Chambre del'Expropriation
ARRÊT N° 47
R.G : 13/02770
Mme [H] [X]
C/
[Adresse 4]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2014
Arrêt prononcé publiquement le 26 Septembre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
par Madame GROS, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 23 Mai 2014
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement d' Ille et Vilaine
- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
DEVANT :
- Madame GROS, Président
- Madame [N], Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique
- Monsieur [W], Juge de l'Expropriation du Département du Finistère
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ
LA COUR statuant dans la cause entre :
Madame [H] [X]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Ludovic DEMONT, avocat au barreau de RENNES
APPELANTE d'un jugement rendu le 22 FEVRIER 2013 par le Juge de l'Expropriation du Département d' Ille et Vilaine
ET :
[Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES
INTIMEE
Par délibération du 10 juillet 2006, le conseil municipal de [Localité 3] a approuvé le dossier de création de la ZAC « [Adresse 2] ». Par arrêté du 2 juin 2008, le préfet d'ILLE ET VILAINE a déclaré d'utilité publique l'acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de la ZAC. Parmi ceux-ci figure la parcelle HS n° [Cadastre 1], propriété de Madame [X].
La ville de [Localité 3] a saisi le juge de l'expropriation dans le département d'ILLE ET VILAINE pour fixer l'indemnité d'expropriation revenant à Madame [X].
Par jugement du 22 février 2013 le juge de l'expropriation a :
-fixé à 133 240 € l'indemnité d'expropriation due par la ville de [Localité 3] à Madame [H] [X] suite à l'expropriation de la parcelle HS n°[Cadastre 1], outre 1500 € au titre des frais irrépétibles ;
-dit que la Ville de RENNES supportera les dépens.
Madame [X] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 17 avril 2013.
Vu le mémoire déposé le 4 juin 2013 et notifié le 5 juin 2013 de Madame [X] qui demande à la cour :
-de réformer le jugement du 22 février 2013 et de fixer les indemnités d'expropriation comme suit :
A TITRE PRINCIPAL :
indemnité principale : 300 €/m² x 1376 m²: 412 800 € ;
indemnité de remploi : 43 530 €
Total : 456 330 € ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
indemnité principale : 331 297,60 €
indemnité de remploi 34 129,76 €
Total : 365 427,30 € ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
frais de déménagement 3000 €
troubles dans les conditions d'existence : 10 000 € ;
-de condamner la Ville de RENNES à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-de condamner la Ville de RENNES aux dépens.
Madame [X] soutient que son terrain peut recevoir la qualification de terrain à bâtir en ce que la ZAC « [Adresse 2] » bénéficiera des réseaux également prévus pour les deux autres ZAC du secteur, BEAUREGARD et BEAUREGARD QUINCE; que l'existence et la dimension de ces réseaux doivent être appréciées au regard de la zone 1 AUo du PLU modifié ; concernant la méthode d'évaluation, Madame [X] propose d'appliquer la méthode de récupération foncière ou subsidiairement, la méthode par comparaison et développement. Concernant les troubles dans les conditions d'existence, elle soutient qu'elle devra quitter l'habitation qu'elle a héritée de ses parents et qu'elle occupe depuis l'origine, ce qui est un grave bouleversement pour une personne âgée et vivant seule.
Vu le mémoire déposé le 1er juillet 2013 notifié le 3 juillet 2013 de la Ville de RENNES qui demande à la cour :
-de confirmer le jugement du 22 février 2013 en toutes ses dispositions ;
-de débouter Madame [X] de toutes ses demandes ;
-de condamner Madame [X] à lui payer la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ;
-de condamner Madame [X] aux dépens de l'appel.
La Ville de RENNES soutient que la parcelle ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir en ce que le PLU impose le raccordement des constructions à un réseau d'assainissement collectif et que la parcelle n'est pas desservie par ce réseau ; que les réseaux existants à proximité de la parcelle ne permettent pas la réalisation du programme de la ZAC « [Adresse 2] » . Elle soutient ensuite que la méthode de la récupération foncière lui apparaît inappropriée en raison de l'état de l'habitation ; elle entend voir appliquer la méthode du terrain intégré et propose sept termes de référence. Elle refuse que le trouble invoqué dans les conditions d'existence soit indemnisé car il s'agit d'un préjudice moral qui n'est pas visé par l'article L 13'13 du code de l'expropriation.
Vu le mémoire déposé le 2 juillet 2013 et notifié le 3 juillet 2013 du commissaire du gouvernement qui demande à la cour :
-de confirmer le jugement du 22 février 2013 sur le montant de la valeur vénale retenue et sur le montant des indemnités accessoires proposées.
Le commissaire du gouvernement soutient que lors du transport sur les lieux il a été constaté que la parcelle n'est pas desservie par un réseau d'assainissement collectif et que les réseaux d'eau potable et d'électricité sont de dimensions insuffisantes au regard de l'ensemble de la zone ; que la parcelle ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir; que la méthode du terrain intégré est parfaitement justifiée et qu'il n'apparaît pas possible d'en valoriser une partie distinctement en situation privilégiée.
Vu le mémoire déposé le 13 septembre 2013 et notifié le 16 septembre 2013 de Madame [X] qui ne modifie pas les demandes de son premier mémoire mais répond aux observations de la Ville de RENNES et du commissaire du gouvernement en ce que:
A la date de référence il existe sur la rue [Adresse 3] qui aspecte la parcelle litigieuse les réseaux eau, électricité, assainissement ; que la dimension de ces réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone désignée au PLU 1 AUo et pas seulement à l'échelle du périmètre d'une ZAC. Concernant la méthode d'évaluation elle soutient que le bien exproprié présente un caractère atypique en ce que le terrain est surdimensionné par rapport à la construction qu'il supporte ; ce qui justifie que soit appliqué la méthode de la récupération foncière.
MOTIFS DE LA DECISION:
DESCRIPTION DU BIEN :
La parcelle HS n°[Cadastre 1] est d'une contenance de 1376 m². Elle est située [Adresse 3]. Elle est bâtie d'une maison en bois construite en 1946 qui comprend un séjour, deux chambres, et une extension construite en 1985 pour la cuisine et la salle d'eau avec toilettes. Le tout représente une surface habitable pondérée de 74 m². La maison est habitée à l'année par la propriétaire et est en bon état d'entretien. Elle possède un jardin arboré où se trouvent des construction en planches à usage de garage ou d'appentis . Ces bâtiments ne sont pas entretenus.
DATE DE REFERENCE ET QUALIFICATION DU BIEN :
La parcelle expropriée est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain, en ce cas, en application des dispositions combinées des article L13-15 du code de l'expropriation, L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce, le PLU de la Ville de [Localité 3] a été approuvé par délibération du 17 mai 2004 et modifié les 13 juin 2005, 14 mai 2007,12 janvier 2009 et 9 juillet 2012.
Cette dernière modification a été publiée dans le quotidien OUEST FRANCE des 21 et 22 juillet 2012. La date de référence est en conséquence le 21 juillet 2012.
A cette date , la parcelle était classée en zone 1 Auo au PLU de la Ville de [Localité 3].
Il résulte des dispositions de l'article L13-15 I du code de l'expropriation que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Il résulte des dispositions du II de cet article que la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête publique prévue à l'article L-11-1 ou, dans le cas visé à l'article L11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont tout à la fois desservis par une voie d'accès et des réseaux suffisants et situés dans un secteur désigné comme constructible.
Il ressort du règlement du PLU que : « En secteur 1AU dès lors que les conditions cumulées suivantes sont réalisées, les types d'occupation ou d'utilisation du sol autorisées sur le terrain ainsi que les règles des articles 3 à 14 sont ceux de la zone ou du secteur U correspondant (sur ce point, la zone AUo renvoie à la zone UO) :
-la compatibilité du projet de construction(') avec les orientations d'aménagement par secteurs ;
-l'aménagement porte sur une superficie minimale de 2 hectares ;
-dès lors que le terrain du projet est desservi par les réseaux.
Le secteur 1 AUo est dans cette limite, constructible.
En ce qui concerne les accès et voieries, prévus à l'article 3 du réglement du PLU, la parcelle est suffisamment desservie par la voie Amiral [I] DE [Localité 2]. En ce qui concerne les réseaux, il est prévu à l'article 4 du PLU que toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée à une conduite d'eau potable de caractéristique suffisante; qu'elle doit être raccordée au réseau collectif d'assainissement.
En outre, la parcelle est incluse dans la ZAC '[Adresse 2]' qui doit faire l'objet d'un aménagement d'ensemble.
La délibération du 9 juillet 2012 prévoit que sur le secteur [Localité 1]/[Adresse 2], il s'agit d'actualiser les dispositions sur la ZAC de [Localité 1] en raison de la réalisation des équipements et de permettre le démarrage des constructions sur le secteur route de SAINT MALO, l'étude d'impact est également commune aux ZAC de [Localité 1] et [Adresse 2], le zonage au PLU approuvé en juillet 2012 ne distingue pas selon les ZAC.
Néanmoins, la [Adresse 2], fait l'objet d'un dossier de réalisation distinct de celui des ZAC de BEAUREGARD et BEAUREGARD QUINCE. La note du 30 octobre 2012 sur l'état des réseaux existants précise que le projet d'urbanisation de la ZAC [Adresse 2] se situe dans le prolongement des deux autres ZAC; que l'état des réseaux existants ne permet pas la réalisation du programme, notamment en raison de l'absence de raccord au réseau collectif d'assainissement; que les travaux d'aménagement engagés à l'été 2012 sur la rue [Adresse 3] intègrent exclusivement les programme des équipements publics de la zone de [Localité 1].
Il ressort de ces documents que les trois ZAC ont fait l'objet d'études et de délibérations communes mais qu'elles constituent néanmoins trois opérations distinctes .
La présence et la dimension des réseaux doivent être appréciées au regard de la ZAC [Adresse 2], et à la date de référence, elles étaient inexistantes ou insuffisantes au regard du règlement du PLU.
Il en résulte que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue.
ESTIMATION DU BIEN:
En application des dispositions de l'article L13-15 I du code de l'expropriation, l'évaluation du bien à la date du jugement doit être faite en fonction de son usage effectif, qui est celui d'une parcelle bâtie.
Madame [X] demande que l'indemnité d'expropriation soit évaluée selon la méthode de la récupération foncière.
En l'espèce, l'immeuble n'est pas situé dans un secteur où le prix du terrain est d'une valeur particulièrement élevé; le rapport entre la construction et le terrain ne présente pas de caractère exceptionnel, la construction, est en bon état n'est pas dépourvu de valeur propre. La méthode de la récupération foncière ne peut en conséquence être retenue.
Madame [X] demande subsidiairement que l'indemnité accordée reprenne les termes de l'expertise qu'elle a fait effectuée par Monsieur [F].
L'expert s'est référé aux ventes [E]/Ville de [Localité 3] du 5 mars 2007, et Le Bidre/ Territoires du 13 juillet 2007 citées par la Villes de [Localité 3]. Il a ensuite fractionné la parcelle en surface constructible, surface d'agrément et surface bâtie.
Mais d'une part, l'immobilisation du terrain tient non seulement à la partie habitable de la construction , mais également aux dépendances. D'autre part, la possibilité de construction distincte qui subsiste sur la partie non bâtie n'est pas rapportée.
Ainsi, la méthode d'évaluation la plus appropriée au bien de l'espèce est celle du terrain intégré .
Les termes de comparaison cités par la Ville de RENNES sont situés dans la ZAC [Adresse 2].
Les trois références les plus pertinentes sont:
-la vente [P]/[J]-[K] du 8 janvier 2008, au prix de 1846,15€/m² SUP en ce qu'elle se rapporte à une SUP de la maison d'habitation de 65m²;
-la vente [G]/Ville de [Localité 3] du 16 février 2009 en ce qu'elle concerne un immeuble sis [Adresse 3]. Elle concerne une maison d'habitation d'une SUP de 80,80 m² vendue au prix de 1 547,03 €/m² SUP ;
-la vente [G]/Ville de [Localité 3] du 9 mars 2009 en ce qu'elle concerne un immeuble sis [Adresse 3]. Elle concerne une maison d'habitation et des dépendances, d'une SUP de 73,40m² vendue au prix de 1 780,82 €/m² SUP .
La valeur moyenne est de 1 724,66 €/m².
Il résulte de la description des maisons d'habitation, décrites dans les actes de vente et à l'état parcellaire et descriptif du bien de Madame [X], que la maison de l'appelante, en partie en bois et de conception ancienne, est de moindre valeur que les biens figurants dans les termes de comparaison. Le jugement critiqué sera en conséquence confirmé en ce que l'indemnité principale est calculée sur la base de 1600 €/m², soit 118 400 €.
Il sera également confirmé sur le calcul de l'indemnité de remploi:
20% sur 5 000 €: 1 000 €
15% sur 10 000 €: 1 500 €
10% sur 103 400 €: 10 340 €
S/total: 12 840 €
Total des indemnités principales et de remploi : 131 240 €
INDEMNITES ACCESSOIRES:
Il résulte des dispositions de l'article L13-13 du code de l'expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Madame [X] produit un devis d'une société de transports et déménagements pour un montant de 1913,60 €. Le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a retenu une indemnité de déménagement de 2 000 €.
Enfin, le trouble dans les conditions d'existence, invoqué par Madame [X], même s'il est composé en partie des diverses démarches qu'elle devra accomplir, est un préjudice moral qui n'est pas indemnisable aux termes de l'article précité.
Le jugement critiqué qui a fixé les indemnités à la somme totale de 133 240 € sera confirmé dans toutes ses dispositions.
Il n'apparaît pas équitable de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement critiqué en toutes ses dispositions;
Déboute la Ville de RENNES de sa demande au titre des frais irrépétibles;
Condamne Madame [H] [X] aux dépens en cause d'appel.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,