Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2014
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/19772
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 10/04781
APPELANT
Monsieur [O] [Q] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Benjamin MERCIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0138
INTIMÉE
Mademoiselle [P] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Brigitte FASSI-FIHRI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1310
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Christian BYK, conseiller, chargé d'instruire l'affaire, lequel a été préalablement entendu en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Monsieur Christian BYK, conseiller
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
Mme [W] a donné à bail, par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2003, un local à usage exclusivement professionnel à M [O] [Z], local situé, [Adresse 2], le montant du loyer annuel initial étant de 7 320 € HT, outre une provision de 640 € par an au titre des provisions sur charges.
Convenu initialement pour une période de 23 mois, ayant commencé à courir le 15 juillet 2003, pour se terminer le 14 juin 2005, le bail a fait l'objet le 14 juin 2005 d'un avenant le 'prorogeant' pour une durée de 3 années expirant le 30 juin 2008, ce qui est contesté par l'appelant, le montant du loyer étant porté à compter du 1er juillet 2005, à la somme de 739 € par mois, outre une provision pour charges de 61 € puis, à la suite des indexations, le loyer est passé à 868 € en 2008.
Par acte du 17 septembre 2008, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer une somme de 5 207,92 euros et celui-ci a été mis en demeure de restituer les lieux à l'issue de la période de prolongation.
Devant le maintien dans les lieux du preneur, Mme [W] l'a fait assigner, par acte du 23 février 2010, devant le Tribunal de grande instance de Créteil afin d'obtenir son expulsion et de le voir condamner à lui payer diverses indemnités.
Par jugement du 17 septembre 2012, cette juridiction a ordonné l'expulsion, fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 1 500 euros à compter du 1er janvier 2009 et condamné M.[Z] à payer à la demanderesse la somme de 55 500 euros ,avec intérêts au taux légal, celle de 33 102,67 euros au titre de la remise des lieux en l'état, celle de 7 953,40 euros au titre du remplacement de la table de travail, outre 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue le 5 novembre et enregistrée le 6 novembre 2012, M.[Z] a fait appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions du 22 avril 2013 , il sollicite l'infirmation et que la cour dise que le bail a été reconduit au mois de juillet 2009 pour une durée minimale de six ans, que le prétendu additif au bail du 10 juillet 2003 ne peut être analysé comme un bail précaire, qu'eu égard à l'arrêté préfectoral de décembre 2010, l'ensemble des loyers est suspendu , de lui donner acte qu'il reconnaît devoir à Mme [W] une somme de 24.302,00 € qu'il propose de régler à hauteur de 10.000,00 € dans la quinzaine suivant l'arrêt qui sera rendu et pour le reste dans un an. Il est, par ailleurs, demandé que Mme [W] soit condamnée à faire le nécessaire pour obtenir la mainlevée de l'arrêté de péril et ce sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir. En tout état de cause, il est réclamé la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 3 avril 2013, Mme [W] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation à l'expulsion sous astreinte de 500 € par jour de retard par jour de retard et demande à la cour de :
- ordonner l'expulsion de M [Z], ainsi que celle de toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, s'il y a lieu sous astreinte de 500 € par jour de retard, suivant la signification de la décision à intervenir,
-condamner M [Z] à lui régler une indemnité d'occupation mensuelle de 3.050 € à compter du 1er janvier 2010 et jusqu'à la libération effective des lieux, outre, en deniers ou quittance, la somme de 128 041,62 € arrêtée au 31 mars 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, cette somme étant indexée en fonction de la variation de valeur de l'indice INSEE du coût de la construction entre la date de l'assignation et celle de l'indice INSEE, qui sera paru à la date de prononcé de la décision à intervenir,
-le condamner à verser une indemnité d'occupation de 3 050 € à compter d'avri1 2013 et jusqu'à la libération des lieux par la remise des clefs à Mme [W]. outre une somme de 7 953,40 € afin de l'indemniser des frais de remplacement de sa table de travail en chêne massif et la somme totale de 13 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
CE SUR QUOI,
Sur le bail et sa durée:
Considérant qu'au soutien de l'appel, M.[Z] fait valoir que le bail initial conclu à compter du 15 juillet 2003, est un bail professionnel d'une durée de 6 ans minimum, qu'il se terminait le 15 juillet 2009 et que, faute de résiliation, il a été renouvelé pour la même période de sorte qu'il n'est pas redevable d'indemnités d'occupation à compter du mois de juillet 2008 mais de loyers calculés selon les termes du bail ;
Qu' en tout état de cause, le fait que les parties, aux termes d'un avenant établi le 14 juin 2005, aient indiqué que le bail devait être résilié ou libéré au 30 juin 2008 au plus tard, ne peut valablement lui être opposé à dans la mesure où non seulement cet avenant aurait pour effet de consentir une location précaire supérieure à vingt-trois mois, ce qui est impossible, mais encore porterait atteinte aux dispositions d'ordre public relatives aux baux professionnels;
Considérant que l'intimée répond que le bail initial a été conclu en date du 10 juillet 2003, pour une période de 23 mois, ayant commencé à courir le 15 juillet 2003, pour se terminer le 14 juin 2005;
Qu'à l'expiration de cette période, un avenant a été signé entre les parties en date du 14 juin 2005, avenant aux termes duquel le bail a été prorogé pour une durée de 3 années, expirant le 30 juin 2008, qu'en conséquence, ce bail est arrivé à son terme le 30 juin 2008 ;
Considérant qu'il résulte des pièces produites aux débats que les parties ont conclu un bail à usage exclusif professionnel régi par l'article 57A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée;
Considérant qu'aux termes de ce texte, 'le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans' et que, s'agissant de dispositions impératives, les parties ne sauraient, soit dans le contrat initial, soit par un avenant, prévoir que le bail sera d'une durée inférieure;
Qu'en outre, aucune résiliation n'étant intervenue suivant les formes légales (le commandement de payer du 17 septembre 2008 ne mentionnant pas la clause résolutoire), le bail a été reconduit à compter de juillet 2009 pour une durée de 6 ans de sorte que l'appelant n'est pas redevable d'indemnités d'occupation à compter de juillet 2008 mais de loyers ;
Que le jugement déféré sera infirmé de ce chef;
Sur l'expulsion sous astreinte :
Considérant qu'au vu de ce qu'il vient d'être exposé, l'appelant ne peut être qualifié d'occupant sans droit ni titre de sorte qu'il convient de rejeter cette demande;
Sur les sommes dues par l'appelant:
-arriérés de loyers et modalités de paiement
Considérant, d'une part, que M. [Z] a conservé son statut de preneur d'un bail à usage exclusivement professionnel de sorte qu'il ne peut lui être réclamé à compter de juillet 2009 que des loyers calculés conformément au bail;
Considérant ,d'autre part, que, conformément à l'article L.521-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, ce loyer cesse d'être du à compter de la notification de l'arrêté d'insalubrité pris le 9 décembre 2010 par le préfet du Val de Marne, de sorte que les arriérés de loyers se montent à la somme de 24 302 euros ;
Considérant toutefois que M. [Z], qui reconnaît lui-même devoir ces sommes pour les années 2009 et 2010, a ainsi bénéficié de larges délais de paiement et qu'il n'y a pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires, aucune pièce fiscale ou comptable ne venant justifier d'une situation financière difficile, qu'il n'invoque d'ailleurs pas dans ses conclusions à l'appui de sa demande;
- remplacement de la table de travail
Considérant que l'intimée n'a pu récupérer la table de travail en chêne mentionnée dans le bail et qui n'était en possession de M [Z] qu'à titre de dépôt. Elle produit un devis de fabrication d'un montant de 7953, 40 € sans autre élément concernant les caractéristiques de la table en question ; que le préjudice de Mme [W] sera suffisamment réparé par l'allocation d'une somme de 2500 €;
Sur la main levée de l'arrêté d'insalubrité :
Considérant que l'appelant demande que l'intimée soit condamnée à obtenir la main-levée de l'arrêté d'insalubrité, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du présent arrêt ;
Considérant l'arrêté prescrivant les mesures appropriées pour faire cesser les risques relevés vise à la fois la 'personne ayant mis les locaux à disposition et qui en à l'usage', que M [Z] n'indique pas quels travaux incombent précisément à la bailleresse et qu'elle doit être condamnée à exécuter ; qu'il ne peut être fait droit dans ces conditions à sa demande ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile:
Considérant qu'il y lieu de condamner Mme [W] qui succombe en ses prétentions et supportera les entiers dépens ; qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré et, statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [Z] à payer à Mme [W] un arriéré de loyers de 24 032 € outre une somme de 2500 € à titre de dommages intérêts,
Déboute M [Z] de sa demande de délai ainsi que de sa demande au titre de la main-levée de l'arrêté d'insalubrité;
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne Mme [W] aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE