Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2014
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/16995
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2012 -Tribunal de Grande Instance de Meaux - RG n° 09/00720
APPELANTE
SARL M ET M ASSOCIES prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Eléonore VOISIN de la SELARLU ELEONORE VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1829
INTIMÉE
Etablissement PUBLIC FONCIER [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant
Assistée de Me Alexane RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Christian BYK, conseiller, chargé d'instruire l'affaire, lequel a été préalablement entendu en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Monsieur Christian BYK, conseiller
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte sous seing privé du 28 juin 1988, les consorts [E] ont donné à bail à la SARL Ly et fils, aux droits de laquelle se trouve la société M et M associés depuis janvier 2008, des locaux à usage de commerce d' « hôtel, café, bar, restaurant » sis [Adresse 2]. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans et s'est poursuivi par tacite reconduction.
Le 22 avril 2005, le maire de [Localité 1] a pris un arrêté de fermeture de l'hôtel jusqu'à ce que les travaux visant à mettre fin aux anomalies relevées par la commission de sécurité, qui a renouvelé le 24 février 2009 son avis négatif quant à la continuité de l'activité, soient exécutés et, par arrêté préfectoral du 10 février 2006, l'immeuble a été déclaré insalubre avec possibilité d'y remédier dans le délai d'un an accordé aux propriétaires pour procéder aux travaux requis.
Le 16 octobre 2008, les bailleurs ont donné congé à la société M ET M associés pour le 30 juin 2009 avec offre d'indemnité d'éviction puis, par acte du 15 décembre 2008, l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 2] (ci-après EPFIF), nouveau propriétaire, a fait assigner le preneur le 23 janvier 2009 aux fins de voir désigner un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction. L'expert désigné par ordonnance de la mise en état du 10 juillet 2009 a déposé son rapport le 28 décembre 2010. L'arrêté insalubrité et d'interdiction d'exploiter et d'habiter a été levé le 13 août 2008 mais la commission de sécurité n'avait pas au jour du dépôt du rapport d'expertise émis d'avis favorable à la reprise de l'exploitation de l'hôtel.
Par jugement du 26 juin 2012, le Tribunal de grande instance de Meaux a:
-dit que le preneur était redevable à l'Etablissement Public foncier d'[Localité 2] d'une indemnité d'occupation fixée à 12.000 euros HT annuels à compter de la date d'effet du congé soit le 1er juillet 2009 et jusqu'à la libération effective des lieux et que le bailleur doit payer à la société M et M associés une indemnité d'éviction fixée à la somme de 360.000 euros,
-débouté le preneur du surplus de sa demande et notamment en dommages et intérêts, le bailleur de ses autres demandes et notamment de sa demande de contre-expertise et dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens incluant les frais d'expertise étant partagés par moitié entre les parties.
La société M ET M associés a relevé appel du jugement par déclaration d'appel du 20 septembre 2012 et, dans ses dernières conclusions du 8 avril 2014, elle demande à la Cour de confirmer le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande de contre-expertise, de le réformer en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 12 000 euros, dit que le bailleur était redevable d'une indemnité d'éviction de 360 000 € et l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts. Elle réclame une indemnité d'éviction principale de 360 000 euros à titre principal et de 433 000 euros au titre de l'indemnité accessoire. Elle sollicite, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et une somme identique au titre de l'appel.
L' Etablissement Public Foncier d'[Localité 2] sollicite, par ses dernières conclusions du 8 avril 2014, la réformation du jugement. Il demande :
A titre principal, d' ordonner une contre-expertise avec mission de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas d'une perte de fonds et dans le cas d'un transfert de fonds. A titre subsidiaire, de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 40.500 € annuels et de dire que le bailleur est redevable d'une indemnité d'éviction correspondant à la seule valeur du droit au bail, soit la somme de 60.000 €. En tout état de cause, de débouter le preneur de ses demandes relatives à l'indemnité d'éviction et aux dommages et intérêts ainsi que sa condamnation à lui payer une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CE SUR QUOI
Sur la demande de contre-expertise:
Considérant qu'au soutien de celle-ci l'EPFIF conteste le chiffrage des travaux réalisés par le preneur ainsi que leur conformité aux règles de sécurité ;
Mais considérant, sur le premier point, que le fait qu'une seule facture de la société MHT d'un montant TTC de 313 214,16 euros a été produite pour justifier ces travaux et que cette société a le même gérant que la société M et M associés sont sans incidence sur l'évaluation du montant des travaux fixés par l'expert dès lors qu'il n'est pas contesté que les travaux ont bien été réalisés et que l'expert a pu constater sur place et en présence des parties, qui ont ainsi établi en toute connaissance de cause les dires qu'elles ont estimé utiles, la réalité des travaux ainsi que leur conformité avec les règles de l'art et en évaluer le montant vraisemblable compte tenu notamment de la facture de la société MHT ;
Considérant, sur le second point, que, par arrêté préfectoral du 13 août 2008, la déclaration d'insalubrité a été levée et qu'au 12 novembre 2012, après des travaux complémentaires, la société SOCOTEC a attesté la conformité des travaux aux prescriptions légales et réglementaires, que l'exploitation est reprise ;
Qu'il s'ensuit que, confirmant la décision du premier juge, la demande de contre-expertise sera rejetée ;
Sur la demande de remboursement des travaux :
Considérant que le preneur fait valoir que le coût des travaux, soit 313 214,16 euros TTC, doit lui être remboursé par le bailleur ;
Considérant que le bailleur conteste la régularité de la facture des travaux et leur évaluation par l'expert ;
Considérant que les travaux prescrits par l'administration et qui ont été réalisés par le preneur conformément aux normes, comprenaient notamment la stabilisation des planchers, la mise en sécurité de l'installation électrique, la remise en état des enduits et fenêtres et l'installation de sanitaires;
Considérant qu'en l'absence de clause expresse du bail prévoyant que les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du preneur, ceux-ci incombent au bailleur ; qu'en l'espèce, la clause du bail prévoyant que le preneur supportera les travaux utiles à son activité et toutes les réparations ou travaux de quelque nature que ce soit, exigés par l'hygiène, la sécurité et les conditions de travail ne concerne que les travaux d'adaptation des locaux aux conditions d'exploitation mais ne constitue pas une clause transférant au preneur la charge des travaux de conformité exigés par l'administration et qui relèvent de l' obligation de délivrance du bailleur ; que tenant compte de l'amortissement déjà réalisé, il y a lieu d'allouer au preneur une somme correspondant à 85 % de la facture soit la somme de 223 000 € HT ou 266 708 € TTC ;
Sur l'indemnité d'occupation et la demande d'indexation:
-indemnité d'occupation
Considérant que le preneur soutient avoir intégralement supporté à tort les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux et précise qu'en ne procédant pas aux travaux, le bailleur a commis une violation de son obligation de délivrance ayant empêché le preneur d'exploiter, ce qui lui permet de se prévaloir de l'exception d'inexécution ; que dès lors aucune indemnité d'occupation ne saurait être mise à sa charge.
Considérant que le bailleur demande la confirmation du jugement en ce qu'il a dit le preneur redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à libération des lieux et demande que cette indemnité soit indexée annuellement en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE; qu'il demande, en outre, le paiement de la taxe foncière et des autres charges afférentes aux lieux loués;
Considérant que le bailleur soutient que si la cour ne devait pas faire droit à la demande de contre-expertise, elle devrait fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 40 500 € hors taxes et hors charges soit la valeur locative de renouvellement appréciée par l'expert déduction faite d'un abattement de précarité de 10 % ;
Considérant que la société M et M associés qui, depuis le congé qui lui a été délivré le 16 octobre 2008 avec effet au 1er juillet 2009, s'est maintenue dans les lieux, doit de ce fait une indemnité d'occupation au bailleur jusqu'à ce qu'elle quitte effectivement les lieux ; que le fait d'avoir réalisé des travaux qui devaient être pris en charge par le bailleur, ne saurait la dispenser du paiement de cette indemnité due par le seul fait qu'elle a la jouissance exclusive des locaux ; qu'il y a lieu néanmoins de tenir compte des circonstances particulières de la cause et notamment du fait d'une part que le preneur n'a pu exploiter les locaux frappés d'un arrêté d'insalubrité de 2006 à 2008 en raison de la non réalisation de travaux incombant au bailleur et d'autre part de la précarité résultant du congé après que le preneur ait réalisé les travaux sans pouvoir valoriser le fonds.
Considérant que l'expert a fixé la valeur locative de renouvellement à la somme annuelle de 45 000 € hors taxes et charges ; qu'il convient pour les raisons énoncées de pratiquer un abattement de 40 % et de fixer la valeur de l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 27 000 €, charges et taxes en sus, y compris la taxe foncière dont il a été tenu compte de la charge pour la fixation de la valeur locative. Cette indemnité n'est due qu'à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à la libération effective des locaux ;
-indexation
Considérant qu'il n' y a pas lieu de faire droit à la demande d'indexation, qui n'est qu'une faculté pour le juge, eu égard au fait que le preneur n'a pu exploiter les lieux normalement à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à l'avis favorable donné à l'exploitation par la commission de sécurité ;
Sur l'indemnité d'éviction:
Considérant que le preneur demande la confirmation du jugement ayant fixé à la somme de 360 000 euros l'indemnité d'éviction principale mais l'infirmation en ce qu'il a écarté les indemnités accessoires ; qu'il estime que le total des indemnités accessoires s'élève à 160.000 € + 273.440 € au titre de l'actualisation du trouble commercial, soit la somme de 433.440 €.
Considérant que le bailleur soutient que, compte tenu de l'absence de toute activité pendant une longue période, la jurisprudence retient un calcul de l'indemnité d'éviction fondé sur le droit au bail et qu'il convient donc de retenir, en l'espèce, le calcul d'une indemnité d'éviction fondée sur le calcul du droit au bail en application de la méthode du différentiel de loyer; que l'indemnité d'éviction doit dès lors être fixée à la somme de 60 000 euros ; que de la même façon, s'agissant des indemnités accessoires, le trouble commercial et les indemnités de licenciement n'ont pas à être pris en compte ; que l'indemnité d'éviction doit ainsi se limiter au seul droit au bail;
Considérant que la société M et M associés a acquis en janvier 2008 le fonds qui était frappé d'insalubrité depuis février 2006 de sorte qu'elle ne peut prétendre à la perte d'un fonds exploité doté d'une clientèle ; qu'en effet, l'arrêté d'insalubrité n' a été levé que le 13 août 2008; que les travaux ont été réalisés après la date de délivrance du congé et l'avis de la commission de sécurité nécessaire à la reprise de l'exploitation n'a été donné qu'en 2013 ; que la consistance du fonds s'appréciant à la date de délivrance du congé, le preneur ne peut être indemnisé que de la perte du droit au bail ; celle-ci doit être fixée à la somme de 90 000 € compte tenu de l'application justifiée d'un coefficient de 6 s'agissant d'un hôtel restaurant qui, quoique situé dans une commune peu attractive, s'adresse à une clientèle de passage de travailleurs et commerciaux ;
Considérant qu'au titre des frais accessoires, il sera alloué une somme égale à 10 % de l'indemnité principale au titre des frais de remploi destinés à permettre au preneur de se réinstaller soit la somme de 9 000 € ;
Considérant que le preneur réclame l'indemnisation du trouble commercial lié à l'impossibilité d'exploiter le fonds pendant la période allant de 2008 à 2013 du fait du non respect par le bailleur de son l'obligation de délivrance, ce qui représente outre la somme de 118 000 € calculée par l'expert pour la période de 2008 à 2010 celle de 273 400 € correspondant aux années postérieures de 2011 à 2013 ;
Or l'indemnisation du préjudice qui est ainsi invoqué n'est pas lié au congé refus de renouvellement et à l'éviction mais au défaut d'exploitation résultant de l'absence de délivrance conforme et sera examinée plus avant .
Au titre des frais divers, il y a lieu d'allouer une indemnité de 5000 €.
Sur les pertes d'exploitation :
Considérant que l'expert a calculé les pertes d'exploitation en retenant un chiffre d'affaires théorique et un pourcentage de pertes tenant compte d'une rentabilité croissante du fonds, sans évaluer les charges d'exploitation et le résultat d'exploitation prévisible ; que la reprise du fonds ayant été opérée au cours du dernier trimestre 2013, la société M et M associés a produit une attestation de son comptable faisant état d'un chiffre d'affaires de 91 600 € qui n'est cependant justifié par aucun bilan comptable ; que les pertes d'exploitation étaient prévisibles en présence d'un arrêté d'insalubrité frappant l'établissement lors de l'acquisition du droit au bail par la société M et M associés en 2008 et jusqu'au 13 août ; que cependant l'inaction pendant plusieurs années du bailleur auquel la locataire s'est substituée pour accomplir les travaux de conformité de l'établissement lui a causé un préjudice d'exploitation qu'il convient d'indemniser en lui allouant une somme de 150 000 € pour toute la période considérée ;
Sur la qualité d'occupant sans droit ni titre du preneur et la demande d'expulsion:
Considérant que le preneur soutient que la demande du bailleur tendant à le voir déclarer occupant sans droit ni titre est irrecevable comme étant nouvelle en cause d'appel.
Considérant que le bailleur répond que le versement de l'indemnité d'éviction met fin au droit au maintien dans les lieux du preneur et fait valoir qu'il s'est acquitté à ce titre d'un montant de 285.239,40 euros par compensation avec l'indemnité d'occupation dont le montant a été fixé en première instance à 12 000 euros ; qu'il estime que le preneur n'ayant pas libéré les lieux dans le délai de 3 mois suivant ce versement, il est devenu occupant sans droit ni titre ;
Considérant que cette demande résultant de faits postérieurs au jugement et liés précisément à l'exécution de celui-ci, elle ne saurait être rejetée comme nouvelle en cause d'appel ;
Considérant que si la compensation légale joue entre indemnité d'occupation et indemnité d'éviction, le versement par l'EPFIF d'une somme de 285 239,40 euros calculée sur la base des sommes accordées par le premier juge n'a aucun caractère libératoire dans la mesure où le preneur a fait appel de la décision et ou le bailleur a lui-même formé appel incident ; en conséquence, le preneur a le droit de se maintenir dans les lieux par application de l'article L 145-29 du code de commerce jusqu'au versement des sommes fixées par la présente décision ;
Que l'EPFIF sera ainsi débouté de sa demande d'expulsion immédiate de la société M et M associés ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Considérant chaque partie supportera la charge des dépens d'appel qu'elle a exposés ainsi que de ses frais irrépétibles, que l'EPFIF supportera les dépens de première instance incluant les frais d'expertise .
PAR CES MOTIFS
Reformant le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de contre expertise,
Statuant à nouveau,
Fixe le montant de l'indemnité d'éviction due par l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 2] à la société M et M associés pour les locaux situés [Adresse 2] à la somme de 104 000 € .
Condamne l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 2] à payer à la société M et M associés la somme de 266 708 € TTC au titre des travaux de conformité ;
Fixe à la somme de 150 000 € le préjudice d'exploitation dont est redevable l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 2] envers à la société M et M associés ;
Fixe à la somme de 27 000 € par an le montant de l'indemnité d'occupation due par la société M et M associés à l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 2] à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à son départ effectif des lieux, taxes et charges en sus y compris l'impôt foncier ;
Ordonne la compensation entre les sommes dont chaque partie est redevable l'une envers l'autre à due concurrence ,
Déboute l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 2] de sa demande d'expulsion immédiate de la société M et M associés,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Dit que chaque partie supportera les dépens d'appel qu'elle a exposés, ceux de première instance incluant le coût de l'expertise étant à la charge de l'l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 2].
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE