Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2013
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/16054
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/03537
APPELANTE
La VILLE DE PARIS, prise en la personne de son maire en exercice,
Appelante dans le n° RG11/18378
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Chantal-Rodene BODIN CASALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0066, avocat postulant
assistée de Me Daniel CONSTANTIN de la SCP LCB & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0088, avocat plaidant
INTIMÉE
La Société SP2R - PARISIENNE DE RESTAURATION RAPIDE, prise en la personne de ses représentants légaux,
Intimée dans le n° RG11/18378
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515, avocat postulant
assistée de Me Ariel GASCON RETORE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0254, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Isabelle REGHI a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
*
EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Suivant acte sous seing privé du 27 novembre 1998, la ville de Paris a donné en location à la société Le petit palais, aux droits de laquelle est venue la société SP2R, des locaux commerciaux à destination de marchands de vins, liqueurs, plats du jour, restaurant et vente à emporter, situés [Adresse 1].
Par acte du 27 septembre 2006, la ville de Paris a fait délivrer à la société SP2R un congé avec offre de renouvellement. Les parties se sont accordées sur le renouvellement mais non sur le prix du bail renouvelé.
Par jugement avant dire-droit du 19 juin 2008, le juge des loyers commerciaux, saisi d'une demande tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé, a désigné un expert, qui a déposé son rapport le 4 septembre 2009.
Par jugement du 30 juin 2011, le juge a :
- fixé le loyer des locaux commerciaux à compter du 1er avril 2007 à la somme de 14 021 €,
- rejeté toutes demandes autres,
- condamné chacune des parties par moitié aux dépens.
Par déclaration du 2 septembre 2011, la ville de Paris a fait appel du jugement.
Dans ses dernières conclusions, du 24 novembre 2011, la ville de Paris demande :
- l'infirmation du jugement,
- de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 63 067,60 € hors taxes et hors charges,
- de dire que les arriérés de loyers porteront intérêts au taux légal,
- la condamnation de la société SP2R aux entiers dépens, dont distraction.
Dans ses dernières conclusions, du 23 janvier 2012, la société SP2R demande :
- la confirmation du jugement,
subsidiairement :
- de dire que le loyer du bail renouvelé ne peut être évalué à une somme supérieure
à 29 900 € en principal,
en tout état de cause :
- la condamnation de la ville de Paris au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.
CELA EXPOSE, LA COUR
Considérant que la consistance des lieux, telle que décrite au bail, mentionne notamment deux caves au sous-sol d'une surface totale de 36m2 environ, une boutique de 35 m2 environ et une arrière-boutique de 17 m2 environ avec dégagements et wc pour 4 m2 ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que des travaux ont été réalisés consistant à transformer l'arrière-boutique, alors à usage de préparation de sandwiches et autres aliments, en zone de vente, avec banquettes et tables destinées à accueillir la clientèle et à aménager les caves en zone de préparation de sandwiches ;
Considérant que la ville de [Localité 1] soutient qu'il y a eu modification de la consistance des locaux, leur réaménagement ayant généré un accroissement important de la surface réservée à la réception de la clientèle ; que, même si elle ne peut produire le plan des locaux avant leur modification, il s'avère que les locaux ont été entièrement transformés, l'arrière-boutique ayant disparu et les deux caves étant devenues un laboratoire, avec un bureau et un vestiaire ; que, s'agissant de travaux simples, ces modifications ne peuvent être considérés comme des améliorations ;
Considérant que la société SP2R réplique que la consistance des lieux n'a pas été modifiée ; que les locaux ont été réaménagés, l'arrière-boutique remise en zone de vente et une zone de préparation de sandwiches aménagée en sous-sol ; que la bailleresse n'a pas produit les plans des locaux initiaux antérieurs aux prétendus travaux de sorte que la nature et l'ampleur exactes des travaux réalisés ne peuvent être appréciées ; que les améliorations n'ont pas modifié l'assiette du bail ;
Considérant qu'il résulte des pièces du dossier qu'en ce qui concerne l'arrière-boutique, les travaux ont consisté en l'installation de banquettes et de tables, le service de préparation des sandwiches et autres aliments ayant été déplacé au sous-sol ; qu'en ce qui concerne le sous-sol, les travaux ont consisté en l'installation d'un laboratoire, avec bureau et vestiaire, dans la surface composée à l'origine de deux caves ;
Considérant que, quand bien même ces modifications de la distribution des lieux n'auraient pas nécessité d'importants travaux au regard de l'état initial, la société SP2R ne peut sérieusement discuter les avoir réalisées au cours du bail expiré ; que l'ensemble de ces aménagements caractérise une modification notable de la distribution des lieux, favorable au commerce exercé, avec l'agrandissement de la surface de vente de 17 m2 au rez-de-chaussée et la transformation des deux caves du sous-sol, aménagées pour servir à l'activité de préparation des aliments, facilitant ainsi les conditions d'exploitation ; qu'en conséquence, le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné ;
Considérant que les lieux sont situés dans un immeuble hausmannien de standing courant, en bon état d'entretien ; qu'ils comportent, outre la partie boutique, un appartement et une petite pièce indépendante aux 6ème et 7ème étages, de standing moyen ; que l'expert judiciaire a évalué à 41 m² la surface pondérée des locaux, les surfaces à usage d'habitation étant évaluées suivant la surface utile, soit 59,33 m2 et 7, 45 m2 ; que la ville de [Localité 1] fait valoir que le coefficient à apporter à l'arrière-boutique doit être de 0,85 ; que l'expert a, cependant, exactement fixé le coefficient à 0,75, compte tenu qu'il s'agit d'une 2ème zone, au-delà des 5 premiers mètres depuis la façade ; que, pour le laboratoire, contrairement à ce que soutient la ville de [Localité 1], il doit être tenu compte de son aménagement en sous-sol, ce qui justifie un coefficient de 0,20 et de 0, 15 pour les annexes ;
Considérant que le prix unitaire doit être fixé en tenant compte tout à la fois des prix de marché, des renouvellements amiables et des renouvellements judiciaires ; que la société SP2R critique les références retenues qui concerneraient des locaux situés dans des rues prestigieuses, très passantes ou piétonnes ; que toutefois, même si les lieux sont situés dans un environnement touristique secondaire par rapport au quartier saint Michel, ils bénéficient d'un emplacement favorable, avec un trafic piétonnier assez dense en journée et bien desservi par les transports en commun ; que ces considérations conduisent, eu égard à l'activité exercée, à l'emplacement des locaux, à l'état d'entretien de l'immeuble mais également à leurs caractéristiques, présentant un local étroit rendant l'exploitation moins aisée, à retenir un prix unitaire de 500 € le m² ; qu'en effet, les éléments de comparaison du rapport d'expertise judiciaire établissent des prix s'échelonnant, pour les loyers conventionnels, de 1600 € à 435 € le m², pour les renouvellements amiables, de 884 € à 267 € le m², pour les loyers judiciaires, de 570 € à 500 € le m² ;
Considérant qu'en outre, la société SP2R tire un avantage particulier, pour son activité, de la terrasse couverte d'environ 10 m² dont elle bénéficie, même si elle verse une redevance, dans la mesure où elle assure la visibilité de son commerce en empiétant sur le trottoir et en permettant un espace de vente ; qu'une majoration de 10 % est donc justifiée ; que la valeur locative des locaux commerciaux s'élève donc à 22 550 € ;
Considérant que, pour la partie habitation, les montants retenus par l'expert, soit 19 € le m2 pour l'appartement et 14 € le m2 pour la pièce indépendante, sont conformes aux loyers moyens pratiqués pour les appartement en état d'usage dans le secteur, qui oscillent entre 18 et 22 € le m2 ; qu'ils ne sont pas utilement discutés par les parties qui se contentent de proposer d'autres montants sans les justifier ; que la valeur locative pour la partie habitation s'élève donc à 15 000 € par an ;
Considérant que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2007 sera en conséquence fixé à la somme de 37 550 € par an en principal ;
Considérant que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer courent, en l'absence de convention contraire, du jour de la demande en fixation du nouveau loyer par le seul effet de la loi ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que chacune des parties, succombant partiellement dans ses prétentions, supportera par moitié la charge des dépens de première instance, ceux d'appel étant à la charge de la SP2R .
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Fixe à la somme de 37 550 € par an en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2007,
Dit que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer courent à compter de la demande en fixation du nouveau loyer,
Dit n'y avoir lieu à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Partage par moitié entre les parties les dépens de première instance et dit que ceux d'appel seront supportés par la société SP2R, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE