Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 25 FÉVRIER 2015
(n° , 1 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/05148
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/13194
APPELANTE
SCI R.N.M ayant son siège [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée de Me Norbert COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0985, avocat plaidant
INTIMEE
SARL SOCIÉTÉ HOTELIÈRE LEROUX exploitée sous l'enseigne 'Grand Hotel des Voyageurs'
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0097
Assistée de Me Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0097, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Brigitte CHOKRON, Conseillère
Madame Caroline PARANT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Laureline DANTZER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente et par Laureline DANTZER, greffier présent lors du prononcé.
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Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2000, la société R.N.M a donné à bail en renouvellement à la société Hôtelière Leroux des locaux à destination d'hôtel situés [Adresse 2]
Divers travaux ont été réalisés au 6ème étage de l'immeuble.
Alléguant qu'aucune autorisation du bailleur n'avait été accordée pour réaliser de tels travaux en violation des dispositions du bail, la SCI R.N.M a fait délivrer, le 6 avril 2009, un commandement visant la clause résolutoire pour manquement de la locataire à ses obligations contractuelles.
Le 23 juillet 2009, la SCI RNM a assigné la société Hôtelière Leroux en acquisition de la clause résolutoire.
Par jugement du 31 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit n'y avoir lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- débouté la société R.N.M de l'ensemble de ses demandes,
- débouté la société Hôtelière Leroux de ses demandes reconventionnelles,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
-condamné la société R.N.M aux entiers dépens.
La Société R.N.M a interjeté appel le 20 mars 2012.
Par arrêt du 8 janvier 2014, cette cour a, réformant le jugement déféré, et, statuant à nouveau,
- ordonné à la Société Hôtelière Leroux de remettre les locaux du sixième étage en leur état d'origine tel qu'il résulte du plan annexé à l'acte d'huissier du 11 février 2009, à l'exception des deux fenêtres de toit de type Velux qui devront être mises en conformité avec les règles de l'art, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt,
- dit que la clause résolutoire contenue dans le commandement du 6 avril 2009 sera sensée n'avoir pas joué sur le constat par huissier de justice aux frais de la société locataire de la conformité des locaux du sixième étage avec leur état d'origine et de la conformité de l'installation des fenêtres de toit avec les règles de l'art,
- dit que, dans le cas contraire, la résiliation du bail aurait lieu, l'expulsion serait ordonnée, ainsi que le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel lieu au choix de la partie requérante et aux frais de la partie expulsée, l'indemnité d'occupation devant être égale jusqu'à la parfaite libération des lieux au montant du loyer et des charges ttc, qui porterait intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
- sursis à statuer sur la demande en résiliation judiciaire du bail et renvoyé à cet effet l'affaire à la prochaine audience de mise en état fixée au 2 avril 2014, date à laquelle la société Hôtelière Leroux devra justifier du respect des préconisations la concernant de la sous commission de sécurité du 20 août 2007, soit la vérification annuelle de l'ascenseur par un organisme agréé, celle des installations électriques et de gaz par un technicien compétent ainsi que la liberté d'accès au tableau alarme incendie,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- sursis à statuer sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile jusqu'à ce qu'il soit statué à nouveau.
Les parties ont reconclu et l'affaire a fait l'objet d'une nouvelle fixation le 12 janvier 2015.
Par dernières conclusions signifiées le 10 décembre 2014, la Société Hôtelière Leroux demande à la cour :
- de constater que la signification à partie est nulle,
- de constater que le délai de 2 mois n'a pu courir faute de signification valable,
- de débouter la SCI RNM de ses demandes et, à titre subsidiaire, de constater que les travaux de remise en état antérieur ont été effectués et que, si un retard a pu être constaté, il n'est dû qu'à des impératifs administratifs incontournables,
-de condamner la SCI RNM au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions signifiées le 8 décembre 2014, la SCI RNM sollicite que la cour :
à titre principal :
- rejette la demande de nullité de la signification du 24 janvier 2014,
- constate la défaillance de la Société Hôtelière Leroux,
- constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- au besoin prononce la résiliation du bail,
- ordonne l'expulsion et la séquestration des meubles et dise que les frais de déménagement et de stockage soient mis à la charge de la Société Hôtelière Leroux ,
- fixe une indemnité d'occupation équivalente au loyer actuel TTC jusqu'à parfaite libération des lieux conformément au 3e paragraphe du dispositif de l'arrêt du 8 janvier 2014,
à titre subsidiaire
- constate que les travaux rapportés par le constat de la SCP Emeri ne constituent pas la remise en état antérieur du 6ème étage,
- juge que le bail est résilié du fait de l'inobservation de l'arrêt du 8 janvier 2014,
en tout état de cause
- condamne la Société Hôtelière Leroux aux dépens, dont distraction. et au paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour attitude abusive et de 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la nullité de la signification du 24 janvier 2014
La Société Hôtelière Leroux soutient que la signification de l'arrêt du 8 janvier 2014 faite à partie le 24 janvier suivant est nulle, à défaut de signification valable à avocat, conformément à l'article 678 du code de procédure civile, que la signification aurait dû être faite à Me Le Penven, avocat postulant de la SCP Le Penven Guillain, avocats associés, portant la toque P 97 ; qu'elle a été régularisée auprès de Me Guillain, toque R 295, avocat de la SCP Le Penven Guillain de sorte qu'une double erreur a été commise, tant sur le nom de l'avocat postulant, que sur le numéro de sa toque, que ces irrégularités causent un grief à la société Hôtelière Leroux en raison de la brièveté du délai de 2 mois donné par la cour pour faire exécuter les travaux de remise en état et de l'impossibilité pour le conseil de la Société Hôtelière Leroux d'aviser sa cliente.
La SCI RNM conclut à l'absence de nullité de la signification en application de l'article 114 du code de procédure civile, à défaut de grief causé par l'irrégularité de la notification à avocat, que la SCP Le Penven- Guillain a eu connaissance de l'arrêt du 8 janvier par le RPVA et qu'il lui appartenait de prendre contact avec sa cliente pour la conseiller utilement, que l'erreur de toque est donc sans conséquence, car il est d'usage que le vestiaire des avocats la corrige ou renvoie l'acte à son expéditeur, qu'en outre, la Société Hôtelière Leroux pouvait prendre contact avec son avocat lors de la signification à partie, que ne sont établis ni la preuve d'un grief, ni celle d'un préjudice en lien avec ce grief, que seules l'inaction et l'indifférence à la décision rendue sont la cause de la tardiveté de l'exécution des travaux.
L'article 678 du code de procédure civile énonce que, lorsque la représentation est obligatoire, le jugement doit être préalablement notifié aux représentants dans la forme des notifications entre avocats, faute de quoi la signification à partie est nulle.
Il résulte de l'acte versé aux débats que la notification a été effectuée, non pas à Me Le Penven, avocat de la société Hôtelière Leroux, mais à son associée Me Guillain à un numéro erroné de toque soit R 295 au lieu de P 97.
Cette irrégularité dans la signification de la décision constitue en principe une cause de nullité, peu important que la décision ait été signifiée à la partie elle-même ; il apparait cependant que le greffe de la cour avait notifié par RPVA l'arrêt du 8 janvier 2014 à Me Guillain avocat plaidant qui était ainsi parfaitement informée du contenu de l'arrêt. L'irrégularité alléguée ne cause ainsi aucun grief à la partie qui l'invoque.
Quoiqu'il en soit, le délai indiqué de 2 mois tel que figurant au dispositif de l'arrêt n'était assorti d'aucune sanction de sorte que bien qu'il ait couru, le retard mis dans l'exécution ne permet pas de retenir que les travaux n'ont pas été réalisés.
Sur l'exécution des travaux mis à la charge de la Société Hôtelière Leroux
La SCI RNM fait valoir que la Société Hôtelière Leroux a été défaillante dans l'exécution des obligations mises à sa charge par l'arrêt du janvier 2014, que le constat dressé le 25 mars 2014 établit qu'aucune remise en état n'avait alors été exécutée par la Société Hôtelière Leroux, que les seuls travaux exécutés postérieurement au délai de 2 mois de l'arrêt sont la prolongation d'une cloison et des travaux sur le toit, tous travaux qui ne constituent pas les travaux prévus mentionnés à l'arrêt, que la locataire a exécuté en outre, sans autorisation, de nouveaux percements de mur sans justifier avoir déposé un dossier auprès de la sous- commission de sécurité et qu'elle continue à payer ses échéances de loyer avec retard, qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et de prononcer l'expulsion de la locataire, sans indemnité d'éviction.
La Société Hôtelière Leroux soutient que les vélux ont été remplacés selon facture du 27 mars 2014 et que les autres travaux mis à sa charge ont été exécutés sans que le retard d'exécution lui soit imputable car elle devait obtenir l'autorisation de la sous- commission de sécurité, ce qui ne peut entraîner la résiliation du bail.
Il ressort du constat dressé sur requête de la SCI RNM par Me [Q], huissier qui avait dressé constat de l'état du local le 12 juin 2012, que, le 25 mars 2014, soit à l'expiration du délai de deux mois de la signification à partie de l'arrêt du 8 janvier 2014, les lieux étaient identiques à ceux objet des constatations du 12 janvier 2012.
Il résulte des pièces versées aux débats par la Société Hôtelière Leroux :
- qu'elle a fait exécuter des travaux sur les vélux du 6ème étage pour une somme de 1 332 € suivant facture acquittée le 27 mars 2014,
- qu'elle a fait constater par l'huissier Me [K], le 11 juin 2014, la suppression des fenêtres de toit ou ' vélux' situées à gauche du coin cuisine du 6 ème étage et à l'entrée de ladite pièce et la fermeture complète du plafond ; le constat opéré sur le toit permet de constater la présence de plaques de zinc neuves aux lieu et place des fenêtres ou 'vélux' enlevées,
- qu'elle a fait constater par le même huissier, au 6ème étage de l'hôtel exploité par elle, le 16 septembre 2014, la dépose d'une cloison et la présence d'un garde corps avec main courante sur la partie de l'arrivée du palier de l'escalier jusqu'au mur du local contenant la machinerie ascenseur.
L'examen des constats permet à la cour de dire que les modifications effectuées par la Société Hôtelière Leroux figurant sur le plan annexé au constat du 11 février 2009 ont été reprises par l'intimée puisque :
- les deux fenêtres de toit ou vélux crées par la Société Hôtelière Leroux ont été supprimées et le toit occulté par des plaques de zinc,
- la cloison créée au droit du couloir d'accès à la machinerie a été supprimée,
- le garde corps supprimé par la Société Hôtelière Leroux a été rétabli,
Il était, en outre, mentionné sur le plan annexé au constat du 11 février 2009 que le désenfumage des escaliers n'avait pas été réalisé. L'architecte, M. [S], qui était présent lors de l'établissement du constat de Me [Q] le 25 mars 2014 a indiqué à l'huissier que la verrière neuve posée au plafond de la cage d'escalier du 6 ème étage était une installation de désenfumage ce qui permet à la cour de dire que la réalisation des travaux destinés au désenfumage des escaliers a bien été réalisé par la Société Hôtelière Leroux.
Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI RNM, les constats dressés par la société Hôtelière Leroux permettent de retenir qu'elle a exécuté, entre le 27 mars 2014 et le 16 septembre 2014, les travaux prescrits par la cour en remettant les locaux en leur état d'origine tel qu'il résulte du plan annexé à l'acte d'huissier du 11 février 2009 ; qu'elle a choisi de supprimer les vélux qu'elle avait posés en remettant le toit dans son état d'origine et en y posant de nouvelles plaques de zinc de sorte que la prescription de la cour consistant à mettre les vélux en conformité avec les règles de l'art est désormais sans objet.
La société bailleresse n'invoque plus au soutien de sa demande de constat ou de prononcé de la résiliation du bail la persistance du grief tenant au défaut de respect des préconisations de la sous commission de sécurité du 20 août 2007, soit la vérification annuelle de l'ascenseur par un organisme agréé, celle des installations électriques et de gaz par un technicien compétent ainsi que la liberté d'accès au tableau alarme incendie .
Il s'ensuit que la clause résolutoire n'a pas trouvé à s'appliquer et qu'il n'y a pas lieu davantage de prononcer la résiliation judiciaire du bail en l'absence de manquement suffisamment grave de la locataire à ses obligations.
Sur les autres demandes
La SCI RNM sollicite 50 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la négligence et de la résistance abusive du preneur.
La société locataire a exécuté les travaux demandés et la bailleresse ne justifie d'aucun autre préjudice que celui résultant de la nécessité d'avoir exposé des frais à l'occasion de l'instance, ce qui fera l'objet d'une indemnisation sur un autre fondement .
La société Hôtelière Leroux qui n'a exécuté les travaux de remise en état qu'à l'issue de la procédure mise en oeuvre par la bailleresse supportera les entiers dépens et paiera à la SCI RNM une somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Réformant le jugement déféré,
Vu l'arrêt précédent de cette cour du 8 janvier 2014,
Dit n'y avoir lieu à nullité de la signification de l'arrêt à partie,
Dit que le retard dans l'exécution des travaux ne vaut pas inexécution de ceux -ci,
Déboute la SCI RNM de ses demandes de constat ou de prononcé de la résiliation du bail,
Condamne la société Hôtelière Leroux aux entiers dépens et à payer à la SCI RNM la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE