COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 25 FEVRIER 2014
N°2014/ 125
Rôle N° 12/08516
[W] [C]
[S] [B]
C/
[K] [E]
[H] [E]
[Q] [E]
SCI DIKRAN
Grosse délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Pierre Antoine VILLA
SCP LATIL PENARROYA-LATIL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 26 Mars 2012 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11/00460.
APPELANTS
Monsieur [W] [C]
né le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 3] (57), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Charles TOLLINCHI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Etienne SACOUN, avocat au barreau de MARSEILLE,
Madame [S] [B], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Charles TOLLINCHI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Etienne SACOUN, avocat au barreau de MARSEILLE,
INTIMES
Monsieur [K] [E]
né le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Pierre Antoine VILLA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Domnine ANDRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [H] [E]
né le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pierre Antoine VILLA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Domnine ANDRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [Q] [E]
né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Pierre Antoine VILLA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Domnine ANDRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SCI DIKRAN Prise en la personne de son représentant légal en exercice,domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Bénédicte CHABROL, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 22 Janvier 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Daniel ISOUARD, Président, et, Sylvie PEREZ, conseillère, chargés du rapport.
Monsieur Daniel ISOUARD, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2014.
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 22 juillet 2008 la Sci Dikran a donné en location commerciale à Messieurs [D], [C] et [P] [E] un local situé à Marseille, 89, rue Sainte à destination d'atelier de création d'objets d'art, galerie d'art, vente d'objet d'art, atelier d'architecture, décoration, agencement, bureau, prêt-à-porter et vente de bijoux fantaisie, vente de tous objets de même activité. Le 16 mai 2009 Monsieur [D] a vendu avec l'accord du bailleur sa part de droit au bail à Monsieur [K] [E].
Le 13 mars 2010 a été conclu un contrat par lequel Monsieur [C] et Madame [B] auraient acheté pour la somme de 30 000 euros la part de droit au bail de Messieurs [P] et [K] [E], une somme de 5 000 euros étant versée par Madame [B]. Monsieur [P] [E] est décédé le [Date décès 1] 2010.
Messieurs [K], [H] et [Q] [E] (Messieurs [E]), agissant pour le premier tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Monsieur [P] [E] et pour les deux autres en leur qualité d'héritier de ce dernier, ont assigné Monsieur [C], Madame [B] et la Sci Dikran afin de faire déclarer parfaite la vente du droit au bail du 10 mars 2010.
Par jugement du 26 mars 2012 le tribunal de grande instance de Marseille a :
- constaté la cession du droit au bail du 13 mars 2010,
- condamné in solidum Monsieur [C] et Madame [B] à payer à Messieurs [E] la somme de 25 000 euros avec intérêts au taux légal depuis le 14 juin 2010, outre les droits d'enregistrement,
- déclaré cette cession des parts du droit au bail inopposable à la Sci Dikran,
- rejeté les autres demandes des parties,
- condamné in solidum Monsieur [C] et Madame [B] à payer à Messieurs [E] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum Monsieur [C], Madame [B] et Messieurs [E] à payer à la Sci Dikran la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le 10 mai 2012 Monsieur [C] et Madame [B] ont interjeté appel de cette décision. Ils sollicitent sa réformation, le débouté de Messieurs [E] de leurs demandes et leur condamnation à leur payer à chacun la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Tout d'abord ils soutiennent que le document du 13 mars 2010 ne constitue pas un acte de vente mais une simple intention d'acquérir ; ensuite que cette vente aurait été conclue sous la condition suspensive de l'accord du bailleur qui n'est jamais intervenu et enfin que le défaut d'accord de ce bailleur prive de cause le contrat de vente des parts du droit au bail.
Ils nient également le préjudice allégué par Messieurs [E] qui cherchent à obtenir paiement de sommes qu'ils ne peuvent percevoir pour la cession du droit au bail.
Ils demandent la condamnation de Messieurs [E] à payer à Madame [B] la somme de 5 000 euros perçue le 13 mars 2010, à restituer les 'uvres d'art dérobées le 1er mai 2010 dans les locaux loués ou, à défaut de restitution, à payer Monsieur [C] la somme de 12 200 euros, contrepartie de leur valeur.
Contre la Sci Dikran ils allèguent que la dette locative s'élève à la somme de 6 690 euros.
Messieurs [E] concluent à la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a reconnu la validité de la vente des parts du droit au bail et condamné Monsieur [C] et Madame [B] à payer le solde du prix. Ils souhaitent la réformation du jugement en ce qu'il a déclaré cette vente inopposable à la Sci Dikran et demandent la reconnaissance de cette opposabilité. Ils réclament aussi la condamnation de Monsieur [C] et de Madame [B] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour préjudices matériel et moral subis.
Subsidiairement, si la validité de la vente n'était pas reconnue, ils sollicitent la condamnation de Monsieur [C] et de Madame [B] à leur payer la somme de 25 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice financier et celle de 5 000 euros pour préjudice matériel et moral ainsi que contre Monsieur [C] la somme de 20 531,28 euros d'indemnité d'occupation.
Ils souhaitent la condamnation de Monsieur [C], de Madame [B] et de la Sci Dikran à leur payer la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ils arguent de la perfection de la vente de leurs parts du droit au bail et prétendent qu'elle équivaut à celle du fonds de commerce exploité dans les lieux et est donc opposable à la Sci Dikran qui ne peut d'ailleurs invoquer aucun juste motif pour la refuser.
Ils allèguent du préjudice subi par eux si cette vente n'était pas reconnue et prétendent que Monsieur [C] qui a joui privativement seul des locaux depuis le 14 juin 2010 s'avère redevable dans ce cas d'une indemnité d'occupation.
La Sci Dikran requiert la confirmation de la disposition du jugement attaqué déclarant inopposable à son égard la cession des parts sociales du 13 mars 2010, la constatation de la résiliation du bail intervenu le 15 décembre 2012 par la restitution volontaire des locaux et la condamnation de Messieurs [E] et de Monsieur [C] à lui payer la somme de 15 026,88 euros montant des loyers impayés arrêtés au 15 décembre 2012 ainsi que la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice résultant de l'impossibilité de relouer le local.
Elle souhaite la condamnation de Messieurs [E], de Monsieur [C] et de Madame [B] à lui payer la somme de 3 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'acte du 13 mars 2010 :
Le 13 mars 2010 a été conclu l'acte suivant :
' [P] [E] et [K] [E] certifient avoir reçu de la part d'[W] [C] et [S] [B], un chèque d'acompte de 5 000 € sur le rachat des parts du bail du local situé [Adresse 4], pour un montant total de 30 000 €. [W] [C] et [S] [B] s'engagent à régler la somme de 30 000 € avant la date du 30 avril 2010. [K] [E] et [P] [E] s'engagent à rendre le chèque de caution le jour de la vente. Fait pour valoir ce que de droit. Fait à [Localité 1] en 2 exemplaires le 13 mars 2010.' suivi de la signature des quatre parties à l'acte.
Comme le reconnaissent Monsieur [C] et Madame [B] cet acte précise la chose et le prix, éléments suffisants pour valoir vente et il prévoit que celle-ci devra se concrétiser avant le 30 avril 2010, c'est-à-dire que le paiement total du prix et la livraison de la chose vendue s'effectueront avant cette date.
Il ne peut donc être soutenu qu'il s'agirait de l'expression d'une simple intention d'acquérir et le versement le 13 mars 2010 par Madame [B] de la somme de 5 000 euros, tantôt qualifié d'acompte tantôt de garantie, confirme qu'il s'agit bien d'une vente.
Aucune condition suspensive n'est prévue à cet acte et Monsieur [C] et Madame [B] ne peuvent s'en prévaloir.
Mais l'article 1131 du Code civil édicte : 'L'obligation sans cause ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet'. Dans les contrats synallagmatiques, l'obligation de chaque partie trouve sa cause dans l'obligation envisagée par lui comme devant être effectivement exécutée par l'autre partie.
Le bail stipule à son paragraphe consacré à la cession :
'Le preneur qui entend céder son droit au présent bail ne pourra réaliser cette opération que pour la totalité des locaux loués et à la condition expresse d'avoir recueilli l'accord préalable et écrit du bailleur, qui devra, dans tous les cas, être appelé à l'acte de cession.
Enfin, en cas de cession de son droit au présent bail à un successeur dans son fonds de commerce, le preneur s'engagera dans l'acte de cession à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs, pendant toute la durée du bail, pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions'.
Messieurs [E] prétendent que l'acte du 13 mars 2010 correspond en réalité à une cession de fonds de commerce car elle permettait à Monsieur [C] et à Madame [B] de poursuivre l'exploitation du fonds existant dans les locaux et le prix convenu correspond à la valeur du fonds et qu'ainsi la Sci Dikran ne pouvait s'opposer à cette cession, l'article L. 145-16 du Code de commerce interdisant les clauses s'opposant à la cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce.
Mais le local a été loué à Monsieur [C], Monsieur [D] et à Monsieur [P] [E]. Lorsque Monsieur [D] a voulu se dégager de l'exploitation du fonds et a cédé ses parts de droit au bail à Monsieur [K] [E], un avenant au bail a été établi auquel la Sci Dikran est intervenue.
Aucun acte de cession d'un fonds de commerce n'a été établi entre Messieurs [P] et [K] [E] d'une part et Monsieur [C] et Madame [B] d'autre part. La présence dans les lieux de l'association Fabrik 89 qui aurait été l'exploitante ne saurait avoir une incidence dès lors que seuls Monsieur [C] et Messieurs [W] et [K] [E] étaient locataires et devaient être les propriétaires du fonds et qu'aucun élément ne montre leur départ de l'association concomitamment avec la cession des parts du droit au bail.
Ainsi l'acte du 13 mars 2010 doit conserver sa qualification de cession de parts du droit au bail et ne peut s'analyser en une cession de fonds de commerce.
La contrepartie du paiement du prix de la cession du droit au bail pour Monsieur [C] et Madame [B] étaient de devenir locataires de la Sci Dikran pour les parts achetées. Or à défaut d'accord du bailleur, cette cession était inopposable à celui-ci et dès lors à son égard ils devenaient des occupants sans droit ni titre.
Dès lors cette cession était sans cause et ne peut avoir aucun effet.
Vainement Messieurs [E] soutiennent-ils que la Sci Dikran ne pouvait s'opposer sans motif valable à la cession. En effet si le bailleur qui restreint le droit de cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce, doit invoquer un motif sérieux pour refuser dans ce cas la cession, tel n'est pas le cas de la clause exigeant son accord à la cession du droit au bail en dehors de la cession d'un fonds de commerce.
Au surplus rien ne démontre que cet accord a été demandé.
Messieurs [E] ne peuvent invoquer un accord tacite à cette cession au motif que seul Monsieur [C] aurait payé le loyer durant plusieurs mois, ce seul fait étant insuffisant pour caractériser un tel accord.
La vente du droit au bail ne pouvant produire effet Messieurs [E] doivent être déboutés de leur demande en paiement du prix et condamnés à rembourser à Madame [B] l'acompte ou la garantie de 5 000 euros versé le 13 mars 2010.
Sur la demande en dommages-intérêts de Messieurs [E] :
Messieurs [E] fondent leur demande en dommages-intérêts tant à titre principal qu'à titre subsidiaire sur le défaut d'exécution de Monsieur [C] et Madame [B] de la cession de leurs parts du droit au bail caractérisant leur préjudice dans le premier cas par la perte de la perception du prix de vente et la violation de l'engagement pris auprès de Monsieur [P] [E] et dans le second cas par la perte de la possibilité de céder à un tiers ces parts de droit au bail ainsi que par la perte d'exploitation du fonds.
Mais le défaut d'exécution de la convention résulte du manquement de Messieurs [P] et [K] [E] à leur obligation d'obtenir avant la cession l'autorisation du bailleur à cette opération et ils ne peuvent se plaindre du préjudice résultant du défaut de cette cession dont l'irrégularité leur incombe.
Le débouté de Messieurs [E] de leur demande en dommages-intérêts s'impose.
Sur la demande en restitution des 'uvres d'art de Monsieur [C] :
Monsieur [C] reproche à Messieurs [E] d'avoir à la mort de leur père soustraient des objets de la galerie d'art lui appartenant ou propriété de Messieurs [Y] et [U], des amis.
Mais il n'appuie sa réclamation que sur une plainte déposée en juin 2010 toujours en cours d'enquête et un inventaire dressé par lui-même.
Il ne démontre pas la réalité de ces enlèvements étant soulignés que pour les objets ne lui appartenant pas il ne saurait recevoir indemnisation, faute de subrogation dans les droits de leurs propriétaires.
La demande de Monsieur [C] de ce chef doit être rejetée.
Sur la demande de Messieurs [E] au titre de l'indemnité d'occupation :
Messieurs [E] exposent que depuis le 14 juin 2010 Monsieur [C] a joui seul du local et qu'il s'avère redevable d'une indemnité d'occupation égale au deux tiers du loyer soit pour la période du 14 juin 2010 au 30 octobre 2012 de la somme de 20 531,28 euros (1 100 € / 66,66 % ×28 mois).
Si l'article 815-9 du Code civil prévoit que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité, cette indemnité n'est pas due dès lors que l'occupation du bien indivis par l'un des indivisaires n'exclut pas la même utilisation par ses coïndivisaires.
Or le défaut d'occupation ou de jouissance du local loué provient de la volonté de Messieurs [P] et [K] [E] de ne plus exploiter le fonds mais rien ne les empêchait de continuer à l'utiliser.
La demande d'indemnité d'occupation de Messieurs [E] doit être rejetée.
Sur la demande de la Sci Dikran :
La Sci Dikran réclame la condamnation de Monsieur [C] et de Messieurs [E] à lui payer la somme de 15 026,88 euros pour la période du 1er mars au 15 décembre 2012, date de libération des lieux, qu'elle décompose ainsi :
- loyers ....................................................................... : 11 000,00 €,
- provision sur charges ............................................... : 600,00 €,
- provision foncier ...................................................... : 600,00 €,
- pénalités de retard .................................................... : 2 216,88 €,
- du 1er au 15 décembre 2012 ...................................... : 610,00 €.
Même si le bail a été résilié en août 2012 mettant fin au loyer, les preneurs s'avèrent redevables d'une indemnité d'occupation jusqu'au 15 décembre 2012 et la réclamation du bailleur improprement qualifiée par lui de loyer doit s'interpréter comme portant également sur cette indemnité.
Le loyer étant de 1 100 euros par mois et l'indemnité d'occupation devant être fixé à ce montant, les preneurs s'avèrent redevables pour la période du 1er mars au 15 décembre 2012 de la somme de 10 450 euros (1 100 € × 9,5 mois).
Le bail prévoit une provision sur charges de 45 euros par trimestre (15 € par mois) soit pour la période considérée la somme de 145,50 euros (15 € × 9,5 mois). S'il met à la charge des preneurs la taxe foncière, il ne stipule aucune provision sur son paiement et la Sci Dikran ne produisant aucun document relatif à son montant, doit être déboutée de sa demande.
La Sci Dikran ne fournit aucune précision sur la manière dont elle a calculé les pénalités de retard ni sur la disposition du bail sur laquelle elle les appuie, ce contrat stipulant seulement un intérêt de 3 % par trimestre en cas d'impayé. Faute de justification suffisante la demande de pénalités de retard doit être rejetée.
Messieurs [E] et Monsieur [C] doivent être condamnés à payer à la Sci Dikran la somme de 10 595,50 euros.
La Sci Dikran réclame également la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail et consistant à l'indisponibilité des locaux jusqu'à ce jour.
L'article 1760 du Code civil édicte : 'En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus'.
Le bail ayant été résilié pour défaut de paiement du loyer, la faute des locataires est évidente.
Mais ce texte ne permet pas au bailleur de réclamer le montant du loyer de la fin du bail jusqu'à ce qu'il ait effectivement relouer le local et l'indemnité doit être limitée à la période nécessaire à la recherche d'un nouveau locataire.
Les lieux loués se situent dans une rue du centre de [Localité 2] de bonne attraction commerciale et la période normale de relocation dans ce secteur doit être fixée à quatre mois.
Monsieur [C] et Messieurs [E] doivent être condamnés à payer à la Sci Dikran la somme de 4 400 euros.
Succombant à la procédure Messieurs [E] doivent être condamnés à payer à Monsieur [C] et à Madame [B] la somme de 1 000 euros à chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Également Messieurs [E] et Monsieur [C] doivent être condamnés à payer à la Sci Dikran la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
*
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Réforme le jugement du 26 mars 2012 du tribunal de grande instance de Marseille ;
Statuant à nouveau :
Déclare sans effet le contrat de vente de parts de droit au bail du 13 mars 2010 ;
Déboute Messieurs [K], [H] et [Q] [E] de leur demande en paiement du prix de cette vente ;
Condamne Messieurs [K], [H] et [Q] [E] à payer à Madame [B] la somme de 5 000 euros en remboursement de la somme versée lors de la conclusion de ce contrat ;
Déboute Messieurs [K], [H] et [Q] [E] de leurs demandes en dommages-intérêts et en paiement d'une indemnité d'occupation ;
Déboute Monsieur [C] de sa demande en restitution des 'uvres d'art contre Messieurs [K], [H] et [Q] [E] ;
Condamne Monsieur [C] et Messieurs [K], [H] et [Q] [E] à payer à la Sci Dikran la somme de 10 595,50 euros au titre du solde locatif et celle de 4 400 euros de dommages-intérêts ;
Condamne Messieurs [K], [H] et [Q] [E] à payer à Monsieur [C] et à Madame [B] la somme de 1 000 euros à chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [C] et Messieurs [K], [H] et [Q] [E] à payer à la Sci Dikran la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [C] et Messieurs [K], [H] et [Q] [E] à payer les dépens de l'instance résultant des condamnations prononcées au profit de la Sci Dikran et autorise leur recouvrement conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne Messieurs [K], [H] et [Q] [E] aux autres dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT