COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2014
N° 2014/363
Rôle N° 13/18667
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3]
C/
[G] [P]
Grosse délivrée
le :
à :
Me JOURDAN
Me VIVIANI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 26 mars 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/01501.
APPELANT
LE [Adresse 5]
[Adresse 2]
agissant en la personne de son syndic en exercice le Cabinet EUROPAZUR
dont le siège est [Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Jean-François JOURDAN, avocat au barreau d'Aix-en-Provence
assisté par Me Mireille BEZZINA, avocat au barreau de Grasse
INTIMÉ
Monsieur [G] [P]
né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
représenté et assisté par Me Pierre VIVIANI, avocat au barreau de Nice substitué par Me Hélène ARNULF, avocat au barreau de Nice
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 9 septembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame GIAMI, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, président
Madame Hélène GIAMI, conseiller
Madame Muriel VASSAIL, vice-président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2014,
Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE:
Aux termes d'un acte notarié du 6 décembre 2002, [G] [D] [P] a acquis du syndicat des copropriétaires de la «résidence [Adresse 3]'» le lots n°[Cadastre 3] (appartement au 1er étage du bâtiment D, et 14/1 012èmes des parties communes), [Cadastre 4] ( cave au 1er étage du bâtiment D, et 1/1 012èmes des parties communes), [Cadastre 5]( emplacement de parking à l'extérieur du bâtiment E) et [Cadastre 7] ( local de deux pièces au rez-de-chaussée du bâtiment D, y compris ses annexes, terrains avoisinants au bâtiment D, terrasse côté façade est du bâtiment D, et bande de terrain de deux mètres de large et 12/1 012èmes des parties communes).
Ce dernier lot a été créé par une modification de l'état descriptif de division.
La copropriété «résidence [Adresse 3]'» située à [Adresse 6], comprend':
les bâtiments A, B et C pour l'habitation D pour la conciergerie et trois autres lots E, F, G comme parkings.
La cession des lots n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] à [G] [D] [P] avait été autorisée par les assemblées générales des 14 mars 2001 et 30 novembre 2001, après que la conciergerie avait été affectée en appartement et non plus en partie commune.
Une résolution avait été adoptée prévoyant la création d'un syndicat secondaire du bâtiment D pour en assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne et la modification du règlement de copropriété.
Par acte du 28 février 2011, [G] [D] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Grasse.
Par jugement contradictoire du 26 mars 2013, le tribunal de grande instance de Grasse, a notamment':
- enjoint le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Europazur de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété, conformément aux règles déterminant les stipulations licites, induite par la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment D, ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;
- annulé les résolutions n° 9 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010 ;
- débouté [G] [D] [P] de sa demande tendant à voir autoriser la pose d'un portillon sur le front de la route à l'entrée de la partie commune réservée à l'usage exclusif du bâtiment D ;
- débouté [G] [D] [P] de sa demande en paiement de 771,15 euros au titre des dégradations occasionnés à son appartement par les travaux de ravalement de façade du bâtiment A ;
- enjoint le syndicat des copropriétaires de cesser, par la cueillette des fruits de l'oranger complanté sur le lot [Cadastre 6], tout trouble dans la jouissance par [G] [D] [P] de sa partie privative ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à [G] [D] [P] 1 euro de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi résultant de la cueillette des oranges sur l'oranger complanté sur le lot [Cadastre 1] en 2009, 2010 et 2011 ;
- condamné [G] [D] [P] (à payer) à la SAS Cabinet EUROPAZUR la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à [G] [D] [P] 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance, hors ceux afférents à la
mise en cause de la SAS Cabinet Europazur in personam ;
- condamné [G] [D] [P] aux dépens afférents à la mise en cause de la SAS Cabinet Europazur in personam ;
dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, [G] [D] [P] était dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Par déclaration du 23 septembre 2013, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 25 mars 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat de copropriétaires entend':
voir réformer le jugement en ce qu'il a':
- enjoint le syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété, induite par la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment D ;
- annulé les résolutions n° 9 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010 ;
- enjoint le syndicat des copropriétaires de cesser la cueillette des fruits de l'oranger ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à [G] [D] [P] 1 euro de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi résultant de la cueillette des oranges sur l'oranger planté en bordure du parking n° [Cadastre 1] sur une partie commune ;
voir confirmer le jugement pour le surplus et débouter [G] [D] [P] de toutes ses demandes';
voir condamner [G] [D] [P] aux dépens et à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 25 mars 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [G] [D] [P] entend voir':
surseoir à statuer sur l'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2013 ;
confirmer le jugement en ce qu'il a':
- enjoint le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Europazur de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété, conformément aux règles déterminant les stipulations licites, induite par la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment D, ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;
- annulé les résolutions n° 9 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010 ;
- enjoint le syndicat des copropriétaires de cesser, par la cueillette des fruits de l'oranger complanté sur le lot [Cadastre 6], tout trouble dans la jouissance par [G] [D] [P] de sa partie privative ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à [G] [D] [P] 1 euro de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi résultant de la cueillette des oranges sur l'oranger complanté sur le lot [Cadastre 1] en 2009, 2010 et 2011 ;
dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il était dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
l'infirmer pour le surplus,
condamner les syndicat des copropriétaires à lui payer':
771,15 euros, avec intérêts légaux depuis le 12 novembre 2008 au titre des dégradations occasionnés à son appartement par les travaux de ravalement de façade du bâtiment A
3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2014.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la recevabilité de l'appel et l'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2013':
Par la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2013, l'appel
interjeté par le syndicat des copropriétaires à l'encontre du jugement du 26 mars 2013 du tribunal de grande instance de Grasse a été validé.
En toute hypothèse, il entre dans les prérogatives du syndicat, en vertu de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 de défendre à une procédure, y compris en appel même sans habilitation, le vote des copropriétaires n'ayant vocation ensuite qu'à valider cet appel ;
[G] [D] [P], qui reconnaît avoir reçu notification de ce procès verbal le 11 décembre 2013, ne justifie pas avoir formé de recours contre cette décision devant le tribunal de grande instance dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte qu'il ne peut contester la validité de la déclaration d'appel aux motifs que le syndicat des copropriétaires n'aurait pas été autorisé à y procéder, ou demander un sursis à statuer, ou encore, par voie d'exception l'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2013.
Sur l'injonction au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété':
A l'occasion de la cession des lots n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] à [G] [D] [P] par acte notarié du 6 décembre 2002, la résolution de l'assemblée générale du 14 mars 2001 prévoyant la création d'un syndicat secondaire du bâtiment D pour en assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne et la modification du règlement de copropriété avait été rappelée.
[G] [D] [P] entend voir mettre en 'uvre cette résolution.
Le bâtiment D est composé de l'ancienne conciergerie et de trois autres lots.
Il convient de préciser que la résolution précitée ne consistait qu'en un projet adopté à l'époque où le bâtiment D comportait plusieurs lots qui n'étaient pas réunis entre les mains d'un seul et unique copropriétaire, alors qu'à ce jour [G] [D] [P] est devenu le seul propriétaire des lots de ce bâtiment.
En application de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, «'lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments...'»
La lettre de ces dispositions et en particulier, l'utilisation du pluriel exclut qu'un propriétaire de tous les lots d'un bâtiment puisse obtenir la création d'un syndicat secondaire.
L'article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété conforte cette analyse en ce qu'il prévoit que ' la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes'.
L'existence d'un syndicat et la tenue d'une assemblée suppose une pluralité de personnes, et il est admis que la réunion aux mains d'une seule personne de toutes les parties privatives des lots dépendant d'un syndicat secondaire emporte sa dissolution.
Dans ces conditions, et alors qu'il n'est pas discuté que [G] [D] [P] est seul propriétaire des lots constituant le bâtiment D, la possibilité de créer un syndicat secondaire pour ce bâtiment est donc exclue.
Il convient dès lors de réformer le jugement en ce qu'il ' a enjoint le syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété, induite par la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment D'.
Sur l'annulation des résolutions n° 9 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010':
pour la résolution n° 9':
Cette résolution mentionne les sept membres nommés à l'unanimité pour constituer le conseil syndical.
[G] [D] [P] fait valoir qu'il s'y était opposé, alors qu'est mentionnée son adoption à l'unanimité.
Pour justifier de la fausseté des mentions relatives à l'unanimité, il produit':
- le courrier daté du 7 janvier 2010 qu'il a adressé au syndic en accusant réception du procès verbal, dans lequel il indique s'être opposé à l'adoption de la résolution 9 après avoir vainement sollicité d'être considéré comme membre de droit du conseil syndical en tant qu'unique représentant du syndicat secondaire dont l'existence lui a été contestée';
- une attestation de [B] [F], selon laquelle Monsieur [P] a demandé au syndic à être enregistré comme membre de droit du conseil syndical, ce qui n'a pas été fait, pas plus qu'a été mentionnée son opposition et sa réserve sur la régularité de la désignation des membres de ce conseil.
Cette attestation ne permet pas de considérer que [G] [D] [P] a voté contre la désignation des membres nommés, et sa seule contestation n'en fait pas la preuve.
Par application de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès verbal, régulier en la forme, fait foi jusqu'à preuve contraire, laquelle n'est pas rapportée en l'espèce par les éléments évoqués.
Quant à l'absence de mention des réserves tenant à la revendication de Monsieur [P] d'être considéré comme membre de droit du conseil syndical, il n'y avait pas lieu de les porter au procès verbal dès lors que son vote était favorable à la désignation des membres, et que seules les réserves des opposants doivent être mentionnées.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 9.
pour la résolution n°16':
Par cette résolution, il a été fait droit à la demande de Monsieur [P] de remettre en état, à ses frais la clôture grillagée bordant sa villa, mais «'il n'a pas été autorisé à poser à ses frais un portillon en fer forgé à l'entrée de sa propriété'».
Il n'est pas discuté que le portillon aurait été implanté sur une partie commune réservée à l'usage exclusif de Monsieur [P] en vertu de son titre précisant':
«'la terrasse revêtue d'un dallage en béton côté façade est du bâtiment D et le terrain de la planche qui la prolonge jusqu'en limite de l'escalier des jardins face au bâtiment A sont en parties communes et réservées à l'usage exclusif du bâtiment D (il s'agit de la planche comprise entre le mur de soutènement contre-haut de la voie d'entrée du bâtiment A et le mur de soutènement contre-bas en prolongement est de la façade sud du bâtiment D)'» .
Monsieur [P] conteste cette décision en invoquant son absence de motif sérieux et légitime et un abus de majorité face à son droit de se clore mais rien ne lui interdit de se clore au niveau de sa partie privative, et aucun abus n'est caractérisé par le refus de voir édifier un portail sur une partie commune à jouissance privative.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a annulé la résolution n°16.
Sur l'oranger':
Monsieur [P] a acquis par acte du 5 juillet 1995 un emplacement de parking constituant le lot [Cadastre 6].
Il prétend qu'un oranger est planté sur cet emplacement de parking et que les fruits en sont cueillis par «'la copropriété'» depuis trois années.
Aucun document n'est produit qui permettrait d'établir que l'arbre est planté sur le lot de Monsieur [P].
Le syndic, par deux courriers en réponse aux plaintes à ce propos de Monsieur [P], prétend que l'arbre est planté à proximité de son parking mais dans une partie commune , et que tous les fruits poussant sur les arbres des parties communes sont cueillis par les membres du conseil syndical qui les distribuent ensuite aux copropriétaires.
Monsieur [P] ayant la charge de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions est défaillant puisqu'il n'établit pas son droit exclusif de propriété sur un arbre.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il avait enjoint le syndicat des copropriétaires de cesser, par la cueillette des fruits de l'oranger complanté sur le lot [Cadastre 6], tout trouble dans la jouissance par [G] [D] [P] de sa partie privative et condamné le syndicat des copropriétaires à payer à [G] [D] [P] 1 euro de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi résultant de la cueillette des oranges sur l'oranger complanté sur le lot [Cadastre 1] en 2009, 2010 et 2011.
Sur la demande en paiement de 771,15 euros au titre des dégradations occasionnés à son appartement par les travaux de ravalement de façade du bâtiment A':
Aux termes d'un acte du 5 juillet 1995, [G] [D] [P] a acquis (avec [W] [Y]) les lots [Cadastre 8], (appartement bât A) [Cadastre 2] ( cave bât A) et [Cadastre 6] ( parking) dans la copropriété [Adresse 3].
Monsieur [P] prétend que son appartement a été endommagé à l'occasion des travaux de ravalement de façade réalisés en 2005 et qu'il peut prétendre à une indemnisation sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Il n'établit pas que ces travaux ont été réalisés en accédant à ses parties privatives et ne peut dès lors être indemnisé des dégradations commises par l'entreprise chargée du ravalement de façade par l'ensemble des copropriétaires sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile':
Monsieur [P] qui succombe en toutes ses prétentions sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et à payer 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, [G] [D] [P] ne sera pas dispensé de participation à la dépense commune des frais de procédure.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevable l'appel formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Europazur, domiciliée [Adresse 1],
Rejette la demande de sursis à statuer de [G] [D] [P] ,
Rejette la demande d'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2013 de [G] [D] [P],
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de [G] [D] [P] en paiement de 771,15 euros au titre des dégradations occasionnés à son appartement par les travaux de ravalement de façade du bâtiment A,
Statuant à nouveau,
Rejette les prétentions de [G] [D] [P] tendant à voir':
- enjoindre le syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété, conformément aux règles déterminant les stipulations licites, induite par la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment D, ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;
- annuler les résolutions n° 9 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010 ;
- enjoindre le syndicat des copropriétaires de cesser, par la cueillette des fruits de l'oranger planté sur le lot [Cadastre 6], tout trouble dans la jouissance par [G] [D] [P] de sa partie privative ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à [G] [D] [P] 1 euro de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi résultant de la cueillette des oranges sur l'oranger planté sur le lot [Cadastre 1] en 2009, 2010 et 2011 ;
- dire qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, [G] [D] [P] était dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Condamne [G] [D] [P] aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction pour ces derniers en application de l'article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT