Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2013
(n° 252, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/00505
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 16 novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/09351
APPELANTS
Monsieur [U] [Q] (Notaire Honoraire)
[Adresse 1]
[Localité 2]
SCP [Q], titulaire d'un office notarial, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par la SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034)
Assistés de Me Barthélemy LACAN (avocat au barreau de PARIS, toque : E0435)
INTIMEE
SARL [Adresse 3], société à responsabilité au capital de 76.225 €, immatriculée au RCS sous le n° 414 009 902, représentée par ses représentants légaux dument habilité à cet effet et domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par la AARPI ANQUETIL ASSOCIES (Me Guillaume ANQUETIL) (avocats au barreau de PARIS, toque : D0156)
Assistée par Me Marc DESURMONT (avocat au barreau de LILLE)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Mai 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques BICHARD, président,
Mme Marguerite-Marie MARION, conseillère,
Madame Dominique GUEGUEN, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Monsieur Guillaume LE FORESTIER
ARRET :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques BICHARD, président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte authentique du 26 octobre 1995 la SAFER de Basse Normandie a vendu à la société SEAPARK INTERNATIONAL des biens immobiliers sis commune de [Localité 3] (Calvados ) dont elle était propriétaire depuis le 16 janvier 1991 .
Par acte dressé le 17 octobre 1997 par Maître [U] [Q], notaire à [Localité 4], la société SEAPARK INTERNATIONAL a revendu lesdits biens à la société [Adresse 3] à laquelle elle a également cédé, le 7 juillet 1998, des parcelles de terrain située sur la même commune .
L'acte du 17 octobre 1997 mentionnait l'existence d'un arrêté municipal en date du 1er juillet 1996 accordant au vendeur, avec transfert à l'acquéreur, un permis de construire autorisant la création d'un parc de loisir comprenant 248 pavillons, une piscine couverte, des aires de sport et de jeux et la rénovation de quatre bâtiments .
Cet arrêté a fait l'objet d'un recours devant le tribunal administratif de Caen qui l'a accueilli par jugement du 9 décembre 1997, confirmé par un arrêt rendu le 8 mars 2000 par la cour administrative d'appel de Nantes .
La société [Adresse 3] ayant procédé le 30 juin 2006 à des échanges de parcelles avec la société des Chartreux et ayant à cette occasion partiellement rétrocédé les biens acquis le 17 octobre 1997, la SAFER de Basse Normandie, au visa des dispositions de l'article R . 143-4 du code rural l'a fait assigner en annulation de cette vente, ainsi que la société SEAPARK INTERNATIONAL, devant le tribunal de grande instance de Lisieux .
C'est dans ces circonstances que par acte du 5 octobre 2007, la société [Adresse 3] a fait assigner en responsabilité et indemnisation de son préjudice la SCP de notaires [U] [Q] devant le tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 15 octobre 2008, a sursis à statuer dans l'attente de la décision à rendre par le tribunal de grande instance de Lisieux .
Par un accord transactionnel du 23 décembre 2009, la société [Adresse 3] s'est engagée à conserver les terres acquises, à usage agricole, pendant douze ans, la SAFER de Basse Normandie renonçant à son action en nullité .
Par jugement du 16 novembre 2001 déféré à cette cour à la suite de la déclaration d'appel déposée le 9 janvier 2012 par Maître [U] [Q] et la SCP [Q], le tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné solidairement Maître [U] [Q] et la SCP [Q] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 2 000 000 d'euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec application des dispositions de l'article 1154 du code Civil,
- ordonné l'exécution provisoire à hauteur de la moitié de la somme allouée,
- condamné Maître [U] [Q] et la SCP [Q] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .
*
Vu les dernières conclusions déposées le :
- constater que la société [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué à la suite de l'annulation du permis de construire, la débouter de toutes ses demandes et la condamner à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .
- subsidiairement confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la faute du notaire ainsi qu'une exonération de moitié de sa responsabilité en raison des fautes imputables à la société [Adresse 3] et infirmer ledit jugement sur l'évaluation du préjudice qui devait être réduite .
la somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .
Vu l'ordonnance de clôture du 14 mai 2013 .
SUR QUOI LA COUR
Considérant que la société [Adresse 3] soutient que Maître [U] [Q] a commis une triple faute en :
- ne l'informant pas de l'existence d'un recours devant le tribunal administratif frappant l'arrêté municipal du 1er juillet 1996,
- s'abstenant de notifier la vente du 17 octobre 1997 à la SAFER de Basse Normandie,
- s'abstenant de vérifier l'engagement pris par la société SEAPARK INTERNATIONAL de maintenir les biens litigieux à usage agricole ;
Considérant que le tribunal a retenu ces trois griefs ;
que les appelants font valoir que les deux derniers manquements invoqués sont inutiles et que la société [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve du préjudice qui résulterait du premier ;
Considérant cependant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu à l'encontre de Maître [U] [Q] la faute d'avoir omis d'informer la société [Adresse 3] de l'existence du recours administratif frappant l'arrêté municipal du 1er juillet 1996;
qu'il en est de même de l'information qu'il devait transmettre à la SAFER de Basse Normandie en application de l'article L . 143- 3 du code rural, peu important au regard de l'existence de la faute commise qu'ultérieurement un protocole transactionnel soit intervenu entre celle-ci et la société [Adresse 3] ;
qu'enfin c'est également à tort, confondant faute et préjudice pouvant en résulter, que les appelants critiquent le jugement entrepris sur le troisième manquement retenu à l'encontre du notaire ;
Considérant par ailleurs que l'éventuelle fraude imputée au contractant de la société [Adresse 3] lors de la vente des biens litigieux, ainsi que le possible manquement au devoir de conseil et d'information incombant au notaire conseil de celle-ci, ne libéraient pas pour autant, même partiellement, Maître [U] [Q] de sa propre obligation d'information en sa qualité de notaire rédacteur de l'acte de vente ;
que pas davantage les appelants ne peuvent utilement exciper à cette fin des diligences que la société [Adresse 3] aurait dû accomplir de son propre chef et qui constituaient l'obligation même de Maître [U] [Q] à son égard ;
Considérant ainsi qu'en omettant d'informer la société [Adresse 3] de l'existence d'un recours contre le permis de construire délivrée par le maire de la commune dont les appelants ne rapportent pas la preuve qu'il était connu au jour de la passation de l'acte de a vente du 17 octobre 1997 par celle-ci qui en aurait dès lors accepté le risque, Maître [U] [Q] a directement fait perdre à cette société une chance réelle et sérieuse de renoncer à cette acquisition ;
que cependant faute d'établir que les biens acquis sont dépourvus de toute valeur alors même en revanche que les appelants écrivent sans être démentis que 'dans son bilan arrêté au 31 décembre 2008 son stock c'est à dire son actif immobilisé ( terrain et travaux accomplis sur ces terrains), est porté pour une valeur, après amortissement et provision sur dépréciation, de 3 171 173 euros', que les terrains et les constructions édifiées présentent ainsi contrairement à ce qu'elle soutient une valeur importante, la société [Adresse 3] qui revendique de ce chef la somme de 753 799 euros TTC, ne démontre donc pas l'existence du préjudice quelle allègue et ne peut qu'être déboutée de cette prétention ;
Considérant par ailleurs que la société [Adresse 3] entend obtenir le remboursement du prix de la seconde acquisition de terrains réalisée le 7 juillet 1998 ainsi que le montant 'des prestations afférentes à l'ensemble du projet immobilier (248 maisons) ;
qu'elle produit à cet effet l'ensemble des factures en lien avec son opération de construction ;
que Maître [U] [Q] et la SCP [Q] font valoir que les factures sont toutes échelonnées sur la période comprise entre le début de l'année 1998 et la fin de l'année 1999 et que l'intimée reste silencieuse sur la date à laquelle elle a eu connaissance de l'existence du recours frappant le permis de construire et sur celle de son annulation, ainsi que sur le transfert de permis de construire auquel elle a dû procéder pour accomplir l'ensemble des travaux et qui n'a pu que lui révéler, si elle ne le savait déjà, l'annulation dudit permis de construire, de sorte que les dépenses exposées postérieurement à cette prise de connaissance ne peuvent être rattachées à la faute du notaire ;
que la société [Adresse 3] réplique n'avoir été pleinement informée de la situation et notamment de l'existence du contentieux administratif ayant abouti à l'annulation du permis de construire qu'après avoir donné une mission à un professionnel de l'immobilier en la personne de M. [F] [I] ;
que dans un document daté du 24 janvier 2011 celui-ci, après avoir indiqué que sa mission avait 'consisté essentiellement à faire un diagnostic du programme en cours, d'apporter toutes hypothèses pour la faisabilité du programme immobilier, et enfin de le commercialiser' , écrit notamment que ' A l'occasion d'un premier entretien avec Monsieur le maire de [Localité 3], en 2002, j'ai pris connaissance de problèmes importants existants sur le du 1er juillet 1996 .
Ce n'est donc que par mon intervention en 2002, que les dirigeants de la société ont pris connaissance de ce problème de annulé' ;
que néanmoins cette déclaration est insuffisante à elle seule pour démontrer que la société [Adresse 3] n'a effectivement eu connaissance de la situation juridique des biens acquis qu'à compter de l'année 2002 ;
qu'en effet la prise de connaissance au cours de cette année par M. [F] [I] de l'existence du recours administratif et de l'annulation du permis de construire ne constitue pas la preuve certaine que l'intimée ne possédait pas déjà ces informations alors même que la décision rendue par la cour administrative d'appel de Nantes datait du 8 mars 2000, soit près de deux ans auparavant et que les appelants font justement valoir que la demande à son profit du transfert du permis de construire, laquelle a nécessairement été sollicitée dès lors qu'elle a débuté son projet de constructions immobilières, était de nature à révéler la procédure en annulation dudit permis de construire ;
que par ailleurs le fait, à supposer exact, que la société SEAPARK INTERNATIONAL avec laquelle elle a signé le 5 septembre 1997 une convention de maître d'ouvrage, faisant de celle-ci son mandataire, lui a dissimulé l'existence du recours administratif et la décision d'annulation du permis de construire est, en tout état de cause, sans rapport avec le manquement du notaire à son devoir de conseil et d'information au jour de la vente du 17 octobre 1997 ;
Considérant que la société [Adresse 3] soutient également qu'en raison des fautes du notaire elle a dû procéder par acte du 30 juin 2006 à un échange de biens afin de convertir les terrains agricoles non constructibles en un lot homogène, de moindre importance, mais susceptible d'être loti et que cet échange s'est traduit sur le plan comptable par une perte sur immobilisation d'un montant de 1 995 972 euros ;
que cependant à supposer même que la société [Adresse 3] n'ait découvert le recours administratif qu'en 2002 - ce qui n'est pas établi - il s'avère que l'échange de terrains auquel elle a procédé en 2006, soit quatre ans plus tard, résultait de son seul choix de stratégie financière dans le cadre d'une situation juridique qu'elle connaissait dés lors depuis plusieurs années ;
Considérant qu'il s'avère ainsi que les divers préjudices invoquée par l'intimée y compris celui relatif à la perte en termes comptables qu'elle impute à l'échange de terrains, ne peuvent être rattachés de façon directe aux fautes du notaire ;
que les demandes qu'elle présente seront en conséquence rejetées ;
Considérant que la société [Adresse 3] sollicite également de la réparation de la perte de chance de n'avoir pu réaliser une opération immobilière qui aurait dégagé à son profit une marge nette d'un montant de 12 043 472 euros ;
qu'elle produit à l'appui de sa demande un document établi le 14 juin 2010 par M. [Z] [V], expert comptable ;
Considérant cependant que l'intimée ne peut sans se contredire soutenir qu'informée par le notaire du recours administratif contre le permis de construire et de l'engagement pris par son vendeur de maintenir la destination agricole des terrains cédés elle aurait renoncé à son projet immobilier et revendiquer parallèlement le bénéfice qu'elle escomptait tirer de cette opération dont elle aurait assumé seule les risques dès lors qu'elle l'aurait mise en oeuvre en toute connaissance de cause ;
que par ailleurs la faute du notaire tenant à l'absence de notification de la vente du 17 octobre 1997 à la SAFER de Basse Normandie et le protocole transactionnel intervenu le 23 décembre 2009 entre celle-ci et l'intimée qui soutient qu'il a gelé son projet pour au moins six ans, voire douze, est sans lien direct avec le préjudice invoqué dès lors que le permis de construire faisait l'objet d'un recours dont l'aboutissement a été son annulation par le juge administratif ;
que de surcroît les appelants font justement remarquer que la somme sollicitée qui est reprise par M. [Z] [V] dans son document du 14 juin 2010, résulte d'un simple tableau dressé par la société SEAPARK INTERNATIONAL sur la base de chiffres invérifiables et non justifiés et dès lors privé de toute valeur probante ;
que la société [Adresse 3] sera donc également déboutée de la demande présentée au titre de la marge nette ;
Considérant que le jugement déféré sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que la solution du litige au regard de l'équité commande d'accorder Maître [U] [Q] et la SCP [Q] une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré .
Statuant à nouveau,
Déboute la société [Adresse 3] de la totalité de ses demandes .
Condamne la société [Adresse 3] à payer à Maître [U] [Q] et la SCP [Q] une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile d'un montant de 3 000 euros .
Condamne la société [Adresse 3] aux dépens dont distraction au profit de la SCP Baechlin qui pourra les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT