COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET N° 280 DU 23 MAI 2024
N° RG 22/00902 -
N° Portalis DBV7-V-B7G-DPLQ
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin / Saint-Barthélémy du 25 juillet 2022, enregistrée sous le n° 20/00511.
APPELANTS :
Mme [E] [V]
[Adresse 4]
[Localité 3]
M. [H] [W]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Michaël SARDA, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 1)
INTIMEE :
Mme [M] [Z] épouse [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Noémie CHICHE MAIZENER, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 85)
COMPOSITION DE LA COUR :
Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre
Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère
Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée.
DÉBATS :
A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre.
GREFFIER :
Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.
*
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte reçu le 17 avril 2020 par Mme [N] [I], notaire au sein de la société civile professionnelle Herbert et Collanges, notaires associés à [Localité 3], Mme [M] [Z] épouse [T], vendeur-promettant, a conclu avec Mme [E] [V] et M. [H] [W], acquéreurs-bénéficiaires, une promesse synallagmatique de vente relative à un appartement type F3 à usage d'habitation composant le lot n°3 de la [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant le prix de 220 000 euros. Cette promesse de vente consentie pour un délai expirant le 7 septembre 2020 était conclue sous plusieurs conditions suspensives dont l'obtention par les bénéficiaires auprès de la Caisse d'Epargne de [Localité 3] d'un prêt bancaire. Le versement par Mme [V] et M. [W] au sein de la comptabilité de l'office notarial d'une somme de 22 000 euros à titre de dépôt de garantie y était également convenu. Par avenant du 7 juillet 2020 à l'acte du 17 avril 2020, les parties ont convenu d'une prorogation du délai de réalisation de l'ensemble des conditions suspensives stipulées au compromis de vente jusqu'au 10 août 2020 inclus, le délai de réitération de la vente par acte authentique étant prorogé au 12 octobre 2020 inclus, les autres dispositions contractuelles demeurant inchangées.
Faisant valoir la mauvaise foi de Mme [V] et de M. [W] à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive de prêt, Mme [Z], les a, par acte d'huissier de justice du 4 décembre 2020 fait assigner devant le tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélémy pour qu'il juge que le dépôt de garantie d'un montant de 22 000 euros lui est acquis, ordonne au notaire séquestre, de lui remettre intégralement ce dépôt de garantie, condamne in solidum Mme [V] et M. [W] à lui verser les sommes de 6 000 euros en réparation de son préjudice financier, 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de les voir condamner aux dépens.
Par jugement contradictoire rendu le 25 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin - Saint-Barthélémy a :
- déclaré Mme [Z] fondée à revendiquer l'attribution du dépôt de garantie prévu à l'acte reçu le 7 avril 2020 par Mme [I] notaire, sous déduction des frais et débours dus au notaire rédacteur,
- ordonné le versement par le séquestre de la somme de 22 000 euros à Mme [Z] sous déduction des frais et débours dus au notaire rédacteur,
- débouté Mme [Z] de ses demandes de dommages et intérêts,
- débouté Mme [V] et M. [W] de leur demande de dommages et intérêts,
- condamné Mme [V] et M. [W] in solidum à payer à Mme [Z] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration reçue le 30 août 2022, Mme [V] et M. [W] ont interjeté appel de la décision. Mme [Z] a constitué avocat le 14 novembre 2022.
Par ordonnance du 4 décembre 2023, le conseiller de la mise en état, a :
- relevé l'irrecevabilité des conclusions notifiées le 20 mars 2023 par Mme [Z],
- ordonné la clôture de l'instruction,
- ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de dépôt de dossier du 4 mars 2024 à 10 heures,
- débouté Mme [Z] de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [Z] au paiement des dépens de l'incident,
- condamné Mme [Z] à payer à Mme [V] et M. [W] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de Mme [V] et M. [W], appelants, remises le 5 juin 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur leurs moyens et prétentions, celles de Mme [Z], intimée, ayant été déclarées irrecevables,
L'affaire a été retenue, sans opposition des parties le 4 mars 2024 puis mise en délibéré au 23 mai 2024, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la demande en restitution du dépôt de garantie
A l'énoncé des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public. Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain, l'obligation est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple, elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. Selon l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.
Il est constant que le 17 avril 2020, les parties ont signé une promesse de vente relative à un appartement type F3 à usage d'habitation de la [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant le prix de 220 000 euros et moyennant paiement de la somme de 22 000 euros dans la comptabilité du notaire à titre de dépôt de garantie, que le délai de réalisation de l'ensemble des conditions suspensives a été prorogé au 10 août 2020 et celui de réitération de la vente au 12 octobre 2020 par avenant du 7 juillet 2020.
Les parties ont soumis ce contrat à la condition suspensive d'obtention de prêt ainsi rédigée : 'Le bénéficiaire soumet expressément l'acquisition objet du présent acte à l'obtention d'un prêt entrant dans le champ d application de l'article L. 313-41 du code de la consommation.
Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu que les caractéristiques financières du prêt devront être les suivantes :
- organisme préteur : Caisse d'Epargne
- agence : [Localité 3]
- montant minimal du prêt : 150 000 euros
- durée minimale du prêt :15 ans
- taux d'intérêts maximum hors frais de dossier, assurances et garantie : 1,33 %
- garanties : privilège de préteur deniers et/ou hypothèque conventionnelle.
Le bénéficiaire déclare, à ce sujet, qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'empêchement à l 'octroi de ce crédit ou d'obstacle à la mise en place de l'assurance décès-invalidité; les garanties demandées par l'établissement du préteur pourront, sauf imprévu, être mises en place.
Obligations du bénéficiaire : le bénéficiaire s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prét, et notamment à déposer le dossier relatif au prêt dans un délai de trente jours à compter des présentes, et à en justifier auprès du notaire rédacteur à première demande du promettant passé ce délai de trente jours, faute de quoi ce dernier pourrait invoquer, de plein droit et sans formalité préalable, la caducité des présentes.
Le bénéficiaire sera tenu de suivre l'instruction de son dossier par l'établissement prêteur ; il devra faciliter l'obtention du crédit en fournissant sans retard tous renseignements et documents qui pourront lui être demandés. Il devra se prêter pareillement aux examens médicaux qui lui seraient demandés dans le cadre de l'assurance décès- invalidité, et accepter de payer les surprimes éventuelles. II devra en faire autant pour ses éventuels co-emprunteurs et cautions.
De manière générale, il devra faire tout son possible pour faire aboutir la demande
de crédit de manière à ce que la condition suspensive convenue se réalise dans le
délai prévu.
La condition suspensive sera considérée comme réalisée au plus tard le 6 juillet 2020,
par l'émission de I'offre de prêt dans les conditions de forme et de délai fixées par les articles L.313-24 et suivants du code de la consommation et au moyen de l'agrément par les assureurs du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives liées à ce prêt.
Dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura le cas échéant versée qu'après la justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l 'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant.
Jusqu'à l'expiration du délai, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l'article L.313-41 du code de la consommation soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci- dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptation au promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c'est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l'article L.313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient dans cette hypothèse, l'objet d' un écrit notifié au promettant'.
La promesse de vente prévoyait également un séquestre en ces termes : 'Le bénéficiaire dépose ce jour par la comptabilité de l'office notarial dénommé en tête des présentes, la somme de vingt- deux mille euros (22 000 euros) à titre de dépôt de garantie; ledit notaire est constitué séquestre de ladite somme dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil.
Cette somme, qui ne sera pas productive d'intérêts, restera au compte du tiers convenu jusqu'à la réitération de l'acte authentique de vente. En aucun cas cette somme ne peut être considérée comme un versement d'arrhes tel que prévu par les dispositions de l'article 1590 du code civil, permettant aux parties de se départir de leur engagement, le bénéficiaire en s 'en dessaisissant et le promettant en en restituant le double.
Cette somme viendra en déduction du prix et des frais de l'acte dus par le bénéficiaire lors de la réalisation de l'acte authentique. Pour le cas où le bénéficiaire userait de la faculté de rétractation dans la mesure ou il en bénéficie, la somme séquestrée lui sera restituée au nominal et le séquestre déchargé de sa mission par l'envoi de cette somme dans le délai de 21 jours prévu par la loi. Le bénéficiaire ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée au premier alinéa de 1304-3 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l'exercice d'un droit de préemption.
Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au promettant par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes.
A défaut d'accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu'à production d'un jugement ordonnant la restitution du dépôt au bénéficiaire ou sa perte en faveur du promettant'.
Il ressort du dossier que par courrier du 15 mai 2020, soit dans le délai de validité de la promesse de vente signée le 17 avril 2020, la Caisse d'épargne de [Localité 3] a informé Mme [V] et M. [W], de l'absence de suite favorable donnée à leur demande de prêt dont les caractéristiques reprises expressément dans celui-ci (montant 173 076,92 euros, durée totale 180 mois, taux d'intérêt 1,280%) sont conformes aux conditions contractuelles prévues entre les parties. Ainsi les acquéreurs ont formulé leur demande dans le délai de trente jours suivant la signature du compromis de vente puisque la réponse négative de la banque, dont il n'est pas contesté qu'elle a été portée à la connaissance du vendeur, est intervenue avant l'expiration de ce dernier. La chronologie de ces faits démontre que Mme [V] et M. [W] ont respecté leurs obligations et permis en temps utile l'instruction de leur dossier.
Par la suite, les parties ont, par acte du 7 juillet 2020, prolongé jusqu'au 10 août 2020 le délai de réalisation de cette condition suspensive. Aux termes de nombreux messages retranscrits et versés au dossier échangés entre Mme [V] et Mme [Z] entre le 15 et le 24 juillet 2020 au sujet d'une éventuelle location de l'appartement dont s'agit -qui n'a pas eu lieu- et des démarches entreprises par celle-ci auprès de courtiers pour obtenir le financement de cette acquisition, il ressort la volonté des bénéficiaires de faire les démarches nécessaires pour obtenir cet emprunt et non d'une abstention fautive ou d'une mauvaise foi de leur part.
De plus, il est justifié par le biais d'une attestation du 15 juin 2020 de M. [P] [G], notaire à [Localité 6], que dans le cadre de ce projet d'acquisition, les parents de Mme [V] lui ont fait donation de la moitié indivise de la nue propriété d'un bien immobilier d'une valeur de 380 000 euros leur appartenant afin de faciliter l'octroi d'un prêt à celle-ci.
Aini, bien que la société CAFPI, 'expert en crédits' et la société BPALC aient par courriers des 18 et 29 juillet 2020 refusé à Mme [V] et M. [W] le financement sollicité pour le bien, objet de la promesse de vente, il ne peut être considéré que ces faits leur sont imputables, peu important que ces organismes ne figurent pas dans le compromis signé ou que la Caisse d'épargne n'ait pas été sollicitée à nouveau. Cette dernière, comme ces autres organismes de crédit, ayant de toute façon rejeté leur demande de prêt, estimant selon les termes du courrier de la société BPALC que 'toutes les conditions nécessaires à l'obtention d'un prêt immobilier (n'étaient) pas réunies', en l'occurrence en raison de l'insuffisance de leurs capacités financières, Mme [V] bénéficiant alors d'un contrat à durée déterminée et à temps partiel. Ainsi, les courriels échangés postérieurement les 23 juillet et 4 août 2020 avec les sociétés BPALC et CAFPI aux termes desquels Mme [V] demandait 'pourriez vous me faire parvenir un refus de prêt pour le notaire, nous nous retirons de la vente de la maison... en plus les prix baissent en ce moment (...) C'est bête, j'ai décroché mon CDI, je le signe demain' ou 'nous n'avons à ce jour aucune nouvelle de votre part malgré le rdv téléphonique prévu il y a déjà semaines, nous avons décidé de ne pas donner suite à l'achat de ce bien immobilier comprenant que vu la situation une obtention de prêt est difficile' ne suffisent pas à considérer que les bénéficiaires ont violé leurs obligations contractuelles et sont responsables de la non-réalisation de cette condition suspensive de prêt.
Pour retenir la mauvaise foi des bénéficiaires, le premier juge s'est fondé essentiellement sur le fait qu'ils n'ont pas de ce chef sollicité la Caisse d'épargne alors que leur situation avait évolué et sur les termes des courriels échangés les 23 juillet et 4 août 2020 avec les sociétés BPALC et CAFPI. Or, ces éléments doivent être confrontés aux autres pièces analysées qui démontrent que Mme [V] et M. [W] ont d'une part bien formulé une demande de prêt conforme aux éléments de la promesse et d'autre part tenté par la suite d'en obtenir un autre en fournissant les documents sollicités mais sans succès au regard des exigences des organismes prêteurs.
Ainsi, contrairement à l'appréciation du premier juge, quand bien même la condition suspensive liée à l'obtention du prêt ne s'est pas réalisée, sa défaillance ne peut être imputée à Mme [V] et M. [W], la preuve n'étant pas davantage établie que ces derniers en ont empêché l'accomplissement ou auraient voulu volontairement faire échec à cette transaction signée avec Mme [Z].
La défaillance de cette condition suspensive et dans ces conditions, entraîne en réalité la caducité de la promesse de vente et donc la libre disposition du bien par son propriétaire et la restitution à l'acquéreur de la somme versée à hauteur de 22 000 euros à titre de dépôt de garantie, étant observé que la rémunération du notaire rédacteur de ladite promesse de vente fixée à la somme de 208 euros a été versée par le bénéficiaire, de sorte qu'aucun autre frais ou débours ne doit être déduit.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, avec capitalisation en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil des intérêts dus pour une année entière et à la charge de Mme [Z].
En conséquence, le jugement querellé doit être infirmé, en ces termes, de ce chef. Cependant, les appelants ont formé des demandes contre la SCP Herbert Collanges, notaire, qu'ils n'ont pas appelé en la cause, même en déclaration de jugement commun, de sorte que la cour peut seulement ordonner la restitution des sommes .
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l'article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Sur ce fondement, il incombe à celui qui sollicite réparation d'une telle faute, de l'établir, de même que le lien de causalité direct et certain entre cette faute et le préjudice.
En l'espèce, Mme [V] et M. [W] ne justifient pas d'un préjudice spécifique susceptible de fonder leur demande de dommages et intérêts pour inexécution fautive. Ainsi, ils doivent être déboutés de leur demande à ce titre et le jugement querellé est confirmé de ce chef.
Sur les mesures accessoires
Le jugement est infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [Z], qui succombe est condamnée au paiement des dépens de première instance et d'appel, au paiement des dépens avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision au profit de M. Michel Sarda, avocat. Elle est déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre à payer la somme de 3 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour
- infirme le jugement en ses dispositions critiquées sauf en ce qu'il a débouté Mme [M] [Z] et Mme [E] [V] et M. [H] [W] de leurs demandes de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
- ordonne la restitution à Mme [E] [V] et M. [H] [W] du dépôt de garantie de 22 000 euros détenu par Mme [N] [I] notaire au sein de la SCP Herbert et Collanges, notaires associés à Saint-Martin ;
- condamne Mme [M] [Z] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 22 000 euros à compter de la signification de la présente décision et ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
Y ajoutant,
- déboute Mme [M] [Z], Mme [E] [V] et M. [H] [W] de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamne Mme [M] [Z] au paiement des dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de M. Michaël Sarda, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamne Mme [M] [Z] à payer à Mme [E] [V] et M. [H] [W], parties communes d'intérêts, la somme totale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présidente La greffière