COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 SEPTEMBRE 2014
N° 2014/ 452
Rôle N° 12/08700
SNC VILLA ET CIE
C/
EURL OPTOMEDITERRANEE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Françoise BOULAN
SCP BOISSONNET ROUSSEAU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de MARSEILLE en date du 13 Février 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/13967.
APPELANTE
SNC VILLA ET CIE prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège et également en son établissement principal sis à [Adresse 5], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Françoise BOULAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Michel HUGUES avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
OPTOMEDITERRANEE EURL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Ludovic ROUSSEAU de la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Philippe LASSAU de la SCP GASTALDI / LASSAU / VIALE, avocat au barreau de GRASSE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Juin 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2014,
Signé par Madame Sylvie PEREZ, Conseillère, en l'absence du Président empêché et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 24 juillet 1984, l'Association Notre-Dame de la Garde à consenti un bail à M. [F] sur un local d'une superficie d'environ 28 m², comprenant un magasin, un arrière magasin avec lavabo et W. C, situé [Adresse 2], pour l'exploitation d'un commerce d'optique, lunetterie et accessoires, bail conclu du 1er juillet 1984 au 30 juin 1993, pour un prix annuel de 13'440 Frs.
Un avenant à ce bail a été signé entre les parties le 1er mai 1991 prévoyant que :
Le locataire aura la jouissance exclusive, à compter du 1er mai 1991, d'un atelier de 24 m` environ et d'un jardin de 52 m² environ.
M. [F] s'engage à séparer celui-ci par une haie vive, de l'autre partie.
Il lui est également donné l'autorisation de pratiquer une ouverture dans le mur de son local, afin d'avoir accès au jardin, d'une part, et d'agrandir son local, d'autre part, avec l'atelier existant. Construction qui ne devra pas dépasser 12m² de superficie, avec une hauteur maximum de 2m60.
Pour cette location le loyer actuel de M. [F] de 3 917 Frs par trimestre sera majoré de 6 000 Frs par trimestre, ce qui portera le loyer à 9 917 Frs (soit 39 668 Frs par an) par trimestre plus charges et taxes locatives et ce à compter du 1er mai 1991.
L'EURL OptoMéditerranée a fait l'acquisition du fonds de commerce le 1er janvier 1992.
Le 8 septembre 1994, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 1993 pour 9 ans, pour finir le 30 juin 2002, moyennant un prix annuel de 42'200 Frs, ce en référence à l'avenant du 1er mai 1991.
La SNC Villa et Compagnie a fait l'acquisition de l'immeuble le 18 juillet 2002.
Le 28 juin 2002, puis le 8 janvier 2010, la locataire a sollicité le renouvellement du bail.
Par mémoire introductif d'instance, la SNC Villa et CIE a saisi le juge des loyers du tribunal de grande instance de Marseille d'une demande de déplafonnement du loyer notamment au regard de la durée du bail puis, par mémoire en réplique, en raison de la modification de la consistance de la chose louée du fait des travaux effectués postérieurement au 1er juillet 1993, demande dont elle a été déboutée par jugement prononcé de 13 février 2012, le juge ayant dit que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2011.
La SNC Villa et CIE a fait appel du jugement à la réformation duquel elle conclut sauf concernant la date de renouvellement, et demande à la cour de juger que le loyer du bail renouvelé est sujet à déplafonnement, de fixer le loyer annuel à la somme de 40 131 euro à compter du 1er juillet 2011, de dire et juger que les loyers ou fractions de loyers impayés seront porteurs d'intérêts au taux légal à chaque échéance en application de l'article 1155 du code civil, de désigner un expert avec pour mission de déterminer la valeur locative des locaux en cause, de fixer provisoirement le loyer, pendant la durée de l'instance, conformément à l'article L. 145-57 du code de commerce, à la somme annuelle de 30 000 euros et condamner l'EURL OptoMéditerranée au paiement de la somme de 3 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.
Elle fait notamment valoir que contrairement à ce qu'à retenu le premier juge, les travaux prévus à l'avenant du 1er mai 1991, n'ont pas été réalisés en 1994 mais en 1995, de sorte que le bail renouvelé le 8 septembre 1994, à effet du 1er juillet 1993 l'a été avant que les travaux de transformation des lieux loués ne soient entrepris, l'augmentation de loyer telle que prévue par l'avenant du 1er mai 1995 n'ayant pu concerner que l'adjonction de l'atelier et du jardin. Elle ajoute que les lieux loués décrits dans le bail de renouvellement ne sont pas ceux résultant de l'accord du 1er mai 1991.
L'EURL OptoMéditerranée conclut à la confirmation du jugement et au débouté de la SNC Villa et CIE de ses demandes ainsi qu'à sa condamnation au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La locataire indique qu'il a été tenu compte de ces travaux dans l'avenant du 1er mai 1991et que le prix du loyer de renouvellement du bail a été fixé en considération du loyer majoré, les travaux ayant été payés par elle.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Les parties sont en accord sur le renouvellement du bail au 1er juillet 2011 et pour considérer que les travaux effectués sont des travaux d'amélioration réalisés aux frais de la locataire.
C'est à bon doit que le premier juge a considéré que les travaux à la réalisation desquels le locataire avait été autorisé par avenant du 1er mai 1991, à savoir pratiquer une ouverture dans le mur de son local, afin d'avoir accès au jardin, d'une part, et d'agrandir son local, d'autre part, avec l'atelier existant. Construction qui ne devra pas dépasser 12m² de superficie, avec une hauteur maximum de 2m60, avaient donné lieu à une contrepartie financière en ce que le
loyer a été majoré, la SNC Villa et CIE cantonnant cependant cette majoration de loyer aux adjonctions de surfaces louées constituées par l'atelier de 24 m² et le jardin de 52 m².
La SNC Villa et CIE considère en effet que l'avenant ne pouvait tirer les conséquences d'améliorations qui n'avaient pas encore été apportées.
L'autorisation de travaux a été donnée au locataire n'a été assortie d'aucune condition relative à leur réalisation, ce dont il se déduit que le locataire faisait son affaire du moment auquel il entendait faire effectuer les travaux autorisés et que le bailleur n'entendait pas différer la perception d'une majoration de loyer, l'utilisation du mot 'cette', compris dans le début de phrase 'Pour cette location', marquant la référence à ce qui précède et est déjà cité afin d'éviter une répétition et visant par conséquent non seulement les adjonctions non contestées par le bailleur mais également les améliorations à venir.
La SNC Villa et CIE considère que l'augmentation de la surface louée, notamment du magasin recevant la clientèle, constitue incontestablement une amélioration notable justifiant le déplafonnement du loyer en application de l'article L. 145-34 du code du commerce.
Comme élément de référence, elle produit un bail commercial conclu le 9 mars 2006 avec la SARL PIMENTO, commerce dont cependant l'EURL OptoMéditerranée justifie de la fermeture depuis le 31 décembre 2012.
La locataire produit quant à elle un bail commercial du 28 mars 2012, concernant un commerce d'optique et de lunetterie s'exerçant dans des locaux d'une superficie de 152 m² situés [Adresse 3], bail consenti pour un loyer annuel de 26 400 euros hors taxe, soit un loyer inférieur à celui payé par l'EURL OptoMéditerranée pour des locaux de moindre superficie.
Il convient dans ces conditions de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SNC Villa et CIE de sa demande de déplafonnement du loyer et de la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Confirme le jugement du 13 février 2012 prononcé par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille ;
Y ajoutant :
Condamne la SNC Villa et CIE à payer à l'EURL OptoMéditerranée la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SNC Villa et CIE aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERP/LE PRÉSIDENT