COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 23 JUIN 2014
R.G. N° 12/03683
AFFAIRE :
Mme [C] [I]
C/
SDC DU [1] [Adresse 2]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Janvier 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 8ème
N° RG : 10/13912
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SCP MARTIN- BATAILLE-ROUAULT,
Me Emmanuel JULLIEN
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [C] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4] (BELGIQUE)
représentée par Maître Olivier ROUAULT de la SCP MARTIN-BATAILLE-ROUAULT, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 115
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [1] [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL CABINET LEFEVRE ET DUCHARME
N° Siret : 785 307 620 R.C.S. NANTERRE
Ayant son siège [Adresse 1]
[Adresse 1]
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20120706 vestiaire : 617
ayant pour avocat plaidant Maître Jean-Marc HUMMEL, du barreau de PARIS, vestiaire : E 1735
INTIME
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Mai 2014, Madame Marie-Josèphe JACOMET, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX
FAITS ET PROCEDURE,
Le [1], situé entre le [Adresse 2] et le [Adresse 3] est un passage privé en copropriété soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Son syndic en exercice est le CABINET LEFEVRE et DUCHARME.
Mme [I] est propriétaire de l'un des lots.
Par ordonnance du 18 mars 2008, Maître [F] a été désigné en qualité d'administrateur de cette copropriété.
Par acte d'huissier en date du 1er octobre 2010, Mme [I] a assigné le syndicat des copropriétaires du [1] en annulation des résolutions n° 2 et 11 de l'assemblée générale extraordinaire du 29 juin 2010.
Par jugement contradictoire du 26 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a débouté Mme [I] de ses demandes d'annulation et condamné celle-ci à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Le 24 mai 2012, Mme [I] a formé appel à l'encontre de cette décision.
Dans ses dernières conclusions du 10 août 2012, elle invite la cour à :
- infirmer le jugement,
- prononcer l'annulation des résolutions n° 2 et 11 de l'assemblée générale extraordinaire du 29 juin 2010,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000,00 euros en
application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Aux termes de ses dernières écritures du 27 septembre 2012, le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation de Mme [I] à lui verser la somme de 2.000,00 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive outre celle de 3.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2013.
MOTIVATION
Sur les résolutions de l'assemblée générale du 29 juin 2010
- la résolution n°2
Considérant que cette résolution est ainsi rédigée :
'L'assemblée générale, connaissance prise des documents joints mentionnés ci-dessus approuve les comptes de gestion de Maître [F] pour la période du 18 mars 2008 au 10 septembre 2009 en leur forme, teneur et imputation.
Ont voté pour : 799/916 tantièmes
se sont abstenus : néant
Ont voté contre :
[Adresse 3] (28) [Q] (19),[I] (58), [V] (12) représentant 117/916 tantièmes
Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés'. ;
Considérant que Mme [I] fait grief au jugement de la débouter de sa demande d'annulation de cette résolution aux motifs d'une part qu'à l'exception de la somme de 1.919,58 euros, elle ne conteste pas la réalité des sommes engagées et des prestations dont ces sommes sont la contrepartie ; d'autre part que la critique de la pertinence des décisions prises par Me [F] ne sont pas susceptibles d'entraîner l'annulation d'une résolution approuvant les comptes de gestion, enfin que la prolongation de la mission de l'administrateur judiciaire n'a jamais été un sujet de doute entre mars 2008 et septembre 2009 pour Mme [I] ; alors que cette résolution est contraire aux textes en vigueur, au règlement de copropriété et aux faits ; que l'annulation de l'assemblée générale du 16 décembre 2008 était injustifiée et a entraîné des frais inutiles ; que la copropriété du passage est une copropriété horizontale répartie en fonction de la longueur du terrain riverain par rapport à la longueur du passage, que les copropriétaires ne sont jamais à titre individuel propriétaire du terrain sur lequel est construit l'immeuble, terrain qui par nature est une partie commune ; alors que Me [F] ne justifie pas de la prorogation de sa mission ; alors que la somme de 1. 919,58 euros n'est affectée à aucune procédure judiciaire ; alors que l'affaissement de la chaussée résultant d'une faute de la Compagnie des eaux, elle devait prendre en charge les frais de consultation d'architecte et le coût des travaux ; alors que Me [F] n'a pas demandé à l'ancien syndic le remboursement de la somme de 5.000,00 euros que l'avoué du syndicat des copropriétaires avait exigé qu'elle paie ; alors enfin que Me [F] devait présenter ses comptes elle-même et non laisser cette présentation au nouveau syndic ;
Considérant que, le syndicat des copropriétaires rétorque qu'à l'exception d'un lot en indivision, il est difficilement imaginable de soutenir qu'un seul lot puisse appartenir à plusieurs copropriétaires ; que la confusion vient de ce que le n° 1 [1] était initialement une maison individuelle remplacée par un bâtiment à usage collectif sans que le règlement de copropriété ne soit modifié ; qu'ayant eu connaissance de cette évolution après la convocation de l'assemblée générale pour le 16 décembre 2008, il était justifié de reporter celle-ci afin de vérifier qui étaient réellement propriétaires de lots donnant sur le passage, ce qui a généré des frais supplémentaires et une prorogation de la mission ; que Mme [I] ne justifie pas que la Compagnie générale des eaux soit responsable de l'affaissement de la chaussée ; que le litige entre l'ancien syndic et Mme [I] n'est nullement un problème d'ordre comptable ; que la responsabilité de Me [F] n'étant pas mise en cause par Mme [I], il n'y a pas lieu d'annuler une résolution approuvant des comptes de gestion ;
Considérant qu'il appartient à Mme [I] qui conteste la résolution ayant approuvé le compte de gestion de Maître [F] de rapporter la preuve que les frais mentionnés n'étaient pas justifiés ;
Considérant qu'aucune des parties ne verse aux débats, la situation au 18 août 2009 et la balance des comptes du 18 mars 2009 au 10 septembre 2009 remis par Me [F] au CABINET LEFEVRE et DUCHARME ;
Que ces documents, bien que visés dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2010 produit devant la cour, n'y sont pas annexés ;
Qu'en dehors des termes du jugement et des conclusions des parties, il n'est pas possible de connaître les différentes sommes comprises dans le compte de gestion ;
Que toutefois, Mme [I] conteste dans leur principe les dépenses engagées mais pas leur montant ;
Qu'il convient donc d'apprécier ses demandes et les arguments en défense des intimés en principal dans ce contexte de carence probatoire ;
- les frais de convocation puis d'annulation de l'assemblée générale du 16 décembre 2008 (1.482,06 euros)
Considérant qu'il s'agit de frais dont il n'est pas contesté qu'ils ont été réellement exposés par Me [F] ;
Considérant qu'en sa qualité d'administrateur de la copropriété , Me [F] avait mission de par l'ordonnance du 18 mars 2008 de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic et devait à ce titre convoquer l'ensemble des copropriétaires ;
Considérant par ailleurs, qu'il n'est pas contesté par Mme [I] que, depuis l'élaboration du règlement de copropriété en 1959, des maisons individuelles situées sur le passage ont été remplacées par des immeubles d'habitation ;
Considérant que ce règlement de copropriété n'est pas versé aux débats, que toutefois il n'est pas contesté que le n° 1 [1] correspondait à une maison individuelle appartenant à une SCI alors que désormais il s'agit d'un immeuble dénommé 'le Montherlant' appartenant à 30 propriétaires ;
Que dans ces conditions, même si la copropriété du [1] est une copropriété horizontale du passage, cela n'est pas incompatible avec le fait que les biens situés de part et d'autre du passage soient eux-mêmes des biens en copropriété ;
Que Maître [F] ne pouvait pas convoquer une SCI qui n'était plus propriétaire des lieux ; qu'il était en outre de l'intérêt de la copropriété du [1] que l'ensemble des copropriétaires susceptibles d'utiliser le passage soit informé de la réunion de l'assemblée générale ;
Qu'elle a d'ailleurs avisé les copropriétaires des raisons du report de l'assemblée générale dans un courrier du 28 novembre 2008 ;
Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les frais de convocation puis d'annulation de l'assemblée générale du 16 décembre 2008 étaient justifiés ;
- la prorogation de mission
(4.317,56 euros)
Considérant que l'ordonnance désignant Me [F] en date du 18 mars 2008 précise que sa mission sera de six mois mais également qu'elle cessera avec la désignation d'un nouveau syndic par l'assemblée générale ;
Que l'assemblée générale ayant eu lieu à ce sujet date du 10 septembre 2009 ; que la mission de Me [F] a donc été prorogée de fait jusqu'à cette date ;
Que d'ailleurs, ainsi que l'a justement relevé le tribunal, dans son courrier adressé le 12 janvier 2009 par Mme [I] à Me [F] en sa qualité d'administrateur, celle-ci ne soulève pas la question de l'absence de prorogation formelle de la mission ;
Que la prorogation de la mission de Me [F] était également nécessaire afin d'entreprendre toutes recherches utiles pour connaître l'identité des propriétaires des biens situés de part et d'autre du passage ;
Que l'engagement de tels frais était ainsi justifié pour les raisons mentionnées ci dessus ;
- la consultation d'un architecte et la protection des lieux suite à l'affaissement
(598,00 euros et 47,40 euros)
Considérant qu'il est justifié de ce que suite à l'affaissement de la chaussée devant les n°5 et 8 du passage, un architecte a été consulté en janvier 2009 ; qu'en outre des barrières ont été mises en place pour éviter un accident ;
Que ces frais engagés dans l'intérêt de la copropriété étaient donc justifiés ;
Que Mme [I] ne peut, sous couvert d'une contestation des comptes, remettre en cause la responsabilité de Me [F] au titre d'une éventuelle négligence en l'absence de demande de remboursement à l'égard de la Compagnie des eaux, responsable selon elle de l'affaissement, alors qu'elle n'a pas engagé d'action en responsabilité à l'encontre de Me [F] ;
- le remboursement de la somme de 5.000,00 euros ;
Considérant que Mme [I] ne verse à ce sujet aucun document en dehors de la lettre du 12 janvier 2009 dans laquelle elle reproche à Maître [F] de ne pas avoir réclamé au cabinet SCHUMACHER le remboursement de cette somme de 5.000,00 euros que l'avoué du syndicat des copropriétaires aurait exigé d'elle ;
Qu'en outre, Me [F] avait pour mission d'administrer la copropriété et de prendre toutes mesures imposées par l'urgence et non de s'assurer du recouvrement de sommes en faveur de l'un des copropriétaires ;
Considérant qu'il convient au vu de l'ensemble de ces éléments de constater que les frais mentionnés dans le compte de gestion de l'administrateur judiciaire correspondent à des frais engagés dans l'intérêt de la copropriété et donc de confirmer le jugement rendu le 26 janvier 2012 en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande d'annulation de la résolution n° 2 ;
- la résolution n° 11
Considérant que cette résolution est ainsi rédigée :
11.1 CREATION D'UN SYNDICAT SECONDAIRE CONSTITUE PAR LES LOTS DU [1] PROPREMENT DIT
Résolution :
Les copropriétaires des lots 88 à 133 inclus (modifiés par la suppression des lots 112, 128, 19, 130, 131, 132 et 134 remplacés par les lots 201 à 225 suite à la création de la copropriété du [Adresse 3] et la suppression du lot 106 remplacés les lots 1084 à 1088 inclus) décident de la création d'un syndicat secondaire avec désignation d'un syndic
Ont voté pour 91/100 tantièmes
se sont abstenus Néant
Ont voté contre [I] (9) représentant 9 tantièmes
Cette résolution est adoptée à la majorité de tous les copropriétaires.
11.2 DESIGNATION D'UN SYNDIC POUR LE SYNDICAT SECONDAIRE DU [1]
Résolution
Les copropriétaires des lots indiqués ci-dessus, (résolution 1.1) décident de désigner le cabinet LEFEVRE et DUCHARME es qualité de syndic secondaire. Ce mandant prendra fin à la date de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2011.
Ont voté pour 91/100 tantièmes
se sont abstenus Néant
Ont voté contre [I] (9) représentant 9 tantièmes
Cette résolution est adoptée à la majorité de tous les copropriétaires ;
Considérant que la résolution 12 a, quant à elle, ratifié la création du syndicat secondaire constitué par les lots 1 à 87 des bâtiments A,B et C du 173/176 avenue Charles de Gaulle ;
Considérant que Mme [I] fait grief au jugement de la débouter de sa demande d'annulation de cette résolution aux motifs d'une part qu'il est erroné d'affirmer que la création d'un second syndicat secondaire a eu pour effet de mettre un terme à la copropriété, la création d'un ou plusieurs syndicats de copropriétaires au sein d'une copropriété laissant subsister le syndicat principal ; d'autre part qu'elle ne met pas à même le tribunal de constater que les conditions d'application des dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies en ne produisant aucun document au sujet de la consistance des lots ; alors que étant donné qu'un syndicat secondaire a déjà été constitué pour les lots n°1 à 87 , la résolution 11 entraîne la disparition pure et simple de la copropriété du [1] qui à ce titre imposait d'adopter cette résolution à l'unanimité ; alors que le syndicat secondaire est prévu par la loi uniquement pour des bâtiments séparés en application de l'article 28, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les lots composant le passage étant des terrains ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires rétorque qu'il était nécessaire d'harmoniser administrativement et juridiquement le passage dans sa totalité, la consistance des lots composant la majeure partie du syndicat des copropriétaires ayant été modifiée suite au remplacement des maisons individuelles par des immeubles collectifs au même titre qu'ont été modifié les membres composant le syndicat des copropriétaires ;
Considérant que l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider aux conditions de l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire ;
Considérant que devant la cour, les parties ne produisent toujours pas de matrices cadastrales, de fiches d'immeuble ou de photographies permettant d'apprécier la situation juridique et topographique des lieux ;
Qu'il n'est toutefois pas allégué que les immeubles composant le nouveau syndicat secondaire ne sont pas des immeubles indépendants jusque dans leur gros oeuvre ;
Considérant par ailleurs qu'il est contradictoire d'accepter la résolution 12 et de rejeter la résolution 11 alors que toutes deux ont pour but d'adapter la composition du syndicat des copropriétaires à l'évolution des lieux ;
Considérant que Mme [I] ne démontre pas en quoi la création de deux syndicats secondaire entraîne la disparition du syndicat principal, ce qui est en outre contraire aux termes même de l'article 27 cité ci-dessus ;
Que les syndicats secondaires ont pour objet la gestion commune des intérêts propres à chacun des immeuble qui les composent alors que le syndicat principal a pour raison d'être la gestion des intérêts communs du passage commun ;
Considérant que l'article 28 est inapplicable en l'espèce en ce qu'il concerne, en cas de pluralité d'immeubles, le retrait de certains de ces immeubles du syndicat de copropriété soit pour constituer une propriété séparée soit pour créer un syndicat de copropriété séparé et non la création d'un syndicat secondaire ;
Considérant qu'il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il déboute Mme [I] de sa demande d'annulation de la résolution n°11 ;
Sur les dommages-intérêts
Considérant que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi l'exercice par Mme [I] de son droit d'appel a dégénéré en abus de droit ;
Qu'il convient donc de le débouter de sa demande de dommages-intérêts ;
* Sur les autres demandes
Considérant qu'il est équitable de rejeter la demande d'indemnités au titre de ses frais irrépétibles formée par Mme [I], qui succombe en l'ensemble de ses demandes, et de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que pour les mêmes motifs, elle supportera la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant contradictoirement
Confirme le jugement rendu le 26 janvier 2012 par le tribunal de grande instance de Nanterre en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant
Condamne Mme [C] [I] à verser au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le CABINET LEFEVRE et DUCHARME la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Condamne Mme [C] [I] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, président et par Madame Sylvia RIDOUX, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRÉSIDENT,