Cour d'appel - 25 septembre 2014 - 12/00958

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Droit de préemption : La Cour a confirmé que le droit de préemption doit être exercé à un prix qui reflète la valeur réelle du bien, et non pas simplement sur la base de l'offre initiale de la Communauté d'Agglomération. Elle a affirmé que "le premier juge a par le jugement entrepris fixé le prix à 240.000€, retenant ainsi un prix de 1200€ le m²".

3. Caractéristiques du bien : La Cour a pris en compte les caractéristiques physiques du terrain, notamment sa forme rectangulaire et son entretien, ainsi que son emplacement exceptionnel, ce qui a contribué à la valorisation du bien.

Interprétations et citations légales

2. Article 700 du Code de procédure civile : La Cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser 2.000€ à la Communauté d'Agglomération sur le fondement de l'article 700, qui permet à la Cour d'allouer des frais à la partie gagnante. La décision précise que "Condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile".

3. Dépens : La Cour a également statué que les dépens seraient à la charge de la Communauté d'Agglomération, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, qui prévoit que les dépens sont généralement à la charge de la partie perdante.

En conclusion, la décision de la Cour d'Appel de Paris a confirmé la valorisation du bien à 240.000€, en tenant compte de divers facteurs économiques et géographiques, tout en respectant les dispositions légales relatives au droit de préemption et aux frais de justice.

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRET DU 25 Septembre 2014

(n° , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : S 12/00958

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Octobre 2011 par le tribunal de grande instance de BOBIGNY RG n° 10/00155

APPELANTE

COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION PLAINE COMMUNE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Benjamin ROCHE, substituant Me Didier guy SEBAN de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0498

INTIMÉES

Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] / [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet GSTE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Habiba TOURE, substituant Me Jean claude BENHAMOU, avocats au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : Bob

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS

France domaine

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M. [P] [W] Commissaire du Gouvernement, en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 22 Mai 2014, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller, suppléant le Président empêché, désigné par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,

Madame Denise JAFFUEL, Conseillère, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS

Madame [Q] [D], Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats et Madame Amandine CHARRIER, lors du prononcé

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller, suppléant le Président empêché, et par Amandine CHARRIER, Greffier.

*

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2]) a adressé une déclaration d'intention d'aliéner, faisant valoir qu'elle a trouvé un acheteur pour sa parcelle BR [Cadastre 1] pour le prix de 600.000€, outre une commission d'agence de 10.764€.

La Communauté d'agglomération plaine commune a déclaré exercer son droit de préemption pour la somme de 70.000€.

Le déclarant a saisi le juge de l'expropriation.

Vu le Jugement entrepris du Juge de l'Expropriation de la Seine-Saint-Denis du 12 octobre 2011 (n° 10/00155) et le procès-verbal de transport y annexé du 30 novembre 2010 , qui a ainsi statué :

'-Fixons à la somme de 240.000€ la valeur du bien appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] et [Adresse 2] ;

-Laissons les dépens à la charge de la communauté d'agglomération PLAINE COMMUNE';

Vu la déclaration d'appel de la Communauté d'agglomération PLAINE COMMUNE du 16 janvier 2012 ;

Vu le mémoire d'appel de la Communauté d'agglomération PLAINE COMMUNE, appelante, du 27 janvier 2012 ;

Vu le mémoire du syndicat des copropriétaires, intimé, du 23 février 2012 ;

Vu le mémoire du Commissaire du Gouvernement, intervenant légal, du 8 février 2012;

SUR CE

Considérant que la promesse présentée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la déclaration d'intention d'aliéner s'élevait à 600.000€ , soit 3.000€ le m²;

Considérant que la communauté d'agglomération a exercé son droit de préemption en proposant 70.000€, soit 350€ le m² ;

Considérant que le Commissaire du Gouvernement a repris l'offre de la Mairie ;

Considérant que le premier juge a par le jugement entrepris fixé le prix à 240.000€, retenant ainsi un prix de 1200€ le m² ;

Considérant que la Communauté d'agglomération, appelante, demande à la Cour de fixer l'indemnité à 350€ le m² correspondant à son offre initiale ;

Considérant que le Commissaire du Gouvernement a conclu au maintien de cette offre;

Considérant que le syndicat des copropriétaires a repris ses demandes initiales dans le corps de ses écritures, pour finalement solliciter la confirmation du Jugement ;

Considérant que procès-verbal de transport, qui n'est pas contesté dans son contenu, souligne que l'emplacement préempté est situé dans le quartier du Carrefour Pleyel, au pied de la tour Pleyel ; qu'il s'agit d'un quartier en mutation où se côtoient des immeubles neufs de bureaux, des immeubles et pavillons anciens, de nombreux cafés et des 'fast-food' ;

Considérant que le métro et l'autoroute sont tous proches ;

Considérant que le terrain est de belle forme rectangulaire ; que le terrain est entretenu ;

Considérant que les seuls remarques faites par le juge de l'expropriation en défaveur du terrains sont la présence d'un appentis à démolir et d'une clôture dont la porte est rouillée; qu'il s'agit d'éléments négligeables ;

Considérant que la parcelle considérée dispose d'un emplacement exceptionnel situé à l'angle de deux voies ;

Considérant que la Ville de Saint-Denis est en pleine expansion ; qu'elle comprend 3 gares de SNCF, 2 lignes de RER, la ligne 13 du métro avec quatre stations dont une au Carrefour Pleyel le Tramway et les lignes de bus, le périphérique et l'autoroute ; que les voies de transport collectif sont en cours de prolongation et d'amélioration ; qu'elle est active économiquement ;

Considérant que le quartier PLEYEL est un quartier d'affaires, de bureaux et de petits commerces associés (bar, restauration rapide,...) qui le rendent vivant et actif, ce qui le rapproche, au niveau de la valeur du sol, du centre ville ;

Considérant que l'ensemble de ces éléments souligne que les termes de comparaison présentés par la Communauté d'Agglomération et par le Commissaire du Gouvernement ne sauraient être pris en compte dans la mesure où ils concernent, ainsi que l'a souligné le premier Juge, des biens de valeur indiscutablement moins grande et sans perspective ;

Considérant que sur la superficie le syndicat des copropriétaires fait valoir que son terrain est d'une belle superficie, l'appelante faisant valoir de son côté qu'il convient d'en tirer une valeur au m² moindre ;

Mais considérant que, sur ce dernier point, il convient de rappeler que d'une part si la valeur d'un bien très important en superficie a une valeur moindre au m², en raison notamment de l'étroitesse du nombre d'acquéreurs potentiels pouvant offrir la totalité du prix, et que d'autre part si la valeur d'un bien trop exiguë est également affectée en raison de la difficulté ou du coût que nécessite une utilisation rationnelle d'un espace restreint, il convient de relever qu'en l'espèce le bien concerné, d'une superficie de 200m² , n'est pas concerné par ces modifications de valeur ;

Considérant qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris ;

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Laisse les dépens à la charge de la communauté d'agglomération Plaine Commune, qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT