étages avec un grenier ; qu'un second corps de bâtiment, double en profondeur, séparé du premier par une cour, comporte deux étages et un grenier ; qu'au rez- de -chaussée se trouvent un logement de ¿ pièces et une douzaine de chambres réparties autour d'un couloir central aveugle, une salle de bains et une douche commune, au premier étage trois studios et une douzaine de chambres réparties autour d'un couloir commun aveugle, au deuxième étage 3 studios et une douzaine de chambre, au 3ème étage 4 studios ;
Sur la détermination de valeur
Considérant que les parties s'opposent sur les valeurs de références à prendre en compte, étant observé que la spécificité de cette expropriation est de porter sur un immeuble entier affecté à un service d'hébergement, ce qui a conduit le premier juge à écarter des références portant sur des lots de copropriété ; que, pareillement ont été à bon droit écartées des valeurs d'offres faites en 2009 par LA VILLE dans le cadre d'une DIA faite par la SCI LE DEY, et des propositions d'achat émanant de tiers, non abouties ;
Qu'en revanche le premier juge a estimé pertinentes les références suivantes :
- parmi celles émanant de la direction générale des Finances publiques, en application de l'article L135 B du livre des procédures fiscales,
. la vente du 22 août 2007 ayant porté sur un immeuble entier [Adresse 5], d'une surface de 565m² pour un prix unitaire de 2 157 € avec cette observation qu'il s'agit d'un immeuble très vétuste, dans un quartier prisé, la pertinence étant admise sous réserve de connaissance de l'état intérieur, cependant non précisé
. la vente du 22 février 2008 ayant porté sur un immeuble entier de 242M² de Surface utile pour le prix unitaire de 3264€ avec l'observation qu'il s'agit d'un immeuble très similaire par son aspect, son emplacement dans le même arrondissement et dans un environnement paisible et ressemblant,
- parmi celles produites par le commissaire du Gouvernement le premier juge a retenu celles référencées dans le jugement 1,2,3,4,5, et 8, auquel il convient de se reporter faisant ressortir une valeur moyenne de 3 033 € le M² ;
Considérant qu'il est fait grief à la décision entreprise d'avoir majoré cette valeur moyenne à la somme de 3 800 € le M² en retenant de manière précise des caractères objectifs tant relatifs à l'emplacement de l'immeuble, qu'à sa configuration, sa destination actuelle, et son état général, en particulier l'état satisfaisant de la toiture ; que parmi les caractères ainsi retenus ont été évoqués l'emplacement dans un quartier calme, quasi piétonnier, éloigné des axes routiers, sur une placette arborée, ou encore la facture générale très modeste mais pittoresque de l'immeuble, avec l'observation d'un emplacement en façades d'angle très favorable, prolongé par un corps de bâtiment dont 8 fenêtres donnent sur le passage [Adresse 4] ; qu'est également retenu l'intérêt de la pluralité d'accès à l'immeuble, facilitant le cas échéant sa division ;
Considérant qu'aucune de ces caractéristiques n'est démentie par l'appelante qui ne démontre pas la subjectivité dont serait entachée cette appréciation de sorte que ces caractéristiques fondent à juste titre une majoration de la valeur moyenne des références retenues, étant par ailleurs observé que le constat établi le 26 avril 2010 versé aux débats montre le bon état d'entretien des chambres et logements ;
Considérant que la référence par le premier juge à la nécessité de prendre en compte l'augmentation incontestable des prix du marché immobilier parisien depuis les mutations retenues est pertinente ;
Qu'étant observé que les références retenues représentent une fourchette comprise entre 2 157 € (référence 1, vente du 22 août 2007, état intérieur non connu) et 4 386 € (référence 4, vente du 20 juillet 2010 d'un immeuble modeste d'aspect extérieur similaire), la majoration par le juge de la valeur moyenne à la valeur unitaire de 3 800 € apparaît pertinente et pondérée ;
Considérant qu'il est fait grief au juge d'avoir, en méconnaissance de l'article 16 du code de procédure civile, estimé que les références retenues étaient présumées correspondre pour certains à des immeubles occupés (page 9 du jugement), compte tenu à tout le moins de commerces en leur rez-de-chaussée, cela sans avoir préalablement invité les parties à s'expliquer sur ce point ; que ce grief paraît dépourvu de pertinence dès lors que l'une des questions nécessairement présente dans tout débat en matière d'indemnisation pour cause d'expropriation est celle de savoir s'il s'agit de biens occupés ou libres, la question s'appliquant en conséquence aux valeurs de référence proposées par les parties, sur lesquelles pèse la charge d'apporter sur ce point toute précision utile ; que dès lors il ne peut être fait reproche à une décision d'avoir tiré les conséquences juridiques des éléments factuels mis dans le débat par les parties telles que des références de mutations portant sur des immeubles comprenant des commerces en rez de chaussée ;
Considérant cependant qu'il ne résulte pas suffisamment de ces éléments que les références aient porté sur des valeurs occupé, alors que la valeur unitaire doit s'apprécier sur la base libre d'occupant ; qu'en conséquence, la cour considère que la valeur moyenne de 3 800 € sera retenue en valeur libre d'occupation ;
Sur la situation d'occupation de l'immeuble exproprié
Considérant que le fait pour la SCI LE DEY d'héberger des personnes précaires dans le cadre de son partenariat avec deux sociétés de service partenaires du SAMU social ne fait pas disparaître le caractère commercial de son activité qui consiste à assurer un hébergement social ;
Considérant que a renonciation par M. [V] et par la SAS LE DEY à toute demande d'indemnité d'éviction commerciale ne saurait remettre en cause la réalité d'une occupation encore importante de l'immeuble par des personnes dont le droit d'occupation résulte de la mise en 'uvre de mesures de logement social et d'urgence ;
Considérant qu'il résulte des écritures de l'exproprié que M. [V] avait décidé de se retirer de son activité ;
Considérant que la situation juridique précise des liens entre la SCI LE DEY et la SAS éponyme ayant toutes deux pour gérant M. [V] échappe à la compétence du juge de l'expropriation ; qu'au regard de l'existence d'un droit au bail bénéficiant à la SAS LE DEY, les modalités de son extinction échappent à l'appréciation du juge de l'expropriation ;
Que c'est par une appréciation exacte de la situation de fait constatée que le premier juge a ainsi pu retenir l'occupation de l'immeuble ; qu'il ne saurait en effet être contesté qu'un nombre important de chambres demeuraient occupées (Note en délibéré devant le premier juge) ; que leurs occupants n'ont aucunement la qualité d'occupant sans droit ni titre puisque hébergées par la SAS dans le cadre de diverses conventions légalement formées entre le SAMU Social et les divers prestataires de services et d'hébergement en cause ;
Qu'au surplus la présence de M. [V] et d'une partie de sa famille résident encore dans cet immeuble ;
Considérant que s'agissant de la cession d'un immeuble dans son intégralité, ces circonstances font obstacle à ce que l'immeuble soit évalué en valeur libre, toute occupation même partielle y affectant la valeur de cession du bien sur le marché de l'immobilier ;
Considérant en conséquence qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a évalué l'indemnité en valeur occupé ;
Qu'en conséquence l'indemnité principale sera fixée comme suit :
- valeur unitaire 3 800 € en valeur libre,
- abattement pour occupation : 15% ramenant la valeur unitaire à 3230€
Soit 3230€ x 787 = 2. 542. 010 €
Indemnité de remploi
Considérant que l'indemnité de remploi doit être fixée à la somme de 254.701 € comme suit :
- 20% jusqu'à 5 000 € 1 000 €
- 15% de 5 000 à 15 000 € 1 500 €
- 10% au-delà 252.201 €
Soit 254.701 €
Considérant qu'il sera statué sur les dépens et l'application de l'article 700 du code civile dans les termes du dispositif ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré recevables les interventions volontaires de la SAS LE DEY et de M.[V], et en ce qu'il leur a donné acte de leur renonciation à toute demande d'indemnité d'éviction,
Statuant à nouveau sur le surplus,
FIXE à la somme de 2. 542. 010 € le montant de l'indemnité principale que devra verser la VILLE DE [Localité 1] à la Société civile immobilière LE DEY,
FIXE à la somme de 254.701€ le montant de l'indemnité principale que devra verser la VILLE DE [Localité 1] à la Société civile immobilière LE DEY,
FIXE à 7 000 € le montant de la somme que la VILLE DE [Localité 1] devra verser à la société civile immobilière LE DEY application de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés tant à la fois en première instance et en appel,
DIT que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par LA VILLE DE [Localité 1] conformément aux dispositions de l'article L13-5 du code de l'expropriation,
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE