Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 25 JUIN 2014
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/13431
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 09/12377
APPELANT
Monsieur [N] [C]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant
Assisté de Me Stéphanie ARENA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat plaidant
(Bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2012/039456 du 17/09/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉE
SA SELECTIRENTE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant
Assistée de Me Adeline LACOSTE substituant Me Francis PUDLOWSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Avril 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Odile BLUM, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Monsieur Christian BYK, conseiller
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
M. [C] a acquis, le 29 avril 2002, un fonds de commerce de blanchisserie teinturerie et pressing exploité au [Adresse 2], dans des locaux donnés à bail commercial en renouvellement par acte du 9 juillet 1999, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1999, moyennant un loyer annuel en principal de 23.473 F soit 3.578,44 €.
M. [C] ayant été victime de dégâts des eaux, la société Selectirente, bailleresse, a fait réaliser fin 2003 des travaux de réfection de la toiture, les parties restant en discussion entre elles sur l'origine du sinistre.
Le 18 janvier 2007, le plafond de la réserve attenante à l'arrière-boutique s'est effondré. Par lettres du 31 janvier 2007, les services d'hygiène de la mairie de Fontenay-sous-bois ont demandé, d'une part à M. [C] de ne pas accéder et d'empêcher l'accès à l'arrière-boutique tant que les plafonds restant ne seront pas sondés et sécurisés, d'autre part au bailleur de prendre toutes les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres.
Le 9 août 2007, M. [C] a assigné la société Selectirente, son assureur et le syndicat des copropriétaires en référé expertise.
Par acte extrajudiciaire du 25 septembre 2007, faisant suite à une mise en demeure du 10 mai 2007 et à la délivrance le 30 mai 2007 d'un commandement de payer le loyer du 1er trimestre 2007 visant la clause résolutoire, la société Selectirente a donné congé à M. [C] pour le 1er avril 2008 avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes.
Par ordonnance du 9 octobre 2007, le juge des référés a désigné en qualité d'expert M. [Y] dont la mission relative aux désordres a par la suite été étendue notamment à la perte d'exploitation de M. [C].
L'expert a déposé son rapport le 29 mai 2009,
Le 22 décembre 2009, M. [C] a assigné la société Selectirente pour voir constater en premier lieu la nullité du congé, subsidiairement son droit au renouvellement et plus subsidiairement, son droit à une indemnité d'éviction.
Le 5 mai 2010, M. [C] a également assigné la société Selectirente en paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.
Ces deux instances ont été jointes.
Par jugement rendu le 6 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- rejeté la demande en nullité du congé,
- dit que le congé délivré par la société Selectirente, le 25 septembre 2007, refusant le renouvellement de bail pour motifs graves et légitimes, sans versement d'indemnité d'éviction, est mal fondé,
- dit que le droit a indemnité d'éviction est acquis au profit de M. [C],
- dit que le locataire bénéficiera du maintien dans les lieux aux charges et conditions du bail expiré, tant que durera la période de calcul et de fixation de l'indemnité d'éviction jusqu'à son paiement effectif et complet par le bailleur au locataire, en application de l'article L 145-28 du code de commerce,
- dit que M. [C] est redevable d'une indemnité d'occupation depuis le 2 avril 2008,
- avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, ordonné une mesure d'expertise aux frais avancés de la société Selectirente,
- condamné la société Selectirente à verser à M. [C] la somme de 26.927 € au titre du préjudice d'exploitation,
- condamné la société Selectirente à verser à M. [C] la somme de 5.000 € au titre du préjudice économique de reprise,
- débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- condamné M. [C] à payer à la société Selectirente la somme de 1.794,76 € au titre des loyers et charges du local commercial pour la période du 8 janvier 2008 au 1er avril 2008 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l'article 1154 du code civil,
- dit que la demande de résiliation judiciaire du bail formulée par la société Selectirente est sans objet,
- débouté la société Selectirente de sa demande d'expulsion,
- ordonné l'exécution provisoire de la mesure d'instruction,
- sursis à statuer sur les autres demandes,
- réservé les dépens.
M. [N] [C] a relevé appel de cette décision le 17 juillet 2012. Par ses dernières conclusions du 10 avril 2013, il demande à la cour de :
- réformer le jugement des chefs de l'indemnité d'occupation et de la perte d'exploitation,
- condamner la société Selectirente à lui payer la somme de 76.681,92 € au titre de la perte d'exploitation du 18/01/07 au 17/03/10,
- la condamner à lui verser la somme de 15.200 € pour le préjudice subi du fait de la reprise d'activité du pressing après 3 années de fermeture et perte de chiffre d'affaires liée à la reprise de la clientèle par la concurrence,
- dire que l'indemnité d'occupation n'est due qu'à compter du 17/03/10,
- pour le surplus, confirmer le jugement et débouter la société Selectirente de toutes ses demandes,
- condamner la société Selectirente à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec distraction.
La SA Selectirente, par ses dernières conclusions du 13 février 2013, demande à la cour de :
- constater que M. [C] ne conteste le jugement que sur les chefs d'indemnité d'occupation et de perte d'exploitation,
- constater le caractère définitif du jugement en ce qu'il a validé le congé avec refus de renouvellement du 25 septembre 2007, constaté sa prise d'effet le 2 avril 2008 et débouté M. [C] de sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice moral,
- infirmer partiellement le jugement et par conséquent, y ajoutant
ordonner l'expulsion de M. [C] ainsi que de toute personne occupant les lieux de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt et jusqu'à la complète libération des lieux et le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble choisi par le bailleur,
dire que les motifs qu'elle a invoqués dans le congé avec refus de renouvellement du 25 septembre 2007 sont graves et légitimes, et sont fondés,
débouter M. [C] de sa demande d'indemnité d'éviction,
condamner M. [C] au paiement des loyers et charges pour la période du 7 mars 2007 au 1er avril 2008, soit la somme de 7.442,42 €, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mai 2007,
* condamner M. [C] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.000 € par mois hors taxes et hors charges, à compter du 2 avril 2008 et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 2 avril 2008,
- débouter M. [C] de sa demande d'indemnités au titre de la perte d'exploitation et de la reprise d'activité,
- débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner M. [C] à lui verser la somme de 40.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec distraction.
SUR CE,
Considérant que faisant appel incident, la société Selectirente reprend devant la cour l'argumentation selon laquelle les motifs graves et légitimes invoqué dans le congé qu'elle a délivré le 25 septembre 2007 pour le 1er avril 2008 sont parfaitement fondés ;
Mais considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour approuve que les premiers juges ont retenu qu'aucun des quatre motifs invoqués par le bailleur dans son congé à savoir le non-respect de l'obligation d'entretien, le non-respect de l'obligation de laisser un accès au local au bailleur, la modification sans autorisation de la destination de la réserve et le non-paiement des loyers des deux trimestres 2007, ne justifiait de priver M. [C] de son droit à indemnité d'éviction ;
Considérant qu'il suffit d'ajouter que M. [C] s'est plaint de dégâts des eaux et de la grande humidité des locaux dès les années qui ont suivi immédiatement son entrée dans les lieux et que si la société Selectirente a fait réparer la toiture fin 2003, les désordres ont perduré pour conduire à l'effondrement le 18 janvier 2007 du plafond de la réserve ; que l'expert judiciaire, aux termes d'opérations contradictoirement menées, a pu clairement déterminer que l'activité exercée dans les lieux par M. [C] n'avait aucune part dans les désordres, ceux-ci ayant été provoqués par l'absence d'étanchéité de l'ancienne couverture en zinc et par l'état du ravalement des murs extérieurs coté parking impliquant salpêtre sur les murs, crevasses et plâtre mort ; que l'absence de ventilation du local ne constitue en conséquence pas le motif grave et légitime exigé par l'article L 145-17 1° du code de commerce ; qu'il en est de même du non-respect de l'obligation de laisser l'accès aux locaux au bailleur et ce d'autant qu'à supposer que M. [C] ait été destinataire des convocations qui lui étaient adressées par le bailleur, ce qui n'est pas avéré pour celles des 22 janvier et 8 février 2007, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée dès le mois d'octobre 2007 qui a donné lieu des visites contradictoires sur place les 3 décembre 2007 et 12 février 2008 ;
Que pour le surplus, l'affectation d'une des deux réserves à l'activité de repassage incluse dans celle de "teinturerie", celle-ci impliquant non seulement le nettoyage des vêtements mais leur repassage, ne constitue pas une infraction à la destination du bail ; que par ailleurs les premiers juges ont relevé à juste titre que compte tenu de l'effondrement du plafond de la réserve et des préconisations des services de la mairie de Fontenay-sous-bois d'empêcher l'accès à l'arrière-boutique, où se trouve l'atelier de travail, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination jusqu'à la réalisation des sondages qu'il a tardé à faire effectuer et que M. [C] était bien fondé à lui opposer l'exception d'inexécution pour les loyers des deux premiers trimestres 2007 visés au congé ;
Considérant que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit que le congé, qui a mis fin au bail à effet au 1er avril 2008, ouvre droit pour M. [C] à indemnité d'éviction ainsi qu'au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré en application de l'article L 145-28 du code de commerce et a ordonné une mesure d'expertise ;
Considérant que faisant également appel incident sur ce point, la société Selectirente critique le jugement en ce qu'il a partiellement rejeté sa demande tendant à la condamnation de M. [C] à lui payer la somme de 7.442,42 € au titre des loyers et charges pour la période du 7 mars 2007 au 1er avril 2008, date de l'expiration du bail ; qu'elle soutient que si la mairie a demandé que l'accès à la réserve soit empêché tant que les plafonds n'auront pas été sondés et sécurisés, elle n'a jamais interdit l'accès au reste du local et n'a pas pris d'arrêté de péril, que l'expert judiciaire, lui-même, a conclu en page 31 de son rapport que M. [C] aurait dû reprendre son activité dès le 7 mars 2007 en relevant que seule la réserve a été touchée par le sinistre et que celle-ci n'était pas indispensable à l'exercice de son activité ;
Mais considérant que les locaux loués se composent d'une boutique destinée à l'accueil des clients avec une machine de nettoyage à sec, d'une arrière-boutique constituant l'atelier de travail avec table à repasser, fer à vapeur, chaudière énergie électrique formant de la vapeur pour le fer, machine à coudre, avec des sanitaires attenants et de deux réserves l'une donnant sur le hall, partie commune de l'immeuble, l'autre, dont le plafond s'est effondré, étant attenante à l'arrière-boutique et abritant un compresseur ;
Que s'il est acquis que la société Selectirente a fait procéder à l'enlèvement des gravas dans la réserve le 7 mars 2007, il demeure qu'elle a tardé à faire réaliser les opérations de sondage préconisées y compris dans l'arrière-boutique couverte par la même charpente en bois et la même couverture en zinc que la réserve attenante et présentant potentiellement les mêmes risques ;
Que les premiers juges ont rappelé exactement que c'est dans un diagnostic technique du 8 janvier 2008 que la société Oregon relève que "le plafond de la première partie de l'arrière-boutique ne présente pas de dangers pour les biens et les personnes" et que "le solivage bois existant dans la partie réserve peut servir de structure au faux plafond", qu'il a fallu attendre presque un an pour que ces travaux de sécurisation soient réalisés et que ce n'est qu'à la date du 8 janvier 2008 qu'il a pu être démontré que le plafond de la première partie de l'arrière-boutique, constituant l'atelier avec table à repasser, fer à vapeur, chaudière énergie électrique et machine à coudre, ne présentait pas de danger ; que les premiers juges ont retenu à juste titre que contrairement à ce qu'a estimé l'expert, l'arrière-boutique, essentielle à l'activité, n'était pas utilisable avant le 8 janvier 2008 ; que jusqu'à cette date, M. [C], qui ne pouvait exercer son activité dans la seule boutique, ne disposait pas de locaux conformes à leur destination ; que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conduit au rejet de la demande en paiement des loyers pour la période du 7 mars 2007 au 8 janvier 2008 ;
Que M. [C] étant mis en mesure de reprendre son activité après cette date, quand bien même elle était rendue moins commode du fait des travaux de réparation à réaliser dans la réserve attenante, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 1.794,76 € au titre des loyers et charges dus après le 8 janvier 2008 jusqu'à l'expiration du bail ; que les intérêts au taux légal courront sur cette somme de 1.794,76 € à compter, non pas du commandement de payer antérieur à la créance, mais de la demande en paiement et en l'absence de toute autre justification sur la date de celle-ci, du 29 février 2012, date des dernières conclusions régularisées à cette fin en première instance par la société Selectirente ; que la capitalisation des intérêts s'opérera dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Considérant que pour les mêmes motifs que ci-dessus, M. [C] est mal fondé à prétendre se voir dispenser du paiement de l'indemnité d'occupation qu'il doit au titre de son maintien dans les lieux pour la période du 2 avril 2008 au 17 mars 2010 ;
Considérant que reprenant ses demandes et moyen de première instance, M. [C] demande à se voir indemniser de sa perte d'exploitation sur la période du 18 janvier 2007 au 17 mars 2010, date de réception des travaux de réfection "de son local" à raison de 63,97 € par jour soit au total 76.681,92 € (1152 x 63,96 €) ainsi que de la perte partielle de sa clientèle lors de la reprise de son activité de pressing
Mais considérant que c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour approuve que les premiers juges ont retenu que la perte d'exploitation imputable au bailleur n'avait été totale que du 18 janvier 2007 au 8 janvier 2008 puis partielle, du fait des travaux restant à réaliser, après l'enlèvement des gravas, dans la seule réserve attenante à l'arrière-boutique, du 9 janvier 2008 au 17 mars 2010, date d'achèvement desdits travaux ; que M. [C] ne démontre pas que la privation de la réserve dans laquelle ne se trouvait entreposé aucun autre matériel que le compresseur, rendait impossible toute reprise de son activité ; qu'il sera relevé à ce stade que le rapport du sapiteur que l'expert judiciaire s'est adjoint permet d'établir que si le compresseur a été endommagé par le sinistre avec quelques articles en dépôt, M. [C] a été indemnisé par son assurance à hauteur de 14.704 € ;
Considérant que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a alloué à M. [C] la somme de 26.927 € au total en réparation de son préjudice au titre de sa perte totale (355 jours x 63,97 € = 22.709 €) puis partielle (4.218 €) d'exploitation ;
Considérant en revanche que si les premiers juges ont retenu à juste titre que la fermeture d'un pressing pendant près d'un an, entraîne une perte de clientèle, ils n'ont pas pris l'exacte mesure du préjudice subi à ce titre par M. [C] dont la clientèle s'est tournée vers la concurrence et qui a été privé un temps de la possibilité de la développer ; qu'au vu des éléments de la cause, notamment du rapport du sapiteur, ce préjudice de M. [C] sera entièrement réparé par l'allocation d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Considérant que la société Selectirente qui succombe partiellement supportera la charge des dépens d'appel ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.000 € sera allouée à M. [C] pour ses frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société Selectirente à payer à M. [C] la somme de 5.000 € au titre du préjudice économique de reprise et en ce qu'il a fixé au jour du jugement le point de départ des intérêts au taux légal sur la somme de 1.794,76 € due au titre de l'arriéré de loyers et charges ;
Statuant à nouveau sur ces seuls chefs infirmés,
Condamne la société Selectirente à verser à M. [C] la somme de 10.000 € au titre du préjudice économique de reprise,
Dit que les intérêts au taux légal sur la somme de 1.794,76 € due par M. [C] au titre des loyers et charges du local commercial pour la période du 8 janvier 2008 au 1er avril 2008 courront à compter du 29 février 2012 ;
Déboute la société Selectirente de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à ce titre à la somme de 2.000 € à M [C];
Rejette toute autre demande ;
Condamne la société Selectirente aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE