ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Chambre commerciale
ARRET DU 25 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/04757 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PRR6
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 05 JUILLET 2022
TRIBUNAL DE COMMERCE DE PERPIGNAN
N° RG 2021j00172
APPELANTE :
S.A.S. OREE DU BOIS FONT-ROMEU
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, substitué à l'audience par
Me Emmanuelle MASSOL (cabinet AMMA)
INTIMES :
Madame [M] [W]
née le 28 Mars 1941 à [Localité 1] (ESP)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 1]
ESPAGNE
à titre personnel et en qualité d'ayant droit de feu [E] [R]
né le 17 Juillet 1931 à [Localité 1] (ESP),
Représentée par Me Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 25 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 MAI 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre
Mme Anne-Claire BOURDON, conseillère
M. Thibault GRAFFIN, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Jacqueline SEBA
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Jacqueline SEBA, greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 16 octobre 2017, M. [E] [H] [S] et Mme [M] [W] ont conclu, en qualité de bailleurs, un contrat de location-gérance d'un fonds de commerce d'hôtellerie exploité sous le nom de «'Hôtel Orée du Bois'» situé à Font Romeu, avec la S.A.S. l'Orée du Bois Font-Romeu, ayant comme activité l'exploitation d'hôtel, brasserie et café, et ce, pour une durée de 15 ans.
Le 9 janvier 2020, M. [E] [H] [S] est décédé.
Le 15 mars 2021, Mme [M] [W] a mis en demeure la société l'Orée du Bois Font-Romeu de lui verser la somme de 21'600 euros TTC, sous quinzaine, au titre des loyers impayés d'avril à août 2020, de novembre et décembre 2020, et de février et mars 2021.
Le 5 mai 2021, la société l'Orée du Bois Font-Romeu a refusé de faire droit à la demande de Mme [W] en soutenant que la dette locative était notamment compensée par les dettes des bailleurs au titre des articles 7 et 15 du contrat de location gérance.
Par exploit d'huissier du 8 juin 2021, Mme [W] et M. [H] [S] ont fait assigner la société l'Orée du Bois Font-Romeu en paiement devant le tribunal de commerce de Perpignan qui, par jugement contradictoire du 5 juillet 2022, a':
condamné la société l'Orée du Bois Font-Romeu à payer la somme de 24'000 euros à Mme [M] [W] et aux ayants droits de M. [E] [H] [S]';
condamné Mme [M] [W] et les ayants droits de M. [E] [H] [S] à payer la somme de 12'186,96 euros à la société l'Orée du Bois Font-Romeu';
débouté Mme [M] [W] de sa demande de paiement d'intérêts et d'astreinte provisoire';
débouté la société l'Orée du Bois Font-Romeu de ses autres demandes';
ordonné la compensation entre les sommes auxquelles chaque partie est condamnée';
rejeté la demande de délais de paiement de la société l'Orée du Bois Font-Romeu';
condamné la société l'Orée du Bois Font-Romeu à payer à Mme [M] [W] et aux ayants droits de M. [E] [H] [S] la somme de 1'500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
et, condamné la société l'Orée du Bois Font-Romeu aux dépens de l'instance, dans lesquels seront compris les frais et taxes y afférents et notamment ceux du greffe liquidés selon tarif en vigueur.
Par déclaration du 16 septembre 2022, la société l'Orée du Bois Font-Romeu a relevé appel de ce jugement.
Par conclusions du 17 mai 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 6106, 1104 et suivants, 1303 et suivants et 1217 et suivants du code civil,
de :
-réformer le jugement querellé'sauf en ce qu'il a condamné Mme [W] à payer la somme de 12 186,96 euros ;
-condamner Mme [W] au paiement d'une somme de 13'080 euros TTC au titre des travaux de l'ascenseur, et 9'416 euros HT au titre des travaux sur les balcons,
-débouter Mme [W] de l'intégralité de ses demandes,
à titre subsidiaire,
-condamner Mme [W] au paiement d'une somme de 6'540 euros au titre des travaux de l'ascenseur, et de 4'708 euros HT au titre des travaux sur les balcons et ordonner la compensation entre les créances réciproques
et, en toutes hypothèses,
- condamner Mme [W] au paiement d'une somme 3'000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions du 1er mars 2023, formant appel incident, Mme [W] demande à la cour, au visa de l'article 1103 du code civil, de':
-confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a condamnée avec les ayants droits de M. [E] [H] [S] à payer la somme de 12'186,96 euros à la société l'Orée du Bois Font Romeu et ordonné la compensation entre les sommes auxquelles chaque partie est condamnée';
et, statuant à nouveau
-condamner la société l'Orée du Bois Font-Romeu à lui payer la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens de l'instance qui comprendront, en cas d'exécution forcée, les frais d'huissier et la condamner à rembourser les frais visés par l'article 10 du décret n'96-1080 du 12 décembre 1996.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est datée du 25 avril 2024.
MOTIFS :
Sur les travaux d'ascenseur
L'article 15 du contrat de location-gérance précise que le locataire s'engage à effectuer la mise en service de l'ascenseur après la dernière révision, conformément à la règlementation locale. Pour ladite mise en service, si un investissement supérieur à 3 500 euros est requis, les deux parties au présent contrat s'engagent à répartir les frais dudit investissement à hauteur de 50 %.
La société l'Orée du Bois Font-Romeu sollicite à ce titre une somme de 13'080 euros TTC correspondant à des factures dont elle s'est acquittée en janvier et février 2021, factures fondées sur un devis établi le 12 novembre 2020.
Or, comme le soutient à bon droit Mme [W], les travaux dont la société l'Orée du Bois Font-Romeu sollicite le paiement correspondent à des travaux d'amélioration de l'ascenseur effectués plus de trois années après la mise en service de l'ascenseur, de sorte qu'aucune somme n'est due par elle en application du contrat de location-gérance.
La décision des premiers juges sera confirmée en ce qu'elle a débouté la société l'Orée du Bois Font-Romeu de ses demandes formées de ce chef.
Sur les travaux de restauration des balcons
La société l'Orée du Bois Font-Romeu sollicite une somme de 9 416 euros HT correspondant au coût de restauration des balcons de l'immeuble ;
L'article 14 du contrat de location-gérance prévoit que le locataire s'engage à effectuer les travaux de restauration des balcons, tel que convenus verbalement avec un budget de 9 000 euros à ses frais et risques;
Même si la société l'Orée du Bois affirme avec pertinence que ces travaux relèvent des grosses réparations d'entretien visées à l'article 606 du code civil, elle ne rapporte pas la preuve que les bailleurs auraient donné leur accord'à la prise en charge des travaux effectivement réalisés par la société l'Orée du Bois Font-Romeu, en contradiction avec l'engagement énoncé dans le contrat de location gérance, et dont le montant correspond au budget de 9 000 euros que cette dernière devait assumer seule en application de celui-ci.
La décision des premiers juges sera également confirmée.
Sur les charges de l'appartement réservé aux propriétaires
L'article 10 du contrat de location-gérance stipule que le contrat de location ne comprend pas l'appartement situé au premier étage dont l'usage est réservé au propriétaire et à sa famille, qui ont accès à celui-ci et à toutes les installations et au parking pendant les 15 années de validité du contrat.
L'article 16 du même contrat prévoit que la société l'Orée du Bois Font-Romeu prend à sa charge les services d'eau, électricité, gaz, téléphone, carburants, et tout autre service en lien avec le commerce ;
La société l'Orée du Bois Font-Romeu réclame le paiement de la somme de 7 229,75 euros au titre des charges inhérentes à l'appartement occupé par les bailleurs auquel le tribunal a fait droit à juste titre dans la mesure où la circonstance que les bailleurs n'auraient jamais occupé ledit appartement est inopérante au regard des clauses du contrat de location-gérance.
Cependant, il doit être constaté en cause d'appel que la société l'Orée du Bois Font-Romeu ne produit aucune pièce relative aux sommes dont elle sollicite le paiement par le bailleur, de sorte qu'elle ne peut qu'être déboutée de sa demande formée de ce chef.
Sur la créance réclamée au titre de délivrance conforme
L'article 7 du contrat de location-gérance stipule que le bailleur s'engage à remettre au locataire chacun des éléments patrimoniaux décrits en parfait état et fonctionnement et à lui permettre la jouissance paisible et la possession du commerce loué ainsi que toutes les autorisations et licences qui lui sont inhérentes.
La société l'Orée du Bois Font-Romeu sollicite le paiement d'une somme de 4 957,21 euros au titre du non-respect de l'obligation de délivrance conforme du loueur.
Il résulte des productions qu'à la suite d'une visite de l'hôtel l'Orée du Bois effectuée le 1er décembre 2017, la commission d'arrondissement de sécurité a rendu un avis défavorable, préconisant un certain nombre de travaux et de mesures de mise aux normes en matière de sécurité.
La société appelante a effectué la mise aux normes de l'établissement et verse à ce titre deux factures d'un montant de 757,21 euros et de 420 euros (et non pas de 4 200'euros comme retenu à tort par le tribunal), soit une somme totale de 1 177,21 euros.
Au titre de son obligation de délivrance conforme des locaux loués, l'intimée sera en conséquence condamnée à régler à la société appelante cette somme.
Sur les loyers impayés
Il résulte des pièces produites par les parties que le montant des loyers impayés (avril, mai, juin, juillet, août, novembre et décembre 2020, et février et mars 2021, soit 9 mois à 2 400 euros TTC) s'élève à la somme de 21 600 euros TTC.
Pour s'opposer au paiement des loyers impayés, la société l'Orée du Bois Font-Romeu invoque l'exception d'inexécution et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Cependant, les seuls défauts mineurs de l'hôtel concernant les normes de sécurité, auxquels la société appelante a remédié pour une somme modeste de 1 177,21 euros, ne présentent aucun caractère de gravité justifiant que cette dernière puisse être déchargée , même partiellement, du paiement des loyers.
La société l'Orée du Bois Font-Romeu sera dès lors condamnée à payer à l'intimée la somme de 21'600 euros TTC au titre des loyers impayés.
En conséquence, et faisant application de la compensation entre les sommes dues, la société l'Orée du Bois Font-Romeu sera condamnée à payer à l'intimée la somme de 20'422,79 euros (21'600 ' 1 177,21).
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau, et ajoutant,
Condamne la société l'Orée du Bois Font-Romeu à payer à Mme [M] [W], en son nom personnel et sa qualité d'héritière de M. [E] [H] [S], décédé le 9 janvier 2020, la somme de 20'422,79 euros,
Condamne la société l'Orée du Bois Font-Romeu aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [M] [W], en son nom personnel et sa qualité d'héritière de M. [E] [H] [S], la somme de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président