République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 24/06/2013
N° de MINUTE : 372/2013
N° RG : 12/03333
Jugement (N° 09/00366)
rendu le 25 Mai 2012
par le Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE
REF : JD/VD
APPELANTS
Monsieur [P] [L]
né le [Date naissance 1] 1967
Demeurant
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Monsieur [C] [T]
né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 1]
Demeurant
[Adresse 8]
[Adresse 8]
représentés par Me Anne-France VACHON-SIBILLE, avocat au barreau de DOUAI
assistés de Me Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉS
Monsieur [A] [V]
Madame [Y] [G] épouse [V]
née le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 2]
Demeurant ensemble
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentés par Me Christophe LOONIS, avocat au barreau de BÉTHUNE
Monsieur [W] [F]
né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 2]
Demeurant
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par Me Bernard FRANCHI de la SCP FRANÇOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI
assisté de Me René DESPIEGHELAERE, avocat au barreau de LILLE, substitué à l'audience par Me Laurent GUILMAIN, avocat au barreau de LILLE
Monsieur [D] [I], exerçant sous l'enseigne 'JV RAMONAGE'
Demeurant
[Adresse 9]
[Adresse 9]
représenté par Me Eric LAFORCE de la SELARL ERIC LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI
assisté de Me Anne LOVINY, avocat au barreau de LILLE
Monsieur [M] [S]
Demeurant
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représenté par Me Xavier DHONTE, avocat au barreau de LILLE
SA MMA IARD
Ayant son siège social
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Marie-Hélène LAURENT, avocat au barreau de DOUAI
assistée de Me Sophie DEBAISIEUX, avocat au barreau de DUNKERQUE
SCP [X]
Ayant son siège social
[Adresse 6]
[Adresse 6]
représentée par Me Hugues FEBVAY, avocat au barreau de DUNKERQUE
SARL BEAUCAMP IMMOBILIER
Ayant son siège social
[Adresse 7]
[Localité 2]
assignée le 6 février 2013 à personne habilitée, n'ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Evelyne MERFELD, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Joëlle DOAT, Conseiller
---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
DÉBATS à l'audience publique du 06 Mai 2013, après rapport oral de l'affaire par Evelyne MERFELD.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2013 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame Evelyne MERFELD, Président, et Delphine VERHAEGHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
CONCLUSIONS DU MINISTÈRE PUBLIC : 11 avril 2013
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 avril 2013
Selon acte authentique de vente dressé le 12 juillet 2006 par la SCP [X], notaire à [Localité 3], M. [A] [V] et Mme [Y] [G] épouse [V] ont vendu à M. [P] [L] et M. [C] [T] une maison d'habitation située [Adresse 1], pour le prix de 172 000 euros.
Un incendie s'est déclaré dans la cheminée de l'immeuble, le 26 novembre 2006, à la suite duquel il est apparu que l'immeuble était affecté d'un certain nombre de vices et non- conformités.
Par acte d'huissier en date du 24 mai 2007, MM. [L] et [T] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d'HAZEBROUCK d'une demande d'expertise.
Par ordonnance de référé en date du 27 septembre 2007, M. [K] [N] a été désigné en qualité d'expert.
Par ordonnance en date du 8 octobre 2007, M. [J] [B] a été désigné en remplacement de M. [N].
M. [B] a déposé son rapport le 17 décembre 2008.
Par actes d'huissier en date des 13 et 17 mars 2009, M. [P] [L] et M. [C] [T] ont fait assigner M. [A] [V] et Mme [Y] [G] épouse [V], la SCP [X], notaire, la SARL BEAUCAMP IMMOBILIER, agence immobilière, la société MMA, son assureur, M. [W] [F], géomètre expert, M. [D] [I], entreprise de ramonage et M. [M] [S], contrôleur technique, devant le tribunal de grande instance d'HAZEBROUCK, aux fins de voir prononcer l'annulation de la vente et la restitution du prix, sur le fondement des articles 1110, 1116, 1841 et 1792 du code civil, et de voir condamner les autres parties, sur le fondement de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle, à les indemniser des préjudices subis.
Par acte en date du 24 août 2010, M. [A] [V] et son épouse, Mme [Y] [G], ont fait assigner en garantie M. [M] [S] et la SARL BEAUCAMP IMMOBILIER.
Par jugement en date du 25 mai 2012, le tribunal de grande instance de DUNKERQUE désormais compétent à la suite de la suppression du tribunal de grande instance d'HAZEBROUCK, a débouté M. [L] et M. [T] de leurs demandes, les a condamnés aux dépens, après avoir constaté que les responsabilités de M. [A] [V] et Mme [Y] [G] épouse [V], la SCP [X], la SARL BEAUCAMP IMMOBILIER, M. [W] [F], M. [D] [I] et M. [M] [S] ne pouvaient être engagées sur aucun des fondements visés par la demande et a dit n'y avoir lieu à application de l'article (700) du code de procédure civile.
M. [P] [L] et M. [C] [T] ont interjeté appel de ce jugement, le 11 juin 2012.
Par ordonnance en date du 11 décembre 2012, le conseiller de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d'appel de MM. [L] et [T] à l'égard de la société BEAUCAMP IMMOBILIER et de la société d'assurances MMA, respectivement les 8 et 24 août 2012.
M. [P] [L] et M. [C] [T] demandent à la Cour :
- d'infirmer le jugement
statuant à nouveau,
- de débouter M. et Mme [V] [G], M. [W] [F], M. [M] [S], M. [D] [I], Maître [X] de leurs demandes
- de prononcer l'annulation de la vente intervenue par acte de Maître [X] du 24 novembre 2006 portant sur l'immeuble situé à [Adresse 1]
- à titre subsidiaire, au cas où la cour ne prononcerait pas l'annulation de la vente, de condamner les parties intimées au paiement des sommes qui suivent
- de dire que M. [A] [V] et Mme [Y] [G] épouse [V], la SCP [X], la SARL BEAUCAMP IMMOBILIER, M. [W] [F], M. [M] [S], M. [D] [I] ont engagé leurs responsabilités contractuelle et délictuelle à leur égard
- de les condamner solidairement ou l'un à défaut de l'autre à leur payer :
172 000 euros au titre du prix de vente de l'immeuble avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2006
9 000 euros au titre des honoraires de l'agent immobilier SARL BEAUCAMP IMMOBILIER
12 400 euros au titre des frais notariés d'achat et de prêt
50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis
10 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- de dire que les sommes ci-dessus seront portées à l'état du passif de la société BEAUCAMP IMMOBILIER par Maître [Z] [O], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL BEAUCAMP IMMOBILIER
- de condamner la compagnie d'assurances MMA IARD, prise en sa qualité d'assureur de la société BEAUCAMP IMMOBILIER au paiement des sommes ci-dessus
- de convertir en hypothèque judiciaire définitive l'hypothèque judiciaire provisoire dûment inscrite sur l'immeuble de M. et Mme [V] [G]
- de dire que les dépens comprendront les frais d'expertise et de référé, et le coût du constat d'huissier
- de « les » condamner au coût de la publication de l'ordonnance aux fins d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et de l'assignation devant le tribunal de grande instance.
Ils exposent qu'ils ont emménagé dans l'immeuble le 25 novembre 2006, que dans la nuit, ils ont été réveillés par un incendie qui se développait dans la paroi du pignon accolée à l'insert de cheminée, et que les pompiers et les services de gendarmerie sont intervenus.
Ils indiquent que la cheminée avait fait l'objet d'un ramonage le 14 novembre 2006, qu'il est apparu qu'elle n'avait pas été construite dans les règles de l'art, qu'il a été constaté en outre que le carrelage commençait à se fissurer, qu'il sonnait creux à de nombreux endroits, que les joints partaient par morceaux entiers et que l'ossature en bois, notamment au niveau de la poutre porteuse, était totalement pourrie et désagrégée sur l'ensemble du pourtour de la maison, alors que celle-ci avait été présentée comme construite en béton, avec isolation intérieure, ainsi qu'il était indiqué dans le diagnostic de performance énergétique établi par M. [F], géomètre-expert.
Ils précisent que les rapports amiante, plomb, DPE, risques naturels et technologiques et loi CARREZ ne leur ont pas été remis avant la signature du compromis et qu'il résulte de l'acte notarié que le vendeur n'a pas été en mesure de fournir le constat précisant la présence, ou le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante, que le vendeur ne pourra donc s'exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d'amiante dans les éléments de construction de l'immeuble, que le constat de recherche d'amiante dressé le 24 septembre 2002 n'a pas été réactualisé à la date du 15 novembre 2006 portée sur le rapport qui leur a été remis, qu'il est inexact puisqu'il ne relève aucun matériau ni produit contenant de l'amiante, alors que les pompiers ont constaté la présence d'amiante dans le bâtiment lors de leur intervention.
Ils soutiennent que l'agent immobilier et le notaire ont engagé leur responsabilité, puisqu'ils ne pouvaient leur faire signer les actes avant que les recherches aient été effectuées et que les rapports aient été établis et portés à leur connaissance , de même que le géomètre expert et le cabinet de diagnostic immobilier qui ont remis des rapports inexacts, que les époux [V] qui ont eux-mêmes effectué des travaux importants dans l'immeuble, dans des conditions irrégulières et non conformes aux règles de l'art et aux règles de sécurité et que les établissements JV RAMONAGE qui devaient s'assurer que l'installation était conforme aux normes ou auraient dû détecter la non-conformité de celle-ci.
Ils ajoutent que d'autres anomalies ont été constatées, notamment dans l'installation électrique et que, contrairement à ce qui leur avait été assuré, les combles ne sont pas aménageables.
Ils font valoir que les vendeurs sont tenus à la garantie des vices cachés, en application des articles 1641 et suivants du code civil, et à la garantie du constructeur, en application des articles 1792 et suivants du code civil, puisqu'ils ont agi comme constructeurs de la cheminée, de l'installation électrique, des carrelages, des sanitaires, de la porte électrique du garage et d'autres ouvrages.
Ils estiment que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause d'exonération de garantie insérée à l'acte de vente, puisqu'ils ont eux-mêmes procédé à des travaux non conformes aux règles de l'art et dangereux dont ils connaissaient les vices.
Ils font observer que l'incendie est dû à un défaut de conception et à une mauvaise mise en 'uvre de la cheminée, comme l'a relevé l'expert judiciaire, ce dernier ne faisant pas mention d'une quelconque « mauvaise manipulation » ainsi que l'ont invoqué les époux [V].
Ils soutiennent que le seul fait pour les époux [V] d'avoir eux-mêmes réalisé les travaux implique qu'ils ont agi en tant qu'entrepreneurs et qu'ils devaient donc prendre toutes les précautions utiles, de respecter les règles de l'art et la réglementation applicable pour chacun des ouvrages qu'ils avaient exécutés, que la clause d'exonération dans l'acte de vente est inefficace lorsque le vendeur a manqué à son devoir d'information, information qui aurait dû être donnée par les époux [V] sur les travaux qu'ils avaient eux-mêmes réalisés et dont ils endossaient alors l'entière responsabilité, que M. [V] a reconnu devant l'expert judiciaire qu'il avait procédé lui-même aux travaux de l'installation électrique considérée comme non conforme.
En ce qui concerne la cheminée, ils affirment que M. [I], l'artisan qui a effectué le ramonage, dix jours avant la vente, aurait dû constater les défauts de la cheminée tels qu'énoncés dans la lettre de la société CHEMINEES NORDISTES du 2 avril 2007, alors que le tubage n'avait pas été réalisé sur toute la hauteur du conduit et qu'il a manqué à son devoir de conseil.
Ils observent que M. [F], géomètre-expert, auteur du rapport de diagnostic de performance énergétique établi le 27 octobre 2006 présente l'immeuble comme construit en béton plein avec une isolation intérieure, alors que l'expertise judiciaire a révélé que la maison avait été construite avec une ossature en bois, ce qui entraînait déjà un abattement de la valeur de l'immeuble de 20 % par rapport à une maison traditionnelle.
Ils relèvent que le rapport de diagnostic amiante de M. [S] est contradictoire dans les termes, qu'il ne leur a été produit qu'un mois et demi après la signature chez le notaire et que M. [S] n'a procédé à aucune investigation sérieuse.
Ils affirment que l'agence immobilière a manqué à son devoir de conseil et ne s'est pas assurée des conditions de sécurité et de régularité de la transaction et du compromis qu'elle leur a fait signer, qu'elle leur a fourni des informations totalement erronées et qu'elle n'a pas joint au compromis les rapports de diagnostic qui doivent préalablement à la vente être portés à la connaissance des futurs acquéreurs.
Ils estiment que le notaire a également engagé sa responsabilité puisqu'il n'a transmis le diagnostic amiante que le 10 janvier 2007 et qu'il n'a pas vérifié que ce diagnostic avait bien été établi dans le cadre de la vente entre les époux [V] et eux-mêmes, alors qu'il avait été rédigé en 2002 dans le cadre d'une précédente vente, que la mention dans l'acte notarié de l'impossibilité pour les vendeurs de s'exonérer de la garantie des vices cachés du fait de la non-production du constat prévu à l'article 1324-24 du code de la santé publique ne saurait exonérer le notaire de sa propre responsabilité.
M. [A] [V] et Mme [Y] [G] épouse [V] demandent à la Cour :
- d'écarter des débats les pièces n° 29 à 42 visées dans le bordereau des pièces produites annexé aux écritures d'appel de MM. [L] et [T], en application des articles 132 et suivants du code de procédure civile
- de débouter MM. [L] et [T] de leur appel et de confirmer le jugement
- de les débouter de leurs demandes dirigées contre eux et de dire notamment n'y avoir lieu à résolution ou annulation de la vente
- à titre subsidiaire, au cas où il serait fait droit aux demandes de MM. [L] et [T], de condamner la SCP [X] in solidum avec M. [S] et la MMA ou chacun dans la limite de leurs parts et proportions de responsabilité à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit de MM. [L] et [T] et à prendre en charge toutes les conséquences dommageables pour eux d'une éventuelle résolution ou annulation de la vente et notamment restitution du prix de vente de l'immeuble et dommages et intérêts qui seraient alloués aux appelants, subsidiairement, de condamner in solidum la SCP [X] avec M. [S] et la MMA ou chacun dans la limite de leur part de responsabilité à leur payer à titre de dommages et intérêts tout ou partie d'une somme équivalente à celle qui serait mise à leur charge par l'arrêt à intervenir
- de dire que la société BEAUCAMP IMMOBILIER a également commis une faute au sens de l'article 1147 du code civil, lors de l'établissement du compromis de vente et de condamner en conséquence, en application de l'article L 124-3 du code des assurances, la société MMA IARD en sa qualité d'assureur de responsabilité civile de la société BEAUCAMP IMMOBILIER à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit de MM. [L] et [T], de condamner la société MMA IARD à prendre en charge toutes les conséquences dommageables pour eux d'une éventuelle résolution ou annulation de la vente et notamment restitution du prix de vente de l'immeuble et dommages et intérêts qui seraient alloués aux appelants, subsidiairement, de condamner la société MMA à leur payer à titre de dommages et intérêts une somme équivalente à celle qui serait mise à leur charge par l'arrêt à intervenir et de dire que ces condamnations seront prononcées in solidum avec la SCP [X] et M. [S] ou chacun dans la limite de sa part de responsabilité
- de condamner M. [I] à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit de MM. [L] et [T] en raison des éventuels dommages subis à la suite de l'incendie provoqué par la cheminée
- sur les préjudices invoqués, de débouter MM. [L] et [T] de leurs demandes
- de débouter M. [I], M. [S], la MMA et la SCP [X] de toutes leurs demandes dirigées contre eux
- de condamner MM. [L] et [T] à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ou à défaut, de condamner in solidum la SCP [X] , la société MMA, et M. [M] [S] à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils déclarent que les pièces 29 à 42 visées dans le bordereau des pièces produites annexé aux conclusions d'appel de MM. [L] et [T] ne leur ont pas été communiquées.
Ils soutiennent que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente est applicable, que le fait d'avoir réalisé quelques travaux concernant la cheminée ne les rend pas de mauvaise foi dès lors qu'ils ne sont pas eux-mêmes des constructeurs spécialisés, que la cheminée avait été ramonée peu de temps avant l'incendie et que M. [I] n'a signalé aucune difficulté liée à l'installation, qu'ils n'ont pas procédé à des travaux de l'importance alléguée puisqu'ils n'ont fait que changer l'insert, qu'il n'y a pas eu non plus de réticence dolosive, ni de dol.
Ils font valoir que les circonstances du sinistre sont inconnues et qu'une mauvaise manipulation n'est pas à exclure, qu'eux-mêmes avaient utilisé la cheminée et l'insert sans difficulté pendant plusieurs années, et que, les acquéreurs ayant effectué des travaux de réfection et installé une nouvelle cheminée, ils n'ont pas envisagé l'annulation de la vente en raison du vice affectant la cheminée.
Ils affirment que les dispositions de l'article 1792 du code civil ne sont pas applicables, que l'installation d'un insert sans reprise de maçonnerie ne constitue pas un ouvrage et que la vente ne peut être annulée sur le fondement de ce texte.
Ils précisent que si l'expert a relevé certaines non-conformités de l'installation électrique, il n'a constaté aucun désordre, que M. [V] n'est pas à l'origine des parties d'installation électrique litigieuses et que les non-conformités étaient visibles lors de la vente, que les désordres invoqués relatifs au carrelage n'ont pas été constatés par l'expert et qu'il est inexact de prétendre qu'ils auraient posé le carrelage, que MM. [L] et [T] ne démontrent pas que le fait que la maison soit construite en dur constituait une qualité convenue de la chose à vendre et que cela constituait un élément essentiel de leur consentement, que le rapport n'avait pas encore été établi à la date du compromis de vente valant vente et qu'il concerne les performances énergétiques et non pas l'objet même de la vente.
Ils ajoutent que les appelants ne prouvent pas que l'existence de combles aménageables constituait une qualité de l'immeuble convenue entre les parties, et un élément essentiel de leur consentement, que la garantie des vices cachés ou le vice du consentement ne peuvent s'appliquer quant à la pourriture de l'ossature porteuse en bois.
Ils soutiennent que le diagnostic amiante était joint au compromis du 12 juillet 2006 et qu'il est surprenant que, lors de la signature de l'acte authentique, le notaire précise que le diagnostic établi par la société ALIZE n'avait pas été remis le jour de la promesse, que le notaire était bien en possession de ce constat, si bien qu'il a fait une mauvaise interprétation des actes qui lui étaient soumis, qu'au surplus, le vendeur n'est obligé qu'à transmettre l'état établi par le professionnel et non à livrer un immeuble exempt d'amiante, qu'en tout état de cause, la présence de plaques en fibro-ciment à l'intérieur des murs ne peut justifier une annulation de la vente pour vice caché.
A titre subsidiaire, ils invoquent les fautes commises par le notaire, l'agent immobilier et le contrôleur technique ALIZE pour demander à être garantis par eux en cas de condamnation.
Ils exposent que le notaire disposait d'une copie du constat relatif à l'amiante établi en 2002 dont il leur avait été dit qu'il était suffisant et considèrent en outre qu'ils ne peuvent être tenus de garantir un officier ministériel du fait des fautes personnelles qu'il a commises dans l'accomplissement de ses missions.
Au cas où la cour retiendrait qu'aucun diagnostic n'était joint à la promesse de vente, ils invoquent la responsabilité de l'agent immobilier tenu d'une obligation de conseil, et de son assureur, précisant que la durée de validité de l'état prévu à l'article 1334-13 du code de la santé publique est illimitée et que le diagnostic effectué précédemment était valable.
Ils ajoutent que M. [S] a également commis une faute car il aurait dû détecter la présence d'amiante dans l'immeuble, en effectuant un simple sondage sonore.
Très subsidiairement, les époux [V] estiment que les demandes de MM. [L] et [T] ne sont pas justifiées en totalité, en ce qui concerne notamment la restitution des intérêts de l'emprunt immobilier, puisque les demandeurs usent de l'immeuble depuis plusieurs années, la somme de 50 000 euros qui n'est pas explicitée, et le point de départ des intérêts sur la restitution du prix de vente en cas d'annulation de la vente.
Ils demandent à être garantis intégralement par M. [I] des condamnations qui seraient prononcées contre eux en réparation d'un préjudice subi par MM. [L] et [T] au titre de l'incendie provoqué par la cheminée, cet artisan étant tenu à leur égard d'une obligation de conseil et d'information lui imposant d'informer ses clients des risques encourus du fait de la non-conformité des installations sur lesquelles il intervient.
M. [W] [F], géomètre expert, demande à la Cour :
- de confirmer le jugement
Par conséquent,
- de débouter MM. [L] et [T] de l'ensemble de leurs demandes
- de constater l'irrecevabilité de la demande de garantie formulée par M. [D] [I] à son égard
- de l'en débouter
- de condamner MM. [L] et [T] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il explique qu'il était chargé d'établir le diagnostic de performance énergétique du bien vendu et qu'il a constaté un niveau élevé de consommation, que les non-conformités invoquées par M. [L] et M. [T] affectent la cheminée et les circuits électriques, lesquels ne relèvent pas des missions qui lui ont été attribuées, qu'il n'avait pas pour mission d'établir une description structurelle du bâtiment.
Il observe que les mauvais résultats de performance énergétique qu'il a relevés dans son rapport n'ont pas eu d'impact sur la décision d'acheter de MM. [L] et M. [T], qu'il n'avait pas pour rôle de contrôler les non-conformités de l'immeuble et son prix d'acquisition, que le diagnostic n'a qu'une valeur informative et que sa responsabilité ne peut pas être engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
Il fait valoir qu'il n'existe pas de lien de causalité entre ses missions et la survenance de l'incendie et que sa définition des murs du bâtiment aurait dû être complétée par le rapport de recherche d'amiante qui aurait dû être communiqué aux parties avant la vente, que MM. [L] et [T] ne prouvent aucun préjudice dont il serait à l'origine.
Il affirme que la demande de garantie formée à son encontre par M. [I] est irrecevable comme étant nouvelle et qu'elle n'est pas justifiée.
M. [D] [I], exerçant sous l'enseigne JV RAMONAGE, demande à la Cour :
Vu les dispositions des articles 1147 et suivants du code civil,
à titre principal,
- de confirmer le jugement en ce qu'il n'a pas retenu sa responsabilité
- de débouter MM. [L] et [T] de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre lui
- de débouter M. et Mme [V] de leur demande de garantie dirigée contre lui
- de débouter M. [S], M. et Mme [V], la compagnie MMA de toutes leurs demandes dirigées contre lui
à titre subsidiaire,
- de dire que M. et Mme [V], la SCP [X], notaires associés, la SARL BEAUCAMP IMMOBILIER, M. [W] [F], M. [M] [S] seront tenus de le garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre
- de condamner MM. [L] et [T] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou à défaut, de condamner in solidum M. et Mme [V] et M. [S] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient qu'il résulte des conclusions de l'expert judiciaire, selon lesquelles l'incendie a été provoqué par un écart au feu de la cheminée insuffisant, que sa responsabilité ne peut être retenue.
Il expose qu'il est intervenu en 2006 exclusivement pour procéder au ramonage par passage de hérisson et aspiration des suifs dans la cheminée des époux [V], pour un coût de 42 euros, qu'il ne s'agissait pas pour lui de s'assurer que l'installation était conforme aux normes, voire de détecter la non-conformité de cette installation, dès lors qu'une telle prestation ne lui avait pas été commandée et qu'il ne disposait pas des compétences techniques pour l'effectuer.
Il indique que le vice caché affectant la cheminée n'a été détecté que grâce à la destruction du mur et qu'il n'avait aucun moyen de le déceler, que le prétendu manque d'information quant à l'absence de tubage jusqu'au faîtage n'a aucun lien causal avec le sinistre.
Il précise que son appel en garantie sollicité dans un cadre subsidiaire à l'encontre de la société BEAUCAMP IMMOBILIER ne saurait être considéré comme abusif et vexatoire.
M. [M] [S] demande à la Cour :
vu l'article 1382 du code civil,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté MM. [L] et [T] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre lui
- de débouter M. et Mme [V] de leurs demandes en garantie dirigées contre lui
- de constater que la demande en garantie de M. [I] à son égard est formulée pour la première fois en cause d'appel et qu'elle est donc irrecevable
- de dire que cette demande est mal fondée et de l'en débouter
- de « les » condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il expose qu'il a établi un rapport de recherche d'amiante le 24 septembre 2002, dans le cadre d'une précédente vente, que si la date du 15 novembre 2006 est apposée sur ce même rapport, c'est parce que le notaire a demandé copie de ce rapport à cette date et que son système informatique appose automatiquement la date de l'impression sur les documents imprimés.
Il fait observer que M. et Mme [V] soulignaient dans leurs écritures de première instance que l'expert lui-même n'était pas affirmatif sur la présence d'amiante et il affirme que le rapport d'expertise manque de clarté sur ce point.
Il précise qu'il est un fait que son rapport ne conclut pas à la présence d'amiante alors qu'il est établi que les murs extérieurs en contenaient, mais qu'il n'a pas commis de faute dès lors que son obligation, dans le cadre d'un diagnostic avant vente, est d'exercer un contrôle visuel des éléments intérieurs à la maison.
Il ajoute qu'en tout état de cause, MM. [L] et [T] déclarent qu'ils ont acquis le bien sans avoir été en possession du diagnostic d'amiante et donc sans avoir été préalablement informés de la présence ou de l'absence d'amiante, ce qui démontre que cet élément était indifférent à leur consentement.
Il indique qu'il ressort du rapport d'expertise qu'à supposer qu'il ait commis une faute, ce qui n'est pas établi, le dommage qui en résulterait résiderait tout entier dans la nécessité pour le propriétaire d'effectuer un nouveau diagnostic s'il souhaitait faire des travaux, que le diagnostiqueur ne peut garantir la restitution d'un prix qu'il n'a pas perçu, ni le remboursement de frais qui n'ont pas été engagés à la suite de sa prestation et qu'il n'y a pas de lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et les sommes réclamées par MM. [L] et [T].
Pour les mêmes motifs, il s'oppose à la demande en garantie dirigée à son encontre par les époux [V].
Il observe que si la cour devait reconnaître une faute de M. [I], celle-ci lui serait purement personnelle et il ne saurait être question de lui en faire supporter le poids, puisqu'il est étranger à la question de l'insert.
La SCP [X], notaire à [Localité 3], demande à la Cour :
- de dire irrecevables et en tout cas mal fondées les prétentions formulées à son encontre par MM. [L] et [T] , d'une part, les époux [V] '[G] d'autre part, et de confirmer le jugement
- de débouter les parties de toutes demandes formulées à son encontre
- en toute hypothèse, de dire que les époux [V], en leur qualité de vendeurs, seront tenus de la garantir intégralement de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de MM. [L] et [T]
- de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de 6 500 euros et de dire que la partie condamnée par le tribunal sera tenue de verser cette somme.
Elle indique que l'acte authentique dressé par elle contient en annexe un rapport relatif à la recherche de présence d'amiante et un rapport de diagnostic de performance énergétique et qu'elle a parfaitement réalisé l'ensemble des obligations mises à sa charge.
Elle précise que les parties étaient informées de ce qu'à quelques jours de la date fixée pour la signature de l'acte de vente, les deux rapports de diagnostic n'étaient pas établis ou en tout cas n'étaient pas en possession du notaire, et que, dans la mesure où l'acquéreur n'en a pas eu connaissance lors de la régularisation du compromis de vente, le vendeur ne pouvait s'exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d'amiante dans les éléments de construction de l'immeuble, ainsi qu'il est rappelé en page 10 de l'acte de vente, qu'il ne peut lui être reproché d'avoir reçu un acte dès lors que, dûment avisées, les parties ont néanmoins souhaité poursuivre la vente de l'immeuble.
Elle soutient que l'acquéreur ne peut pas, au seul prétexte de l'absence du diagnostic d'amiante au moment de la signature de l'acte authentique de vente, prétendre obtenir la résolution du contrat de vente, qu'au demeurant, ce diagnostic était annexé à l'acte authentique de vente.
Elle ajoute qu'au moment de la signature de l'acte authentique de vente, personne n'a contesté que le diagnostic d'amiante n'était pas joint au compromis, qu'il ne pouvait pas l'être puisqu'il a été réédité selon les dires des parties le 15 novembre 2006, soit quatre mois après la signature du compromis de vente, qu'en toute hypothèse, ce fait n'est en rien fautif de la part du notaire et qu'l n'existe pas de lien de causalité entre la prétendue faute arguée par les époux [V] et le préjudice dont ils sollicitent l'indemnisation par cette demande de garantie.
Elle fait valoir qu'il n'y a pas de lien entre la prétendue absence d'un rapport qui a dit qu'aucun produit, ni matériau de l'immeuble ne contenait de l'amiante et le fait que la vente soit résolue, que le notaire n'a pas à supporter la restitution du prix de vente dont la contrepartie est la restitution de l'immeuble, qu'en tout état de cause, les vendeurs de l'immeuble sont seuls à l'origine des reproches formulés par les acquéreurs.
MM. [L] et [T], appelants, n'ont pas signifié leur déclaration d'appel à la société BEAUCAMP IMMOBILIER et à la société d'assurances MMA qui n'avaient pas constitué avocat.
Par ordonnance en date du 11 décembre 2012, le conseiller de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d'appel de MM [L] et [T] à leur égard.
La société MMA a constitué avocat et notifié des conclusions le 30 janvier 2013.
Elle demande à la Cour :
- de confirmer la caducité de l'appel de MM. [L] et [T] à son égard
- déclarer recevables mais infondés les appels incidents en garantie diligentés par les époux [V] et M. [D] [I] à l'encontre de la SARL BEAUCAMP IMMOBILIER et d'elle-même
- de constater qu'il n'existe aucun lien de causalité entre l'éventuel défaut de diagnostic d'amiante et l'incendie survenu
- de débouter les époux [V] et M. [I] de leur action en garantie et en condamnation solidaire éventuelle
- de condamner solidairement ceux-ci à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et vexatoire, outre la somme de 2 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose qu'il est uniquement reproché à l'agent immobilier de n'avoir pas annexé ou remis à MM. [L] et [T] lors de la signature du compromis de vente un diagnostic amiante établi par la société ALIZE en 2002 lors de l'achat de l'immeuble par les époux [V] et que cette affirmation est contraire à la vérité.
Elle fait valoir que le décret du 24 septembre 2006 entré en vigueur le 1er novembre 2006 rendant le diagnostic d'amiante obligatoire n'était pas applicable lors du compromis du 12 juillet 2006, que, par ailleurs, il n'existe aucun lien de causalité entre le défaut de remise du diagnostic d'amiante, qui ne constitue pas un vice caché, et l'incendie de l'immeuble, ou un autre éventuel désordre affectant l'immeuble, ni entre ce défaut de remise et l'éventuelle faute professionnelle commise par M. [D] [I] dans sa prestation de ramonage de cheminée.
La compagnie MMA a fait assigner la SARL BEAUCAMP IMMOBILIER devant la cour, par acte d'huissier en date du 6 février 2013.
La SARL BEAUCAMP, assignée à la personne de son gérant, personne habilitée, n'ayant pas constitué avocat, le présent arrêt sera réputé contradictoire.
Le dossier de l'affaire a été communiqué à M. le Procureur général qui a conclu le 11 avril 2013 à la confirmation du jugement en ses dispositions concernant le notaire. Ces conclusions ont été communiquées aux avocats par le greffe le 15 avril 2013
SUR CE :
Sur la communication des pièces
Par message adressé aux avocats des intimés le 11 septembre 2011, l'avocat de MM. [L] et [T] leur annonçait que, compte-tenu du volume des pièces, il les leur transmettait par la voie du palais.
Dans leurs dernières conclusions postérieures à cette date, M. et Mme [V] indiquent que les pièces 29 à 42 visées dans le bordereau des pièces produites annexé aux conclusions d'appel de MM.[L] et [T] ne leur ont pas été communiquées.
MM. [L] et [T] n'ont pas répondu sur ce point.
Il n'est pas démontré dans ces conditions que les époux [V] ont eu connaissance des pièces litigieuses, lesquelles doivent être écartées des débats.
Sur la demande d'annulation de la vente
M. [L] et M. [T] font valoir l'existence des désordres suivants :
- la cheminée qui n'a pas été construite dans les règles de l'art
- le carrelage qui commence à se fissurer
- l'ossature porteuse en bois de la maison totalement pourrie
- l'existence d'une ossature en bois alors qu'il est indiqué dans le diagnostic de performance énergétique en date du 27 octobre 2006 que la maison est construite en béton avec isolation intérieure
- la non remise du rapport de recherche d'amiante avant la signature du compromis
- la remise après la signature de l'acte de vente d'un rapport de recherche d'amiante non actualisé
- le cumulus fonctionnant à l'envers
- l'installation électrique dangereuse et non-conforme aux dispositions réglementaires
- les combles, qui ne sont pas aménageables, contrairement à ce qui leur avait été assuré.
L'article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'article 1643 du même code dispose qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En application de l'article 1792, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Aux termes de l'article 1116, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; il ne se présume pas et doit être prouvé.
Les acquéreurs précisent dans le cours de leurs écritures qu'ils fondent leurs demandes sur les dispositions des articles 1641 et suivants et de l'article 1792 du code civil, au motif que leurs vendeurs ont agi comme constructeurs de la cheminée, de l'installation électrique défaillante et non conforme, des travaux de carrelage, de sanitaire et de la porte de garage électrique, dans des conditions irrégulières, sans respecter les règles de l'art et les règles de sécurité.
Ils invoquent également la réticence dolosive, faisant valoir que les vendeurs ne leur ont remis lors de la vente aucun document leur certifiant la qualité et la conformité de la cheminée et qu'ils leur ont dissimulé des informations essentielles, puisque l'installation électrique n'est pas conforme, que l'immeuble leur a été présenté comme ayant des combles aménageables et que la présence d'amiante leur a été dissimulée.
Ils soutiennent que, le vendeur ayant manqué à son devoir d'information, la clause d'exonération de garantie n'est pas applicable.
- sur l'installation électrique non conforme
L'expert a constaté que plusieurs branchements « sauvages » avaient été effectués sur l'installation électrique de base avec des câbles non conformes à la norme, que les fils n'étaient pas normalisés, que certaines boîtes ne comportaient pas de couvercles, que des fils dénudés sans protection étaient accrochés dans les combles et que le contacteur « heures creuses » n'était pas adapté à l'installation de chauffe-eau.
Il a précisé que M. [V] lui avait affirmé ne pas avoir travaillé sur le réseau électrique.
Selon l'expert, les non conformités de branchements électriques étaient visibles à la vente.
Par ailleurs, ils n'empêchaient pas l'utilisation normale et sans danger de l'immeuble et leur réfection est évaluée par l'expert à la somme de 844 euros en ce qui concerne la remise en conformité des branchements et 434,06 euros en ce qui concerne le coût d'un contacteur de remplacement permettant de faire fonctionner le ballon d'eau chaude en heures creuses.
Dans ces conditions, ces désordres ne sauraient être qualifiés de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil.
- sur les désordres affectant le carrelage, les installations sanitaires et une porte de garage électrique
Ces défauts invoqués n'ont fait l'objet d'aucune constatation de l'expert.
Dans un courrier adressé à MM. [L] et [T] en date du 2 avril 2007, la société CHEMINEES NORDISTES a indiqué qu'il y avait un problème de carrelage dans la cuisine, lequel commençait à se fissurer, sonnait creux à de nombreux endroits et que les joints partaient par morceaux entiers.
Aucun élément n'est produit en ce qui concerne les sanitaires et la porte du garage.
La preuve de ce que ces défauts constituent des vices cachés rendant l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine ou diminuant tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus, n'est dès lors pas rapportée.
- sur les combles
MM. [L] et [T] ne démontrent pas, ni qu'ils auraient été informés du caractère aménageable des combles, ni qu'une telle information était déterminante de leur consentement.
L'expert judiciaire a par ailleurs relevé qu'un simple examen visuel permettait de constater que les n'uds d'assemblage de charpente au droit de l'entrait ne permettaient pas de poser un plancher.
- sur la présence d'amiante
Selon l'expert judiciaire, il est avéré que la paroi extérieure de la maison est réalisée en plaques de fibres ciment planes revêtues d'un enduit expansé relief et qu'à l'époque de construction de cet immeuble, les plaques rigides contenaient des fibres d'amiante.
MM. [L] et [T] reprochent en conséquence aux vendeurs un défaut d'information en ce qui concerne l'amiante qui serait contenue dans les murs de la maison.
L'article 10-1 du décret du 3 mai 2002 modifiant le décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis énonce que les propriétaires des immeubles (') produisent au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante mentionnés à l'annexe du décret, que le constat indique la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits.
Selon l'annexe 13-9 du décret, les composants de la construction à vérifier sont les suivants :
- parois verticales intérieures et enduits : murs, poteaux, cloisons, gaines et coffres verticaux
- planchers, plafonds et faux-plafonds : plafonds, poutres et charpentes, gaines et coffres verticaux, faux-plafonds, planchers
- conduits, canalisations et équipements : conduits de fluides (air, eau, autres fluides), clapets, volets coupe-feu, portes coupe-feu, vide-ordures
- ascenseurs, monte-charge : trémies.
Le contrôle est visuel et il porte sur les éléments intérieurs de la construction, de sorte que le cabinet chargé d'effectuer le diagnostic n'était pas tenu de contrôler les murs extérieurs de la maison.
Le constat doit être transmis aux acquéreurs au plus tard à la date de signature de la vente définitive du bien immobilier.
Or, il est mentionné en page 10 de l'acte notarié de vente en date du 24 novembre 2006 qu'une attestation a été délivrée par le cabinet [M] [S], professionnel habilité, le 15 novembre 2006, selon laquelle à la date de l'inspection, il n'a été relevé aucun matériau et produit contenant de l'amiante visé par l'article 10-1 alinéa 1 du décret du 7 février 1996 et qu'un exemplaire de cette attestation est demeuré annexé aux présentes.
La réglementation applicable au diagnostic d'amiante n'avait pas été modifiée entre le 26 septembre 2002, date de la première vente par M. et Mme [U] à M. et Mme [V] [G], et le 24 novembre 2006, date de la seconde vente, et il n'est pas démontré que ces derniers auraient effectué postérieurement au 26 septembre 2002 des travaux ayant entraîné l'apport d'amiante dans l'immeuble, de sorte qu'ils n'avaient pas l'obligation de faire procéder à un nouveau diagnostic, la validité du premier constat n'étant pas limitée dans le temps.
Le diagnostic de recherche d'amiante ayant été annexé au contrat de vente définitif, il ne peut y avoir d'interdiction de toute clause d'exonération des vices cachés résultant de l'amiante et c'est à tort que le notaire a fait figurer une clause selon laquelle le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence d'amiante dans les éléments de construction de l'immeuble, au seul motif que le constat n'avait pas été remis aux acquéreurs lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente, le 12 juillet 2006.
M. et Mme [V], qui ne s'étaient pas engagés à vendre spécifiquement un immeuble exempt d'amiante, n'étaient tenus que de remettre à l'acquéreur l'état établi par le professionnel, ce qu'ils ont fait.
MM. [L] et [T] ne démontrent pas que les vendeurs, qui n'étaient pas des professionnels de la construction, auraient dissimulé des informations qu'ils détenaient concernant les murs extérieurs de l'immeuble, dont rien ne permet d'établir qu'ils connaissaient la composition et qui ne faisaient pas partie, selon la loi applicable, des éléments à vérifier.
M. et Mme [V] sont donc des vendeurs de bonne foi en ce qui concerne l'amiante.
En tout état de cause, il ne résulte pas du rapport d'expertise judiciaire que la présence d'amiante dans les plaques des murs extérieurs entraîne un risque pour la santé des occupants de la maison, puisque l'expert indique que ces plaques ne sont pas classées comme matériau à fort risque de libération de fibres d'amiante tant que celles-ci sont dans un état de conservation normal, ce qui est le cas de l'immeuble.
L'expert ne préconise pas par ailleurs qu'il soit obligatoire de remplacer ces plaques qui se trouvent à l'extérieur de la maison.
Dans ces conditions, la présence d'amiante ne peut être qualifiée de vice au sens de l'article 1641 du code civil.
- mauvaise définition des parois constitutives de l'immeuble et pourriture de l'ossature porteuse en bois
L'expert indique qu'il n'a pas été en mesure de déterminer précisément si la maison avait été vendue comme construite en matériaux durs.
Il explique que la composition des murs en ossature en bois est d'origine, cette construction n'a pas fait l'objet de travaux de structure.
Certes, le rapport de performance énergétique précise : « murs : béton plein ».
Les acquéreurs ne démontrent pas que les vendeurs pouvaient avoir connaissance de ce que la structure de la maison était en bois et non pas en béton comme il est mentionné sur le rapport de performance énergétique.
Par ailleurs, la « pourriture » du bois n'est pas la conséquence de travaux réalisés par M. [V].
Ce désordre a été mis en évidence lors de la démolition du pignon par les pompiers. Selon l'expert, il a pour origine la suppression du soubassement en dur lors de la réalisation des trottoirs extérieurs, les eaux de ruissellement affectant le soubassement en bois.
L'expert conclut que ce désordre n'était pas visible à la vente et très certainement ignoré de tous, et donc des vendeurs.
Dès lors, la clause d'exclusion de garantie est opposable aux acquéreurs en ce qui concerne la pourriture atteignant l'ossature en bois.
Par ailleurs, la nature de cette ossature (en bois et non pas en béton) ne peut constituer en elle-même un vice caché , dans la mesure où elle ne rend pas l'immeuble non conforme à sa destination et n'en diminue pas l'usage, et qu'il ne peut être reproché aux vendeurs un défaut d'information sur ce point dont il n'est pas établi qu'ils avaient connaissance.
- la cheminée
Il ressort du procès-verbal dressé par l'huissier le 12 décembre 2006 que l'incendie survenu dans la nuit qui a suivi le jour de l'entrée des acquéreurs dans les lieux, a détruit une grande partie du conduit de cheminée, ainsi que la charpente sur laquelle il s'appuyait.
L'expertise a permis d'établir que les malfaçons de la cheminée installée par M. [V], vendeur de l'immeuble, en 2002, étaient la cause de cet incendie qui a rendu l'immeuble impropre à sa destination ou en a diminué l'usage de manière importante, compromettant la sécurité de ses occupants et endommageant une partie de l'immeuble.
En effet, selon l'expert, la cheminée n'a pas été construite suivant les règles de l'art et le tubage était incomplet.
L'expert explique qu'à l'origine de la construction, les conduits de fumée étaient des caissons métalliques rectangulaires à double paroi à âme isolante (laine de roche) et la souche de cheminée en tôle d'acier galvanisé peinte, que dans ce type de construction, les cheminées n'étaient jamais placées en pignon, qu'elles passaient entre deux fermes, qu'il n'y avait pas de garde au feu à respecter et pas de risque d'incendie.
L'expert indique que le conduit a été déplacé par l'un des propriétaires précédents, que la corniche en placoplâtre masquant la lisse haute a été déposée pour réaliser la hotte de cheminée, que le bois de la lisse n'était plus protégé contre la chaleur et la stabilité au feu annulée et que c'est à cet emplacement que l'incendie a trouvé son origine.
L'expert précise qu'il n'a pas été en mesure de contrôler le désordre car une nouvelle cheminée avec insert avait été réinstallée, que, lors de leur intervention, les pompiers avaient démoli le mur extérieur, une partie du pignon et du plafond, que MM. [L] et [T] avaient dû faire refaire immédiatement le mur pignon, poser une nouvelle cheminée et que les embellissements avaient été refaits dans le même temps.
L'expert s'est donc fondé sur le rapport de M. [E] [R], POLYEXPERT, le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 12 décembre 2006 et le rapport de la société CHEMINEES NORDISTES, en date du 2 avril 2007. Il a aussi effectué des constatations sur des pièces de bois et des isolants qui avaient été conservés par MM. [L] et [T].
Le cabinet POLYEXPERT avait conclu le 11 décembre 2006 que les causes de l'incendie étaient les suivantes :
- non-respect de l'écart au feu
- bouches de sortie d'air chaud trop basses
- tubage de conduit incomplet.
L'expert relève que la cheminée (comprenant l'habillage et le foyer) a été achetée le 23 novembre 2002 par M. [V] qui l'a mise en 'uvre, ainsi que la hotte, que la conception de la hotte ne correspond pas aux règles de l'art, qu'elle ne devait comporter que des matériaux incombustibles, ce qui n'a pas été respecté, que les grilles de ventilation devaient être situées en partie supérieure de la hotte alors qu'elles ne se situaient qu'à 36 cm au-dessus de la poutre, ce qui est nettement insuffisant sans caisson de décompression. Un tampon d'air chaud s'est constitué dans la partie haute de la hotte et a créé une surchauffe importante à l'origine de l'incendie.
Le défaut était caché et existait antérieurement à la vente.
Le contrat de vente contient une clause selon laquelle le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « environnement-santé publique ».
Cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance ainsi qu'il est expressément stipulé dans l'acte de vente.
Or, M. [V] a lui-même mis en 'uvre la cheminée et la hotte sans respecter les normes et prescriptions techniques afférentes à l'installation d'un tel élément d'équipement.
Il s'est ainsi comporté comme un constructeur et doit être assimilé au vendeur professionnel tenu d'avoir connaissance du vice.
A supposer qu'il n'ait aucune compétence particulière en matière d'installation de cheminée, il a pris la responsabilité d'effectuer un tel travail, alors qu'il ne pouvait ignorer les dangers de la pose d'une cheminée non exécutée par un professionnel.
Par ailleurs, il ne résulte pas du contrat de vente que les époux [V] aient informé les acquéreurs de ce qu'ils avaient eux-mêmes posé la cheminée et la hotte sans faire appel à un professionnel, ce qui aurait, soit dissuadé les acquéreurs d'acheter le bien en l'absence de garantie quant à la sécurité de l'installation, soit conduit ceux-ci à demander ou à faire effectuer des investigations pour s'assurer de la conformité des travaux.
Ils doivent ainsi être réputés avoir connu les défauts de la chose, de sorte qu'ils ne peuvent opposer aux acquéreurs la clause d'exonération de garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente en ce qui concerne les défauts affectant la cheminée.
L'article 1644 du code civil énonce que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de ses faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par experts.
Le choix appartient au seul acheteur et il n'y a pas à distinguer selon la gravité du vice, dès lors que celui-ci suffit à fonder la mise en jeu de la garantie.
En tout état de cause, le vice était très grave, puisqu'il est à l'origine d'un incendie qui a détruit une partie de l'immeuble.
Les époux [V] ne sont dès lors pas fondés à soutenir que, les acquéreurs ayant fait procéder aux travaux de réfection et installé une nouvelle cheminée, ils ont renoncé à solliciter l'annulation de la vente.
En tout état de cause, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'un acte non équivoque manifestant, en pleine connaissance de cause, l'intention de son auteur de ne pas se prévaloir d'un droit dont il dispose.
Or, MM. [L] et [T] ont demandé au juge des référés la désignation d'un expert judiciaire dès leur assignation du 24 mai 2007 en faisant notamment valoir que la cheminée n'avait pas été construite dans les règles de l'art et ils ont ensuite poursuivi leur action au fond en demandant la nullité la vente.
Dès lors que les pompiers ont dû éventrer le mur extérieur et arroser la maison pour mettre fin à l'incendie, le seul fait pour MM. [L] et [T] d'avoir reconstruit le mur et la cheminée avant la visite de l'expert judiciaire ne constitue pas un acte non équivoque manifestant leur intention de renoncer à poursuivre la nullité ou la résolution de la vente.
Dans ces conditions, il convient de prononcer la résolution de la vente (et non l'annulation), sur le fondement de l'article 1641 du code civil, et de condamner M. et Mme [V] à restituer à MM. [L] et [T] le prix de vente de 172 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, en application de l'article 1153 du code civil, MM. [L] et [T] étant tenus en contrepartie de restituer l'immeuble.
L'article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
M. et Mme [V] doivent être condamnés à indemniser MM. [L] et [T] des frais occasionnés par la vente, à savoir les sommes de 9 000 euros au titre des honoraires de l'agent immobilier SARL BEAUCAMP IMMOBILIER qui étaient à la charge de l'acquéreur et de 12 275,64 euros correspondant aux frais et honoraires du notaire, au vu du relevé de compte client en date du 28 mars 2007.
MM. [L] et [T] ne caractérisent pas, à l'appui de leur demande en dommages et intérêts à hauteur de 50 000 euros, un préjudice distinct de celui qui se trouve réparé par la résolution de la vente, la restitution du prix de vente augmenté des intérêts et l'indemnisation des frais afférents à la vente.
Cette demande sera rejetée.
La résolution de la vente étant prononcée, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de condamnation formées à titre subsidiaire par MM. [L] et [T] à l'encontre de MM. [W] [F], [D] [I], [M] [S] et la SCP [X].
Sur les demandes en garantie formées par M. et Mme [V]
La résolution de la vente est prononcée sur le fondement du vice caché constitué par les malfaçons ayant affecté la cheminée installée par M. et Mme [V].
Les demandes de garantie dirigées contre MM. [W] [F] et [M] [S], la société BEAUCAMP IMMOBILIER, la société MMA IARD et la SCP [X] du chef d'autres désordres ou fautes sans rapport avec ce vice, ne sont pas justifiées et doivent être rejetées.
M. et Mme [V] demandent dans le dispositif de leurs conclusions que M. [I] soit condamné à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre au profit de MM. [L] et [T] en raison des éventuels dommages subis à la suite de l'incendie provoqué par la cheminée.
Toutefois, ils sont condamnés à restituer le prix de vente en contrepartie duquel ils reprendront possession de l'immeuble vendu, ainsi qu'à rembourser les frais afférents à la vente.
Ils ne peuvent dès lors être garantis de ces sommes, qui ne constituent pas un préjudice indemnisable, par M. [I], au motif que celui-ci aurait commis une faute en n'attirant pas leur attention sur la non-conformité du tubage de la cheminée quand il a procédé au ramonage de celle-ci.
Au demeurant, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ce n'est pas l'insuffisance du tubage qui est à l'origine de l'incendie, de sorte que le manquement de l'artisan à son devoir de conseil n'est pas démontré.
Sur les autres demandes
Compte-tenu de la solution apportée au litige, les demandes de garantie formées par M. [I] sont recevables, en application de l'article 566 du code de procédure civile, puisqu'elles sont le complément de celles qui avaient été soumises aux premiers juges, mais non fondées et la demande de garantie de la SCP [X] dirigée contre les époux [V] n'est pas fondée.
La compagnie MMA a été attraite au litige en sa qualité d'assureur de la société BEAUCAMP IMMOBILIER dont la responsabilité était recherchée du chef de son devoir de conseil.
Elle ne démontre pas la faute qu'auraient commise les époux [V] et M. [I] dans l'exercice de leur droit d'appel en garantie.
Sa demande en dommages et intérêts dirigée contre eux doit être rejetée.
Elle sera également déboutée, pour des raisons d'équité, de sa demande tendant à les voir condamner à lui payer une indemnité de procédure, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de condamner M. et Mme [V], partie perdante, aux dépens de première instance comprenant les frais de référé, d'expertise, de publication de l'ordonnance ayant autorisé l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et de publication de l'assignation devant le tribunal de grande instance.
Il y a lieu de mettre à leur charge les frais irrépétibles de première instance et d'appel supportés par MM. [L] et [T], à hauteur de 2 500 euros, qui tiennent compte du coût du constat d'huissier dressé le 12 décembre 2006, lequel ne peut être inclus dans les dépens, en application de l'article 695 du code de procédure civile.
Les autres parties qui ont été assignées par les acquéreurs, au vu notamment des constatations effectuées en cours d'expertise et des différentes erreurs constatées dans les actes et documents qu'elles ont rédigés, conserveront la charge de leurs dépens d'appel et doivent être déboutées de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [M] [S], auteur d'un rapport ambiguë, sera débouté de sa demande en paiement d'une indemnité de procédure dirigée contre les époux [V] et M. [I].
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt réputé contradictoire :
DIT que les pièces n° 29 à 42 mentionnées sur le bordereau de pièces des appelants doivent être écartées des débats en l'absence de preuve qu'elles ont été communiquées aux époux [V]
INFIRME le jugement
STATUANT à nouveau,
PRONONCE la résolution de la vente en date du 24 novembre 2006 de l'immeuble situé [Adresse 1], sur le fondement de l'article 1641 du code civil
CONDAMNE les époux [V] à payer à MM. [L] et [T], à titre de restitution du prix de vente, la somme de 172 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2009, date de l'assignation
DIT qu'en contrepartie, MM. [L] et [T] devront restituer l'immeuble aux époux [V]
CONDAMNE les époux [V] à payer à MM. [L] et [T] les sommes de 9 000 euros et 12 275,64 euros au titre des frais de la vente
LES DÉBOUTE de leur demande en dommages et intérêts supplémentaires
DÉBOUTE les époux [V] de leurs demandes en garantie
DÉBOUTE la compagnie MMA de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre les époux [V] et M. [D] [I]
DIT que l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire autorisée par ordonnance du juge de l'exécution en date du 7 août 2009 pourra être transformée en inscription définitive, à hauteur des sommes en principal de 172 000 euros, 9 000 euros et 12 275,64 euros ci-dessus
CONDAMNE les époux [V] aux dépens de première instance qui comprendront les frais de référé, d'expertise, de publication de l'ordonnance ayant autorisé l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et de publication de l'assignation devant le tribunal de grande instance
LES CONDAMNE aux dépens d'appel exposés dans l'intérêt de MM. [L] et [T] qui pourront être recouvrés par Maître VACHON SIBILLE, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
DIT que les autres parties conserveront la charge de leurs dépens d'appel.
CONDAMNE les époux [V] à payer à MM. [L] et [T] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
DÉBOUTE les autres intimés de leurs demandes fondées sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
D. VERHAEGHEE. MERFELD