Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 26 JUIN 2013
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/12475
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juin 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/00108
APPELANTE
La SAS IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION ICD, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant
assistée de Me Nicolas MONTADIER et Me Catherine BOULANGER de la SELARL PARDO BOULANGER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0170, avocat plaidant
INTIMÉE
La BANQUE DE FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat postulant
assistée de Me Marie-Françoise HONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : A 0444, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Avril 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Odile BLUM, Conseillère
Mme Isabelle REGHI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Alexia LUBRANO
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
*
EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail en date du 31 mai 1999, la Banque de France a donné en location à la sarl Le petit [Adresse 3] des locaux situés [Adresse 3] pour y exercer une activité de café, limonadier et ce, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1999 ; un avenant a été signé entre les parties le 16 juin 1999 afin d'étendre l'activité à celle de brasserie.
M [B] [R] est venu aux droits de la société Le petit [Adresse 3] ; il a fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Paris du 3 novembre 2009 converti en liquidation judiciaire par jugement du 18 janvier 2010 qui a désigné Me [G] comme mandataire liquidateur.
Le mandataire liquidateur a publié un appel d'offres pour la cession du fonds de commerce dépendant de l'actif de la liquidation judiciaire en indiquant qu'il existait un bail commercial en date du 31 mai 1999 d'une durée de 9 ans, que le bail est venu à expiration et que le futur cessionnaire sera exposé à la revalorisation du loyer en raison de la durée du bail, qu'en conséquence et 'selon les indications du bailleur, dans le cadre d'une cession sans changement d'activité, le nouveau loyer annuel sera fixé à 34 000 €, montant qui pourrait être ramené à 27 000 € en cas de remise à disposition du studio par le cessionnaire', précisant qu'en cas de changement d'activité ou de déspécialisation, il conviendra de joindre l'accord écrit du bailleur dont l'agrément sera dans tous les cas requis avant l'audience.
La société Impérial Classic Diffusion ci-après désignée ICD , a présenté une offre de reprise le 8 mars 2010, moyennant un prix net vendeur de 95 000 €, en précisant que son projet était de développer un salon de thé dans les locaux.
La Banque de France a, le 10 mars 2010, adressé un courrier au mandataire de la liquidation judiciaire, lui indiquant « nous confirmons que nous n'avons pas d'objection à la cession du droit au bail de M. [B] [R] au profit de la société Impérial Classic Diffusion ICD qui souhaite exercer dans les lieux une activité de salon de thé...Cette cession emporterait conclusion d'un nouveau bail de 9 ans à effet de la date de jouissance des lieux notifiée à l'acte de cession, les lieux étant loués uniquement et exclusivement pour l'activité de salon de thé au rez-de-chaussée et d'habitation pour l'appartement au 5ème étage .. , le loyer en principal est fixé à 34 000 € montant qui serait ramené au montant de 27 000 € en cas de restitution de l'appartement ».
Par ordonnance du 31 mars 2010, le juge commissaire à la liquidation judiciaire a autorisé la cession du fonds au profit de la société Impérial Classic Diffusion ICD.
L'acte de cession entre le mandataire liquidateur ès qualités et la société Imperial classic diffusion a été signé 23 juin 2010 en présence de la bailleresse la Banque de France.
Par acte d'huissier du 5 juillet 2010, la société Imperial Classic Diffusion ICD a sollicité de la Banque de France le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2010.
La Banque de France y a répondu le 20 août suivant en rappelant à la société Impérial Classic Diffusion ICD son agrément en qualité de cessionnaire aux conditions de la conclusion d'un nouveau bail de 9 ans, moyennant un loyer de 34 000 € et pour une activité de salon de thé et en joignant le bail correspondant ayant pris effet le 12 avril 2010.
Par lettre du 9 septembre 2010, la société Impérial Classic Diffusion ICD a indiqué en réponse qu'elle avait acquis le fonds de commerce en ce compris le bail commercial en cours, que ce bail a été tacitement reconduit et qu'elle en a demandé le renouvellement et qu'elle ne pouvait conclure un nouveau bail commercial selon le projet communiqué.
Par acte d'huissier du 4 octobre 2010, la Banque de France a signifié à la société Impérial Classic diffusion ICD son opposition à la demande de renouvellement.
Par jugement du 9 juin 2011, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par assignation à jour fixe de la Banque de France pour voir enjoindre à la société Impérial Classic de signer le bail qui lui a été adressé le 20 août 2010 et de payer les loyers correspondants et à défaut ordonner son expulsion, a par jugement du 9 juin 2011 :
- constaté que la société Impérial Classic Diffusion ICD est titulaire d'un bail de 9 ans à effet de la date de jouissance des lieux notifiée à l'acte de cession soit le 1er avril 2010, moyennant un loyer annuel de 34 000 €,
- condamné la société Impérial Classic Diffusion ICD au paiement de la somme de 34 396,16 € au titre des loyers et des charges depuis le 12 avril 2010 jusqu'au 31 mars 2011 et au paiement de la somme de 8 500 € au titre du dépôt de garantie,
- l'a condamnée à payer à la Banque de France une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société Impérial Classic Diffusion ICD aux entiers dépens.
La société Impérial Classic Diffusion ICD a relevé appel de cette décision et par ses dernières conclusions en date du 17 avril 2013, demande à la Cour de :
Dire que le tribunal de Paris a statué ultra petita en constatant la conclusion du bail commercial entre la société Impérial Classic Diffusion ICD et la Banque de France à effet du 1er avril 2010,
En conséquence,
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 9 juin 2011,
Statuant à nouveau,
Dire et juger que le bail commercial en date du 31 mai 1999, et son avenant du 16 juin 1999 ont été cédés à la société Impérial Classic Diffusion ICD avec agrément de la Banque de France en qualité de bailleur,
Dire et juger que le loyer annuel du bail commercial en date du 31 mai 1999 et de son avenant du 16 juin 1999, s'établit à 12 926,56€ ht et hc,
Dire et juger que la destination du bail commercial en date du 31 mai 1999 et son avenant du 16 juin 1999 est celle de café, limonadier et de brasserie,
Dire et juger que toute demande d'expulsion à l'égard de la société Impérial Classic Diffusion ICD est irrecevable tant que l'indemnité d'éviction n'aura pas été payée par le bailleur à la société Impérial Classic Diffusion ICD,
Condamner la Banque de France à rembourser à la société ICD : tout paiement fait en exécution du jugement du 9 juin 2011 de loyers supérieurs au montant du loyer contractuel du bail commercial en date du 31 mai 1999, qui s'établit annuellement à 12 926,56 € ht et hc soit 67 851,84 € HT et HC et le paiement fait en exécution du jugement du 9 juin 2011 d'un dépôt de garantie au titre du nouveau bail commercial verbal, pour un montant de 8 500 €,
En tout état de cause, débouter la Banque de France de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
Condamner la Banque de France à payer à la société Impérial Classic Diffusion ICD la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Banque de France aux entiers dépens.
La Banque de France, par ses dernières conclusions en date du 9 avril 2013, demande à la Cour de :
Déclarer mal fondée la société Imperial Classic Diffusion ICD en son appel à toutes fins qu'il comporte,
Dire et juger que le tribunal en constatant l'existence d'un accord contractuel, n'a pas statué ultra petita,
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à préciser que l'accord de volonté a porté, outre le prix en principal et accessoires et la destination exclusive de salon de thé, sur les stipulations du bail type -joint à l'agrément du bailleur du 10 mars 2010,
Débouter la société Imperial Classic Diffusion ICD de toutes ses demandes non fondées,
Condamner la société Imperial Classic Diffusion ICD à payer à Banque de France la somme de 8000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamner à tous les dépens.
SUR CE ,
Sur l'allégation de ultra petita :
La société ICD fait valoir que les premiers juges ont statué ultra petita en décidant qu'un bail commercial verbal a été conclu entre la société ICD et la Banque de France alors qu'aucune demande en ce sens n'a été exprimée, que la Banque demandait d'enjoindre à la société ICD de signer un nouveau bail commercial, ce qui impliquait qu'il n'y avait pas de bail, ou de prononcer son expulsion alors que la société ICD soutenait qu'elle était titulaire du bail du 31 mai 1999 ;
Or, alors que la demanderesse la Banque de France sollicitait de voir enjoindre à la société ICD défenderesse de signer un nouveau bail dont elle soutenait que les conditions formaient un tout à son agrément donné à la cession du fonds le 10 mars 2010 au profit de ladite société, ce dont il résultait selon elle que ce nouveau bail avait commencé à s'exécuter entre les parties depuis l'entrée en jouissance du cessionnaire, et que la société défenderesse a fait plaider le transfert à son profit du bail antérieurement consenti à M [B] [R], le tribunal en décidant qu'il existait entre les parties un bail commercial 'verbal' ayant pris effet le 1er avril 2010, date d'entrée en jouissance des lieux par la société ICD, moyennant un loyer annuel de 34 000 €, la conclusion d'un écrit n'étant pas une condition nécessaire à l'existence d'un bail commercial, n'a pas méconnu les termes du litige et n'a pas statué ultra petita.
Sur le fond :
La Banque de France soutient que la société ICD ne peut valablement soutenir que le bail dont était titulaire M [R] lui aurait été cédé dans le cadre de la cession du fonds de commerce alors que la société a fait une offre pour exercer dans les lieux une activité différente de celle précédemment exercée et qu'elle ne pouvait changer l'activité sans le consentement exprès du bailleur, comme le mandataire liquidateur l'avait rappelé dans son appel d'offres, que la Banque a donné son agrément à la cession suivant courrier du 10 mars 2010 postérieur à l'audience du juge commissaire du 9 mars, pour une activité de salon de thé et moyennant la conclusion d'un nouveau bail au loyer de 34 000 € /an, que le juge commissaire a donné son autorisation à la cession en visant l'offre contenant changement d'activité et l'accord du bailleur donné le 10 mars 2010, que la société ICD ne peut prétendre au renouvellement du bail antérieur et encore moins au paiement d'une indemnité d'éviction , l'accord des volontés ayant suffi à faire naître un nouveau contrat de bail commercial comme l'a justement retenu le tribunal.
La Banque de France fait observer que le mandataire liquidateur a pris soin d'indiquer dans l'acte de cession que lors de l'audience d'ouverture des plis contenant les offres, le cessionnaire a été informé que les offres devaient être préalablement communiquées au bailleur afin qu'il formule ses observations et donne éventuellement son accord, que le juge commissaire a autorisé cette façon de procéder dans la mesure où aucun des pollicitants n'avait obtenu l'accord écrit du bailleur à la cession avant l'audience bien que cette formalité était inscrite en gras et soulignée dans le cahier des charges et posée comme une condition préalable et nécessaire au dépôt d'une offre.
L'ordonnance du juge commissaire intervenue le 31 mars 2010 et valant cession du fonds de commerce indique expressément que le fond cédé comprend outre la clientèle subsistant, le nom commercial, l'enseigne, le mobilier d'exploitation, le bénéfice du droit au bail des locaux ; elle ajoute que la cession se fera aux clauses et conditions de l'offre présentée par la société ICD laquelle ne comporte aucune autre référence au bail que celle concernant la destination que la société envisageait de changer, formant le projet de développer une activité de salon de thé ;
Ainsi, bien que l'offre de la société ICD ne fasse aucune référence aux conditions d'établissement d'un nouveau bail, elle a été acceptée par le juge commissaire, étant observé que les modalités de renouvellement du bail et du prix ne relèvent d'ailleurs pas des attributions du juge commissaire qui devait seulement s'assurer de l'agrément du bailleur à la cession conformément à la clause du bail en cours prévoyant son accord exprès.
L'allégation de la Banque de France suivant laquelle son accord à la cession donné par lettre du 10 mars 2010 était selon elle indivisible et soumis à l'exigence de l'acceptation immédiate par le cessionnaire de l'établissement d'un nouveau bail aux conditions proposées, ne résulte pas expressément des termes de son courrier puisqu'elle écrivait elle-même le 10 mars 2010 :
'Nous n'avons pas d'objection à la cession du droit au bail de M. [B] [R] au profit de la société Impérial Classic Diffusion ICD qui souhaite exercer dans les lieux une activité de salon de thé.'..
ajoutant que 'la cession emporterait conclusion d'un nouveau bail de 9 ans à effet de la date de jouissance notifiée à l'acte de cession, les lieux étant loués exclusivement pour l'activité de salon de thé au rez de chaussée et d'habitation à l'étage, le loyer annuel en principal est fixé à 34 000€ montant qui serait ramené au montant de 27000€ , en cas de restitution de l'appartement',
employant à plusieurs reprises le conditionnel en ce qui concerne l'établissement d'un nouveau bail et distinguant elle-même dans ce courrier d'une part son accord immédiat à la cession au profit de la société Imperial Classic Diffusion, des conditions d'un nouveau bail dont le prix varierait en fonction de l'assiette du nouveau bail.
La Banque n'a d'ailleurs formé aucun recours contre l'ordonnance du juge commissaire.
Elle ne peut davantage soutenir que dans l'acte de cession, le cessionnaire a nécessairement accepté que l'ancien bail attaché au fonds soit venu à expiration et qu'un nouveau bail s'est substitué à l'ancien, en raison notamment de la 'déspécialisation' autorisée ; en effet, l'acte de cession passé entre le mandataire liquidateur ès qualités et la société ICD en présence du bailleur porte sur les différents éléments du fonds cédé comprenant le droit au bail des locaux, l'acte reprenant les énonciations du bail en cours dont était titulaire M [B] [R] avec l'indication de la destination contractuelle de café, limonadier, brasserie et aucune disposition de l'acte ne contient accord des parties pour l'établissement d'un nouveau bail, d'un nouveau loyer et d'une nouvelle destination de salon de thé, le cessionnaire la société ICD déclarant au contraire n'être aucunement lié par quelque disposition que ce soit du courrier du 10 mars 2010 intervenu postérieurement à l'offre déposée le 8 mars 2010 et après l'audience devant le juge commissaire tenue le 9 mars 2010 en présence du bailleur qui ne s'est pas opposé à la cession du fonds à son profit.
Il s'ensuit qu'à défaut d'accord des parties dans l'acte de cession du fonds ou séparément sur l'établissement d'un nouveau bail, la société ICD était fondée à solliciter par acte d'huissier le renouvellement du bail cédé en même temps que le fonds, lequel est venu à échéance le 1er janvier 2007 et été reconduit ensuite par tacite prorogation ;
La Banque de France ayant par acte d'huissier du 4 octobre 2010 refusé le renouvellement demandé compte tenu du propre refus de la société ICD d'accepter les conditions du nouveau bail, il a été mis fin au bail en cours ;
La Banque de France n'oppose ni moyen d'irrecevabilité ni motif grave et légitime aux demandes de la société ICD qui a droit au bénéfice du maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail cédé jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
La Banque de France supportera les entiers dépens et paiera à la société ICD une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de la société ICD en restitution de sommes versées au titre de l'exécution du jugement qui excéderaient son obligation, l'obligation de remboursement résultant de plein droit de l'arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirmant le jugement déféré,
Dit que le bail en date du 31 mai 1999, et son avenant du 16 juin 1999, ont été cédés à la société ICD, avec l'agrément de la Banque de France ,
Dit qu'il a été mis fin à ce bail et son avenant par le refus de renouvellement opposé par la Banque de France le 4 octobre 2010 à la demande présentée par la société Impérial Classic Diffusion le 5 juillet 2010,
Dit que la société Impérial Classic Diffusion a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail cédé, s'agissant notamment de la destination, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la Banque de France aux entiers dépens qui seront recouvrés directement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Impérial Classic Diffusion la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE