COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 23 JANVIER 2014
HF
N°2014/
Rôle N° 13/08188
S.C.I. MORGANE
C/
[M] [H] [P]
[W] [X]
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Corine SIMONI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 02 Avril 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/06324.
APPELANTE
S.C.I. MORGANE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès-qualités audit siège social.
représentée par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Didier VALETTE, avocat au barreau de GRASSE.
INTIMES
Monsieur [M] [H] [P]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE
Madame [W] [X] ,
Caissier de l'Office Notarial,,
demeurant [Adresse 3]
Non comparante
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2013 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François GROSJEAN, Président, et Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2014.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2014.
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Une promesse de vente portant sur une propriété située au [Localité 1] était signée le 16 avril 2012 entre la SCI Morgane, venderesse, et monsieur [P], acquéreur, sous diverses conditions suspensives de 'droit commun', et en particulier celle tenant à ce que 'l'état hypothécaire ne révèle pas des inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix (...)', la SCI venderesse déclarant 'qu'à sa connaissance le bien a la situation hypothécaire suivante : inscription d'un privilège de prêteur de denier au profit du Crédit Mutuel Mulhouse Europe et d'une hypothèque conventionnelle au profit de la Caisse d'Epargne d'Alsace'.
Il était également indiqué en détail la consistance et l'origine d'un certain nombre de constructions irrégulières, la SCI venderesse (la SCI) précisant qu'elle n'avait elle-même réalisé sans autorisation que la construction d'un abri pour voitures, et que la situation avait été régularisée.
Un dépôt de garantie de 197.500 euros était versé par l'acquéreur, une clause pénale de même montant était stipulée en cas de défaut de régularisation de l'acte authentique malgré mise en demeure, et la date de la réitération authentique était fixée au plus tard au 30 mai 2012, date non pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
Dans un couriel du 14 mai 2012, le notaire de l'acquéreur s'adressait au notaire de la SCI pour lui exprimer sa 'stupeur' en découvrant la situation hypothécaire de la venderesse, qui ne correspondait pas à ce qui avait été indiqué dans la promesse, s'interrogeant en particulier sur les inscriptions prises au profit du Crédit Mutuel et sur le sort d'un commandement de payer.
Cet établissement bancaire avait fait délivrer en date du 30 mars 2010 à l'encontre de la SCI un commandement de payer valant saisie immobilière de la propriété concernée par la promesse.
Peu de temps avant la signature de la promesse, un arrêt de cette cour du 30 mars 2012 confirmait un jugement du juge de l'exécution du 9 juin 2011 ayant fixé la créance de la banque et ordonné la vente forcée de la propriété.
Par un jugement du 26 juillet 2012, la vente forcée était à nouveau reportée et fixée au 8 novembre 2012.
Le 27 octobre 2012, la SCI vendait la propriété à d'autres acquéreurs pour un prix de 2.050.000 euros, en présence et avec l'accord des créanciers titulaires d'une inscription, et en particulier le créancier saisissant, le Crédit Mutuel.
Un jugement du 20 décembre 2012 constatait la caducité du commandement valant saisie et en ordonnait la radiation.
Par exploits des 8 et 9 novembre 2012, monsieur [P] assignait la SCI et madame [X], caissier du notaire de la SCI, devant le tribunal de grande instance de Grasse en annulation de la promesse et restitution du dépôt de garantie.
Un jugement du 2 avril 2013 a, au visa des articles 1128 du Code civil et L 321-2 du Codes des procédures civiles, prononcé la nullité de la promesse du 16 avril 2012, ordonné la restitution du dépôt de garantie de 197.500 euros, condamné la SCI à payer à monsieur [P] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier à raison de l'immobilisation du dépôt depuis le mois d'avril 2012, débouté monsieur [P] de ses plus amples demandes indemnitaires, débouté la SCI de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, condamné la SCI aux dépens et au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SCI est appelante de ce jugement par déclaration du 18 avril 2013.
Dans des conclusions du 22 novembre 2013, elle conclut à la réformation et reconventionnellement à la condamnation de monsieur [P] à lui payer la somme de 197.500 euros en application de la clause pénale, outre les dépens et une somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Dans des écritures du 22 août 2013, monsieur [P] forme un appel incident sur ses demandes de dommages et intérêts.
Madame [X] a été assignée à personne le 17 juillet 2013 et n'a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 11 décembre 2013.
MOTIFS
1) Monsieur [P] fonde en premier lieu sa demande d'annulation de la promesse au motif que, du fait du commandement de saisie-immobilière, qui avait conservé son effet jusqu'alors, l'immeuble objet de la promesse était indisponible et ne pouvait être amiablement aliéné, sauf autorisation judiciaire préalable.
Il fonde son moyen sur les dispositions des articles L 321-2 et L 322-1 du Code des procédures civiles d'exécution suivant lesquelles l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi, qui ne peut aliéner le bien sous réserve d'y avoir été préalablement autorisé par le juge.
La SCI réplique que la promesse n'entraînait pas en elle-même transfert de propriété ni aliénation de l'immeuble, qu'il s'agissait d'un avant-contrat qui, pour pouvoir être réitéré, nécessitait le consentement du créancier poursuivant, qu'une promesse conclue 'sous condition suspensive de l'accord du créancier poursuivant quant à la radiation de son commandement et de sa garantie hypothécaire n'entraîne pas pour autant la disponibilité du bien, ni l'aliénation de ce bien entendue dans le sens d'un transfert de propriété'.
Mais :
- la promesse litigieuse ne comporte aucune condition suspensive de l'accord du créancier qui poursuivait la saisie immobilière,
- l'indisponibilité du bien interdisait à la SCI, à défaut d'autorisation judiciaire préalable, non seulement de réitérer la promesse, mais aussi de la consentir, dès lors que cette promesse l'obligeait, en cas de réalisation des conditions suspensives, à régulariser l'acte authentique, et qu'elle ne pouvait ainsi s'obliger ab initio, sans l'assurance qu'elle aurait le pouvoir de procéder à cette régularisation.
La promesse doit donc être annulée et le dépôt de garantie restitué à monsieur [P].
2) Sur les préjudices financier, de jouissance, et moral, invoqués par monsieur [P], ils seront réparés à hauteur d'une somme de 7.500 euros pour le préjudice financier, pour tenir compte d'une réactualisation depuis le prononcé du jugement, et de 2.500 euros pour le préjudice moral, sachant que la réparation de son préjudice de jouissance, résulté selon monsieur [P] de ce qu'il n'a pas pu concrétiser son projet d'acquisition d'une résidence secondaire du fait de l'absence de restitution du dépôt de garantie, se confond avec celle de son préjudice financier.
La SCI est en conséquence condamnée à lui payer la somme de 10.000 euros.
3) La SCI supporte les dépens de première instance et les dépens d'appel.
Il est équitable d'allouer à monsieur [P] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile (dont 3.000 euros au titre de la première instance).
Il suit de l'ensemble de ce qui précède que le jugement doit être confirmé sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 5.000 euros le préjudice financier de monsieur [P] et l'a débouté de ses plus amples demandes indemnitaires.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe.
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 5.000 euros le préjudice financier de monsieur [P] et l'a débouté de ses plus amples demandes indemnitaires.
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
Condamne la SCI Morgane à payer à monsieur [P], en réparation de ses préjudices financier, de jouissance, et moral, la somme de 10.000 euros.
Dit que la SCI Morgane supporte les dépens de l'appel.
Dit qu'il sera fait application au profit de la Selarl Boulan Cherfils Imperatore des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Condamne la SCI Morgane à payer à monsieur [P] la somme de 1.000 euros sur le fondement en appel des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT