REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRET DU 23 Octobre 2014
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 12/05442
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 Février 2012 par le tribunal de grande instance de MELUN RG n° 11/00100
APPELANTS
Monsieur [Z] [G], en son nom personnel et en qualité de gérant de la S.A.R.L. JPL IMMO et de la S.A.R.L. ODC,
[Adresse 2]
[Localité 1]
S.A.R.L. JPL IMMO
[Adresse 2]
Aux bons soins [Adresse 6]
[Localité 1]
S.A.R.L. ODC
[Adresse 1]
[Localité 1]
toutes représentées par Me Florie STEPHAN, substituant Me Denis TALON, avocats au barreau de PARIS, toque : A0428
INTIMEES
LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MARNE ET GONDOIRE
[Adresse 5]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Arnault LENORMAND substituant Me Guillaume GHAYE, avocats au barreau de PARIS, toque : J067
DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE
France Domaine
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par M. [V] [X], Commissaire du Gouvernement, en vertu d'un pouvoir général.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Juin 2014, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller, suppléant le Président empêché, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Madame Maryse LESAULT, Conseillère, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Isabelle SUBRA, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de EVRY, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats et Madame Amandine CHARRIER, lors du prononcé
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller suppléant le Président empêché et par Madame Amandine CHARRIER, Greffier.
***
Vu le jugement rendu le 16 février 2012 par le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Melun qui a fixé le montant des indemnités de dépossession revenant à M.[Z] [G], en son nom personnel et en sa qualité de gérant de la SARL IMMO et de la SARL ODC dans le cadre de l'opération de réhabilitation de la [Adresse 8] pour l'expropriation de l'emprise partielle de 13519M² issue de la parcelle cadastrée AH [Cadastre 1] d'une superficie totale de 25244M², sur la Commune de [Localité 4], à la somme de 176 973€ toutes indemnités confondues, et a dit que les dépens seront laissés à la charge de l'autorité expropriante en application des dispositions de l'article L13-5 du code de l'expropriation,
Vu l'appel interjeté le 23 mars 2012 par M.[G] en son nom personnel et en qualité de gérant de la SARL JPL IMMO et de la SARL ODC, et par ces SARL,
Vu le mémoire d'appel déposé le 23 mai 2012 au greffe de la Cour par les appelants, sollicitant la somme de 600 000€ outre une indemnité de remploi de 40 000€ soit la somme totale de 640.000€,
Vu les observations développées par les appelants au soutien de ces demandes faisant notamment valoir que les références présentées par l'intimée correspondent à des parcelles de surface bien inférieures et ne présentant pas les mêmes caractéristiques ou dont les conditions ne sont pas renseignées, alors qu'ils justifient d'une offre d'acquisition de 2010 de 950 000€ pour la totalité de la parcelle AH 69 de 25 244 M² (37,63 le M²), que M.[G] a refusée afin de ne pas morceler le domaine, et d'une autre offre pour la totalité du domaine de 3,75M€ en janvier 2012 auquel il n'a pas été donné suite compte tenu de l'expropriation partielle de la parcelle objet de l'instance.
Vu le mémoire en réponse de la Communauté d'agglomération de Marne et Gondoire (CAMG) déposé le 22 juin 2013 demandant de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité à 176 973€ se décomposant comme suit : indemnité principale 27038€, indemnité de remploi 30703€ et indemnité accessoire 146 232€,
- juger qu'au regard à l'articulation commune des prétentions indemnitaires par deux personnes morales et une personne physique et à l'emploi particulier de sommes justifiant le versement d'indemnités accessoires, il sera fait application de l'article R13-65 du code de l'expropriation dans tous les cas d'obstacles au paiement,
- condamner solidairement M.[Z] [G], la société JPL IMMO et la société ODC à lui payer 6000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens d'appel,
Dans son mémoire la communauté urbaine fait valoir que :
- sur la date de référence il existe des dérogations au principe posé par l'article L13-15 du code de l'expropriation visant la date de la décision de première instance mais en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue par l'article L11-1 ou dans le cas visé par L11-3 un an avant la déclaration d'utilité publique. La CAMG se prévaut des articles L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme mentionnant que la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le POS ou le PLU ; elle soutient que le droit de préemption urbain n'est pas applicable à la parcelle concernée qui est située en zone ND-b et que la date de référence doit être fixée un an avant l'ouverture de l'enquête préalable de déclaration publique qui a démarré le 9 janvier 2006, soit le 9 janvier 2005,
-sur la valeur estimée par les Domaines, elle souligne qu'il convient de prendre en compte les références de ventes qu'elle produit, comprises entre 0,4 et 0,46€ le M², et rappelle que son offre repose sur la valeur bien supérieure de 2 € le M² ; que la demande d'indemnisation de la moins-value qui serait subie par la parcelle restante pour impossibilité d'accès pour les remorques n'est pas fondée car le stationnement de semi-remorques n'est pas autorisé sur les parcelles classées en espace bois classé
Vu le mémoire d'appelant incident du Commissaire du Gouvernement du 25 juin 2012 visant les dispositions de l'article R13-47 du code de l'expropriation telles que modifiées par le décret du 13 mai 2005 demandant la réformation du jugement entrepris et la fixation de l'indemnité de dépossession à la somme de 67595€ et celle globale incluant l'indemnité de remploi à la somme de 73354,50€,
SUR CE,
LA COUR,
La parcelle expropriée correspond à une emprise partielle de 13519M² issue de la parcelle cadastrée AH [Cadastre 1] d'une superficie totale de 25244M² située sur la Commune de [Localité 4], constituant une partie du Domaine de Deuil inscrit dans le site protégé de la [Adresse 8], qui est composé d'un parc, d'un corps de ferme et d'un château.
L'expropriation s'intègre dans un projet de la communauté urbaine de valoriser et aménager la [Adresse 8] pour créer les conditions de préservation de découverte et de mise en valeur du patrimoine historique et naturel de ce site, notamment en mettant en place un réseau de circulations douces (pistes piétons, cyclistes , équestres).
L'ouverture de l'enquête publique préalable est intervenue par arrêté préfectoral du 12 décembre 2005, avec prolongation par arrêté du 6 février 2006. L'enquête s'est déroulée du 9 janvier au 17 février 2006 et a été suivie d'un arrêté de déclaration d'utilité publique du 9 février 2007, autorisant la CAMG à procéder aux acquisitions foncières soit à l'amiable, soit par expropriation.
La CAMG a notifié à M.[G] ainsi qu'à la société ODC dont il est gérant, le 21 février 2011 une offre d'indemnité de dépossession de 176973€ à laquelle il n'a pas été répondu.
La CAMG a saisi le juge de l'expropriation par mémoire du 3 août 2011.
M.[G] n'était pas présent lors du transport sur les lieux. Le commissaire du gouvernement ne s'est pas opposé à l'entérinement de l'offre de la communauté urbaine, que le jugement a prononcé dans les termes précités.
' Date de référence pour l'évaluation :
En application de l'article L13-15 alinéa 1er du code de l'expropriation, la date de référence pour déterminer la valeur du bien exproprié s'apprécie à la date de la décision de première instance mais en prenant en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête publique. La date de référence est en l'espèce du 12 décembre 2004.
' Evaluation
A titre liminaire il convient d'écarter des débats toute la contestation par les appelants de la procédure d'expropriation telle qu'elle a été menée, qui ne relève pas de la compétence du juge de l'expropriation.
La cour retiendra la situation spécifique et privilégiée de la parcelle AH69 sur laquelle est prélevée la parcelle expropriée en ce que :
- elle fait partie d'un domaine composé d'un château, d'un parc situé dans le périmètre classé de la [Adresse 8] qui était classé en zone NDb, boisé à la date de référence, et ce contexte doit être considéré comme un élément de valorisation certain,
- comme relevé par le Commissaire du Gouvernement la parcelle expropriée a une façade importante sur la RD 35A et est pour partie équipée de réseaux d'eau et d'électricité, ce qui lui confère un caractère privilégié, sans cependant être constructible,
Toutefois ne peuvent être retenus comme éléments pertinents d'évaluation les offres d'acquisition que les appelants produisent aux débats, dont l'une concerne la totalité du domaine, qui sont très largement postérieures à la date de référence, et au surplus non comparables à des références de ventes publiés.
Le commissaire du gouvernement relève à juste titre que les références présentées par la CAMG (de 0,40 à 0,46€ le M²) ne sont pas comparables car elles portent sur des parcelles de surface bien inférieure. En outre la spécificité de l'emplacement de la parcelle expropriée ne se retrouve pas dans ces références. Il propose de retenir une valeur de 5€ le M².
Au regard des éléments circonstanciés et des caractéristiques spécifiques de la parcelle expropriée, la cour retiendra une valeur de 5€ le M² soit pour la parcelle de 13519M² un montant de 67595€.
L'indemnité de remploi sera fixée à 7759,50€ selon calcul suivant :
20% sur 5000€ : 1000€
15% sur 10000€ : 1500€
10% sur le surplus : 5259,50€
' Sur les frais accessoires
Le montant de l'indemnité accessoire correspondant au coût de reconstruction des clôtures [Adresse 7], évalué à 146 232,20€ n'est pas discuté.
' Sur les autres demandes
Il sera fait droit à la demande d'autorisation de consignation dans la limite des hypothèses strictement prévues par les dispositions de l'article R13-65 du code de l'expropriation.
Il sera statué sur les dépens dans les termes du dispositif,
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement entrepris sur l'évaluation des frais accessoires,
L'INFIRME pour le surplus et, statuant à nouveau,
FIXE à la somme de 67595€ le montant de l'indemnité principale,
FIXE à la somme de 7759,50€ le montant de l'indemnité de remploi,
DIT que les dépens de première instance et d'appel seront à la charge de la Communauté d'agglomération de MARNE et GONDOIRE expropriante,
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT