COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 22 SEPTEMBRE 2014
R.G. N° 12/07548
AFFAIRE :
SDC DE LA RESIDENCE [1] [Adresse 1]
C/
M. [E] [K]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Juillet 2012 par le Tribunal d'Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE
N° RG : 11-11-001147
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pierre GUTTIN
Me Emmanuel JULLIEN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [1] [Adresse 1] représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE MODERNE
N° Siret : 310 188 586 R.C.S. VERSAILLES
Ayant son siège [Adresse 2]
[Localité 1]
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Pierre GUTTIN, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 12000665 vestiaire : 623
plaidant par Maître Elisabeth AFONSO FERNANDES de la SCP BILLON - BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, Toque 241
APPELANT
Monsieur [E], [N] [K]
né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1]
de nationalité Française
Résidence [1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617
plaidant par Maître Jim MICHEL-GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0278
INTIME
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Juin 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX,
FAITS ET PROCEDURE,
M. [E] [K] est propriétaire des lots 40, 60, 86, 134 constituant respectivement un appartement, une cave, un garage et un parking, dans l'immeuble situé [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte du 10 août 2011, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble l'a assigné devant le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE (Yvelines) aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes de :
6.875,55 euros en principal augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 juillet 2008 pour les sommes qui y sont visées et de l'assignation pour le surplus,
1.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1153 du code civil,
1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût des sommations de payer.
Par jugement du 31 juillet 2012, le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE a :
' DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
' DIT que le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de l'instance.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 5 novembre 2012.
Dans ses dernières conclusions du 25 février 2014, le syndicat des copropriétaires invite cette cour, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l'article 1153 du code civil, à :
' INFIRMER le jugement,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
' CONDAMNER M. [K] à lui verser la somme de 9.647,30 € selon décompte arrêté au 29 janvier 2013, assortie des intérêts légaux à compter de la sommation du 28 juillet 2008 pour les sommes qui y sont visées et de la décision à intervenir pour le surplus,
' CONDAMNER M. [K] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,
' DÉCLARER M. [K] irrecevable en sa demande d'expertise et de réalisation de travaux sous astreinte en application de l'article 564 du code de procédure civile,
- LE DÉBOUTER de ses demandes,
' LE CONDAMNER à lui verser 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' LE CONDAMNER aux dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions du 14 mars 2014, M. [K] invite, sur le fondement des articles 1147 et suivants du code civil, la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967, cette cour à :
- CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions,
Et à titre principal,
' DÉCLARER in limine litis, le syndicat des copropriétaires irrecevable en son appel compte tenu de l'absence d'autorisation d'agir en justice,
' DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
' L'EXONÉRER de toutes charges et frais, en sa qualité de membre du syndicat des copropriétaires, du fait des procédures engagées devant le tribunal d'instance de SAINT GERMAIN EN LAYE et la cour d'appel de VERSAILLES,
' CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.820,60 € toutes taxes comprises au titre du préjudice financier subi du fait des anomalies comptables,
' CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer 5.000 € toutes taxes comprises à titre de dommages et intérêts,
A titre subsidiaire,
' DÉSIGNER un Sachant (Expert-comptable ou Commissaire aux comptes agrée) afin de faire procéder à un audit approfondi des comptes du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [1] et à leur correction, depuis 2002 jusqu'à 2012 inclus, aux frais exclusifs de l'appelant, qui aura pour mission de :
-recalculer, pour chaque exercice, la base des charges à lui imputer en fonction de sa quote-part dans la copropriété, cette quote-part devant être calculée sur la base des charges globales de la copropriété déduction faite des dépenses de procédures engagées durant ledit exercice,
-établir un compte rectificatif pour déterminer le montant de charges qui lui a été imputé en trop,
-demander aux parties de fournir tout élément technique ou de fait pouvant permettre d'apurer les comptes entre les parties, en particulier en proposant un état récapitulatif détaillé des comptes entre lui et la copropriété, en fonction des rectifications d'imputation proposées, des versements ou compensations effectués, et des compensations restant éventuellement à opérer avec une créance de Monsieur [K] au titre des indemnités, intérêts et dépens pouvant leur rester dus par la copropriété en vertu des décisions intervenues à leur profit,
' CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [1] à réaliser les travaux d'étanchéité et de réparation, sous astreinte de 100 € TTC par jour de retard,
Et en tout état de cause,
' CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [1] à lui payer à la somme de 7.500 € (sept mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [1] au paiement des entiers dépens, en application de l'article 699 du Code de Procédure civile.
La clôture a été prononcée le 18 mars 2014.
Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires
Considérant que M. [K] soutient que l'action du syndicat des copropriétaires en recouvrement de charges impayées est irrecevable dès lors que sa créance n'est ni liquide ni certaine ni exigible ; que, dans un arrêt du 22 mars 2001, la cour d'appel de PARIS en a décidé ainsi en énonçant que « le Syndicat des Copropriétaires ne peut sérieusement soutenir, dans ces conditions, agir en recouvrement de créance alors que cette créance ne pourrait résulter que du présent arrêt ; que la créance alléguée, radicalement contestée et dont le Syndicat des Copropriétaires calcule lui-même le montant, n'est a priori ni certaine, ni liquide, ni exigible ['] Que l'action du Syndicat des Copropriétaires est en conséquence irrecevable » ;
Considérant que, conformément à l'article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, si le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ; qu'une action en paiement de charges de copropriété est une action en recouvrement de créances et que le syndic peut ainsi assigner sans habilitation spéciale, même lorsque le montant des charges est contesté ; que le pouvoir que le syndic tient de la loi de représenter le syndicat des copropriétaires en justice comporte celui de faire appel ;
Considérant qu'il est constant que le syndicat des copropriétaires a engagé une action en recouvrement de charges de copropriété ; que le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires qui se sont tenues de 2000 à 2012 desquels il résulte que les comptes de copropriété ont été approuvés sur l'ensemble de ces exercices ; qu'il s'en déduit que le syndic pouvait ainsi assigner sans habilitation spéciale, peu important la contestation sur le montant des charges, et faire appel sans habilitation spéciale ;
Considérant que l'arrêt cité par M. [K] n'est pas pertinent car, comme le relève très justement le syndicat des copropriétaires, cette espèce concernait le paiement, à la suite d'un sinistre, d'une indemnité d'assurance que la compagnie d'assurances prétendait avoir déjà versée, opposait donc une compagnie d'assurances à un syndicat des copropriétaires en sorte que c'est logiquement que la cour d'appel de PARIS a retenu que la 'créance alléguée, radicalement contestée et dont le Syndicat des Copropriétaires calcule lui-même le montant, n'est a priori ni certaine, ni liquide, ni exigible' et que 'le syndicat des copropriétaires ne peut agir en recouvrement de créance alors que cette créance ne pourrait résulter que de cet arrêt' alors que, dans la présente affaire, le litige oppose un syndicat des copropriétaires à un copropriétaire et porte sur des charges de copropriété impayées, les comptes de copropriété ayant été par ailleurs approuvés ;
Qu'il découle de ce qui précède que le moyen n'est pas fondé et, par conséquent, que l'action du syndicat des copropriétaires est recevable ;
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété
Considérant que le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de rejeter ses demandes aux motifs les comptes de certains exercices n'ont pas été approuvés et que, dès lors, et en tout état de cause, la créance du syndicat des copropriétaires n'est pas certaine, liquide et exigible, alors qu'il a et avait versé aux débats l'ensemble des procès-verbaux des assemblées générales tenues entre 2000 et 2012 ainsi que les appels émis au nom de M. [K] afférents aux charges impayés ; alors que, contrairement à ce que soutient M. [K], ce dernier ne s'est pas acquitté des appels de provision qu'il prétend, sans le démontrer, avoir réglés ; qu'en revanche, M. [K] a bien réglé les appels de provision des 1er avril et 1er juillet 2011 et ces sommes ont bien été portées au crédit de son compte soit la somme de 1.820,60 € ; qu'il ne saurait donc sérieusement prétendre subir un préjudice financier à ce titre ; alors que M. [K] s'obstine à refuser de régler sa quote-part de charges afférentes aux travaux votés en assemblées générales ; que les travaux de ravalement et d'étanchéité ont été votés le 28 mars 2001 à l'unanimité pour des montants précis ; que M. [K] n'a réglé qu'une partie de sa quote part se fondant sur une lettre du 22 mai 2002 qui contenait une erreur de calcul alors que le syndicat des copropriétaires verse aux débats outre le procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté les travaux, le décompte de ravalement, l'ensemble des factures afférentes à ces travaux vérifiées par l'architecte ; que les allégations de M. [K], selon lesquelles ces travaux n'auraient pas été exécutés en conformité avec les règles de l'art et présenteraient des vices, sont infondées, ce dernier ne rapportant pas la preuve de ce qu'il prétend ; que le syndicat des copropriétaires produit des pièces qui démontrent que les désordres apparus ont été repris ; que s'agissant de l'étanchéité des balcons, le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 juin 2004 indique que la société REIP a proposé de réaliser à ses frais une peinture de sol étanche sur tous les balcons non carrelés ; que cette résolution a été reprise dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mai 2005 (pièce 12) ; que malgré l'avis donné à M. [K] de la réalisation des travaux de peinture, ce dernier n'a ni retiré la lettre recommandée avec accusé de réception l'informant de ces travaux, ni pris des dispositions pour que l'entreprise puisse accéder à son appartement pour effectuer les travaux de reprise ; qu'en conséquence M. [K] est mal venu de réclamer l'exécution de travaux à ce titre et encore moins un refus de paiement de charges ; qu'il ne démontre pas plus que sa porte-fenêtre aurait été fissurée ; qu'en tout état de cause, ces désordres à supposer avérés ne justifieraient pas le refus de payer les charges de copropriété ; alors que les travaux de flocage du plafond chaufferie ont été votés en assemblée générale le 12 mai 2005 (pièce 12) et s'élevaient à la somme totale de 11.122,11€ ; qu'au regard des tantièmes de M. [K] (39/1835) sa quote part s'élève à la somme de 236,38 € (11.122,11 x 39/1835) ce qui est conforme à l'appel de fonds qui lui a été adressé le 15 septembre 2005 (pièce 19-19) et du décompte versé aux débats ; que ces travaux ont été financés par le fonds de prévoyance (raison pour laquelle la somme figure au crédit) de sorte que M. [K] n'a pas eu à la régler directement ; alors que les travaux de contrôle d'accès ont été votés en assemblée générale le 12 mai 2005 (pièce 12) et se sont élevés à la somme totale de 6.966,60 € toutes taxes comprises ; qu'au regard des tantièmes de M. [K] (39/1835) sa quote part s'élève à la somme de 148,06 € (6.966,60 x 39/1835) ce qui est conforme à l'appel de fonds qui lui a été adressé le 15 septembre 2005 (pièce 19-19) et du décompte versé aux débats ; que ces travaux ont été financés par le fonds de prévoyance (raison pour laquelle la somme figure au crédit) de sorte que M. [K] n'a pas eu à la régler directement ; alors que les travaux de remplacement photographie ont été votés en assemblée générale le 27 avril 2006 (pièce 13) et se sont élevés à la somme totale de 1.919,02 € toutes taxes comprises ; qu'au regard des tantièmes de M. [K] (39/1835) sa quote part s'élève à la somme de 40,79 €(1.919,02 x 39/1835) ; que ces travaux ont été financés par le fonds de prévoyance (raison pour laquelle la somme figure au crédit) de sorte que M. [K] n'a pas eu à la régler directement ; que les travaux de remplacement platine interphone ont été votés en assemblée générale le 27 avril 2006 (pièce 13) et se sont élevés à la somme totale de 6.449,16 € toutes taxes comprises ; qu'au regard des tantièmes de M. [K] (39/1835) sa quote part s'élève à la somme de 137,07 € (1.919,02 x 39/1835) ; que ces travaux ont été financés par le fonds de prévoyance (raison pour laquelle la somme figure au crédit) de sorte que M. [K] n'a pas eu à la régler directement ; que les travaux de mise en sécurité des ascenseurs ont été votés en assemblée générale le 15 avril 2006 (pièce 15), répartis en deux clés ' 698 et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ' et se sont élevés à la somme totale de 12.447,60 € toutes taxes comprises ; que la quote-part de M. [K] s'élève à la somme de 106,15 € (clé 698 ' 4.994,34 x 39/1835) et à celle de 158,41€ ' clé 699 7.453,26 x 39/1835 - ; que ces travaux ont été financés par le fonds de prévoyance ; alors que les travaux de remplacement des châssis vitrés ont été votés en assemblée générale le 28 juin 2010 (pièce 17) ; que, pour l'escalier B où se trouve le lot 40, les travaux ont été votés pour un montant de 8.300 € toutes taxes comprises ; que les honoraires de syndic ont été votés à hauteur de 5% hors taxes du montant toutes taxes comprises du marché soit 496,34 € toutes taxes comprises (8.300 x 5% + TVA 19,6%) ; que le montant des travaux pour l'escalier B s'est donc élevé à la somme de 8.796,34 € toutes taxes comprises ; que le lot 40 représente 925/12000èmes au sein de l'escalier B de sorte que la quote part de M. [K] s'élève à la somme de 678,05 € (8.796,34€ x 925 / 12000) ; qu'en l'état, le coût réel des travaux s'élève cependant pour l'escalier B à la somme de 8.826,34 €, soit à la charge de M. [K] la somme de 680,36 € (8.826,34€ x 925 / 12000) ; que, pour le hall, les travaux ont été votés à hauteur de 5% hors taxes du montant toutes taxes comprises du marché soit 1.261,50 € toutes taxes comprises (21.100 x 5% + TVA 19,6%) ; que le montant total pour le hall s'élève donc à la somme de 22.361,50 € toutes taxes comprises, soit à la charge de M. [K] la somme de 475,27 € (22.361,50€ x 39 / 1835) ; qu'en l'état, le coût réel des travaux s'élève cependant pour le hall à la somme de 4.906,99 €, soit à la charge de M. [K] la somme de 104,29 € (4.906,99€ x 39 / 1835); que le coût total des travaux (hall et escalier B) ressort donc en l'état, en ce qui concerne M. [K], à la somme de 784,65 € (680,36 + 104,29 €) ; que l'assemblée générale a décidé d'utiliser les fonds disponibles sur le fonds de prévoyance pour financer l'ensemble des travaux ; qu'il résulte des différentes écritures comptables, toutes justifiées, et de la régularisation de novembre 2012, que le fonds de prévoyance de M. [K], au titre des travaux de remplacement des châssis du hall et du bâtiment B n'a été débité que de sa quote part calculé sur le coût réel des travaux ; alors que les travaux de pose de compteurs d'eau chaude et d'eau froide individuels ont été votés en assemblée générale le 6 mai 2009 (pièce 16) et se sont élevés à la somme totale de 2.845,66 € toutes taxes comprises ; qu'au regard des tantièmes de M. [K] (39/1835) sa quote part s'élève à la somme de 60,47 € (2.845,66€ x 39/1835) ; que ces travaux ont été financés par le fonds de prévoyance ; que cette somme apparaît au débit du fonds prévoyance au titre de la pose compteurs d'eau et le même jour contrepassée au crédit sous l'intitulé 'appel provision avances spéciales' ; alors que les travaux de pose de bornes lumineuses ont été votés en assemblée générale le 6 mai 2009 (pièce 16) et se sont élevés à la somme totale de 4.873,62 € toutes taxes comprises ; qu'au regard des tantièmes de M. [K] (39/1835) sa quote part s'élève à la somme de 103,59 € (4.879,62€ x 39/1835) ; que ces travaux ont été financés par le fonds de prévoyance ; que cette somme apparaît au débit du fonds prévoyance au titre de la pose de bornes lumineuses et le même jour contrepassée au crédit sous l'intitulé 'appel provision avances spéciales' ; que l'ensemble des comptes a été approuvés chaque année en assemblées générales, sans l'exercice d'aucune voie de recours, en sorte qu'ils sont aujourd'hui définitifs et que le coût des travaux et l'imputation de leurs règlements sur le fonds de prévoyance ne sauraient donc être remis en cause ; que dès lors la créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre de M. [K] au titre des travaux votés est établie et incontestable ; alors que le fonds de prévoyance (ou provision spéciale) a été régulièrement voté en assemblées générales, conformément aux dispositions de l'article 18 de loi du 10 juillet 1965 tous les trois ans, et que dès lors, contrairement aux allégations infondées de M. [K], les appels émis à ce titre sont parfaitement justifiés ; que lors de l'assemblée générale du 11 juin 2012, la décision de ne plus recourir au fonds de prévoyance a été adoptée ; qu'il est justifié, tant par les procès-verbaux que par les justificatifs versés aux débats, que ce fonds a été très largement utilisé, conformément à son objet qui est de financer les travaux de la copropriété ; que, par conséquent, l'ensemble des avis émis à l'encontre de M. [K] au titre du fonds de prévoyance (ou provision spéciale), qu'il ne règle plus depuis le mois de septembre 2003, sont justifiés ; que le règlement de copropriété en son article 60 prévoit le versement de 'provision spéciales' destinées à permettre l'exécution des décisions de l'assemblée générale ; qu'il est constant que M. [K] n'a jamais introduit de recours contre les décisions votées à ce titre par les assemblées générales ; que son attitude consistant à refuser de régler les appels de charges régulièrement émis devra dès lors être sanctionnée ; alors que la facture de la société ELYO d'un montant de 55,92 € est justifiée par les pièces produites puisqu'il ressort de celles-ci que cette société est intervenue chez M. [K] à sa demande ; alors que s'agissant des dépenses d'eau froide, les contestations de M. [K] ne sont pas sérieuses dès lors que lors de l'assemblée générale du 6 mai 2009 (pièce 16) a été votée l'installation de compteurs d'eau froide et d'eau chaude et à défaut, en l'absence de relevé des compteurs, un forfait de 100 mètres cubes serait appliqué sous forme d'avance sur consommation, tant au titre de l'eau froide que de l'eau chaude ; que chaque trimestre, il est émis un appel de provision au titre de l'eau froide et de l'eau chaude ; que là encore les comptes sont approuvés et non contestés en sorte que les sommes réclamées sont dues ; que M. [K] qui n'a pas accepté la pose d'un compteur d'eau est mal venu à se plaindre ;
Considérant que M. [K] sollicite la confirmation du jugement en faisant valoir que les comptes sont opaques ; que le syndicat des copropriétaires ne développe aucun argument juridique, mais se borne à présenter un bilan comptable obscur ; que malgré de multiples demandes, le syndic n'a jamais pris le soin de lui expliquer ces comptes ; que le tribunal d'instance n'a pas été dupe ; que les comptes comportent des anomalies importantes ; qu'il a payé le 1er avril l'appel de provision de charges de 478,14 €, mais que cette somme ne figure pas au crédit de son compte ; que de même il a payé la somme de 649,60 € le 1er juillet 2006, mais que la somme qui figure au crédit de son compte est 517,76 € ; que bien que le syndicat des copropriétaires ait crédité son compte de la somme de 1.820,60 € cette régularisation bien tardive et ces anomalies comptables lui ont causé un préjudice qui doit être réparé par l'allocation de la somme de 1.820,60 € ; que M. [K] indique ne pas pouvoir fournir les justificatifs de paiement des sommes de 478,14 € et 649,60 € malgré les demandes qu'il a faites à sa banque ; que les travaux de ravalement et d'étanchéité n'ont pas été correctement réalisés ; qu'il s'en est plaint auprès du syndic par différentes lettres ; que la lettre recommandée avec accusé de réception aux termes de laquelle il était invité à prendre contact avec la société REIP pour la réparation des désordres subis lui a été adressé durant ses congés ; que les différents courriers qui lui ont été adressés en octobre 2005 et mars 2006 ne l'ont pas touché puisqu'il est banquier d'affaires et voyage à l'étranger très régulièrement ; qu'il aurait été plus simple de lui téléphoner ; que l'absence d'exécution des travaux de reprise lui cause un préjudice certain ; que le montant de travaux de ravalement réclamé a été modifié et les explications fournies ne sont pas claires ce qui démontre là encore l'opacité des comptes ; que les appels au titre du fonds de prévoyance n'ont pas été appelés régulièrement, en conformité avec les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui exigent expressément que le vote d'un fonds de prévoyance ait lieu au moins tous les trois ans, ce qui n'est pas le cas ; qu'en outre, le fonds spécial atteint une somme astronomique de 112.045,70 € à l'année 2011 ; qu'il convient de s'interroger sur la nécessité de constituer une telle provision pour des travaux futurs aux travaux d'entretien ou de conservation ; que les fonds n'ont pas été placés de manière à produire des intérêts ; que les décisions adoptées ne l'ont pas été conformément à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que là encore, l'opacité des comptes est démontrée ; que, s'agissant des charges dues en raison de la consommation d'eau, il est inéquitable de lui faire subir la charge financière de la pose des compteurs d'eau dont il n'a pas bénéficié ; qu'ainsi la somme de 60,47 € doit lui être restituée ; que le forfait qui lui est appliqué est absurde ; que malgré ses demandes d'explication, le syndic est resté taisant sur les modalités de calcul qui n'ont pas été débattues ou votées en assemblées générales ou ne l'ont été qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 13 mai 2013 ;
Considérant qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Que le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété qui justifie de la qualité de copropriétaire de M. [K] sur les lots 86, 134, 40 et 60 dans l'immeuble situé [Adresse 1],
- les procès verbaux des assemblées générales des 11 juin 2012 approuvant les comptes de l'exercice du 01.01.2011 au 31.12.2011, votant le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013, la résolution, votée sous la majorité de l'article 25, selon laquelle l'assemblée générale décidait de ne pas prolonger la provision spéciale conformément à l'article 18, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965, la résolution, votée sous la majorité de l'article 24, selon laquelle l'assemblée générale décidait de placer les fonds recueillis et d'affecter les intérêts produits par ce placement au compte de gestion générale de chaque exercice, 28 février 2000 approuvant les comptes arrêtés à la date du 31 décembre 1999, résolution adoptée à l'unanimité, votant l'augmentation du fonds de prévoyance et déterminant que le fonds de prévoyance passerait à 160.000 Frs par an (soit 40.000 Frs par trimestre) résolution adoptée à la majorité (la Paroisse Saint Paul représentant 237), 28 mars 2001 approuvant les comptes arrêtés à la date du 31 décembre 2000, résolution adoptée à l'unanimité, votant, à l'unanimité, les travaux de ravalement de l'immeuble, des clôtures, la réfection des marches de l'escalier pour un budget maximum de 1.541.000 Frs toutes taxes comprises, décidant de souscrire une assurance dommages- ouvrage, votant les honoraires du syndic, de la maîtrise d'oeuvre, autorisant le syndic à procéder selon la clé de répartition 'charges générales' et aux appels de fonds nécessaires aux paiements, votant, à l'unanimité, les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse du bâtiment et de la chapelle pour un budget maximum de 320.000 Frs toutes taxes comprises, décidant de souscrire une assurance dommages-ouvrage, votant les honoraires du syndic, de la maîtrise d'oeuvre, autorisant le syndic à procéder selon la clé de répartition 'charges générales' et aux appels de fonds nécessaires aux paiements, 13 mars 2002 approuvant les comptes arrêtés à la date du 31 décembre 2001, résolution adoptée à l'unanimité, votant, à l'unanimité des suffrages exprimés le budget et le fonds de roulement, 30 avril 2003 approuvant les comptes arrêtés à la date du 31 décembre 2000, résolution adoptée à la majorité, M. [K] votant CONTRE, votant, à l'unanimité, le fonds de roulement, approuvant à la majorité les travaux de cristallisation, M. [K] votant CONTRE, autorisant, à l'unanimité, le syndic à procéder, selon la clé de répartition 'dépenses appartements' au financement des travaux par le fonds de prévoyance, le syndic informant l'assemblée générale que le plan de financement tel qu'adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires, mais simplement le paiement des situations au fur et à mesure de leur échéance, approuvant à la majorité le maintien du fonds de prévoyance, provision pour travaux représentant une somme trimestrielle de 6.098 € approuvant à l'unanimité l'augmentation de salaire de Mme [G], 17 juin 2004 approuvant les comptes arrêtés à la date du 31 décembre 2003, résolution adoptée à l'unanimité, votant, à l'unanimité, le budget prévisionnel, adoptant, à l'unanimité les travaux de remplacement des vannes de pieds de colonnes de chauffage, autorisant, à l'unanimité, le syndic à procéder, selon la clé de répartition 'dépenses chauffage' au financement des travaux par le fonds de prévoyance, le syndic informant l'assemblée générale que le plan de financement tel qu'adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires, mais simplement le paiement des situations au fur et à mesure de leur échéance, adoptant à l'unanimité la proposition de l'entreprise REIP de réaliser à ses frais une peinture de sol étanche sur tous les balcons non carrelés (M. [K] participant au vote), ainsi que la reprise à ses frais de l'ensemble du ravalement dégradé, 12 mai 2005 approuvant les comptes arrêtés à la date du 31 décembre 2004, résolution adoptée à l'unanimité, votant, à l'unanimité, le budget prévisionnel, adoptant, à la majorité les travaux de contrôle d'accès sur la porte principale et sur les deux portes extérieures d'accès aux caves, retenant la proposition présentée par l'entreprise VIGIMARK s'élevant à la somme de 6.803,85€ toutes taxes comprises (comprenant la fourniture de 60 badges), autorisant, à l'unanimité, le syndic à procéder, selon la clé de répartition 'dépenses appartement' au financement des travaux par le fonds de prévoyance, le syndic informant l'assemblée générale que le plan de financement tel qu'adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires, mais simplement le paiement des situations au fur et à mesure de leur échéance, approuvant à l'unanimité les travaux de flocage du plafond de la chaufferie, autorisant, à l'unanimité, le syndic à procéder, selon la clé de répartition 'dépenses chauffage' au financement des travaux par le fonds de prévoyance, décidant à l'unanimité d'augmenter le salaire de Mme [G], adoptant à l'unanimité la proposition de l'entreprise REIP de réaliser à ses frais la reprise gracieuse les travaux de ravalement, travaux de peinture sur les balcons non carrelés et des peintures de façade effectués à titre gracieux par la société REIP, 27 avril 2006 approuvant les comptes arrêtés à la date du 31 décembre 2005, résolution adoptée à la majorité (M. [K] votant CONTRE), votant, à la majorité, le budget prévisionnel (M. [K] votant POUR), approuvant à la majorité le maintien du fonds de prévoyance, 'provision spéciale travaux' représentant une somme trimestrielle de 6.098 €, autorisant le syndic à procéder selon la clé de répartition CHARGES GÉNÉRALES (M. [K] votant POUR), approuvant les travaux de remplacement de la photographie dans le hall d'entré à l'identique (M. [K] votant POUR), autorisant à la majorité le syndic assisté du conseil syndical à confier à un bureau d'étude spécialisé une mission de programmation et d'audit technique des ascenseurs (M. [K] votant POUR), approuvant les travaux de remplacement de l'installation d'interphonie à la majorité (M. [K] votant POUR), autorisant, à l'unanimité, le syndic à procéder selon la répartition 'charges appartements' au financement des travaux par le fonds de réserve, le syndic informant l'assemblée générale que le plan de financement tel qu'adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires, mais simplement le paiement des situations au fur et à mesure de leur échéance, 26 avril 2007 approuvant les comptes arrêtés à la date du 31 décembre 2006 et demandant qu'une procédure de recouvrement soit menée à son terme contre M. [K] redevable de la somme de 4.043,89 €, résolution adoptée à l'unanimité, votant, à l'unanimité, le budget prévisionnel, approuvant, à l'unanimité, la réalisation de travaux de remplacement des globes, approuvant à l'unanimité les travaux de mise en conformité des ascenseurs, adoptant à la majorité les travaux de mise en place de stops car devant les places visiteurs et traçage des lignes, travaux financés par prélèvement sur le fonds de roulement, décidant d'effectuer un projet d'étude pour la mise en place de panneaux solaires destinés à la production d'eau chaude selon la proposition de la société SOLAREO, travaux financés par le fonds de prévoyance, 15 avril 2008 approuvant les comptes arrêtés à la date du 31 décembre 2007, résolution adoptée à l'unanimité des présents ou représentés, votant, à la majorité, les budgets prévisionnels 2008 et 2009 (M. [K] votant CONTRE), approuvant, à l'unanimité, les travaux de mise en sécurité réglementaires des ascenseurs tranche 2008 et 2013 bâtiment A et bâtiment B, autorisant, à l'unanimité, le syndic à procéder selon la répartition 'charges ascenseurs' au financement des travaux par le fonds de prévoyance, le syndic informant l'assemblée générale que le plan de financement tel qu'adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat, mais simplement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance, approuvant à l'unanimité (M. [K] votant donc POUR) les travaux d'installation de compteurs divisionnaires d'eau chaude et d'eau froide avec radio relevé, 6 mai 2009, M. [K] absent, approuvant les comptes arrêtés à la date du 31 décembre 2008, résolution adoptée à l'unanimité des présents ou représentés, votant, à l'unanimité des présents ou représentés, les budgets prévisionnels 2009 et 2010, approuvant, à l'unanimité des présents ou représentés, l'habilitation du syndic pour mettre en oeuvre la procédure de saisie immobilière du lot 40, appartenant à M. [K], afin de recouvrer la créance de 5.071,82€, adoptant les travaux de pose de bornes lumineuses dans le parking, autorisant, à l'unanimité, le syndic à procéder selon la répartition 'charges garages' au financement des travaux par le fonds de prévoyance, le syndic informant l'assemblée générale que le plan de financement tel qu'adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat, mais simplement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance, approuvant à l'unanimité des présents et représentés l'aménagement des espaces verts de la résidence, autorisant, à la majorité, le syndic à procéder selon la répartition 'charges générales' au financement des travaux par le fonds de prévoyance, le syndic informant l'assemblée générale que le plan de financement tel qu'adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat, mais simplement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance, adoptant à la majorité la résolution selon laquelle il est décidé de faire exécuter des travaux de pose de compteurs d'eau chaude selon la proposition de la société PROXISERVE, étant précisé que les compteurs d'eau chaude seront relevés une fois par an les copropriétaires étant tenus de faciliter l'accès à leurs parties privatives, l'assemblée générale décidant de répartir les charges d'eau selon la consommation relevée sur les compteurs et en cas d'absence de relevé la participation du lot concerne sous la forme d'avance sur consommation égale à un forfait de 100 mètres cubes par an, autorisant, à la majorité, le syndic à procéder au financement des travaux par le fonds de prévoyance, le syndic informant l'assemblée générale que le plan de financement tel qu'adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat, mais simplement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance, adoptant à la majorité la résolution selon laquelle il est décidé de faire exécuter des travaux de pose de compteurs d'eau froide selon la proposition de la société PROXISERVE, étant précisé que les compteurs d'eau froide seront relevés une fois par an les copropriétaires étant tenus de faciliter l'accès à leurs parties privatives, l'assemblée générale décidant de répartir les charges d'eau selon la consommation relevée sur les compteurs et en cas d'absence de relevé la participation du lot concerne sous la forme d'avance sur consommation égale à un forfait de 100 mètres cubes par an, autorisant, à la majorité, le syndic à procéder au financement des travaux par le fonds de prévoyance, le syndic informant l'assemblée générale que le plan de financement tel qu'adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat, mais simplement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance, 28 juin 2010 (M. [K] absent) approuvant les comptes présentés par le syndic à la date du 31 décembre 2009, votant le budget prévisionnel 2011, décidant la constitution d'une provision spéciale (adoptée à la majorité de l'article 25), fixant son montant à la somme de 12.000 € par an soit 3.000 € par trimestre, suivant une répartition en clé 'charges générales', approuvant, à l'unanimité, les travaux de remplacement des châssis vitres hall, escalier A, escalier B, autorisant le syndic à procéder au financement des travaux par le fonds de prévoyance, le syndic informant l'assemblée générale que le plan de financement tel qu'adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat, mais simplement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance, 30 juin 2011 (M. [K] absent) approuvant les comptes présentés par le syndic du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2010, votant le budget prévisionnel du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2012, décidant de prolonger la constitution d'une provision spéciale,
- les appels de charges impayées du 17 septembre 2001 au 22 juin 2011,
- les différentes lettres adressées par le syndic à M. [K] entre le 3 avril 2003 et le 6 mai 2008 destinées à l'éclairer sur le détail du solde débiteur,
- le décompte ravalement,
- les propositions de paiement n° 1 et n° 2 (travaux de ravalement et d'étanchéité),
- les notes d'honoraires du syndic par ces travaux,
- les courriers informant M. [K] des opérations de reprise du ravalement et de l'étanchéité des balcons,
- les justificatifs travaux de contrôle d'accès, de flocage plafond chaufferie, platine interphone, mise en conformité de l'ascenseur, compteurs d'eau, bornes lumineuses,
- le contrat de syndic,
- le relevé général des dépenses des travaux de remplacement des châssis vitrés,
- le règlement de copropriété,
- la sommation de payer délivré par acte d'huissier du 28 juillet 2008 pour un montant de 4.783,48 € ;
Qu'il résulte de ces pièces que le syndicat des copropriétaires justifie le principe et le montant de sa créance envers M. [K] qui s'élève à la somme de 9.647,30 € selon décompte arrêté au 29 janvier 2013, après déduction des versements qu'il a effectués ; qu'à cet égard, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires démontre que les charges qu'il réclame ont été votées en assemblées générales, au titre des charges courantes et des travaux ; que les travaux ont été réglés comme le démontrent les justificatifs produits ; que M. [K] ne prouve pas que des désordres ont été causés à son bien à l'occasion des travaux de ravalement, à savoir une vitre fissurée, le craquement de la laque de la cuisine ; que le syndicat des copropriétaires démontre également avoir tenu compte de tous les versements de M. [K], lequel ne justifie pas que des sommes dûment versées n'ont pas été prises en compte ; qu'il est démontré que M. [K] a été avisé de l'intervention des différentes entreprises chargées des travaux de reprise et de pose des compteurs d'eau ; que M. [K] ne démontre pas avoir cherché à prendre rendez-vous avec ces entreprises pour qu'elles mènent à bien les travaux dans ses lots ; qu'il ne démontre pas plus s'être trouvé dans l'impossibilité de mettre son appartement à disposition des entreprises chargées d'effectuer les travaux de reprise de ravalement et d'étanchéité et d'installation de compteurs d'eau chaude et froide ; qu'à cet égard, le fait que M. [K] voyage beaucoup (ce qui est manifeste compte tenu des visas et informations contenus sur son passeport) ne l'empêche pas de confier à un tiers de confiance le soin d'autoriser les entreprises retenues à accéder à son appartement pour que les travaux adoptés en assemblées générales soient exécutés ; que M. [K] allègue sans le démontrer que les comptes sont opaques alors que les documents fournis par le syndicat des copropriétaires et les explications très précises qui ont été fournies à la cour sur ces comptes démontrent au contraire l'inverse ; que les comptes étant limpides, le recours à un expert n'est pas opportun ; que, contrairement à ce qu'affirme M. [K], l'erreur n'est pas créatrice de droit ; que, de ce fait, une erreur de calcul par le syndic ne l'autorise pas à refuser de régler les sommes qu'il doit et qui sont justifiées ; que M. [K] ne peut sérieusement se plaindre de régler une somme forfaitaire, s'agissant de sa consommation d'eau, dès lors que cette procédure a été approuvée par une assemblée générale ; que, contrairement à ce qu'il affirme, les avances de trésorerie ne doivent pas être décidées à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que ces avances ont été votées à la majorité de l'article 25 ; que M. [K] n'a jamais contesté les résolutions adoptées lors de ces assemblées générales en sorte qu'elles sont aujourd'hui définitives ; qu'en tout état de cause, faute d'avoir été contestées dans le délai de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions litigieuses sont aujourd'hui définitives ; qu'en réalité, M. [K] s'oppose sans raison valable aux demandes légitimes du syndicat des copropriétaires ;
Qu'il découle de ce qui précède qu'il n'y a pas lieu à ordonner l'expertise comptable sollicitée par M. [K] et que la demande en paiement de charges du syndicat des copropriétaires est fondée ; qu'en conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de charges du syndicat des copropriétaires ;
Sur les demandes de M. [K]
Considérant que M. [K] fait valoir que le syndic s'est rendu coupable de manquement à son obligation de conseil et d'information ce qui justifierait la condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme de 5.000 € ;
Considérant que les griefs, à supposer fondés, sont inopérants dès lors que M. [K] n'a pas assigné devant cette cour le syndic, en son nom personnel, contre lequel ses demandes sont dirigées ; que cette demande sera déclarée irrecevable ;
Considérant que M. [K] sollicite encore la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser 1.820,60 € toutes taxes comprises au titre du préjudice financier subi du fait des anomalies comptables ;
Considérant que cette demande ne saurait être accueillie dès lors que M. [K] n'a pas démontré la faute du syndicat des copropriétaires en matière de tenue de compte ;
Considérant que M. [K] sollicite encore la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux d'étanchéité et de réparation sous astreinte ;
Considérant que, se fondant sur les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette demande est nouvelle, M. [K] n'ayant jamais sollicité la réalisation de ces travaux devant les premiers juges ;
Considérant qu'en première instance, M. [K] ne formait à l'encontre du syndicat des copropriétaires aucune demande en réalisation de travaux d'étanchéité et de réparation, mais se bornait à soutenir que les comptes n'étaient pas réguliers et demandait donc le débouter du syndicat des copropriétaires ; que cette demande présentée pour la première fois devant cette cour n'est pas connexe et n'a pas vocation à écarter des prétentions adverses, à faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; que cette demande est dès lors nouvelle en cause d'appel, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, et, partant, irrecevable ; qu'au surplus, le syndicat des copropriétaires démontre avoir pris les mesures pour remédier aux désordres consécutifs aux travaux litigieux et que c'est bien du fait de M. [K] que ces travaux de reprise n'ont pu être menés à bien sur son lot ;
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires
Considérant que le syndicat des copropriétaires a amplement démontré par les pièces produites que M. [K] refusait de façon systématique et persistante, sans aucune justification valable à régler ses charges ; que ces manquements systématiques et répétés de M. [K] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; que dans ces conditions, il y a lieu d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires ; que M. [K] sera dès lors condamné à lui verser la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur les autres demandes
Considérant qu'il apparaît équitable, en cause d'appel, d'allouer au syndicat des copropriétaires des sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il n'apparaît pas équitable d'accueillir la demande de M. [K] fondée sur cette disposition ; que M. [K] sera dès lors condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 €, les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile étant confirmées ;
Considérant que M. [K], qui succombent en ses demandes, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens étant réformées ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant contradictoirement,
CONFIRME le jugement en ce qu'il rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
LE RÉFORME pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DÉCLARE l'action du syndicat des copropriétaires recevable,
DÉCLARE M. [E] [K] irrecevable en sa demande de dommages et intérêts en raison d'un manquement du syndic à son obligation de conseil et d'information,
DÉCLARE M. [E] [K] irrecevable en sa demande de réalisation de travaux d'étanchéité et de réparation, sous astreinte,
CONDAMNE M. [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [1] situé [Adresse 1] les sommes de :
9.647,30€ au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 janvier 2013, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2008 sur la somme de 4.783,48 € et de la signification du présent arrêt pour le surplus,
1.500 € à titre de dommages et intérêts,
3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les demandes de M. [E] [K] au titre de l'expertise, de dommages et intérêts pour préjudice financier et en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [E] [K] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Anna MANES conseiller pour le président empêché et par Madame Sylvia RIDOUX, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le CONSEILLER,