Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 23 MAI 2013
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/07793
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2011 -Tribunal d'Instance de PARIS 12ème - RG n° 11-10-000327
APPELANTS
Monsieur [Y] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par la SCP IFL Avocats ( Me Catherine BELFAYOL BROQUET) , avocats au barreau de PARIS, toque : P0042
Assisté de Me Ouali BENMANSOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : G0198
Madame [I] [G] épouse [D]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par la SCP IFL Avocats ( Me Catherine BELFAYOL BROQUET) , avocats au barreau de PARIS, toque : P0042
Assisté de Me Ouali BENMANSOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : G0198
INTIME
Monsieur [K] [M] [B] [U], ès qualité d'héritier de Madame [X] [F] née [S], décédée le [Date décès 1].
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SCP MENARD - SCELLE MILLET (Me Edwige SCELLE MILLET) avocats au barreau de PARIS, toque : L0055
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Mars 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Amandine CHARRIER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mme Amandine CHARRIER, greffier présent lors du prononcé.
*
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 2 février 1992, Madame [X] [S] veuve [F] a donné en location à Monsieur [D] une chambre située [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 400 francs.
Madame [Z] a été désignée le 30 juin 2006 par le Tribunal d'Instance du 17ème arrondissement de Paris en qualité de Gérante de tutelle de Madame [X] [S] veuve [F].
Après avoir été autorisée par le Juge des Tutelles à vendre la chambre, Madame [Z], es qualités de Gérante de tutelle de [X] [S] veuve [F], a consenti par acte notarié du 2 mai 2007 à Monsieur et Madame [D] une promesse de vente au prix de 17 000 € pour une durée expirant le 31 juillet 2007.
Monsieur et Madame [Y] [D] ont versé entre les mains du Notaire la somme de 1 700 € à titre d'indemnité d'immobilisation.
Monsieur et Madame [D] ont demandé par lettre du 26 juillet 2007 que la promesse de vente soit prorogée au 1er septembre 2007.
L'office notarial en charge de la vente a adressé aux époux [D] une lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 28 novembre 2007 valant mise en demeure, libellée en ces termes : 'Compte tenu du non-respect des obligations qui vous incombent, Madame [S], promettant, se considère déliée de son engagement de vous vendre le bien sis à [Adresse 2], et du fait du temps perdu et du préjudice subi, Madame [S] entend conserver l'indemnité d'immobilisation que vous avez versée lors de la signature de la promesse...'.
Le Notaire ayant refusé le 26 mars 2008 de remettre l'indemnité d'immobilisation sans autorisation des époux [D], Madame [S] veuve [F], agissant par sa gérante de tutelles spécialement autorisée, a fait délivrer assignation à Monsieur et Madame [D] devant le Tribunal d'Instance statuant en référé au mois d'octobre 2008 aux fins de voir dire et juger que l'indemnité d'immobilisation lui était acquise et de voir ordonner l'expulsion des locataires.
Par ordonnance en date du 16 février 2009, le Juge des Référés du Tribunal d'Instance du 12ème arrondissement de Paris s'est déclaré incompétent et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond.
Par acte d'huissier de justice en date du 26 avril 2010, Madame [S] veuve [F], représentée par Madame [Z], a fait délivrer assignation à Monsieur et Madame [D] devant le Tribunal d'Instance du 12ème arrondissement de Paris qui, par jugement en date du 10 mars 2011, a :
- déclaré irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par Monsieur et Madame [D].
- condamné solidairement Monsieur et Madame [D] à verser à Madame [S] veuve [F] la somme de 1 700 € au titre de l'indemnité d'immobilisation.
- prononcé la résiliation du bail conclu le 22 février 1992 entre Madame [S] veuve [F] et Monsieur [D].
- ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame [D], ainsi que celle de tous occupants de leur fait avec si besoin est, le concours de la Force Publique et d'un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la décision.
- supprimé le délai de deux mois prévu par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991.
- dit que, conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 et suivants du décret du 31 juillet 1992, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation aux locataires expulsés d'avoir à les retirer à leurs frais dans le délai d'un mois.
- condamné solidairement Monsieur et Madame [D] à verser à Madame [S] veuve [F] une indemnité d'occupation de 60,98 € par mois jusqu'à la libération effective des lieux.
- débouté Madame [S] veuve [F] de sa demande de dommages-intérêts.
- condamné solidairement Monsieur et Madame [D] à payer la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- condamné solidairement Monsieur et Madame [D] aux dépens.
Monsieur et Madame [D] ont formé appel de la décision.
Dans leurs dernières conclusions du 31 mai 2012, ils poursuivent l'infirmation du jugement et demandent en conséquence à la Cour :
- de dire et juger le Tribunal d'Instance incompétent pour connaître du litige qui porte sur la validité d'une promesse de cession d'un bien immobilier.
- de dire et juger qu'en tout état de cause la promesse de cession du bien dont s'agit est valable.
- de débouter Monsieur [U], ès qualités d'héritier de Madame [S] veuve [F], de toutes ses demandes.
- de condamner Monsieur [U] à leur verser la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- de condamner Monsieur [U], ès qualités, aux dépens de première instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Par dernières conclusions signifiées le 29 mars 2012, Monsieur [U], intervenant volontaire à la présente procédure en qualité d'héritier de Madame [S] veuve [F], décédée le [Date décès 1] 2011, demande à la Cour :
- de déclarer les époux [D] irrecevables et mal fondés en leur appel.
- de les en débouter.
- de confirmer le jugement déféré sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation qu'il demande de porter à un montant égal à deux fois celui auquel ils s'étaient engagés dans la promesse de vente, soit la somme de 121,96 € jusqu'à la libération effective des lieux.
Y ajoutant :
- de condamner Monsieur et Madame [D] à lui verser la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts en raison de la résistance abusive dont ils ont fait preuve depuis plusieurs années, préjudiciable tant à Madame [S] veuve [F] qu'à lui-même.
- de les condamner au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Par arrêt rendu le 29 novembre 2012, la Cour a révoqué l'ordonnance de clôture et prononcé la réouverture des débats afin de permettre à Monsieur [U] de justifier de sa qualité à intervenir volontairement en cause d'appel en sa qualité d'ayant-droit de Madame [S] veuve [F] en produisant l'intégralité de l'acte de notoriété successorale, celui remis étant incomplet.
Monsieur [U] ayant justifié de sa qualité à intervenir en cause d'appel, une nouvelle clôture a été prononcée à l'audience de plaidoiries du 21 mars 2013.
MOTIFS DE LA DECISION
' Sur l'exception d'incompétence du Tribunal d'Instance soulevée par les appelants.
Monsieur et Madame [D] font valoir que le Tribunal d'Instance était incompétent pour connaître du litige qui porte sur la validité d'une promesse de cession d'un bien immobilier.
Or, aux termes du jugement déféré, le Tribunal d'Instance a déclaré Monsieur et Madame [D] irrecevables en leur exception d'incompétence comme ayant été soulevée après leurs moyens de défense au fond.
Le jugement ne peut qu'être confirmé sur ce point en ce qu'il a exactement fait application des dispositions de l'article 74 du Code de Procédure Civile aux termes desquelles les exceptions doivent être, à peine d'irrecevabilité, soulevées avant toute défense au fond.
' Sur le fond du litige.
' Sur la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation.
Aux termes d'un acte authentique de vente reçu le 2 mai 2007 par Maître [T], Madame [S] a promis de vendre à Monsieur et Madame [D] une chambre située à [Adresse 2] moyennant le prix de 170 000 €, la promesse étant consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2007. Les bénéficiaires ont versé le jour de la signature de l'acte, la somme de 1 700 € à titre d'indemnité d'immobilisation, outre celle de 300 € au titre des frais de rédaction d'acte.
Après avoir rappelé que le promettant avait conclu avec le bénéficiaire, un bail d'habitation de 3 ans à compter du 1er janvier 1992 reconduit tacitement depuis mais qu'au cours de la location, le bénéficiaire - locataire avait cessé de régler ses loyers, l'acte stipulait que les parties se sont rapprochées et sont convenues que le dépôt de garantie versé par le locataire s'élevant à 2 400 francs restera acquis au bailleur à titre d'indemnité forfaitaire et que le bénéficiaire s'engageait à verser au promettant le jour de la vente une indemnité d'occupation de 60,98 € par mois à compter du 1er juillet 2006.
La promesse était consentie sous la condition suspensive de l'obtention par les bénéficiaires d'un crédit de 15 000 € auprès d'une banque ou de tout autre organisme de crédit remboursable sur 7 ans et au taux nominal d'intérêt maximum de 4,50% l'an, les bénéficiaires s'obligeant à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve. L'acte prévoyait que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 15 juin 2007 à 18 heures.
Il est constant et non contesté que les époux [D] n'ont pas satisfait aux conditions exprimées dans la promesse dans les délais impartis ainsi qu'en témoigne le courrier que le Notaire leur a adressé le 28 novembre 2007 pour leur indiquer que Madame [S] se considérait comme déliée de son engagement de vendre son bien du fait de l'absence de réalisation de la vente dans les délais prévus et leur demander leur accord pour le versement de l'indemnité d'immobilisation entre les mains de la promettante.
Néanmoins, Monsieur et Madame [D] se prévalent d'une manifestation de volonté de Madame [S] de conclure postérieurement la vente en dépit de la signature d'un avenant de prorogation à la promesse de vente, suite à l'obtention d'un crédit le 2 janvier 2008, ainsi qu'en atteste le fait que le Notaire ait d'une part encaissé un chèque de 12 000 € émis à son bénéfice le 11 juin 2008 et qu'il leur ait adressé d'autre part en février 2010 un projet d'acte de vente.
Il est versé aux débats la lettre officielle que le Conseil de Madame [S] a adressée le 19 mars 2010 à celui des époux [D] en ces termes :
'Malgré de nombreuses lettres et télécopies, je suis sans nouvelle de votre part depuis maintenant des mois. Dernièrement encore, je vous ai adressé un projet d'acte de vente selon les termes acceptés par nos clients respectifs, il y a plus d'un an. Maître [T] a par ailleurs tenté de prendre l'attache de vos clients qui restent eux aussi silencieux. Aujourd'hui le Juge des Tutelles est sur le point d'autoriser cette vente. IL voudrait néanmoins que préalablement à son acceptation, vos clients démontrent leur bonne foi et qu'ils s'acquittent de leur loyer courant et de leurs arriérés. A défaut d'une réaction de leur part d'ici la fin du mois, une procédure d'expulsion sera engagée à leur encontre et plus aucune négociation ne sera envisageable....'.
A l'évidence, si ce courrier exprime la volonté de Madame [S] de conclure la vente, c'est à la condition que les époux [D] se manifestent d'ici la fin du mois de mars 2010.
Or en l'espèce, ce n'est que par lettre du 28 novembre 2010 que Monsieur [D] écrit en ces termes au conseil de Madame [S] :
'J'ai bien pris connaissance de l'avancement de la procédure initiée à notre encontre par Madame [S] et de la date ultime fixée par le Tribunal au 2 décembre 2010. Je pense disposer de la somme nécessaire soit environ 25 000 €, ceci compte tenu du versement déjà fait entre les mains du Notaire de 13 700 € et des fonds dont je dispose soit 6 000 €. Il nous manque 5 300 € dont nous disposerons sous un mois grâce à un crédit qui devrait provenir de la banque, je fournirai au Tribunal pour l'audience du 2 décembre prochain les documents correspondant à cette demande auprès du Crédit Lyonnais. En conséquence, pourriez vous solliciter du Tribunal un ultime renvoi à deux mois, ce qui me permettra d'obtenir la réponse définitive de l'accord de prêt de la banque et de réaliser l'achat chez le Notaire'.
Il est constant que non seulement Monsieur et Madame [D] n'ont pas satisfait à la dernière condition posée par le courrier du conseil de Madame [S] d'avoir à se manifester avant fin mars 2010 mais encore qu'ils n'avaient toujours pas réuni les fonds nécessaires à l'acquisition fin novembre 2010, soit plus de six mois après.
En toute hypothèse, ce courrier ne saurait redonner tous ses effets à une promesse de vente devenue caduque depuis le 31 juillet 2007, ni valoir renonciation au paiement de l'indemnité d'immobilisation.
Dans ces conditions, le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a déclaré Madame [S] bien fondée à solliciter le paiement par Monsieur et Madame [D] de la somme de 1 700 € à titre d'indemnité d'immobilisation.
Monsieur [U] ayant été déclaré recevable à intervenir en cause d'appel en sa qualité d'ayant droit de Madame [F], c'est entre ses mains que Monsieur et Madame [D] devront s'acquitter du paiement de la somme susvisée.
' Sur la résiliation du bail.
C'est à tort que Monsieur et Madame [D] affirment de manière péremptoire que le litige ne porte plus sur l'occupation d'un lieu d'habitation sans droit ni titre, ni sur le paiement de l'indemnité d'occupation, mais exclusivement sur la validité de la promesse de cession du bien immobilier.
Les délais accordés à Monsieur et Madame [D] dans le cadre de la promesse authentique de vente du 2 mai 2007, étaient liés à la réalisation de la vente avant le 31 juillet 2007. La vente n'ayant pas été réalisée dans le délai, les accords intervenus lors de la promesse sont également devenus caduques.
Les loyers n'ayant pas été payés depuis juillet 2006, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs des locataires.
Monsieur [U] produit un témoignage aux termes duquel les époux [A], voisins des époux [D], attestent que ceux-ci ont quitté les lieux litigieux fin juin 2010.
Si dans leurs conclusions, les époux [D] continuent à se domicilier à l'adresse des lieux loués, les pièces qu'ils versent aux débats pour justifier de leur résidence à cette adresse sont toutes antérieures à octobre 2010.
En toute hypothèse, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a ordonné leur expulsion en supprimant le délai de deux mois prévu par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991.
' Sur l'indemnité d'occupation.
Il y a lieu de faire droit à la demande d' indemnité d'occupation en la fixant à la somme de 60,98 € par mois jusqu'à la signification de cette décision .
Monsieur et Madame [D] doivent être condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 60,98 € à compter du 1er mai 2007, puis égale au double de son montant à compter de la signification du présent arrêt, jusqu'à la libération des lieux se manifestant par la remise des clés ou par l'expulsion.
' Sur la demande de dommages-intérêts.
Monsieur [U] doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts comme n'étant pas justifiée : en effet, Monsieur et Madame [D] ayant pu se méprendre sur l'étendue de leurs droits, leur résistance ne saurait être qualifiée d'abusive, étant précisé à cet égard que la résistance ne dégénère en abus que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi exercé avec intention de nuire, ce qui n'est pas démontré en l'espèce
' Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.
Succombant en leur recours, Monsieur et Madame [D] seront condamnés aux dépens d'appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
La somme qui doit être mise à la charge de Monsieur et Madame [D] au titre des frais non compris dans les dépens exposés par Monsieur [U] peut être équitablement fixée à 1 000 €.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire.
Déclare régulière l'intervention volontaire de Monsieur [U] en cause d'appel en sa qualité d'héritier de Madame [S].
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur le point de départ et le montant de l'indemnité d'occupation.
Statuant à nouveau, condamne Monsieur et Madame [D] à verser à Monsieur [U] une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 60,98 € à compter du 1er mai 2007, puis égale au double de son montant à compter de la signification du présent arrêt jusqu'à la libération des lieux se manifestant par la remise des clés ou par l'expulsion.
Y ajoutant.
Déboute Monsieur [U] de sa demande en paiement de dommages-intérêts.
Condamne Monsieur et Madame [Y] [D] à verser à Monsieur [U] la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les condamne aux dépens de première instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT