Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2013
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/00886
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2010 -Tribunal d'Instance de PARIS 17 - RG n° 1110001170
APPELANTS
Monsieur [I] [G] [U] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par : Me Frédéric BURET (avocat au barreau de PARIS, toque : D1998)
Assisté de : Me Roger DENOULET (avocat au barreau de PARIS, toque : D0285), substitué par Me Frédéric LE GALLIC du Cabinet Roger DENOULET (avocat au barreau de PARIS, toque : D0285)
Madame [D] [Y] [W] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par : Me Frédéric BURET (avocat au barreau de PARIS, toque : D1998)
Assistée de : Me Roger DENOULET (avocat au barreau de PARIS, toque : D0285), substitué par Me Frédéric LE GALLIC du Cabinet Roger DENOULET (avocat au barreau de PARIS, toque : D0285)
INTIMÉE
SCI VIA PIERRE I, prise en la personne de son gérant
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL (Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU) (avocats au barreau de PARIS, toque : K0111)
Assistée de Me Laurent HAY (avocat au barreau de PARIS, toque : C0916)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Juin 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève LAMBLING, Présidente
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Sabine LEBLANC, Conseillère, pour le président empêché, et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Suivant acte sous seing privé du 19 mars 1979, la société Clément Touron aux droits de laquelle vient la SCI Via Pierre 1 a donné en location à M. [I] [C] un appartement de deux pièces situé au rez de chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1]).
Autorisée par ordonnance sur requête du 17 juin 2009, la SCI Via Pierre 1 a fait procéder à un constat des conditions d'occupation des lieux le 26 juin 2009.
Elle a, par acte d'huissier de justice du 16 mars 2010, fait délivrer à M. [I] [C] et Mme [Y] [W] épouse [C] un congé fondé sur les dispositions des articles 10 2°, 10 3°, 10 9° et 78 de la loi du 1er septembre 1948 puis les a fait assigner, par acte d'huissier de justice du 22 juillet 2010, devant le tribunal d'instance de Paris (17ème arrondissement) en déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Le tribunal d'instance, par jugement du 17 décembre 2010, a:
-validé le congé délivré par la SCI Via Pierre 1 à M. [I] [C] et Mme [Y] [W] le 16 mars 2010 à effet du 30 septembre 2010,
-dit que M. [I] [C] et Mme [Y] [W] ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux,
-autorisé la SCI Via Pierre 1 à faire procéder à l'expulsion de M. [I] [C], Mme [Y] [W] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
-dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
-débouté M. [I] [C] et Mme [Y] [W] de leur demande d'indemnité de procédure et les a solidairement condamnés à verser à la SCI Via Pierre 1 la somme de 1 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le coût du constat d'huissier du 26 juin 2009 mais non celui du congé délivré le 16 mars 2010.
Appel a été interjeté par M. [I] [C] et Mme [Y] [W] épouse [C] le 17 janvier 2011.
Par conclusions signifiées et déposées au greffe le 13 février 2013, ils demandent à la cour, infirmant ce jugement, de dire nul et de nul effet le congé avec contestation du droit au maintien dans les lieux qui leur a été délivré le 16 mars 2010 à effet du 30 septembre 2010, débouter la SCI Via Pierre 1 de toutes ses demandes, dire, en toute hypothèse, qu'ils ont droit au maintien dans les lieux dans les termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, condamner la SCI Via Pierre 1 à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par conclusions signifiées et déposées au greffe le 15 juin 2011, la SCI Via Pierre 1 demande à la cour de débouter les appelants de toutes leurs demandes, de confirmer le jugement entrepris, subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave des locataires à leurs obligations contractuelles essentielles, d'ordonner leur expulsion, en tout état de cause, de les condamner à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mai 2013.
SUR CE, LA COUR
Sur la validation du congé délivré à M. et Mme [C] le 16 mars 2010 à effet du 30 septembre 2010
Considérant que ce congé est fondé sur les dispositions des articles 10 2°, 10 3°, 10 9° et 78 de la loi du 1er septembre 1948 ainsi que sur l'article 5 du contrat de location,
que selon ces dispositions, n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 qui :
-article 10 2° : n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont soit membres de leur famille soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre,
-article 10 3° : qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige,
-article 10 9° : qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local correspondant à leurs besoins et à ceux des membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois,
que selon l'article 78 de la loi du 1er septembre 1948, à dater de la publication de la présente loi, par dérogations à l'article 1717 du code civil, le preneur n'a le droit ni de sous-louer ni de céder son bail, sauf clause contraire du bail ou accord du preneur, l'article 5° des conditions générales du contrat de location énonçant que le preneur ne peut sous-louer ni prêter à des tiers tout ou partie des lieux loués,
que la SCI Via Pierre 1 expose rapporter la preuve, par le procès-verbal sur requête établi le 26 juin 2009, que les époux [C], qui ont leur résidence à une autre adresse, n'occupent plus les lieux loués qu'ils ont cédés à leur fille, Mlle [K] [C] qui y vit avec son compagnon et sa fille,
qu'elle ajoute que comme l'a relevé le tribunal, le contrat de bail édicte l'interdiction pour le locataire de sous-louer ou prêter les lieux à des tiers et qu'il ressort tant des déclarations à l'huissier constatant faites par Mlle [C] que de l'attestation de la gardienne de l'immeuble que les locataires n'occupent plus les lieux, qu'elle ne leur reproche pas d'héberger temporairement un membre de leur famille mais de s'être substitué des tiers et d'avoir mis à leur disposition les lieux loués alors qu'eux-même n'y habitent plus, qu'il s'agit d'une violation manifeste et d'une gravité suffisante de leurs obligations leur faisant encourir la perte du droit au maintien dans les lieux,
qu'elle précise encore que l'huissier de justice n'a relevé que l'existence de deux couchages soit le canapé-lit du salon dans lequel dormaient Mlle [C] et son compagnon et un lit en mezzanine dans la deuxième pièce faisant office de chambre d'enfant, sans qu'aucun autre couchage ne soit relevé qui aurait pu constituer le lit des appelants, ceux-ci ne produisant aucune pièce pour justifier de ce qu'à la date du congé, ils se seraient, comme ils le prétendent, momentanément absentés pour un voyage au Portugal alors qu'ils en justifient pour l'année suivante (juillet à septembre 2010),
qu'elle soutient enfin que, contrairement à ce qu'affirment les appelants, elle n'a eu connaissance de la situation qu'en mars 2009, a fait établir un constat le 26 juin 2009, délivrer congé le 16 mars 2010 et qu'il ne peut donc lui être reproché d'avoir toléré cette situation de telle sorte qu'elle ne pourrait plus s'en prévaloir,
Considérant que lors du constat d'état des lieux le 26 juin 2009, M. et Mme [C] n'étaient pas présents, que s'y trouvaient leur fille Mlle [K] [C] qui a déclaré à l'huissier de justice occuper les lieux avec son compagnon, qui était présent, et sa fille, que l'huissier de justice a constaté que l'appartement se composant de deux pièces était meublé ainsi que la cuisine, que dans la première pièce faisant office de salon et de salle à manger, se trouvait un canapé-lit ouvert, Mlle [C] et son compagnon ayant déclaré y dormir, que dans la seconde, faisant office de chambre d'enfant, se trouvait un lit d'enfant disposé en mezzanine,
que tant Mlle [C] que son compagnon ont déclaré habiter de manière régulière et permanente dans cet appartement, M. et Mme [I] [C] n'habitant pas les lieux, qu'ils ont cependant présenté des vêtements appartenant à ces derniers mais 'en très très faible nombre' d'après l'huissier de justice, qu'ils ont présenté une facture EDF au nom de M. [I] [C] afférente à l'adresse du bail,
que la gardienne de l'immeuble, Mme [X], dans une attestation dactylographiée non conforme aux dispositions de l'article 202 du code civil, a déclaré 'je ne vois pas la locataire Monsieur et Madame [C], je suis toujours à ma loge de 7 heures à 12 heures à part quand je fais le nettoyage dans les étages et le courrier à partir de 10 heures 30. Je vois la fille de Madame [C] son ami et sa petite fille ...',
Considérant , s'agissant de l'inoccupation effective des lieux, que l'assignation a été délivrée le 22 juillet 2010 et le congé le 16 mars 2010 à effet du 30 septembre 2010,
que l'année de location à prendre en considération est celle précédant la date d'effet du congé soit du 30 septembre 2009 au 30 septembre 2010,
que par ce constat établi le 26 juin 2009 et la déclaration de la gardienne du 25 mars 2009, la SCI Via Pierre 1 ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du défaut d'occupation effective des lieux par M. et Mme [I] [C] pendant huit mois dans l'année précédant la date d'effet du congé,
que ceux-ci prouvent, en revanche, qu'à compter du 14 septembre 2009, leur fille s'est installée à [Localité 3] où elle a trouvé un emploi suivant contrat à durée indéterminée et produisent également aux débats, en sus de différents documents administratifs et médicaux, deux attestations de voisins, locataires depuis plusieurs années, pour établir vivre dans les lieux de manière effective et continue (pièce9,10,12,13,20,21, 28 à 31),
que la déchéance du droit au maintien dans les lieux de M. et Mme [C] ne saurait être prononcée sur ce fondement,
Considérant, s'agissant de la pluralité d'habitations (10 3°) et de la disposition d'un autre local (10 9°), qu'elles ne sont pas davantage établies par les pièces produites par la SCI Via Pierre 1 à qui incombe la charge de la preuve, comme l'a également jugé le tribunal,
Considérant, s'agissant de la violation de l'article 78 de la loi du 1er septembre 1948, que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, ni la sous-location ni la cession de bail reprochées aux appelants ne sont prouvées,
qu'à cet égard, l'hébergement, fût ce pendant plusieurs mois, par M.et Mme [C] de leur fille, du compagnon de celle-ci et de leur petite fille, ne caractérise ni une sous-location qui implique le paiement d'un prix ou la fourniture d'une contrepartie, ni une cession de bail,
Considérant, quant à la violation de la clause 5 des conditions générales du bail selon lesquelles le preneur a l'obligation de ne sous-louer ni prêter à des tiers tout ou partie des lieux loués, cette violation caractérisant, selon la bailleresse, l'absence de bonne foi des preneurs, que d'une part, ainsi qu'il l'a été ci-dessus précisé, aucune sous-location n'est démontrée, d'autre part, comme l'invoquent les appelants, ne peut recevoir application la clause d'un bail portant atteinte à la liberté de la vie privée et à l'article 8 de la CEDH, les locataires étant libres d'héberger des membres de leur famille,
qu'il s'ensuit que la SCI Via Pierre 1 sera déboutée de sa demande de validation de congé et de déchéance du droit au maintien dans les lieux des époux [C], le jugement entrepris étant infirmé de ces chefs ;
Sur la résiliation judiciaire du bail
Considérant que cette demande, fondée sur la violation prétendue par les preneurs de la clause 5 des conditions générales du bail, ne saurait prospérer, pour les motifs ci-dessus précisés,
que la SCI Via Pierre 1 sera, en conséquence, également déboutée de cette demande ainsi que de celle accessoire en expulsion ;
Sur le droit au maintien dans les lieux de M. et Mme [I] [C]
Considérant que comme ceux-ci le sollicitent, il sera jugé qu'ils ont droit au maintien dans les lieux dans les termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ;
Sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Considérant qu'il y lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [I] [C] dans les termes du dispositif, la SCI Via Pierre 1 étant déboutée de sa demande à ce titre et condamnée aux dépens de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Déboute la SCI Via Pierre 1 de ses demandes en validation de congé, déchéance du droit au maintien dans les lieux et expulsion de M. et Mme [I] [C],
Déboute la SCI Via Pierre 1 de sa demande en résiliation judiciaire du bail et expulsion de M. et Mme [I] [C],
Dit et juge que M. et Mme [I] [C] ont droit au maintien dans les lieux en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948,
Condamne la SCI Via Pierre 1 à payer à M. et Mme [I] [C] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCI Via Pierre 1 de sa demande d'indemnité de procédure,
Condamne la SCI Via Pierre 1 aux dépens de première instance et d'appel avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ