Cour d'appel - 27 février 2013 - 11/07244

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Délai de prescription : La Cour a noté que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas d'une possession non équivoque des lots, en raison de la reconnaissance de la propriété de la SAS dans un courriel de 2008. La Cour a déclaré que "ce document constitue une reconnaissance du droit de celui contre lequel il prescrivait, interrompant le délai de prescription".

3. Indemnisation : La Cour a également statué que le syndicat des copropriétaires devait indemniser la SAS pour l'occupation indue des locaux, fixant cette indemnisation à 1.200 €, en raison de la privation de jouissance du bien.

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 2272 : "Le délai de prescription est de trente ans, sauf en ce qui concerne les droits réels qui ne peuvent être acquis par prescription que dans les conditions prévues par la loi."

2. Droit à indemnisation : La Cour a appliqué l'article 1153 du Code civil pour justifier le droit à indemnisation de la SAS pour la période où elle a été privée de jouissance de son bien.

- Code civil - Article 1153 : "Le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution."

3. Dépens et Article 700 : La Cour a condamné le syndicat à verser 2.000 € à la SAS au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en raison de la défaite du syndicat dans l'essentiel de ses prétentions.

- Code de procédure civile - Article 700 : "Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l'autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens."

En conclusion, la décision de la Cour d'Appel de Douai a été fondée sur une analyse rigoureuse des droits de propriété, des conditions d'usucapion, et des obligations d'indemnisation, tout en respectant les principes énoncés dans le Code civil et le Code de procédure civile.

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 27/02/2013

N° de MINUTE :

N° RG : 11/07244

Jugement (N° 10/01555)

rendu le 07 Septembre 2011

par le Tribunal de Grande Instance de [Localité 3]

REF : MZ/VD

APPELANTE

SAS EDMOND COIGNET, agissant poursuites et diligences de son représentant statutaire domicilié en cette qualité audit siège

Ayant son siège social

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Bernard FRANCHI de la SCP FRANÇOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI, ancien avoué

assistée de Me Philippe RENAUD, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, l'Agence d'[Localité 8], agissant par son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

Ayant son siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Me Aliette CASTILLE, avocat au barreau de DOUAI, ès qualités de suppléante de Me Philippe Georges QUIGNON, avocat au barreau de DOUAI, ancien avoué

assisté de Me Franck GYS, avocat au barreau de [Localité 3]

DÉBATS à l'audience publique du 10 Octobre 2012, tenue par Martine ZENATI magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Dany BLERVAQUE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Martine ZENATI, Président de chambre

Fabienne BONNEMAISON, Conseiller

Dominique DUPERRIER, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Février 2013 après prorogation du délibéré en date du 05 Décembre 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame Martine ZENATI, Président et Claudine POPEK, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 septembre 2012

Vu le jugement rendu le 7 septembre 2011 par le tribunal de grande instance de [Localité 3], qui a :

- constaté que le syndicat de la copropriété '[Adresse 12]' a acquis la propriété des lots n° 87 et 137 de l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 14] par le biais de l'usucapion,

- ordonné le transfert de propriété des biens immobiliers susvisés,

- ordonné la publication du dit transfert à la conservation des hypothèques aux frais de la sas Edmond Coignet,

- condamné la sas Edmond Coignet à payer au syndicat de la copropriété '[Adresse 12]' la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné la sas Edmond Coignet aux dépens,

Vu l'appel régulièrement interjeté par la sas Edmond Coignet,

Vu les conclusions signifiées le 17 septembre 2012 par l'appelante,

Vu les conclusions signifiées le 23 mars 2012 par le syndicat des copropriétaires '[Adresse 12]',

Vu l'ordonnance de clôture rendue le 19 septembre 2012.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que par acte reçu le 26 juillet 1970 par Maître [F], notaire à [Localité 9], la sci du Quartier de la Mairie a vendu à la sa Constructions Edmond Coignet l'intégralité des lots des bâtiments I et II de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 14] ; qu'audit acte le vendeur a déclaré n'avoir consenti aucune servitude grevant l'immeuble et l'acquéreur s'est obligé à exécuter toutes les charges et conditions du règlement de copropriété ;

Attendu que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier a été établi par la sci du Quartier de la Mairie, qui l'a fait édifier, suivant acte reçu par Maître [N], notaire à [Localité 3], le 22 novembre 1965, publié au bureau des hypothèques de [Localité 3] le 12 janvier 1966, modifié le 22 juin 1966, publié au bureau des hypothèques de [Localité 3] le 15 juillet 1966 ;

Attendu que le règlement de copropriété inclut dans les parties communes de chaque immeuble collectif, définies comme toutes les parties de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un local déterminé, les locaux composant la loge de concierge, avec les parties réservées à ce dernier ; que l'article 28 intitulé 'Services communs - Gardiens' indique qu'il 'pourra' être prévu un gardien, sans donner de précision sur la localisation d'un logement ;

Attendu que le plan de division classe dans les parties privatives les lots n° 87, soit cave au sous-sol du bâtiment II, et n° 137 soit un appartement de 4 pièces situé au rez de chaussée escalier I du même bâtiment ;

Attendu qu'il ressort de l'analyse de ces actes que la sa Edmond Coignet a acquis le 26 juillet 1970 la propriété privative des lots litigieux ; qu'il ressort des débats que ces lots ont été affectés au logement du gardien ; que pour autant cette affectation par les copropriétaires ne permet pas de les qualifier de parties communes ; qu'il ne peut être déduit du comportement du propriétaire qui a résilié l'assurance à compter du 10 juillet 1979 et transmis au syndic de la copropriété les avis d'impositions foncières une quelconque conséquence de droit sur un transfert de propriété qui ne peut résulter d'un non usage de son bien, ou en contrepartie duquel le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir en acquitté le prix ;

Attendu par contre qu'il résulte de ces documents qu'à compter de 1979, les locaux ont été occupés par un concierge ; que le syndicat des copropriétaires qui invoque à titre subsidiaire l'acquisition de la propriété des lots par usucapion, ne précise pas à partir de quelle date la prise de possession par l'installation dans les lieux du concierge, a débuté ;

Attendu que le bref délai de l'article 2272 alinéa 2 du code civil suppose l'existence d'un juste titre, ce que le règlement de copropriété invoqué par le syndicat des copropriétaires ne constitue pas ainsi qu'il a été ci-dessus démontré ;

Attendu que les locaux ont été affectés à l'usage du concierge jusqu'en 2007, date de leur libération par suite de la cessation de ses fonctions ; que si le 13 mai 2008, le syndicat des copropriétaires a signé une promesse de vente concernant les 2 lots litigieux, il ressort d'un courriel du 10 septembre 2008 qu'en juillet de cette même année le syndic de la copropriété a informé la société Coignet, qu'elle envisageait de lui facturer les charges de copropriété afférentes auxdits lots dont elle était propriétaire ; que c'est dans ces circonstances qu'après recherches, la sas Edmond Coignet, venant aux droits de la société Constructions Edmond Coignet, a adressé au syndic un courrier recommandé le 19 mai 2009 confirmant sa qualité de propriétaire et lui demandant de l'informer sur l'état actuel de l'occupation de ses biens ;

Attendu qu'il en résulte que pendant le délai de prescription trentenaire ayant débuté par la prise de possession des lieux en 1979, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une possession non équivoque dès lors qu'en septembre 2008 il reconnaissait, tout en signant une promesse de vente, la propriété de la société Edmond Coignet à qui il envisageait de réclamer le paiement des charges de copropriété ; que ce document, qui n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires qui lui donne néanmoins une interprétation qu'il ne peut revêtir dès lors qu'il n'en ressort pas une demande tendant à voir consacrer un droit de propriété par inscription au bureau des hypothèques, constitue une reconnaissance du droit de celui contre lequel il prescrivait, interrompant le délai de prescription ;

Attendu en conséquence que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande tendant à se voir reconnaître la propriété des lots n° 87 et 137 ;

Attendu que les faits démontrent que jusqu'au mois de juin 2010, date de restitution des clefs à la société Edmond Coignet, le syndicat des copropriétaires a conservé indûment la disposition des locaux libres d'occupation depuis 2007 ; que sa demande de paiement de charges de copropriété ne peut donc prendre effet qu'à compter du 3ème trimestre 2010 pour le montant de 478,74 €, outre celles de 280,50 € au titre de l'appel de fonds pour le changement de la porte d'entrée et celle de 400,99 € au titre de la taxe foncière calculées prorata temporis ; que l'intérêt au taux légal court à compter de la demande (conclusions du 27 janvier 2011ainsi que cela ressort du jugement et non 4 novembre 2001 comme indiqué par erreur dans ses dernières écritures), conformément aux dispositions de l'article 1153 du code civil ;

Attendu que cette jouissance exclusive entre 2007 et 2010 ouvre au propriétaire, privé de la jouissance de son bien, un droit à indemnisation, considérant que pour la période antérieure les parties avaient instauré de fait depuis 1979 une prise en charge totale des taxes et frais par le syndicat des copropriétaires en contrepartie de la mise à disposition des lots au profit du concierge ; qu'au vu du constat des lieux résultant du procès verbal dressé le 14 décembre 2009 par Maître [S] [T], huissier de justice associé à [Localité 13], mais aussi de l'absence de diligences du propriétaire pour recouvrer avant 2009 l'usage de son bien il convient de fixer cette indemnisation à la somme de 1.200 €, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour en application des dispositions de l'article 1153-1 du code civil ;

Attendu que la demande subsidiaire formée par le syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la condamnation de la société Edmond Coignet à lui délivrer sous astreinte une loge de concierge sous la forme d'un appartement de même type que le lot n° 137 ainsi qu'une cave n'est pas nouvelle dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, à savoir la mise à disposition d'un local destiné au logement du concierge ; que toutefois, outre le fait que la copropriété ne justifie aucunement avoir eu l'intention depuis 2007 de recourir de nouveau aux services d'un concierge, le règlement de copropriété comme l'usage antérieur n'ont pas créé à l'égard de la société Edmond Coignet une quelconque obligation de cette nature ; que cette demande sera donc écartée ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires qui succombe dans l'essentiel de ses prétentions ne peut prétendre à l'allocation de dommages et intérêts ni au bénéfice des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l'équité commande de faire bénéficier la sas Edmond Coignet des dites dispositions.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] de ses demandes tendant à se voir reconnaître la propriété des lots n° 87 et 137,

Condamne la sas Edmond Coignet à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.160,23 € au titre des charges de copropriété et taxe foncière pour l'exercice 2010, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2011,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à verser à la sas Edmond Coignet la somme de 1.200 € à titre d'indemnité d'occupation pour la période échue au mois de juin 2010, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts et subsidiaire,

Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à la sas Edmond Coignet la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le GreffierLe Président,

C. POPEKM. ZENATI