Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRÊT DU 23 JANVIER 2015
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/10206
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mai 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/12098
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic la société LA GESTION FONCIÈRE agissant en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par : Me Luc COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061
Assistée par : Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364
INTIMÉES
SNC DU CHERCHE MIDI prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par : Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistée par : Me Isabelle COHADE BARTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1511
SOCIÉTÉ APAVE PARISIENNE SAS anciennement dénommé Association PARISIENNE DES PROPRIÉTAIRES D'APPAREIL A VAPEUR ET ELECTRIQUES tant en son nom personnel que venant aux droits de GIE CETEN APAVE INTERNATIONALE prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par : Me Patricia HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée par : Me Françoise LUC JOHNS, avocat au barreau de PARIS, toque : P275
SOCIÉTÉ DAUCHEZ COPROPRIETES venant aux droits de la société de GERANCE ET D'ADMINISTRATION IMMOBILIER-GERER prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représentée par : Me Michel GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée par : Me Gerard HELWASER, avocat au barreau de PARIS, toque : C160
AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur de la SNC DU CHERCHE MIDI prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentée par : Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assistée par : Me Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1922
SOCIÉTÉ BNP PARIBAS REAL ESTATE CONSULT FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par : Me Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée par : Me Patrice RODIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2027
PARTIE INTERVENANTE
SOCIÉTÉ DAUCHEZ ADMINISTRATEURS DE BIENS SA venant aux droits de la société de Gérance et dAdministration Immobilière GERER SAS prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par : Me Michel GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée par : Me Gerard HELWASER, avocat au barreau de PARIS, toque : C160
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Septembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente de chambre
Madame Valérie GERARD, Conseillère
Madame Madeleine HUBERTY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente et par Madame Sabrina RAHMOUNI, Greffier présent lors du prononcé.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
LA SNC RUE DU CHERCHE MIDI, propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 2] a fait procéder à sa réhabilitation partielle avant de le revendre par lots.
Pour ce faire, elle a confié la maîtrise d''uvre à la société BNP PARIBAS REAL ESTATE CONSULT FRANCE et la commercialisation à la SA GERER, et a souscrit une assurance dommages ouvrage auprès de la SA AXA FRANCE IARD.
La SA APAVE a été chargée du diagnostic technique prévu par l'article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation.
La réception est intervenue le 26 septembre 2003.
Le syndicat des copropriétaires, invoquant des désordres affectant la couverture et les descentes d'eaux en fonte, a obtenu la désignation d'un expert par ordonnance de référé 25 octobre 2007.
L'expert désigné, Monsieur [I], a déposé son rapport le 30 mai 2009.
Le tribunal de grande instance de PARIS, par jugement du 2 mai 2011, a débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] de sa demande d'indemnisation.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] a fait appel du jugement par déclaration du 27 mai 2011.
Les conclusions auxquelles il convient de se reporter pour l'examen des demandes et des moyens des parties sont les suivantes :
- SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] : 15 mai 2013
- SNC RUE DU CHERCHE MIDI : 27 septembre 2012
- SAS APAVE PARISIENNE : 18 juin 2012
- SA AXA FRANCE IARD :18 mars 2013
- BNP PARISBAS REAL ESTATE CONSULT FRANCE : 4 mars 2013
- SA GERER : 6 février 2013
- SA DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS ET SA DAUCHEZ COPROPRIETES: 27 février 2013
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sur la recevabilité
Les intimés soulèvent l'irrecevabilité de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES qui n'a pas qualité pour agir au nom des copropriétaires sur le fondement d'un manquement à l'obligation de délivrance et en garantie des vices cachés.
Si le syndicat des copropriétaires a qualité, conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 18 juin 1965, pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, seuls les parties au contrat de vente initial ou les sous-acquéreurs ont qualité pour agir à l'encontre du vendeur sur le fondement d'un éventuel défaut de délivrance ou sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, le tribunal ayant justement retenu que le syndicat des copropriétaires, tiers au contrat, n'est pas titulaire des actions issues du contrat de vente.
sur la responsabilité
Pour obtenir l'indemnisation qu'il sollicite, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui ne peut agir que sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, de démontrer l'existence d'une faute de chaque intimé, en lien de causalité directe avec son préjudice.
Les désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble au soutien de sa demande n'affectent pas les travaux de rénovation réalisés, lesquels, tels qu'ils sont décrits par le document transmis aux futurs acquéreurs en vue de la réunion d'information organisée par le maître d'ouvrage vendeur, ont été les suivants :
- installation d'un ascenseur
- ravalement des façades sur rue
- peinture des garde-corps, menuiseries extérieures et volets
- mise en peinture des cours intérieures
- réfection des installations électriques des parties communes
- remplacement des portes sur hall et de l'accès à la cour
- réfection des revêtements de sol et des murs du hall d'entrée
- création d'un abri poubelles
Les désordres, objet de la demande, affectent la couverture de l'immeuble et les fontes d'évacuation et l'expert désigné pour les examiner a constaté que la couverture en ardoise semblait dater « des années trente », que les plombs fissurés des balcons et les canalisations en fonte dataient de la construction de l'immeuble (1892) et que l'origine des désordres résidait dans l'usure naturelle des matériaux.
L'expert estime que ces désordres étaient apparents et aisément décelables au jour des ventes, qu'ils ne compromettent pas la solidité de l'immeuble et que ceux qui affectent les canalisations d'évacuation des eaux-vannes et des eaux usées les rendent impropres à leur destination.
- demande dirigée contre de la SNC RUE DU CHERCHE MIDI
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble soutient que les travaux de réhabilitation auraient dû être étendus à la toiture et aux canalisations, puisque leur état de vétusté était connu et qu'ils étaient nécessaires à la destination de l'immeuble.
Il tient pour une faute de la SNC RUE DU CHERCHE MIDI d'avoir procédé à des travaux de réhabilitation à l'économie pour revendre avec un profit déloyal.
La SNC RUE DU CHERCHE MIDI a vendu l'immeuble par lots après avoir fait procéder à la réhabilitation, de telle sorte qu'elle a inclus dans les actes de vente de chaque lot la liste des travaux réalisés sur les parties communes et la date du procès-verbal de réception des travaux.
La réfection de la toiture et des descentes d'eaux, qui n'était pas comprise dans les rénovations envisagées, n'était pas mentionnée dans les actes et n'avait aucune raison d'y figurer.
L'expertise a démontré que, même si la toiture et les descentes d'eaux étaient utiles compte tenu de leur état d'usure naturelle, les désordres dont elles étaient affectées ne compromettaient pas la solidité de l'immeuble et étaient apparents lors des ventes.
A supposer que la SNC RUE DU CHERCHE MIDI ait décidé de procéder à une réhabilitation « à l'économie », la déloyauté du profit qu'elle serait susceptible d'avoir retiré de l'opération ne pourrait résider que dans une action de sa part tendant à dissimuler aux acquéreurs le véritable état de l'immeuble, ce qui n'était l'objet ni des travaux réalisés, ni de l'information donnée aux acquéreurs avant leur achat, auquel ils n'étaient du reste pas contraints.
Par des motifs pertinents, le tribunal a retenu qu'aucune faute ne peut être trouvée dans la décision de procéder à une réhabilitation partielle, sans dissimulation de l'état de l'immeuble, dont la solidité n'était pas menacée.
- demande dirigée contre la société BNP PARIBAS REAL ESTATE CONSULT FRANCE
Le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement tenir pour une faute du maître d''uvre, chargé d'une réhabilitation partielle de l'immeuble, de ne pas avoir outrepassé la mission qui lui était confiée pour suggérer au maître d'ouvrage une réhabilitation plus complète dans le cadre de son obligation de conseil, alors que la réfection non prévue n'était pas indispensable à l'utilisation du bâtiment et que, quel que fût l'avis du maître d''uvre sur l'importance des réfections utiles, le choix des réfections appartenait au seul maitre d'ouvrage, de même qu'il était loisible aux copropriétaires d'acquérir ou de ne pas acquérir des lots de cette copropriété, en toute connaissance de cause.
Il n'existe par conséquent aucun lien de causalité entre le fait susvisé, que le syndicat des copropriétaires tient à tort pour un manquement du maître d''uvre à ses obligations, et la prise en charge ultérieure de la réfection de la toiture et des descentes d'eaux par les copropriétaires, après leur acquisition.
- demande dirigée contre l'APAVE
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble soutient que l'APAVE a failli dans l'exécution de ses obligations souscrites à l'égard de la SNC RUE DU CHERCHE MIDI en ne procédant pas à un examen sérieux de la toiture de l'immeuble et des canalisations, privant les futurs acquéreurs d'une information sur l'état réel de l'immeuble.
Le contrat liant l'APAVE à la SNC RUE DU CHERCHE MIDI prévoyait cinq types de vérifications :
-vérification de la solidité de l'enveloppe extérieure, ossature, toiture, couverture et étanchéité de l'immeuble,
-vérification technique des installations électriques et d'éclairages
-vérification des installations thermiques
-amiante
-plomb
L'APAVE a effectué le diagnostic prévu par l'article L 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation et avait à ce titre la mission de faire un constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et des conduites et canalisations collectives.
L'examen du toit, pratiqué « depuis les skydômes des cages d'escalier », tel qu'il résulte du rapport de l'APAVE, est conforme aux obligations qui lui étaient confiées.
Dès lors que l'état de la couverture ne relevait que de l'usure naturelle des matériaux sans compromettre la solidité et l'habitabilité de l'immeuble, ce que l'expertise a confirmé, et qu'elle a par ailleurs mis en évidence les fuites affectant les descentes d'eaux, l'APAVE n'a pas failli dans sa mission, qui ne lui imposait aucun devoir de conseil à l'égard du maître d'ouvrage.
- demande dirigée contre la SA GERER, aux droits de laquelle vient la SA DAUCHEZ ADMINISTRATEURS DE BIENS et la SA DAUCHEZ COPROPRIETES
Le syndicat des copropriétaires reproche à la SA GERER d'avoir manqué à son devoir d'information en omettant d'informer les acheteurs sur les désordres apparents de l'immeuble et d'avoir manqué à son obligation de conservation de l'immeuble en sa qualité de syndic.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal a retenu que les acheteurs ne pouvaient ignorer l'état d'usure des descentes d'eaux, apparent et relevé par le rapport de l'APAVE qui leur avait été communiqué avant leur achat.
En outre la SA GERER a été désignée en qualité de syndic provisoire après la réception des travaux de rénovation qu'elle n'a ni commandés, ni contrôlés, ni suivis.
Elle a commercialisé les lots de copropriété sur la base des documents d'information remis par le vendeur, contenant une information exacte sur la réalité des travaux exécutés et sur l'état apparent de l'immeuble.
Elle rappelle qu'au cours de sa gestion, elle a immédiatement mis fin au seul désordre qui lui a été signalé, consistant en l'obstruction de canalisation par des morceaux de moquettes.
A défaut de preuve d'un manquement du syndic aux obligations de son mandat, à l'origine de la prise en charge ultérieure de la réfection de la toiture et des descentes d'eaux par les copropriétaires, la demande formée à son encontre n'est pas fondée.
- demande dirigée contre la SA AXA FRANCE IARD
A défaut de désordre relevant de la garantie décennale et consécutifs aux travaux, l'assureur dommages-ouvrage ne peut qu'être mis hors de cause.
sur l'article 700 du Code de procédure civile
Tous les ntimés sont en droit de se prévaloir des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour obtenir le remboursement des dépenses occasionnées par la présente procédure.
En revanche, la demandedu syndicat des copropriétaires ne présente aucun caractère abusif du seul fait qu'elles n'ont pas abouti, le droit pour toute partie de faire valoir en justice les droits qu'elle pense de bonne foi détenir à l'encontre d'une autre partie ne constituant pas un abus.
La demande formée à ce titre par les sociétés DAUCHEZ n'est donc pas fondée.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile :
- à la SNC RUE DU CHERCHE MIDI : 3.000 €
- à la SAS APAVE PARISIENNE : 3.000 €
- à la SA AXA FRANCE IARD : 3.000 €
- à la société BNP PARISBAS REAL ESTATE CONSULT FRANCE : 3.000 €
- à la SA DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS et à la SA DAUCHEZ COPROPRIETES prises indivisément : 3.000 €
DÉBOUTE la SA DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS et à la SA DAUCHEZ COPROPRIETES de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT