COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 23 juillet 2024
N° RG 22/01533 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F3J5
-LB- Arrêt n° 338
[E] [V] / [O] [Z]
Jugement au fond, origine Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 08 Juin 2022, enregistrée sous le n° 20/04232
Arrêt rendu le MARDI VINGT TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et de Mme Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé
ENTRE :
Mme [E] [V]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Maître Francis ROBIN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
M. [O] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Maître Luc MEUNIER, avocat au barreau de CUSSET/VICHY
Timbre fiscal acquitté
INTIME
DÉBATS : A l'audience publique du 27 mai 2024
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 23 juillet 2024 après prorogé du délibéré initialement prévu le 09 juillet 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 20 février 2020, maître [C], notaire, a reçu un acte consacrant une promesse unilatérale de vente formée par Mme [E] [V] en faveur de M. [O] [Z], valable pour une durée expirant le 30 mai 2020 , concernant un appartement situé [Adresse 2], le prix de cession étant fixé à 115'000 euros, dont 4800 euros pour les meubles meublants.
L'acte prévoyait une condition suspensive liée à l'obtention par M. [Z], au plus tard le 30 avril 2020, d'un prêt d'un montant maximal de 85'000 euros, au taux nominal de 1,25 % l'an, hors assurances, remboursable sur 25 ans.
Il était également stipulé à l'acte une indemnité forfaitaire de 11'500 euros au titre de l'immobilisation du bien entre les mains du vendeur pendant la durée de la promesse.
Le 13 mai 2020, les parties ont signé un avenant prorogeant au 10 juin 2020 la durée de la promesse de vente et prévoyant que « la réception de l'offre de prêt [devrait] impérativement intervenir au plus tard le 25 mai 2020 ».
Par courrier du 5 juin 2020, le notaire intervenant pour Mme [V] a avisé le notaire de M. [Z] qu'à défaut de justifier d'un accord de financement au plus tard le 11 juin suivant la promettante réclamerait l'indemnité d'immobilisation.
Par courrier recommandé en date du 15 juin 2020, Mme [V], se prévalant de l'absence de fourniture d'un accord de principe d'obtention du prêt dans le délai imparti, a réclamé à M. [Z] le paiement de l'indemnité d'immobilisation de 11'500 euros.
Par acte d'huissier en date du 24 juin 2020, Mme [E] [V], a fait délivrer sommation à M. [O] [Z] de payer la somme de 11'500 euros et a fait procéder à une mesure de saisie-attribution entre les mains de la banque Crédit agricole sur les comptes détenus au nom de ce dernier, Mme [V] ayant alors ainsi perçu la somme de 5959, 44 euros.
Aux termes d'un acte reçu par maître [C] le 9 octobre 2020, Mme [V] a vendu le bien à un autre acquéreur au prix de 112'000 euros, dont 4800 euros au titre des meubles meublants.
Par acte d'huissier en date du 20 novembre 2020, M. [O] [V] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand Mme [V] pour obtenir sa condamnation à la restitution des sommes obtenues par voie d'exécution forcée.
Mme [V] a déposé à l'encontre de M. [Z] le 30 novembre 2020 une requête aux fins de saisie des rémunérations de ce dernier.
Par jugement en date du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué en ces termes :
-Condamne Mme [E] [V] à restituer à M. [O] [Z] la totalité des sommes appréhendées à titre de pénalité en application de la promesse de vente signée le 20 février 2020 et modifiée par avenant le 13 mai 2020 ;
-Déboute Mme [E] [V] de ses demandes indemnitaires ;
-Déboute Mme [E] [V] de sa demande relative à la procédure abusive ;
-Condamne Mme [E] [V] aux dépens ;
-Déboute M. [O] [Z] de sa demande tendant à faire inclure dans les dépens les frais d'exécution mis en 'uvre au titre de la sommation de payer, du commandement de payer et des saisies-attributions ;
-Condamne Mme [E] [V] à verser à M. [O] [Z] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [V] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 20 juillet 2022.
Vu les conclusions transmises par RPVA (réseau privé virtuel des avocats ) le 26 janvier 2024 par Mme [E] [V] ;
Vu les conclusions transmises par RPVA le 6 janvier 2023 par M. [O] [Z] ;
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.
-Sur la demande présentée par M. [Z] au titre du paiement de l'indu et la demande reconventionnelle en paiement au titre de l'indemnité d'immobilisation :
M. [Z] expose que suite à la procédure de saisie sur ses rémunérations mise en 'uvre par Mme [V], postérieurement à la mesure de saisie-attribution, il a désormais réglé la somme totale de 11'959,44 euros dans le cadre du litige les opposant. Il réclame la condamnation de l'appelante à lui rembourser cette somme, considérant qu'il n'est pas redevable de l'indemnité d'immobilisation qui lui a été réclamée, alors que la condition suspensive n'a pas été réalisée.
Mme [V] soutient quant à elle que dans la mesure où M. [Z] ne justifie pas avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention du prêt dans les conditions prévues à la promesse de vente, la condition suspensive n'est pas « défaillie », mais réputée accomplie, ce en application de l'article 1304-3 du code civil.
La promesse de vente reçue le 20 février 2020 par maître [C], notaire, prévoyait une indemnité d'immobilisation en ces termes :
« Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de ONZE MILLE CINQ CENTS EUROS (11'500 EUR).
De convention expresse entre elles, le BÉNÉFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme.
Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s'oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes. »
Il est par ailleurs stipulé dans cet acte une condition suspensive d'obtention de prêt, au plus tard le 30 avril 2020, libellée de la manière suivante :
« Le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
-Organisme prêteur : tout organisme de son choix
-Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS (85'000 EUR)
- Durée maximale de remboursement : 25 ans
- Taux nominal d'intérêt maximal : 1, 25 % l'an (hors assurances).
- Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant
émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès-invalidité.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.
La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 30 avril 2020.
La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte (article L 313-41 du code de la consommation).
Le BÉNÉFICIAIRE déclare qu'à sa connaissance :
- Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.
-Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès-invalidité.
- Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du code civil qui dispose que :
"La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement."
L'obtention ou non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant.
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BÉNÉFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours sans que le BÉNÉFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas le BÉNÉFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT (')
Refus du prêt-justification
Le BÉNÉFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.
En conséquence, le BÉNÉFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt »
Aux termes de l'avenant à la promesse de vente signé le 13 mai 2020, les parties ont prévu de proroger au 10 juin 2020 la durée de la promesse de vente, et précisé que « la réception de l'offre de prêt [devrait] impérativement intervenir au plus tard le 25 mai 2020 ». Il résulte par ailleurs des écritures et pièces des parties que Mme [V], par l'intermédiaire de son notaire, a accepté d'accorder à M. [Z] un délai jusqu'au 11 juin pour justifier d'un accord de financement.
Il sera observé en premier lieu qu'il résulte de la clause relative à la condition suspensive que le défaut de transmission au promettant de la justification de l'obtention ou de la non obtention du prêt par le bénéficiaire a pour seul effet que la condition suspensive soit « censée défaillie », de sorte que le promettant se trouve libéré de la promesse, devenue caduque, mais est en revanche sans incidence sur le droit à indemnité d'immobilisation.
Il ressort en effet de la clause d'immobilisation que l'indemnité d'immobilisation n'est due que, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, le bénéficiaire se serait soustrait à la réalisation de l'acquisition, ce qui est une application a contrario de l'article L. 313-41 du code de la consommation qui dispose que « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».
Contrairement à ce que soutient l'appelant, la clause d'immobilisation telle qu'elle est libellée ne peut être interprétée comme instituant en réalité une clause pénale réductible. En effet, cette indemnité, acquise au promettant en cas de renonciation du bénéficiaire à acquérir le bien promis, indépendamment de toute notion de faute, n'a pas la nature d'une clause pénale alors qu'elle n'a pas pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de son obligation mais bien de rétribuer l'exclusivité du bien consentie au bénéficiaire pendant la durée de la promesse.
Toutefois, en application de l'article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l'accomplissement de la condition, celle-ci n'est plus « défaillie » mais réputée réalisée, de sorte que celui-ci est redevable de l'indemnité d'immobilisation.
Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu'il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d'obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt.
En l'occurrence, M. [Z] devait obtenir pour le financement de l'acquisition un prêt d'un montant maximal de 85'000 euros au taux d'intérêt maximal de 1, 25 % l'an (hors assurances), remboursable sur une durée maximale de 25 ans, ce au plus tard le 11 juin 2020, compte tenu de la prorogation de délai accordée par Mme [V] par l'intermédiaire de son notaire. Il appartenait en outre à M. [Z] de déposer simultanément deux demandes de prêt.
M. [Z], pour justifier des diligences entreprises, communique les pièces suivantes :
-Le mandat de courtage confié à la SAS Prevere le 28 février 2020 afin de rechercher un financement d'un montant de 80'188 euros remboursable sur 300 mois, avec un taux fixe, dont le montant n'est pas stipulé ;
- La simulation de financement réalisée par la SAS Prevere pour une date prévisionnelle d'acquisition au 30 juin 2020 avec la mention d'un prêt de 80'188 euros remboursable sur 300 mois, au taux de 1,50 %, hors assurance décès-invalidité ;
-Un courrier de la banque BNP Paribas daté du 29 mai 2020, refusant l'octroi du prêt réclamé pour un montant de 81'188 euros, remboursable sur 300 mois, au taux de 1, 25 % hors assurances, étant précisé qu'il ressort des échanges de courriels communiqués que si la lettre de refus est datée du 29 mai 2020, celle-ci a été portée à la connaissance de M. [Z] le 16 mai 2020 ;
-Des échanges de courriels entre M. [Z] et la SAS Prevere en date du 12 juin 2020, aux termes desquels celle-ci lui a transmis un refus de financement de la banque Bred. Ce document ne comporte aucune précision quant aux caractéristiques de l'emprunt sollicité.
Il ressort de ces éléments que la demande de prêt formulée auprès de la banque BNP Paribas était conforme aux stipulations contractuelles. En effet, si le montant emprunté était inférieur à celui qui était envisagé dans la promesse, qui constituait un maximum, cette différence était sans incidence défavorable sur l'obtention du prêt alors que la durée du prêt et le taux étaient identiques à ceux prévus au contrat et qu'il n'apparaît pas que la banque ait fondé sa décision sur l'incapacité du débiteur à fournir un apport supplémentaire.
En revanche, il n'est nullement établi que la demande de prêt formée auprès de la banque Bred était conforme aux stipulations contractuelles, le courrier de refus de cette banque ne comportant aucune précision quant aux caractéristiques du prêt réclamé. La preuve de la conformité aux termes de la promesse de la demande de prêt présentée à la banque ne peut être considérée comme établie à partir de la seule affirmation de M.[Z] selon laquelle « Il est d'évidence que le courtier n'a pu présenter aux établissements bancaires sollicités que des demandes de prêt conformes à la simulation de financement et aux caractéristiques visées », étant observé encore d'une part que le mandat donné au courtier ne donnait aucune précision quant au taux du prêt, d'autre part que la simulation communiquée évoque un taux de 1,50 % hors assurance décès- invalidité.
Il apparaît ainsi que M. [Z] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l'existence de deux refus de demandes de prêt répondant aux caractéristiques définies par le contrat déposées simultanément.
Il en résulte que Mme [V] est fondée à obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation.
Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné Mme [V] à restituer à M. [Z] les sommes dont le paiement a été obtenu par voie d'exécution forcée et en ce qu'il a
débouté Mme [V] de sa demande en paiement de la somme de 11'500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
M. [Z] sera débouté de toutes ses demandes et condamné à payer à Mme [V] la somme de 11'500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, sauf à déduire les sommes déjà obtenues en principal par Mme [V] par voie d'exécution forcée et qui seraient restituées à cette dernière en vertu du présent arrêt.
Il convient de rappeler à cet égard qu' un arrêt réformant un jugement de condamnation, qui a été exécuté, constitue un titre exécutoire pour le remboursement des sommes versées en vertu de la décision de première instance. Il n'y a pas lieu en conséquence à condamner M. [Z] à la restitution des sommes versées en application du jugement, alors que Mme [V] dispose déjà d'un titre exécutoire lui permettant d'obtenir la restitution des sommes.
-Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [V] :
Mme [V] explique que du fait de l'acceptation de la prorogation du délai de la promesse de vente, signée le 20 février 2020, elle a été amenée à supporter des charges doublées jusqu'à la vente de son appartement alors qu'elle avait elle-même signé une promesse pour l'achat d'un bien immobilier le 20 février 2020. Elle ajoute avoir subi un préjudice financier alors qu'elle a en définitive pu vendre son bien seulement le 9 octobre 2020, pour un prix de 112'000 euros, donc inférieur de 3000 euros à ce qu'elle aurait obtenu si la transaction avait abouti avec M. [Z]
Toutefois, Mme [V] ne peut se prévaloir à l'encontre de M. [Z] de la prorogation du délai à laquelle elle a elle-même consenti, étant observé en outre qu'elle seule doit supporter les risques liés à la signature d'une promesse d'achat sans garantie de l'aboutissement de la promesse de vente unilatérale de son propre bien immobilier.
Elle ne peut davantage reprocher à M. [Z], qui n'était pas tenu d'acquérir le bien dont la cession était promise dans le cadre d'une promesse unilatérale n'engageant que le vendeur, l'absence de réalisation de la transaction, la seule conséquence attachée à cette situation étant le paiement de l'indemnité d'immobilisation, précisément destinée à compenser le préjudice subi par le vendeur qui a réservé l'exclusivité du bien au bénéficiaire pendant la durée de la promesse, préjudice constitué notamment de l'obligation dans laquelle le vendeur s'est trouvé d'avoir à rechercher un nouvel acquéreur, éventuellement à des conditions moins avantageuses, et de recommencer l'ensemble des formalités préalables à l'acte de vente.
En considération de ces explications, le jugement sera confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a débouté Mme [V] de toutes ses demandes indemnitaires.
- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par Mme [V] à l'encontre de M. [Z] :
L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation qu'en cas de faute qui n'est pas caractérisée en l'espèce par les seules divergences entre les parties quant à l'interprétation des clauses de la promesse unilatérale de vente.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement sera infirmé sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [Z] supportera les dépens de première instance et d'appel et sera condamné à payer à Mme [V] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins tant de la procédure de première instance que de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
-Condamné Mme [E] [V] à restituer à M. [O] [Z] la totalité des sommes appréhendées à titre de pénalité en application de la promesse de vente signée le 20 février 2020 et modifiée par avenant le 13 mai 2020 ;
-Condamné Mme [E] [V] aux dépens ;
-Condamné Mme [E] [V] à verser à M. [O] [Z] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau sur les points infirmés et ajoutant au jugement,
-Déboute M. [O] [Z] de toutes ses demandes ;
-Dit n'y avoir lieu à condamner M. [O] [Z] à la restitution des sommes réglées en application du jugement du 8 juin 2022, le présent arrêt infirmatif constituant un titre exécutoire permettant le remboursement des sommes versées à ce titre ;
- Condamne M. [O] [Z] à payer à Mme [E] [V] la somme de 11'500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par l'acte de promesse unilatérale de vente reçu le 20 février 2020 par maître [C], sauf à déduire les sommes déjà obtenues en principal par Mme [V] par voie d'exécution forcée et qui seraient restituées à cette dernière en vertu du présent arrêt ;
-Condamne M. [O] [Z] aux dépens de première instance et d'appel, cette condamnation étant assortie au profit de la SCP Herman-Robin du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile. ;
-Condamne M. [O] [Z] à payer à Mme [E] [V] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président