COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 27 MAI 2011
N° 2011/ 252
Rôle N° 08/17624
[Z] [N]
[I] [K] épouse [N]
C/
[S] [R]
[O] [U]
Syndicat copropriétaires [Adresse 10]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
la S.C.P. JOURDAN - WATTECAMPS
la S.C.P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 29 août 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 07/8467.
APPELANTS
Monsieur [Z] [N]
né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 11] (13), demeurant [Adresse 12]
Madame [I] [K] épouse [N]
née le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 11] (13), demeurant [Adresse 12]
représentés par la S.C.P. ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, ayant Me Henri TROLLIET, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [S] [R]
né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]
représenté par la S.C.P. JOURDAN - WATTECAMPS, avoués à la Cour, ayant Me Philippe HECTOR, avocat au barreau de MARSEILLE
PARTIES INTERVENANTES
Madame [O] [U]
née le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]
représentée par la S.C.P. JOURDAN - WATTECAMPS, avoués à la Cour, ayant Me Philippe HECTOR, avocat au barreau de MARSEILLE
Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic Cabinet BOTTIERO - [Adresse 9],
représenté par la S.C.P. BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour, ayant Me Jean-Luc VASSEROT, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 avril 2011 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 mai 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mai 2011,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
L'immeuble en copropriété sis [Adresse 6] comprend un local commercial et un placard au rez-de-chaussée (lots n° 1 et 6), deux appartements au 1er étage (lots n° 2 et 3), et deux autres au 2ème étage (lots n° 4 et 5) ; le lot n° 1 appartient à la société AXESS DÉVELOPPEMENT, dont Mr [R] est le gérant, les lots n° 2, 3 et 6 appartenaient à Mr [R] personnellement, et les lots n° 4 et 5 appartiennent à Mr et Madame [N] ; le local commercial est loué à la société GOOD MORNING [Localité 11], également dirigée par Mr [R], qui y exploite un établissement de nuit à l'enseigne le 'Trash Bar' ;
Lors de l'assemblée générale du 24 mai 2005 les copropriétaires ont autorisé 'Mr [R]' à utiliser 'une porte du 1er étage comme issue de secours', à 'percer un escalier entre le 1er étage et le RDC. Mr [R] s'engageant sur la qualité des ouvrages et à fournir aux copropriétaires, les lettres de mission de l'architecte et du Bureau d'Etude Technique (BET) mandaté pour la prescription et le contrôle des travaux', et à 'couvrir la terrasse sur toute sa surface dans les mêmes conditions de faisabilité que le précédent escalier sous contrôle du BET', ce à l'unanimité des 1000/1000èmes ;
Le 3 mai 2007 Mr et Madame [N] se sont plaints au syndic, le Cabinet BOTTIERO, que les documents concernant la qualité des travaux effectués n'aient pas été fournis, que les locaux du 1er étage soient utilisés à des fins non-conformes au règlement de copropriété, qui n'autorise un usage commercial qu''à condition que l'activité ne soit pas bruyante, malodorante ou pouvant gêner l'utilisation des lieux par les autres occupants', et qu'ils accueillent quasiment chaque nuit des personnes faisant du tapage ;
Par acte du 31 juillet 2007 Mr et Madame [N] ont assigné Mr [R] pour, 'vu les articles 1134 du Code civil, 8, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965... s'entendre condamner à remettre les lieux en leur état antérieur, c'est-à-dire à restituer aux lots n° 2 et 3 leur destination d'habitation, et ce sous peine d'une astreinte', et 'à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 10.000 €' ;
Par jugement du 29 août 2008 le Tribunal de grande instance de MARSEILLE a déclaré l'action de Mr et Madame [N] irrecevable, pour être dirigée 'uniquement à l'encontre du représentant légal et non des sociétés propriétaires des lots' ; Mr et Madame [N] ont relevé appel de cette décision le 8 octobre 2008 ; entre-temps par acte du 12 juin 2008 Mr [R] avait vendu les lots n° 2, 3 et 6, dont il était personnellement propriétaire, à Madame [U] ; celle-ci a été appelée en cause ;
Par arrêt du 7 mai 2010, auquel il conviendra de se reporter, la Cour a reçu l'appel de Mr et Madame [N], a infirmé le jugement entrepris, et a demandé la mise en cause le syndicat des copropriétaires ;
Au terme de dernières conclusions du 11 décembre 2008 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, Mr et Madame [N] formulaient les demandes suivantes :
'Vu les articles L 631-7 et L 651-9 du code de la construction et de l'habitation,
Vu les articles 1134 et 1382 du Code civil, 8, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, 33 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, 555 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE,
Réformer le jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 29 août 2008.
Condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [O] [U] à remettre les lieux en leur état antérieur, c'est-à-dire à restituer aux lots n° 2 et 3 leur destination d'habitation, et ce sous peine d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du 8ème jour faisant suite au prononcé de l'arrêt à intervenir.
Condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [O] [U] à payer à Monsieur et Madame [N] à titre de dommages et intérêts la somme de 10.000 €.
Les condamner à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.
S'entendre condamner aux entiers dépens...' ;
Au terme de dernières conclusions du 22 mai 2009 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, Mr [R] et Madame [U] formulaient les demandes suivantes :
'RECEVOIR les époux [N] en leur appel,
CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
CONDAMNER les époux [N] à payer à Monsieur [S] [R] et à Madame [O] [U] en vertu de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE la somme de 1.500,00 Euros et aux entiers dépens...' ;
Au terme de dernières conclusions du 26 octobre 2010 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble sis [Adresse 6] formule les demandes suivantes :
'Vue la Loi du 10 juillet 1965,
Vu le Décret du 17 mars 1967,
Vu l'Article 544 du Code Civil,
Vu le règlement de la copropriété,
ORDONNER la remise en état des lieux tels qu'avant l'assemblée générale du 24 mai 2005 et la cessation de toute activité commerciale dans les locaux du 1er Etage susceptible d'entraîner des nuisances sonores, olfactives,.. à la charge de Mr [S] [R] et de Madame [O] [U] et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, à compter de l'arrêt à intervenir.
CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'Article 700 du C.P.C., ainsi qu'aux entiers dépens...' ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2011 ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu du règlement de copropriété les poutres et solives des planchers et le hourdis, et plus généralement le gros oeuvre des planchers et voûtes constituent des parties communes ; Mr [R] ne pouvait donc percer un escalier entre le rez-de-chaussée et le 1er étage sans une autorisation de l'assemblée générale ; certes il l'a obtenue le 24 mai 2005, mais elle était subordonnée à la fourniture des 'lettres de mission de l'architecte et du Bureau d'Etude Technique (BET) mandaté pour la prescription et le contrôle des travaux' ; or ni Mr [R] ni Madame [U] ne fournissent le moindre document justificatif du respect de ces conditions ; les travaux tels que réalisés ne bénéficient donc d'aucune autorisation ;
Par ailleurs le règlement de copropriété stipule que les locaux pourront être utilisés soit à usage d'habitation, soit à usage commercial, 'à condition que l'activité ne soit pas bruyante, malodorante ou pouvant gêner l'utilisation des lieux par les autres occupants' ; or il résulte des pièces produites par Mr et Madame [N] que les appartements du 1er étage servent de lieu de débauche aux clients du 'Trash Bar' (cf. pages de sites Internet), dont l'activité musicale créée d'importantes nuisances sonores pour le voisinage (cf. procès-verbal de mesures acoustiques, lettres de Mmes [D] et [Y]) ;
Madame [U], propriétaire des locaux du 1er étage, sera donc condamnée à remettre ou faire remettre les lieux dans leur état antérieur aux travaux litigieux, et à cesser ou faire cesser toute activité non conforme au règlement de copropriété dans les lots n° 2 et 3 ; en outre Mr [R] et Madame [U], propriétaires successifs des dits locaux, seront condamnés in solidum à payer à Mr et Madame [N] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice (départ de leur locataire, trouble de jouissance) ;
Ces derniers ont engagé des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de leur laisser supporter intégralement la charge ; il convient de leur allouer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; en revanche il n'y a pas lieu de faire application de ce texte en faveur du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ;
Mr [R] et Madame [U] qui succombent doivent supporter les dépens ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,
Vu l'arrêt du 7 mai 2010,
Condamne Madame [U] :
- à remettre ou faire remettre les lots n° 2 et 3 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 6] dans leur état antérieur aux travaux visés par la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 24 mai 2005, et
- à cesser ou faire cesser toute activité non conforme au règlement de copropriété dans lesdits lots,
dans les 3 mois de la signification de la présente décision, sous astreinte passé ce délai de 5.000 euros par mois de retard ;
Condamne in solidum Mr [R] et Madame [U] à payer à Mr et Madame [N].:
- la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, et
- celle de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne in solidum Mr [R] et Madame [U] aux dépens, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY - LEVAIQUE et la S.C.P. BOTTAI GEREUX BOULAN conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER