Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 22 MAI 2013
( n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/06795
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 02/02526
APPELANT
Monsieur [K] [Y], agissant à titre personnel et en qualité d'ayant cause à titre universel de la SCI [Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Ayant pour avocat postulant la SCP MIREILLE GARNIER (Me Mireille GARNIER), avocats au barreau de PARIS, toque : J136
Ayant pour avocat plaidant Maître Thierry MORENVILLEZ, avocat au barreau d'ANGOULEME.
INTIMES
Société LE RELAIS D'AUVERGNE
[Adresse 2]
[Localité 2]
Ayant pour avocat postulant la SCP GALLAND - VIGNES, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Ayant pour avocat plaidant Maître Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocat au barreau de Paris, Toque : L21
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, M. [L] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Ayant pour avocat postulant Maître Patricia HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque: L0056
SCI L'HOPITAL représentée par son administrateur provisoire Me [A] [G] demeurant [Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Ayant pour avocat postulant Maître Bruno NUT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0351
Ayant pour avocat plaidant Maître Liliane KURC TESGUI, avocat au barreau de Paris, Toque : D1024
Société SAINT VICTOR
[Adresse 5]
[Localité 3]
Ayant pour avocat postulant Maître Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque: B1055
Ayant pour avocat plaidant Maître Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de Paris, Toque : E1638
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 février 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie MESLIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président
Madame Denise JAFFUEL, conseiller
Madame Sylvie MESLIN, conseiller
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président et par Madame Emilie POMPON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu l'appel déclaré le 8 avril 2011 par M. [K] [Y] contre le jugement prononcé le 8 mars 2011 par le tribunal de grande instance de PARIS dans l'affaire qui l'oppose à la société à responsabilité limitée LE RELAIS D'AUVERGNE, en présence du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], la société civile immobilière l'HOPITAL, la société civile SCI [Adresse 2] (société [Y]) ainsi que la société à responsabilité limitée SAINT VICTOR,
Vu le jugement attaqué,
Vu, enregistrées par ordre chronologique :
-le 8 juillet 2011, les premières conclusions produites par M. [K] [Y], appelant à titre principal,
-le 7 septembre 2011, les conclusions récapitulatives produites par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], ci-après le syndicat des copropriétaires, intimé et appelant sur appel incident,
-le 7 septembre 2011, les uniques écritures produites par la société à responsabilité limitée SAINT VICTOR, ci-après société SAINT VICTOR, intimée et appelante sur appel incident,
-le 9 octobre 2011, les dernières écritures produites par M. [K] [Y],
-le 30 décembre 2011, les ultimes écritures de la société civile immobilière l'HOPITAL, ci-après SCI l'HOPITAL, intimée,
-le 27 mars 2012, les uniques conclusions produites par la société à responsabilité limitée LE RELAIS D'AUVERGNE, ci-après la société LE RELAIS D'AUVERGNE, intimée et à titre subsidiaire, appelante sur appel incident,
Vu l'ensemble des pièces produites.
SUR CE,
La cour se réfère au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits, de la procédure des prétentions initiales.
Il suffit de rappeler les éléments constants suivants :
1. les données analytiques, factuelles et procédurales, du litige
[X] [P] et son épouse née [T] [M], ci-après les époux [P], aux droits desquels se trouve être aujourd'hui la SCI L'HÔPITAL ont donné à bail à la société LE RELAIS D'AUVERGNE, aux droits de laquelle se trouve être aujourd'hui la société SAINT VICTOR, divers locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée et sous-sol pour l'exercice d'une activité de vins, liqueurs et restaurant et au 1er étage, un appartement, lot n° 9 du règlement de copropriété de l'immeuble situé à [Adresse 2], pour neuf ans à compter du 1er mai 1999 moyennant un loyer annuel fixé à 22 867, 35 euros en principal.
La société LE RELAIS D'AUVERGNE a, dès son entrée dans les lieux, subi des dégâts des eaux récurrents et de plus en plus importants, affectant le rez-de-chaussée et surtout, l'appartement du premier étage.
Informé de ces infiltrations d'eau, le syndicat des copropriétaires a fait procéder à des recherches de fuite dont il est ressorti que l'installation de plomberie desservant les appartements, situés à l'étage supérieur et appartenant à la SCI [Y], était défectueuse.
Les mises en demeure adressées à cette société étant demeurée infructueuses, la société LE RELAIS D'AUVERGNE a, par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2002, fait assigner le syndicat des copropriétaires ainsi que ses bailleurs devant le tribunal de grande instance de PARIS à l'effet, de voir désigner un expert judiciaire, d'entendre condamner conjointement et solidairement les époux [P] et le syndicat des copropriétaires aux réparations qui seraient déterminées par ce technicien et encore, de voir le syndicat des copropriétaires condamné à lui verser 27 236 € à titre de dommages-intérêts.
Par exploit du 28 juin 2002, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée la SCI [Y] représentée par son gérant, M. [B] [Y].
Le juge saisi a fait droit à cette demande par ordonnance du 22 octobre 2002 et a désigné Mme [R] [F] en qualité d'expert.
Ce technicien, investi de sa mission par le juge, a procédé à l'exécution de celle-ci et a déposé son rapport le 11 septembre 2003.
La société LE RELAIS D'AUVERGNE a entièrement fait refaire l'appartement du 1er étage dont elle était locataire.
De nouvelles infiltrations étant apparues au plafond du séjour et linteau des fenêtres sur cour et sur les murs ainsi que sur le mur séparatif séjour/chambre, le juge de la mise en état a décidé de rouvrir les opérations d'expertise et désigné à cet effet M. [B] [C] en remplacement de Mme [R] [F], décédée.
Ce technicien, investi de sa mission par le juge, a procédé à l'exécution de celle-ci et a déposé son rapport le 31 mai 2006.
Les deux experts estiment dans leurs rapports que les causes directes des désordres incriminés résident dans la non-conformité des installations sanitaires du 2ème étage, appartenant toutes à M. [K] [Y] à l'exception des WC communs, et les causes indirectes, dans la non-conformité de celles du 3ème étage appartenant, coté cour, au même propriétaire.
La société LE RELAIS D'AUVERGNE a ensuite, par acte sous seing privé du 16 mai 2008, enregistré le 22 mai suivant, cédé son fonds de commerce à la société SAINT VICTOR, avec l'accord de son bailleur.
Un nouveau bail a été conclu entre la SCI L'HÔPITAL et la société SAINT VICTOR prenant rétroactivement effet le 1er avril 2005 ;
Par acte extrajudiciaire du 12 novembre 2008, la société SAINT VICTOR, qui était intervenue volontairement à l'instance par acte d'huissier du 22 septembre précédent, a assigné en intervention forcée M. [K] [Y] en sa qualité de « propriétaire actuel » des lots n° 15 et 23, pour solliciter sa condamnation au paiement de 1 830, 69 euros correspondant aux devis des travaux validés par l'expert outre 15 000 euros en indemnisation de préjudice de jouissance subi depuis le 16 mai 2008, 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et enfin l'exécution, sous astreinte, des travaux préconisés par l'expert, M. [B] [C].
Les procédures, enrôlées sous des numéros différents, ont été jointes.
Par jugement du 8 mars 2011, le tribunal saisi a énoncé sa décision sous la forme du dispositif suivant :
-déclare irrecevable pour défaut de qualité à agir l'action de M. [K] [Y] en nullité de l'assignation du 28 juin 2008 et des actes du fait des 27 décembre 2002 et 15 novembre 2004,
-dit que les deux rapports d'expertise du 11 septembre 2003 et 31 mai 2006 ne sont pas contradictoires à l'égard de M. [K] [Y] mais restent toutefois valables comme commencement de preuve pour le tribunal,
-dit qu'en sa qualité de propriétaire des lots numéro 15 et 23 de l'immeuble sis à [Adresse 2], M. [K] [Y] est responsable des désordres causés aux locaux exploités par la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE puis par la SARL SAINT VICTOR,
-dit que la SCI L'HÔPITAL et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] n'ont pas commis de faute de nature à engager leur responsabilité,
-condamne M. [K] [Y] à payer à la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE la somme de 16 800 € au titre de son préjudice immatériel,
-déboute la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE de la demande complémentaire de dommages-intérêts [au titre de son dommage matériel],
-condamne M. [K] [Y] à réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité de l'ensemble des installations sanitaires de ces locaux, lots n° 15 et 23 de l'immeuble du [Adresse 2] conformément aux préconisations de M. [V], architecte, contenues dans son rapport du 20 octobre 2005 repris par M. [C] dans son rapport judiciaire du 31 mai 2006, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété,
-condamne M. [K] [Y] à payer à la SARL SAINT VICTOR la somme de 1 830,60 euros au titre de la réparation des désordres de l'appartement et la somme de 4 200 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,
-condamne M. [K] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 41 595, 38 € toutes taxe comprises correspondant au coût des travaux de ravalement de la courette, sur présentation des factures acquittées correspondant à ces travaux,
-dit que les appels en garantie sont sans objet,
-rejette le surplus des demandes,
-condamne M. [K] [Y] à payer la somme de 1 500 € à chacune des parties intervenantes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à savoir : la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE, la SARL SAINT-VICTOR, la SCI de L'HÔPITAL et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2],
-ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
-condamne M. [K] [Y] aux dépens dont distraction au profit du cabinet SCHMITT, de Maitre Anne-Laure DENIZE et de Maitre AUSSANT conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
M. [K] [Y] a régulièrement déclaré appel de cette décision.
Il a par acte extrajudiciaire du 24 mai 2011 fait signifier la déclaration d'appel à la société LE RELAIS D'AUVERGNE ainsi qu'à la SCI L'HÔPITAL.
Par acte extrajudiciaire des 12 et 19 juillet 2011, M. [K] [Y] a fait signifier à la société LE RELAIS D'AUVERGNE la copie des conclusions déposées le 8 juillet 2011.
La société LE RELAIS D'AUVERGNE a de son côté, par acte extrajudiciaire des 8 et 15 mars 2012, fait assigner la SCI L'HÔPITAL et le syndicat des copropriétaires en reprise d'instance et constitution d'avocat.
La clôture de l'instruction a finalement été ordonnée le 12 décembre 2012 et l'affaire, renvoyée pour y être plaidée à l'audience du 26 février 2013 tenue en formation de juge rapporteur.
A cette audience, les débats ont été ouverts et l'affaire, mise en délibéré.
2. Prétentions et Moyens des parties
Vu les articles 455 et 954 du code de procédure civile.
Les conclusions des parties ci-avant visées récapitulées demandent par l'énoncé des dispositifs suivants :
M. [K] [Y] demande qu'il plaise à la cour de
-déclarer M. [K] [Y] recevable et bien fondé en son appel,
-infirmer les dispositions suivantes du jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 8 mars 2011 :
« Dit qu'en sa qualité de propriétaire des lots n° 15 et 23 de l'immeuble sis à [Adresse 2], M. [K] [Y] est responsable des désordres causés aux locaux exploités par la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE puis par la SARL SAINT VICTOR,
Condamne M. [K] [Y] à payer à la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE la somme de 16 800 € au titre de son préjudice immatériel,
Condamne Monsieur [K] [Y] à réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité de l'ensemble des installations sanitaires de ces locaux, lot n° 15 et 23 de l'immeuble du [Adresse 2] conformément aux préconisations de M. [V], architecte, contenue dans son rapport du 20 octobre 2005, repris par M. [C] dans son rapport judiciaire de 31 mai 2006 et sous le contrôle de l'architecte de la copropriété,
Condamne M. [K] [Y] à payer à la SARL SAINT VICTOR la somme de 1 830,60 euros au titre de la réparation des désordres de l'appartement et la somme de 4 200 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,
Condamne M. [K] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 41 595 , 38 € toutes taxe comprises correspondant au coût des travaux de ravalement de la courette, sur présentation des factures acquittées correspondant à ces travaux ;
Condamne M. [K] [Y] à payer une somme de 2500 € à chacune des parties intervenantes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à savoir : la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE , la SARL SAINT VICTOR, la SCI L'HÔPITAL et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2],
Condamne M. [K] [Y] aux dépens dont distraction au profit du Cabinet SCHMITT, de Maitre Anne-Laure DENIZE, de Maitre AUSSANT, conformément à l'article 699 du code de procédure civile »
-et statuant à nouveau,
-débouter la société SAINT-VICTOR, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 2], la société LE RELAIS D'AUVERGNE ainsi que la SCI L'HÔPITAL de l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Monsieur [K] [Y],
-très subsidiairement,
-organiser mesure d'expertise contradictoire de M. [Y] aux fins de :
-décrire l'immeuble du [Adresse 2],
-déterminer son état,
-recenser les désordres subis par chacun des lots de copropriétés depuis celui du 29 mai 2001,
-en rechercher l'origine,
-déterminer et évaluer les réparations nécessaires en préconisant une imputation au syndicat des copropriétaires ou à un copropriétaire déterminé,
-à défaut limiter la condamnation de M. [K] [Y] aux dépens postérieurs à sa mise en cause
-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 2] et la société LE RELAIS D'AUVERGNE de leur appel incident,
-condamner in solidum la société SAINT VICTOR, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 2] à payer à Monsieur [K] [Y] l'indemnité de procédure de 10 000 € au titre de la procédure de première instance et une indemnité de même montant au titre de l'instance d'appel
-les condamner in solidum aux entiers dépens tant de première instance d'appel dans le montant sera recouvré directement par la SCP Mireille GARNIER, représentée par Me Mireille GARNIER, avocat conformément dispositions de l'article 699 du CPC [code de procédure civile]
La société LE RELAIS D'AUVERGNE prie la cour de :
-vu les dispositions de l'article 369 du CPC,
-vu l'interruption de l'instance survenue à la suite de la cessation d'activité du représentant de la SCI L'HÔPITAL et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],
-vu l'assignation en constitution d'avocat et reprise d'instance,
-dire et juger que la cause de l'interruption de l'instance est levée,
-vu le rapport d'expertise en date du 11 septembre 2003,
-vu le rapport d'expertise en date du 31 mai 2006,
-vu les dispositions des articles 1134 et 1147 et suivants du code civil,
-vu les articles 1184 alinéa 2, 1719 et suivants du code civil, vu les dispositions des articles 1382, 1383, 1384 et 1386 du code civil,
-vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
-vu l'arrêt de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation en date du 8 septembre 2011,
-confirmer intégralement le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 8 mars 2011,
-à titre subsidiaire,
-dire la société LE RELAIS D'AUVERGNE recevable et bien-fondée en ses demandes,
-débouter la société L'HOPITAL et le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de la société LE RELAIS D'AUVERGNE et de M. [Y],
-débouter M. [Y] de sa demande d'expertise,
-condamner solidairement la société L'HOPITAL, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], la société SCI du [Adresse 2] et M. [K] [Y] au paiement de la somme de 28 916,10 euros au titre du préjudice immatériel subi par la société LE RELAIS D'AUVERGNE avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir,
-condamner les mêmes au paiement de la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi par la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE,
-ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
-condamner solidairement la société L'HOPITAL, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], la société SCI du [Adresse 2] et M. [K] [Y] au paiement de la somme de 30 000 € à titre de l'article 700 du CPC,
-condamner solidairement la société L'HOPITAL, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], la société SCI du [Adresse 2] et M. [K] [Y] aux entiers dépens comprenant les frais des deux expertises, conformément dispositions de l'article 699 du code de procédures civile qui seront recouvrées par Maître Philippe GALLAND, avocat, conformément à l'article 699 du CPC.
Le syndicat des copropriétaires prie la cour de :
-vu les rapports d'expertise de Mme [F] du 11 septembre 20à3 et de M. [C] du 31 mai 2006,
-vu les articles 1382 et 1383 du code civil,
-vu les articles 696 et 700 du CPC
-vu le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 8 mars 2011,
-dire que M. [K] [Y] vient aux droits de la SCI [Adresse 2] de sorte que tous les actes et rapports d'expertise lui ayant été notifiés lui sont opposables,
-débouter Monsieur [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-en conséquence,
-confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 8 mars 2011 en ce qu'il a condamné M. [K] [Y],
-y ajoutant,
-condamner M. [K] [Y] à réaliser, à ses frais, les travaux de mise en conformité de l'ensemble des installations sanitaires de ses locaux dont elle (sic) est propriétaire dans l'immeuble du [Adresse 2] sous le contrôle d'un architecte choisi par le Syndicat des copropriétaires aux frais de ladite SCI (sic), tel que préconisé aux termes du rapport de M. [V] du 20 octobre 2005, entérinée par M.[C],
-dire que les travaux de mise en conformité de l'ensemble des installations sanitaires de M. [Y] devront être réalisés sous astreinte définitive de 1500 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,
-condamner M. [K] [Y] à rembourser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 1 554,80 euros TTC assortie des intérêts au taux légal à compter des conclusions de première instance signifiées par le Syndicat des copropriétaires le 21 juin 2007,
-ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
-à titre subsidiaire, pour le cas où le syndicat des copropriétaires serait condamné à un quelconque titre,
-dire qu'il sera relevé et garanti par M. [Y] et la SCI du [Adresse 2],
-condamner tout succombant paiement d'une somme de 10 000 € en application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens qui conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC seront directement recouvrés par (')
La SCI L'HOPITAL demande à la cour de :
-vu les articles 334 et suivants du CPC,
-vu le rapport de Mme [F] du 11 septembre 2003, vu le rapport de M. [C] du 31 mai 2006,
-déclarer M. [Y] mal fondé en son appel,
-l'en débouter ainsi que toutes ses demandes, fins et conclusions,
-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a dit que M. [Y] est responsable des désordres causés aux locaux exploités par la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE puis la SARL SAINT VICTOR et que la SCI L'HÔPITAL n'a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité,
-à titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour prononçait une condamnation à l'encontre de la SCI L'HÔPITAL représentée par Me [G] administrateur judiciaire, voir condamner conjointement et solidairement M. [K] [Y] et le syndicat des copropriétaires à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
-y ajoutant,
-voir condamner conjointement et solidairement M. [Y] et tout succombant à payer à la SCI L'HÔPITAL représenté par Me [G] administrateur judiciaire, la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles d'appel et à payer les dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux la concernant (...) conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
La société SAINT VICTOR invite la cour a :
-vu les articles 31, 122 et suivants du code de procédure civile,
-vu les articles 9, 14 et suivants de la loi du 10 juillet 19 65,
-vu les principes régissant le trouble anormal de voisinage,
-vu les rapports d'expertise de Mme [F] et de M. [C],
-vu le jugement du 8 avril 2011,
-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit :
-qu'en sa qualité de propriétaire des lots 15 et 23 de l'immeuble sis à [Adresse 2], M. [K] [Y] est responsable des désordres causés aux locaux exploités par la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE puis par la SARL SAINT VICTOR,
-en ce qu'il a condamné M. [K] [Y] à réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité de ces locaux, lots 15 et 23 de l'immeuble du [Adresse 2], conformément aux préconisations de M. [V] architecte dans son rapport du 20 octobre 2005 repris par M. [C] dans son rapport judiciaire du 31 mai 2006 et sous le contrôle de l'architecte de la copropriété,
-en ce qu'il a également condamné M. [K] [Y] à payer à la société SAINT VICTOR la somme de 1 830,60 euros au titre de la réparation des désordres de l'appartement et la somme de 4 200 € au titre de son préjudice de jouissance,
-en ce qu'il l'a également condamné à régler une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-y ajoutant
-juger que les condamnations seront assorties d'une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir
-infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes formées par la société SAINT, VICTOR à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2],
-et statuant à nouveau,
-condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], à faire réaliser les travaux nécessaires afin de mettre un terme aux troubles affectant le lot 9 occupé par la société SAINT VICTOR, au travers des parties communes et équipements communs par tous moyens à sa convenance, à protéger les parties communes concernées et notamment les murs au niveau du deuxième étage, les plafonds entre les premier et deuxième étage, puis entre les deuxième et troisième étage de toutes infiltrations et désordres, à supprimer l'alimentation en eau du lot n° 15 situé au deuxième étage de l'immeuble, des lots 22 et 23 jusqu'à la réalisation des travaux de réfection mettant fin aux troubles dûment réceptionnés, à faire effectuer la reprise du réseau d'alimentation et d'évacuation en eau et créer des réseaux d'évacuation séparés pour les eaux usées et pour les eaux vannes, à mettre aux normes les WC communs situés au deuxième étage, (création d'une chape, étanchéité de sol et pose de carrelage au sol et plinthes, reprise due raccordement) dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard ou infraction constatée passé ce délai,
-condamner M. [K] [Y] à régler à la société SAINT VICTOR une somme de 5 000 € titre de l'article 700 en cause d'appel, cette somme s'ajoutant à la condamnation d'un montant de 2 500 € déjà prononcés par le tribunal,
-débouter M. [K] [Y] et tous autres intervenants de toute condamnation à l'encontre de la société SAINT VICTOR,
-condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La cour renvoie à chacune de ces écritures pour un exposé complet des argumentaires de chaque partie dont l'essentiel sera développé lors de l'analyse des prétentions et moyens articulés
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Considérations liminaires
1. sur l'objet du litige
Considérant que les premiers juges ont été saisis, en ouverture de rapports d'expertise, d'une demande d'indemnisation de préjudice de jouissance et d'exploitation conjointement exercée par les locataires successifs de locaux commerciaux et d'habitation situés [Adresse 2], la société LE RELAIS D'AUVERGNE et la société SAINT VICTOR, contre le propriétaire bailleur, la SCI L'HÔPITAL, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble concerné et enfin, les propriétaires successifs des lots générateurs de désordres, la SCI du [Adresse 2] (la SCI [Y]) et M. [K] [Y] en suite de désordres d'infiltrations constatés dans les locaux loués ;
Que le propriétaire à compter du 16 mai 2008, du fonds de commerce exploité dans les dits locaux à usage commercial, la SARL SAINT VICTOR, exerçait encore contre le syndicat des copropriétaires, une action tendant à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux troubles affectant le lot n° 9 au travers des parties communes et à supprimer l'alimentation en eau des lots générateurs de désordres et contre M. [K] [Y], une action visant à effectuer dans les parties privatives, les travaux préconisés par l'expert judiciaire, M. [B] [C] ;
Considérant qu'aujourd'hui, la Cour n'est à titre principal, saisie d'aucune demande contre la SCI du [Adresse 2] (SCI [Y]) ; que par suite, le fait qu'aucune des parties ne l'ait intimée à la présente cause n'a pas d'incidence sur la solution du présent litige à hauteur d'appel ; qu'au demeurant, il est constant et établi par les pièces produites que cette société n'a pas d'existence juridique faute d'avoir été immatriculée au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 et que M. [K] [Y], seul associé de cette société en suite du décès de son père survenu le [Date décès 1] 2006, est à ce jour l'ayant droit à titre universel de cette société ;
Que pour le reste du litige, les demandes formées entre les parties restent de même nature que celles déjà formées devant les premiers juges ;
2. sur les causes d'interruption de l'instance
Considérant que la SCI L'Hôpital et le syndicat des copropriétaires ayant constitué avocat en suite de la cessation d'activité de leurs représentants respectifs lors de la fusion des professions d'avoués et d'avocats, c'est à bon droit que la société LE RELAIS D'AUVERGNE demande que soit constatée que cette cause d'interruption d'instance a cessé ;
3. sur la question de l'opposabilité des rapports d'expertise de Mme [R] [F] et de M. [B] [C]
Considérant que M. [K] [Y] n'est pas fondé à se prévaloir de l'inopposabilité de ces rapports dès lors qu'il apparaît être l'ayant cause universel de la SCI [Adresse 2] (SCI [Y]) à la suite du décès de son père, autre associé survenu le [Date décès 1] 2006 ;
Que pour cette raison, le syndicat des copropriétaires se prévaut à juste titre de cette opposabilité et du caractère contradictoire de ces rapports envers la partie appelante ;
4. sur la structure de la motivation de cette décision
Considérant que cette structure, que guide la nature du litige, s'ordonnera en trois points principaux pour respecter la logique d'ensemble des argumentaires respectifs des parties et notamment de celui de M. [K] [Y], propriétaire des lieux litigieux depuis le 27 septembre 2007 et appelant à titre principal ;
1. sur les responsabilités encourues
Considérant que M. [K] [Y] critique la décision entreprise qui, selon ses dires, dénature les conclusions expertales au demeurant contredites par des événements survenus postérieurement ;
Qu'il soutient : - qu'il ressort de la lecture même du rapport de l'expert, M. [B] [C], que ce dernier n'a conduit aucune investigation lui ayant permis de déterminer l'origine des fuites avec certitude ; - que ce technicien s'est contenté de poser un raisonnement déductif démenti par la suite des événements, les clichés photographiques communiqués en pièce 8 faisant apparaître d'importantes dégradations dans des zones, excluant qu'elles puissent être imputées aux appartements dont M. [K] [Y] est devenu propriétaire ; - que chaque fois qu'une fuite apparaît, le syndic ne cherche pas à en identifier l'origine mais fait procéder aux réparations et lui adresse la facture correspondante ; - que quoi qu'il en soit, la société SAINT VICTOR elle-même argue de l'existence d'infiltrations affectant les parties communes et nécessitant de « créer un réseau séparé pour les évacuations d'eaux usées et d'eaux vannes, (de) refaire le sol des WC communs aux 2ème et 3ème étages, travaux (devant) être faits par le seul syndicat des copropriétaires » dont l'impéritie est stigmatisée ; - que nonobstant le fait que les appartements dont il est devenu propriétaire n'ont pas été entretenus correctement, cette circonstance ne saurait à elle seule permettre de conclure que les désordres successivement subis par les société LE RELAIS D'AUVERGNE et SAINT VICTOR lui sont à lui seul, imputables ; - qu'il est en réalité possible que les infiltrations successives n'aient pas la même origine et notamment, que certaines proviennent de la salle de bains d'un autre copropriétaire, M. [U] [D] ; - que les préjudices allégués sont quoi qu'il en soit tous antérieurs au 27 septembre 2007, date à laquelle il est devenu propriétaire des locaux litigieux ; - qu'aucun fondement juridique ne permet de le rendre personnellement responsable de désordres imputables pour une période antérieure à son acquisition ;
Considérant que la SCI L'HÔPITAL et le syndicat des copropriétaires concluent quant à eux à la confirmation du jugement entrepris et fondent leurs argumentaires sur les conclusions des experts commis lesquels précisent que les travaux de mise en conformité permettant de mettre fin aux désordres constatés doivent exclusivement intervenir dans les parties privatives appartenant à M. [K] [Y] ;
Considérant que les sociétés LE RELAIS D'AUVERGNE et SAINT VICTOR concluent également à la confirmation de la décision déférée, estimant que les arguments présentés par M. [K] [Y] sont dénués de tout fondement ;
Vu les articles 1382 et suivants du code civil, 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
Considérant que c'est par des motifs justes, exacts et pertinents que la Cour adopte sans rien y retrancher que les premiers juges ont retenu la seule responsabilité de M. [K] [Y] dans les désordres litigieux en considération des conclusions claires des experts commis et de la configuration des lieux ;
Qu'il en effet, déjà été dit ci-avant que l'appelant vient aux droits et obligations de la SCI [Y] ;
Que par ailleurs, ainsi que le souligne la société SAINT VICTOR, le simple fait d'avoir découvert, à l'occasion de travaux entrepris au 2ème étage postérieurement au dépôt des rapports d'expertise précités, que les poutres du plancher supérieur étaient rongées, ne saurait en soi signifier que le lot n° 23, également situé au 3ème étage, et surtout le lot n° 15 situé au 2ème étage, ne sont pas, sur la base de la théorie du trouble anormal de voisinage exclusive de toute faute, à l'origine directe du sinistre du 1er étage compte tenu du mauvais état avéré des installations sanitaires équipant ces lots, ce d'autant que l'expert n'a, lors d'une mise en eau des appareils sanitaires de l'appartement de M. [U] situé au 3ème étage, constaté la présence d'aucune fuite - voir pp. 18 et 41 du rapport d'expertise; qu'il reste également utile de rappeler que les locaux occupés par la société LE RELAIS D'AUVERGNE puis par la société SAINT VICTOR sont en totalité situés sous le lot n° 15, lui-même situé sous le lot n° 23 ;
Considérant que sur ces constatations et pour ces raisons, le jugement atrtaqué sera sur ce point confirmé ;
2. sur le bien fondé des appels incidents du syndicat des copropriétaires et de la société SAINT VICTOR
2.1. en ce qui concerne l'appel incident du syndicat des copropriétaires
Considérant que le syndicat des copropriétaires objecte : - que les non-conformités des installations des appareils sanitaires de la SCI [Y] mises en évidence au cours des opérations d'expertise ont également des conséquences sur les parties communes de l'immeuble litigieux ; - que ce dernier étant en effet en structure bois, l'humidité résultant des infiltrations d'eau présente un risque pour sa stabilité, ce qui a été confirmé lors de la mise à nu de la structure de cet immeuble détériorée par les infiltrations répétées provenant des équipements privatifs des appartements de M. [K] [Y] ; - que la condamnation de ce dernier à lui payer 41 595, 38 euros TTC au titre des frais de ravalement de façade doit ainsi être confirmée ; - que cependant l'appelant doit également être condamné à lui payer 1 554, 80 euros TTC au titre des honoraires de M [V], architecte, ces frais ayant été exposés par la copropriété pour proposer des solutions de mise en conformité des installations privatives déficientes ;
Considérant qu'en l'absence de critiques sérieuses de cette dernière demande étayées par les énonciations du rapport d'expertise produit aux débats ' voir notamment p. 43, il y sera fait droit dans les termes du dispositif de cet arrêt ;
2.2. en ce qui concerne l'appel incident de la société SAINT VICTOR
Considérant que cette dernière critique la décision des premiers juges qui ont écarté, pour absence de faute, la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux nécessaires à la cessation des troubles affectant les lots du 1er étage, au travers des parties communes et équipements communs, consistant notamment à reprendre le réseau d'alimentation et d'évacuation d'eau, à créer des réseaux d'évacuation séparés pour les eaux usées et pour les eaux vannes et à mettre aux normes les WC communs situés au 2ème étage ;
Qu'elle précise que les rapports d'expertise judiciaire établissent qu'il existe dans l'immeuble des sources d'infiltration d'eau permanentes depuis 2002 en provenance du lot 15 situé au 2ème étage et également des lots 22 et 23 situés au 3ème étage ; - que ces infiltrations affectent les parties communes de l'immeuble puisqu'elles traversent les murs et plafonds situés entre chaque étage avant de dégrader les parties privatives occupées par elle correspondant au lot 9 du 1er étage ; - qu'elles dégradent nécessairement ces mêmes parties communes ;- que l'expert judiciaire préconise de reprendre complétement le réseau d'alimentation et d'évacuation d'eau en créant si possible un réseau séparé pour les évacuations (eaux usées-eaux vannes) en passant éventuellement par la courette ; - que précisément le règlement de copropriété classe les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout à l'égout, les conduites et prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz et d'électricité dans les parties communes ; - que quoi qu'il en soit, le rapport d'expertise de M. [B] [C] montre que les WC du 2ème étage, parties communes de l'immeuble, ne sont pas en bon état et sont sources d'infiltrations ; - que par suite, pour mettre fin aux infiltrations litigieuses, il faut non seulement réaliser des travaux indispensables dans les parties privatives des locaux appartenant à M. [K] [Y] mais également, réaliser un réseau séparé pour les évacuations d'eaux usées et d'eaux vannes et refaire le sol des WC communs des 2ème et 3ème étage ; - que ces travaux ne peuvent être qu'à la charge du syndicat des copropriétaires ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires ne répond pas précisément à ces chefs de demande, se bornant à conclure à la confirmation du jugement attaqué ;
Vu l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile ;
Considérant qu'il ressort de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui a pour rôle d'assureur la conservation de l'immeuble est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes de celui-ci ; que l'existence et la constatation des dommages sont suffisantes, la victime n'ayant pas à établir la faute du syndicat des copropriétaires dès lors que le dommage est imputable à un défaut d'entretien d'une partie commune ; qu'enfin le syndicat dont la défaillance est établie, peut s'exonérer, partiellement ou entièrement, en justifiant d'une faute de la victime ;
Considérant qu'en l'espèce, ce défaut d'entretien est clairement établi par les constatations expertales qui, ainsi que le soutient la société SAINT VICTOR, ont mis en évidence une dégradation importante des parties communes - voir p.24 du rapport ; qu'il est en effet constant que les travaux indispensables pour mettre définitivement fin aux désordres incriminés imposent la création d'un réseau séparé pour les évacuations d'eaux usées et d'eaux vannes ainsi que la réfection du sol des WC communs au 2ème et 3ème étages et que quoi qu'il en soit, nonobstant les énonciations du rapport d'expertise de M. [B] [C], le syndicat des copropriétaires ne justifie avoir entrepris quelle que démarche que ce soit pour obtenir de M. [K] [Y], la remise en état de ses installations sanitaires déficientes ;
Que sur ces constatations et pour ces raisons, c'est à tort que les premiers juges ont écarté la demande de la SCI SAINT VICTOR au prétexte qu'aucune faute ne pouvait être imputée au syndicat des copropriétaires et le jugement entrepris doit être réformé dans les termes du dispositif de cet arrêt au vu des conclusions de l'expert judiciaire M. [B] [C] et notamment du compte rendu de visite du 12 octobre 2005 qui y est annexé, établi par M. [N] [V], architecte ;
3. sur les autres demandes
3.1 en ce qui concerne le prononcé d'une astreinte
Considérant que la société SAINT VICTOR, d'une part et le syndicat des copropriétaires, d'autre part prient la Cour d'assortir les condamnations prononcées contre M. [K] [Y] d'une astreinte ; que la société SAINT VICTOR présente une demande de même nature pour ce qui concerne les travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires ;
Considérant qu'il y a lieu de faire droit à cette demande, eu égard à l'ancienneté des désordres incriminés et à la situation de fragilité de l'immeuble dont dépendent les locaux en cause ;
3.2. en ce qui concerne la demande de capitalisation des intérêts
Considérant que le syndicat des copropriétaires, d'une part et la société LE RELAIS D'AUVERGNE, d'autre part prient la Cour d'assortir les condamnations prononcées contre M. [K] [Y] du bénéfice de la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1154 du code civil ;
Considérant qu'il y a lieu de faire droit à cette demande dans les termes et conditions posées par cet article ainsi que visé au dispositif de cet arrêt ;
3.3 en ce qui concerne la demande de garantie du syndicat des coprorpiétaires exercée contre M. [K] [Y]
Considérant que M. [K] [Y] apparaissant, au vu des constatations expertales non sérieusement remises en cause par aucun des protagonistes de ce procès, principalement responsable des désordres incriminés, ce chef de demande du syndicat des copropriétaires prospérera dans les termes du dispositif de cet arrêt ; qu'il doit en effet être observé que les WC communs du deuxième étage apparaissent, au vu des énonciations du rapport d'expertise de M. [B] [C], être exclusivement utilisés par M. [K] [Y] pour les besoins de L'HOTEL AQUITAINE - voir p. 41 du rapport d'expertise ;
3.4 en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile ;
Considérant que M. [K] [Y] qui succombe à titre principal, sera condamné aux entiers dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct en faveur des avocats concernés qui en fait la demande ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant qu'aucune considération d'équité ne commande de faire droit à ces chefs de réclamation à hauteur d'appel ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions y compris celles afférentes aux dépens et aux frais irrépétibles SAUF en ce qu'il a débouté la société à responsabilité limitée SAINT VICTOR de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et ce dernier, de sa demande de garantie contre M. [K] [Y],
STATUANT de nouveau du seul chef des dispositions réformées et Y AJOUTANT,
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à :
-faire réaliser les travaux nécessaires afin de mettre un terme aux troubles affectant le lot 9 occupé par la société à responsabilité limitée SAINT-VICTOR, au travers des parties communes et équipements communs par tous moyens à sa convenance,
-protéger les parties communes concernées et notamment les murs au niveau du deuxième étage, les plafonds entre les premier et deuxième étage, puis entre les deuxième et troisième étage de toutes infiltrations et désordres,
-supprimer l'alimentation en eau du lot n° 15, situé au deuxième étage l'immeuble, des lots 22 et 23 jusqu'à la réalisation des travaux de réfection mettant fin aux troubles dûment réceptionnés,
-faire effectuer la reprise du réseau d'alimentation et d'évacuation en eau et créer des réseaux d'évacuation séparés pour les eaux usées et pour les eaux vannes,
-mettre aux normes les WC communs situés au deuxième étage, (création d'une chape, étanchéité de sol et pose de carrelage au sol et plinthes, reprise due raccordement)
ce, conformément aux préconisations de l'architecte M. [N] [V] dans son compte rendu de visite du 20 octobre 2005 dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de deux cents (200 €) par jour de retard pendant deux mois,
CONDAMNE M. [K] [Y] à réaliser les travaux mis à sa charge dans le dispositif du jugement attaqué dans le même délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant deux mois,
CONDAMNE M. [K] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de mille cinq cent cinquante quatre euros quatre vingts centimes (1554, 80 euros TTC ) avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2007,
CONDAMNE M. [K] [Y] à garantir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de toutes condamnations prononcées contre lui,
ORDONNE la capitalisation des intérêts auxquels M. [K] [Y] est condamné dans les termes et conditions de l'article 1154 du code civil,
CONDAMNE M. [K] [Y] aux entiers dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct en faveur des avocats concernés qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du code d eprocédure civile,
DIT n'y avoir lieu à condamnation de frais irrépétibles d'appel,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
FAIT à PARIS, le 22 mai 2013.
Le Greffier,Le Président,