COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT DE CONFIRMATION
DU 24 MAI 2013
N° 2013/226
Rôle N° 12/06582
N° 13/06904
Joint
Syndicat des Copropriétaires DE L'IMMEUBLE DÉNOMMÉ LE LYMPIA
C/
[T] [X]
[V] [O]
[Q] [D]
Syndicat des Copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ SIMONETTA
S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER
[S] [E]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP MAGNAN
SELARL BOULAN
Me JOURDAN
SCP ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de NICE en date du 30 mars 2012 enregistrée au répertoire général sous le n° 12/00271.
APPELANT
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DÉNOMMÉ LE LYMPIA
[Adresse 3]
pris en la personne de son syndic en exercice, Monsieur [R]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-François JOURDAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE
INTIMÉS
Monsieur [T] [X]
demeurant [Adresse 7]
Monsieur [V] [O]
demeurant [Adresse 7]
Monsieur [Q] [D]
demeurant [Adresse 8]
représentés par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean-Louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ SIMONETTA
[Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice, la SNC AGENCE DU PORT
dont le siège social est [Adresse 5]
représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Nathalie VINCENT, avocat au barreau de NICE
LA SARL INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER
dont le siège social est [Adresse 4]
représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE
ET ENCORE EN LA CAUSE DE :
APPELANTE
Madame [S] [E]
agissant en qualité de mandataire liquidateur de la SARL SIMONETTA
née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 6]
représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉ
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DÉNOMMÉ LE LYMPIA
[Adresse 3]
pris en la personne de son syndic en exercice, Monsieur [R]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-François JOURDAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 4 avril 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Georges TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 mai 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 mai 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Les Faits, la procédure et les prétentions:
La société international Azur immobilier (IAI) a obtenu un permis de construire lui permettant de procéder à la surélévation de l'immeuble en copropriété dénommée la crique, situé à [Adresse 9], permis obtenu avec le concours des architectes [X], [O] et [D].
Par assignation en date du 4 février 1997, la copropriété voisine le Lympia a saisi le tribunal de grande instance de Nice sur le fondement de l'article L480 - 13 du code de l'urbanisme, estimant que le permis n'était pas conforme aux dispositions de ce code et qu'il appartenait préalablement au juge administratif d'en apprécier la légalité ;
La société Simonetta a racheté les droits de surélévation et procédé à la construction, tout en appelant la cause la société IAI, les architectes et les notaires ;
Un premier jugement du 7 mai 1998 a reçu la demande mais sursis à statuer jusqu'à appréciation par le tribunal administratif de la légalité du permis. Un jugement du tribunal administratif du 10 juillet 2000 et un arrêt du conseil d'État du 24 novembre 2004 a retenu l'illégalité du permis.
Par conclusion de remise au rôle en date du 20 décembre 2004, le syndicat de copropriété le lympia a sollicité la démolition totale de l'immeuble dans le délai de six mois.
La société Simonetta a alors déposé un incident devant le juge de la mise en état, sur le fondement de l'article 771 du code de procédure civile ;
Par ordonnance en date du 30 mars 2012, le juge de la mise en état du tribunal de Nice à statué de façon contradictoire et s'est déclaré incompétent pour connaître des fins de non-recevoir tirées du défaut de publication de l'assignation, du défaut de qualité du syndicat pour agir en réparation du préjudice, du défaut d'appel en cause des copropriétaires, du défaut de production à la liquidation judiciaire de la société Simonetta, de la prescription de la garantie ; le juge a rejeté l'exception de l'autorité de la chose jugée le 7 mai 1998 ;
Il a dit n'y avoir lieu à statuer sur l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 10 mai 2005 ;
le juge a constaté que l'action du syndicat se fonde sur les dispositions de l'article L480 - 13 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi du 16 juillet 2006 ;
il a jugé nulle et non régularisables la demande présentée le 20 décembre 2004 par le syndic du syndicat de l'immeuble le Lympia à l'encontre du « sdc Simonetta » ;
Le lympia a été condamné à payer au sdc Simonetta la somme de 3000 €, aux architectes la somme de 2000 €, à la SARL IAI 2000 euros au titre des frais inéquitablement engagés.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Lympia a relevé appel de façon régulière et non contestée le 6 avril 2012. Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'appelant a conclu les 28 mars 2013 en demandant à la cour de révoquer l'ordonnance de clôture pour accueillir ses écritures et de la recevoir dans son appel partiel ;
Au fond, l'ordonnance sera réformée et il sera dit et jugé que le juge de la mise en état n'était pas compétent pour apprécier la validité de l'autorisation d'agir en justice donnée par l'assemblée générale au syndic ;
Au visa de l'article 1351 du Code civil, il sera jugé que le juge a méconnu l'autorité de la chose jugée le 7 mai 1998 ;
Subsidiairement, il sera constaté que le syndicat est valablement autorisé à agir en justice en démolition de l'immeuble, par les assemblées générales des 22 février 1995 et plus particulièrement par celle du 4 juin 1998 qui a réitéré l'autorisation donnée au syndic, ratifié les actions exercées, la présente autorisation concernant tant les procédures en démolition devant toutes les juridictions que les actions revendication ;
En conséquence, l'ordonnance du juge de la mise en état sera réformée et les parties renvoyées à poursuivre l'instance devant le tribunal de grande instance ;
chacun des intimés devra payer 2000 €aux syndicats au titre des frais inéquitablement exposés.
La société international Azur immobilier, intimée, a conclu le 8 mars 2013 à la confirmation de l'ordonnance, la demande de démolition présentée le 20 décembre 2004 étant nulle et non régularisable ;
L'appel incident formé par les architectes sera rejeté au visa de l'article 122 du code de procédure civile, et en toute hypothèse le moyen de prescription soulevée sera rejeté. Le syndicat le Lympia et tout succombant devra payer une somme de 5000 €au titre des frais inéquitablement exposés.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Simonetta, intimé, a conclu le 26 juillet 2012 à la confirmation avec la condamnation du syndicat le Lympia à lui payer 5000 €à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et la même somme au titre des frais inéquitablement exposés.
Les architectes, intimés, ont conclu le 26 juillet 2012 à la confirmation de l'ordonnance, sauf en ce qu'elle a rejeté les moyens de prescription soulevée par eux.
La cour dira prescrite toute action engagée à leur encontre.
Une somme de 3000 €est réclamée aux syndicats le Lympia au titre des frais inéquitablement exposés.
Par conclusions en date du 3 avril 2013, Me [E], mandataire judiciaire agissant en qualité de liquidateur de la société à responsabilité limitée Simonetta a formé un appel provoqué incident au visa de l'article 549 du code de procédure civile.
Elle demande à la cour de confirmer l'ordonnance appelée et de condamner l'appelant à lui payer 1000 €au titre des frais inéquitablement exposés.
Cette instance inscrite sous le numéro 13/6904 sera jointe dans le cadre d'une administration de la justice à celle principale numéro 12/6582, l'ordonnance de clôture étant révoqué en conséquence au 4 avril 2013, aucune observation n'étant formulée par les parties sur la justification et la nécessité de cette révocation pour cause grave.
SUR CE :
Attendu que le juge de la mise en état est compétent pour statuer, en vertu de l'article 771 du code de procédure civile, sur le défaut d'habilitation du syndic (article 55 du décret de 67) qui constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond qui ne profite qu'à celui qui l'invoque et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d'office ;
Attendu que ce défaut d'autorisation peut être invoqué par tous défendeurs à l'action du syndic se disant habilité, tenant le caractère d'ordre public de la disposition ci-dessus visée ;
Attendu que la distinction opérée par l'appelant entre l'absence d'autorisation d'agir en justice et l'étendue de l'autorisation accordée ajoute au décret, s'agissant de la compétence exclusive édictée par l'article 771 du code de procédure civile ;
Attendu que s'agissant de la teneur de ces autorisations, l'assemblée générale du 22 février 95 a autorisé le syndic a contester la décision prise par le service des permis de construire de la ville de [Localité 1] par devant le tribunal administratif, et à assigner la société à responsabilité limitée IAI aux fins de voir reconnaître la contenance du terrain appartenant au Lympia ; que la cour ne discerne pas un lien avec une demande de démolition totale ;
Attendu que pareillement l'assemblée générale du 4 juin 1998 n'a donné autorisation au syndic que de demander en justice la démolition de la partie de l'immeuble édifié par la SARL Simonetta sur le terrain revendiqué par le Lympia ; que le texte de la résolution adoptée, à savoir « la présente autorisation concerne tant les procédures en démolition devant toutes les juridictions que les actions revendication » ne change rien à l'absence d'autorisation précise et certaine portant sur une demande de démolition totale, dès lors que ne sont ni commentées ni a fortiori contestées les conclusions du syndicat Simonetta et de la société IAI selon lesquelles il s'agissait d'un contentieux distinct, définitivement tranché les 24 novembre 1999 par le tribunal de grande instance de nice, confirmé par la cour le 10 mai 2005, et qui portait sur la démolition des constructions édifiées selon le lympia sur un empiètement lui appartenant, et revendiqué en tant que tel, étant précisé que les écritures de l'époque de l'appelant en date du 7 avril 1998 faisaient état d'une seconde assemblée générale « complétant » le mandat donné au syndic, qui avait été jugé insuffisant pour déclarer recevable la demande de démolition du bâtiment érigé sur l'empiètement, selon le jugement en date du 21 mars 96 ;
Attendu qu'ainsi, l'absence de rapport entre l'autorisation partielle du 4 juin 98 portant sur un litige aujourd'hui terminé et la demande de démolition totale aujourd'hui litigieuse n'est pas sérieusement contesté , et ce d'autant que cette demande de démolition totale en date du 20 décembre 2004 qui saisit le tribunal n'a de sens que référence faite à la décision du conseil d'État en date du 24 novembre 2004, le tout dans le cadre de l'assignation initiale du 22 janvier 1997 qui a donné lieu au jugement du 7 mai 98 qui s'est borné à surseoir à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif, faisant ainsi droit à la demande principale, sans que puisse être invoquée une quelconque autorité de la chose jugée s'évinçant de ce jugement, puisque le juge a admis la recevabilité de cette action sur la base de l'autorisation du 22 février 95 ci-dessus rappelée et permettant au syndic de contester devant le tribunal administratif la décision prise par les services du permis de construire de la ville de [Localité 1] en matière de non péremption du permis ;
Attendu que s'agissant de l'autorisation telle que formulée lors de l'assemblée générale du 9 février 2005, elle ne précise ni les diverses procédures invoquées, ni les tiers, ni les règles d'urbanisme justifiant la démolition sans autre précision ;
Et attendu qu'en toute hypothèse, l'appelant revendique une action fondée sur l'article L480 - 13 du code d'urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 janvier 2006 ; que dans ce cadre, l'action en démolition doit être entreprise dans les cinq ans après l'achèvement des travaux ;
Attendu qu'ainsi, et si le défaut d'habilitation du syndic peut être régularisé pendant le cours de l'instance, encore faut-il qu'ils soit effectif avant l'écoulement du délai de prescription de l'action ;
Attendu que le Lympia conteste la date d'achèvement des travaux dont se prévalent le syndicat Simonetta et IAI, à savoir la date du procès-verbal de réception en date du 20 février 1998 ;
Attendu que l'achèvement des travaux à cette date est corroboré par la livraison non contestée des appartements courant 97, à compter d'avril, références faites aux pièces 38 à 54 ;
Attendu que le syndic de la résidence Simonetta a fait dresser le 10 novembre 1997 un procès-verbal, indiquant à l'huissier que les parties communes étaient réceptionnées ce jour ;
Attendu que l'administration fiscale a considéré en juillet 1997 que les travaux étaient achevés au sens de la loi du 18 juillet 74, ce qui permettait notamment la mise en place des taxes foncières ;
Attendu qu'au regard de ces éléments concordants les constats du syndicat le Lympia ne démontrent rien en termes d'achèvement des travaux de l'immeuble, pas plus que l'inachèvement allégué des espaces verts de la partie nord qui résulterait d'un constat du 18 décembre 2003 de Me [F] ;
Attendu que le courrier en date du 12 juin 2012 n'a pas de valeur probatoire, émanant de la ville de [Localité 1] qui n'intervient pas dans le processus d'achèvement des travaux, et ne peut attester qu'en termes de dépôt de déclaration d'achèvement de travaux , l'essentiel étant que la démonstration est suffisante, par le procès-verbal de réception et les livraisons effectives d'appartements, de ce que l'immeuble Simonetta était au 20 février 1998 en état d'être affecté à l'habitation ;
Attendu qu'en conclusion, la régularisation de l'absence d'autorisation du syndic ci-dessus motivée devait intervenir avant le 20 février 2003, délai expiré lorsque pour la première fois une demande de démolition totale a saisi le juge, sans que dans l'intervalle une quelconque interruption juridiquement fondée ne puisse être opposée et puisse avoir bénéficié à une demande non formulée jusqu'au 20 décembre 2004 et donc inexistante auparavant ;
Attendu que le procès verbal d'assemblée générale du 20 janvier 2010 n'évoque en rien une quelconque autorisation de démolition totale ;
Attendu que c'est donc une confirmation de l'ordonnance querellée qui s'impose, l'article 122 du code de procédure civile interdisant au juges de la mise en état de se prononcer sur la prescription invoquée par les architectes dans leur appel incident, qui constitue une fin de non-recevoir qui relève du fond ;
Attendu que la cour n'estime pas justifié d'ajouter au dispositif de l'ordonnance s'agissant des frais inéquitablement exposés ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR statuant contradictoirement :
Prononce la jonction des instances 12/6582 et 13/6904 ;
Déclare le présent arrêt commun à la société à responsabilité Simonetta, représentée par son liquidateur maître [E] ;
Rejette l'appel comme infondé ;
Confirme l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 30 mars 2012 ;
Déclare irrecevable la demande incidente des architectes ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Lympia aux entiers dépens, avec pour le recouvrement bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile .
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
S. MASSOT G. TORREGROSA