AB/AM
Numéro 14/1126
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 25/03/2014
Dossier : 12/04401
Nature affaire :
Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente
Affaire :
[X] [G] épouse [E]
C/
[U] [B]
[Q] [H]
SARL BRITANIA IMMO LTD
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 mars 2014, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
*
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 06 janvier 2014, devant :
Monsieur BILLAUD, magistrat chargé du rapport,
assisté de Monsieur CASTILLON, greffier, présent à l'appel des causes,
Monsieur [M], en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PONS, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Monsieur BILLAUD, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame [X] [G] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 4] (64)
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée et assistée de Maître Philippe DABADIE, avocat au barreau de PAU
INTIMES :
Monsieur [U] [B]
né le [Date naissance 3] 1982 à [Localité 3] (64)
de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Monsieur [Q] [H]
né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 3] (64)
de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentés et assistés de Maître Karine LHOMY-BONAMY, loco Maître Arnaud DOMERCQ, avocat au barreau de PAU
SARL BRITANIA IMMO LTD dont le siège social est situé à [Adresse 2], représentée par son représentant légal, Madame [C] [L] domicilié ès qualités audit siège.
représentée et assistée de la SCP MOUTET - LECLAIR, avocats au barreau de BAYONNE
sur appel des décisions
en date du 26 SEPTEMBRE 2012 et du 21 NOVEMBRE 2012
rendues par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU
Le 31 mars 2010, Mme [G] épouse [E] a donné à la SARL Britania Immo Ltd le mandat exclusif de vendre sa parcelle de terre cadastrée section D n° [Cadastre 1] commune de [Localité 5] (64).
Suivant acte authentique dressé par Me [R], notaire à [Localité 6], un compromis de vente a été signé le 15 octobre 2010 avec les consorts [B] - [H] moyennant le prix de 59 000 €, cet acte prévoyant un dépôt de garantie de 1 500 € et une clause pénale de 5 900 €.
A la suite d'une visite du terrain, MM. [B] et [H] réalisaient qu'ils n'avaient pas acheté la parcelle de terre que leur avait fait visiter l'agence immobilière Britania.
Le 18 octobre 2010, ils demandaient au notaire l'annulation de la vente.
Le 13 novembre 2010, la société Britania Immo Ltd a reconnu son erreur et a proposé à Mme [E] de revendre le terrain pour 65 000 € et de verser 1 500 € à titre commercial à MM. [B] et [H].
Le 22 décembre 2010, Mme [E] a indiqué qu'elle était d'accord pour l'annulation de cette vente, qu'elle renonçait à la clause pénale mais elle réclamait l'attribution du dépôt de garantie ainsi que la somme de 1 500 € qui avait été proposée aux acquéreurs par l'agent immobilier Britania à titre indemnitaire.
Par acte d'huissier en date du 13 décembre 2011, MM. [B] et [H] ont fait assigner Mme [G] épouse [E] et la SARL Britania Immo Ltd devant le tribunal de grande instance de Pau afin d'obtenir l'annulation du compromis de vente du 15 octobre 2010 et la condamnation de l'agence immobilière à leur payer 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice.
Par jugement en date du 26 septembre 2012, le tribunal de grande instance de PAU a prononcé l'annulation de la vente du terrain appartenant à Mme [G] épouse [E] intervenue le 15 octobre 2010, a ordonné la restitution par Mme [G] épouse [E] de la somme de 1 500 € versée lors de la signature du compromis à MM. [B] et [H], a condamné la SARL Britania Immo Ltd à payer à MM. [B] et [H] la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts, a condamné cette société à payer à Mme [G] épouse [E] la même somme à titre de dommages-intérêts.
Mme [G] épouse [E] et la SARL Britania Immo Ltd ont été condamnées solidairement aux entiers dépens.
Par jugement rectificatif en date du 21 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Pau a dit que Mme [G] épouse [E] et la SARL Britania Immo Ltd étaient condamnées solidairement à payer à MM. [B] et [H] la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant déclaration reçue au greffe de la Cour le 27 décembre 1012, Mme [G] épouse [E] a relevé appel de ces décisions.
Moyens et prétentions des parties :
Dans ses dernières conclusions en date du 18 mars 2013, Mme [G] épouse [E] demande à la Cour de réformer la décision entreprise, de constater que la vente du bien immobilier était parfaite, de condamner solidairement MM. [B] et [H] à lui payer 5 900 €, de constater l'existence d'une faute de la SARL Britania Immo Ltd dans l'exercice de son mandat, de la condamner à lui payer 59 000 € ; elle demande la condamnation solidaire des intimés à lui payer 2 000 € pour ses frais irrépétibles.
Dans leur dernières conclusions en date du 16 avril 2013, MM. [B] et [H] demandent à la Cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner Mme [E] à leur payer 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions en date du 30 avril 2013, la SARL Britania Immo Ltd demande à la Cour de confirmer le jugement de première instance sauf en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [G] épouse [E] la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts ; elle demande que Mme [E] soit déboutée sur ce point ; elle sollicite l'infirmation du jugement sur les dispositions relatives aux frais irrépétibles mis à sa charge et la condamnation de Mme [E] à lui payer 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 7 octobre 2013.
SUR QUOI
- Sur l'annulation du compromis de vente du 15 octobre 2010 :
Il est définitivement établi et il n'est par ailleurs pas contesté par les parties que MM. [B] et [H] ont été victimes d'une erreur portant sur la désignation même du bien immobilier acheté à Mme [E] suivant compromis de vente en date du 15 octobre 2010 ;
L'origine de cette erreur est clairement expliquée dans la lettre adressée par l'agence immobilière Britania Immo Ltd le 13 novembre 2010 au notaire chargé de la vente ; dans cette lettre qui l'engage, la société Britania Immo Ltd reconnaît que l'une de ses anciennes salariées,licenciée par la suite pour faute grave, était à l'origine de cette erreur ; elle reconnaît par ailleurs que le terrain visité n'était pas le terrain objet de la vente du 15 octobre 2010 mais un autre terrain appartenant également à Mme [E], mais déjà vendu ;
Dans ce même document, l'agence immobilière, qui se déclare navrée par cette affaire, souhaite un arrangement amiable avec les parties et propose de revendre le terrain sans honoraires afin d'obtenir 65 000 € et une indemnité de 1 500 € à titre commercial pour les acquéreurs trompés ;
C'est donc à juste titre que le premier juge a rappelé, avec l'article 1583 du code civil, que la vente n'est parfaite entre les parties que lorsqu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en l'espèce, les acquéreurs ont été trompés sur la substance même de la chose vendue, du fait de l'erreur de l'agence immobilière lors de la visite du terrain, ce qui n'a pu que vicier leur consentement en application des dispositions de l'article 1110 du code civil qui précise que l'erreur qui porte sur la substance même de la chose est une cause de nullité de la convention ;
Mme [E] qui soutient que la vente était parfaite doit être déboutée sur ce point, le jugement déféré étant confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente du terrain litigieux en date du 15 octobre 2010 et ordonné, en conséquence, la restitution par Mme [E] aux acquéreurs de la somme de 1 500 € versée lors de la signature de ce compromis de vente ;
- Sur les rapports juridiques entre Mme [E] et la société Britania Immo Ltd et le montant de l'indemnisation due à Mme [E] :
La société Britania Immo Ltd ne conteste nullement avoir été en relation contractuelle avec Mme [E] au terme d'un contrat de mandat de vente avec exclusivité en date du 31 mars 2010 concernant le terrain qu'elle aurait dû vendre ; il s'agissait d'un mandat rémunéré ;
La société Britania Immo Ltd est à l'origine de la rédaction de deux protocoles d'accord transactionnel qui n'ont finalement pas été signés par les parties ; la Cour observe que la seule indemnisation proposée par l'agent immobilier à Mme [E] était de 1 500 € ;
Il est constant en droit, aux termes des dispositions des articles 1991 et 1992 relatifs au mandat, que le mandataire doit répondre des dommages-intérêts qui pourraient résulter de l'inexécution de son mandat, qu'il répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans la gestion de son mandat, la responsabilité relative aux fautes devant être appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ;
Par ailleurs, l'agent immobilier est considéré comme un intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'acte, tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; en l'espèce, la société Britania Immo Ltd s'est montrée particulièrement fautive et totalement inefficace juridiquement ; sa faute dans la gestion du mandat de vente est seule à l'origine du préjudice occasionné aux parties et en particulier à Mme [E] ;
Toutefois, le préjudice occasionné à Mme [E] en raison de la faute de son mandataire n'est pas égal au montant de la somme qu'elle aurait perçue si la vente du bon terrain avait été finalisée ; sur ce point, et même si la clause pénale du compromis du 15 octobre 2010 est une clause contractuelle applicable entre Mme [E] et les acquéreurs [B] et [H], et non entre Mme [E] et la société Britania Immo Ltd, il n'en demeure pas moins qu'elle prévoyait qu'un montant forfaitaire de 5 900 € serait versé à Mme [E] en cas de non signature de l'acte authentique de vente ;
Le préjudice de Mme [E], sans être égal à cette somme en est proche, s'agissant d'une annulation de la vente, du fait de l'agent immobilier ;
La Cour est donc en mesure de fixer ce préjudice à la somme de 5 000 € ;
Il y a lieu d'infirmer la décision déférée sur ce point est de faire partiellement droit aux conclusions de l'appelante ; les autres demandes indemnitaires de Mme [E] à l'encontre de MM. [B] et [H] doivent être rejetées dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve d'une faute quelconque des acquéreurs ainsi que cela vient d'être précisé ci-dessus ;
La société Britania Immo Ltd qui succombe au principal doit les entiers dépens et la somme de 2 000 € à Mme [E] pour ses frais irrépétibles en cause d'appel ;
Mme [E] succombe dans ses demandes à l'encontre de MM. [B] et [H] à qui elle devra payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 26 septembre 2012 par le tribunal de grande instance de PAU du chef des dommages-intérêts alloués à Mme [E].
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la société Britania Immo Ltd à payer à Mme [X] [G] épouse [E] la somme de 5 000 € (cinq mille euros) à titre de dommages-intérêts.
Confirme le jugement déféré et le jugement rectificatif pour le surplus.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [G] épouse [E] à payer aux consorts [B] - [H] la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros).
Condamne la société Britania Immo Ltd à payer à Mme [G] épouse [E] la somme de 2 000 € (deux mille euros).
Condamne la SARL Britania Immo Ltd aux entiers dépens avec autorisation de recouvrement au profit de Me Dabadie, avocat au barreau de Pau, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par M. Castillon, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Marc CASTILLONFrançoise PONS